Иван Князев: «Российских дольщиков могут лишить права не принимать квартиры в новостройках с недостатками», - так считают некоторые эксперты-юристы. Госдума в первом чтении приняла соответствующие поправки к закону. Суть здесь вот в чем. Сейчас участник долевого строительства до подписания акта и передачи квартиры собственнику вправе потребовать от застройщика устранить недостатки при строительстве объекта - это когда окна не того размера, какого должны были быть, стены кривые, штукатурку не так положили и т.д. и т.п. Если все это присутствует сейчас, будущий владелец квартиры может отказаться от подписания вот этого передаточного акта, пока недостатки не устранят. Тамара Шорникова: Да, и вот именно от этого слова «отказаться» депутаты решили тоже отказаться, убрать его из закона, что вызвало много споров. Одни парламентарии говорят, что это ничего не изменит, другие считают, что таким образом лишают владельца квартир единственного инструмента контроля над застройщиком. Иван Князев: Ну, в общем, без юристов здесь точно не разобраться, поэтому сейчас и попросим разъяснения. Если у вас были такие случаи, когда застройщик сдавал квартиру с различными недоделками, позвоните, расскажите нам, как решали эту проблему. Прямо сейчас набирайте телефон прямого эфира Тамара Шорникова: И что это были за недоделки, тоже рассказывайте. Акон Абгарян, адвокат на связи. С нами, надеемся. Акоп Абгарян: Здравствуйте. Тамара Шорникова: Да, здравствуйте. Иван Князев: Здравствуйте. Акоп Араевич, ваше мнение, вот эти нюансы в законе, все-таки они повлияют на что-то либо нет? Либо лишат будущего владельца возможности хоть как-то устранить недостатки при строительстве либо нет? Акоп Абгарян: Вы знаете, я самое главное хочу сказать, что это единственная норма права, которая сейчас защищает права дольщиков. Потому что если эту норму права законодатель сейчас уберет из закона, то каких-либо возможностей, методов принуждения применить к застройщику уже не будет. Вы понимаете, что когда отказывается дольщик подписать указанный акт, у застройщика автоматически появляется стимул на скорейшее исправление тех недостатков, которые отражены в акте? А это могут быть достаточно серьезные нарушения, например там влажность помещения, окна необходимо менять. Они совершенно бывает некачественные, эти пластиковые окна. Ну и много-много всяких там... Я не говорю уже про коммуникации. И, соответственно, если законодатель эту норму права исключит из закона, конечно же, у дольщиков будет возможность в судебном порядке уменьшить цену договора, взыскать с них убытки и т.д., и т.д. Но понимаете, что законом установлена неустойка за каждый день просрочки. Уже автоматически застройщик не будет нести эту ответственность. Услуги ЖКХ в тот период, когда застройщик по своему желанию, без всякого стимула, либо как указано в сроки доп. соглашения, будет устранять эти недостатки, дольщик жить в этой квартире не будет. Вы представляете, это же колоссальное нарушение будет прав дольщиков. Я считаю, такой проект будет нарушать права. Тамара Шорникова: Акоп Араевич, депутаты, которые за такие изменения, говорят о том, что, мол, ничего, собственно, не поменяется, никто не может заставить человека подписать акт приемки. Мол, если его что-то не устраивает, то они до изменений, и после волен сказать: «Переделать». Акоп Абгарян: Я могу сказать, что это такая позиция, которая... Если ты закон не понимаешь, то это пройдет, как они считают нужным. Но вместе с тем, если в законе не будет права на отказ от подписания акта, то застройщик может в судебном порядке очень легко обязать его подписать указанный акт. Иван Князев: То есть он, наверное, выдержит какое-то время, там какое-то количество дней, там же тоже это, наверное, прописано, и потом скажет: «Вот, пускай человек подписывает». Акоп Абгарян: Совершенно верно, если у тебя в законе нет права на отказ, то путем направления претензии, конечно же, будет какой-то срок, уже последующим методом принуждения имущественного характера подан будет иск, и обязан дольщик будет подписать, соответственно, указанный акт. Тамара Шорникова: Послушаем сейчас телезрителя. Евгения к нам дозвонилась. Здравствуйте, Евгения. Зритель: Здравствуйте. Город Дзержинский, Московская область. Мы очень близко от Москвы находимся, но проблему... С 2006 года наш дом был сдан, муниципалитетная компания строила «ФСК», на сегодняшний день у нас выпадение фасада. Ничего не можем сделать. Квартира промерзает, трещины, и все вот это до сих пор у нас в таком состоянии. Жители, которые ходят вокруг дома и детские магазины, просто ходят под своим риском. Мы боимся, что просто когда-нибудь поубиваем людей, очень страшно. И вот это строительный недочет, и мы до сих пор не можем ничего сделать. Иван Князев: А как дом принимали, как вы квартиры... Вот тот самый акт приемки-передачи подписывали вы, все нормально было? Зритель: Акт приемки-передачи нами не подписан, мы... Под гарантийные письма был дом сдан, и на сегодняшний день гарантийные обязательства не выполнены. Их буквально просто забыли. И компания муниципальная «ФСК» на сегодняшний день, они ее просто выключили из реестра. Очень удобно. Гаражные боксы, которые под домом, уже более 10 лет они тоже не сданы в эксплуатацию. Тамара Шорникова: Евгения, не отключайтесь пока. Акоп Араевич, можем что-то подсказать, может быть, какие-то вопросы хотите задать нашей телезрительнице? Акоп Абгарян: Ну, я могу сказать, что в данном случае необходимо, конечно же, в исковом порядке с них взыскивать неустойку за каждый день просрочки, пока этот закон действует. И я надеюсь, человек, который обращается, уже этот метод применяет, чтобы хоть как-то компенсировать тот объем убытков, расходов. И, в том числе, возможно в законодательном порядке взыскивать, если человек снимает жилье, не может проживать в указанном помещении, квартире, то он может также возложить убытки на строительную компанию. Надеюсь, что эта компания не банкрот, и у нее есть активы, денежные средства, которые позволят восстановить права указанного человека, который обращается в редакцию. Потому что ситуацию вопиющая, и требует детального анализа. Иван Князев: Кстати, серьезное уточнение: «Если компания не банкрот». А если банкрот, такое сплошь и рядом. Акоп Абгарян: Если банкрот, то субсидиарная ответственность будет применена к учредителю, директору и также уголовная ответственность, но, к сожалению, эта ситуация, она распространенная, и только в законодательном порядке на региональном уровне местные, субъекты как-то людям помогают и могут привлечь инвесторов для достройки указанных ЖК. Тамара Шорникова: Да, и, может быть, я ошибаюсь, но мне показалось, что, возможно, там и живут? Такое возможно? Под гарантийные письма была формулировка. Или без акта приемки это невозможно? Акоп Абгарян: Я могу сказать, что это на свой страх и риск. Если будет, произойдет, не дай Бог, какое-то ЧП, то ответственность застройщик нести не будет, потому что акт не подписан, поэтому проживать не рекомендуется. Тамара Шорникова: А в такой ситуации можно ли что-то от застройщика требовать? Мол, заселились же, согласились на эти условия. Или все равно, даже если заселились, должен как-то отреагировать, что-то там переделать. Акоп Абгарян: Вот смотрите, давайте эту ситуацию отнесем к сегодняшнему вопросу, который мы в эфире обсуждаем. В законодательстве у нас пока есть возможность не подписывать указанный акт, и человек имеет право предъявить требования. Вот на данный момент, кто обращается в редакцию, имеет право предъявить требования по услуге ЖКХ и, соответственно, по неустойке, взыскать за каждый день просрочки. Сейчас же, если этот законопроект вступит в силу, указанный гражданин обязан будет подписать этот акт, квартира зарегистрируется в таком же состоянии - некачественном, будет лишен права на взыскание неустойки и, соответственно, обязан будет платить услуги ЖКХ за это жилье, в котором он даже не имеет права проживать. Если он проживает, то это опасно может быть для его здоровья. Понимаете, какие последствия повлечет указанная редакция федерального закона? Тамара Шорникова: Еще один телефонный звонок давайте послушаем. Здравствуйте. Нина, Бурятия. Зритель: Здравствуйте. Иван Князев: Слушаем вас, Нина. Зритель: Скажите, пожалуйста, вот я к юристу хочу обратиться. Мне купили квартиру в 2017 году, через полгода - все, она протекла. Мы обратились в суд, застройщик нам выплатил компенсацию, определенную сумму. А ныне, в этом году, в 2021 году мне пришел налог на эту сумму. Я за брак, который мне сделали, мне надо платить налог за все. За возмещение мне, как это можно понять? Понятно я объяснила, нет? Иван Князев: Понятен ваш вопрос, да, Нин, спасибо. Тамара Шорникова: Акоп Араевич, что можем посоветовать? Акоп Абгарян: Я могу прокомментировать. К сожалению, налоговая иногда не видит, какие от кого суммы поступили на счет, соответственно, человека. В данном случае необходимо подать уточненную декларацию либо уже оспорить действия налоговой, потому что это не является доходом. Мы с вами прекрасно понимаем, что налогом облагается только доход. Какой это доход? Человек возместил свой ущерб, который причинен был третьими лицами. То есть он восстановил права на тот же уровень, который у него и был, чтобы устранить протечку. Какой это доход? Это не доход. Налог выставлен неправомерно. Иван Князев: Да, Акоп Араевич, смотрите, те же депутаты, которые инициировали вот эти поправки, они в качестве аргументов говорили, что есть все-таки недобросовестные дольщики, недобросовестные покупатели квартир, которые иногда умышленно затягивают подписание вот этого акта приемки-передачи. Они мучают застройщика, заставляют там переделывать вообще все и вся, и таким образом весь этот срок затягивается, и дом в конечном итоге не сдается. Вот таких случаев много или все-таки их единицы? Акоп Абгарян: Я могу сказать, исходя из судебной практики. Таких случаев очень мало, а если есть, то застройщику не надо придумывать, здесь сказки рассказывать и перед депутатами жаловаться, что у них все плохо. Это... сказки. На самом деле, застройщик имеет право в таком же порядке, если причины, по которым дольщик не подписывает указанный акт, они выдуманные, либо он уже злоупотребляет своими правами, он может методом принуждения подать исковое заявление и обязать его подписать указанный акт. Либо в судебном порядке этот вопрос решить. Это делается очень быстро. Поэтому я думаю, что это всего лишь аргумент для того, чтобы засилили указанный федеральный закон. Тамара Шорникова: Еще один телефонный звонок послушаем. Лилия, Московская область. Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Я проживаю в городе Красногорск. Купила квартиру в Красногорске. Не знаю, можно ли называть эту фирму. Иван Князев: Называйте, ничего страшного. Зритель: Компания «ПИК». Значит, квартира была сдана с опозданием, я прибыла на осмотр квартиры, акт составили по недоделкам. В течение двух месяцев никакие недоделки не были устранены, по акту мне никакого ответа, ничего не было. И ровно через два месяца компания «ПИК» сделала односторонний акт приема-передачи, о котором я узнала постфактум. Никто меня не приглашал, значит, на этот односторонний акт приема-передачи. Я написала 34 возражения, я ездила в компанию каждые две недели. Ни ответа, ни привета. Иван Князев: Лилия, можно уточняющий вопрос? У вас в договоре, ДДУ, по-моему, так кратко называется, были прописаны сроки, которые регламентировали подписание этого акта? Зритель: Да, конечно, прописаны. Значит, во-первых, акт по устранению недоделок - прописано, что недоделки устраняются в течение 45 дней, этого не было сделано. А акт приема через два месяца. Но они не устранили недоделки за 45 дней, и это им не помешало сделать односторонний акт, который действующий, и никто его не отменил уже года полтора. Вот как я должна поступить, если это односторонний акт? Ведь мы не профессионалы, мы один раз в жизни покупаем квартиру. Иван Князев: Мы сейчас эксперту зададим этот вопрос. Тамара Шорникова: Как раз профессионалу, да. Акоп Абгарян: Смотрите просто, какая ситуация. Понимаете, если человек не знает закон, он может обратиться к адвокату либо юристу. Если данного гражданина консультировали неграмотные юристы, значит дело плохо обстоит. Но в данном случае возможно восстановить свои права. Если мы не можем обязать застройщика устранить базовые нарушения, у нас есть два метода: вы можете обратиться с иском о признании об уменьшении цены договора... Уменьшении цены договора и, соответственно, взыскания с них указанных убытков. Если они не хотят устранять, вы уменьшите цену договора и, соответственно, за эту сумму восстановите сами свои права путем привлечения подрядной организации. Если же, я могу сказать следующее, если невозможно устранить указанные нарушения, о которых вы говорите, я просто не знаю более подробно, экспертизу не видел... Если невозможно устранить указанные нарушения, то застройщик должен вернуть полную стоимость либо заменить на товар качественный. Это тоже имеется в юридической практике такая вещь. Но если устранимые нарушения, то, соответственно, можно взыскать убытки, неустойку и уменьшить цену договора. Пожалуйста. Тамара Шорникова: Да, Акоп Араевич, знаете, что интересует. А можно как-то более системно на этот вопрос взглянуть. Это уже какое-то привычное дело, что невозможно себе представить ситуацию, ну чаще всего, что ты приходишь, квартира полностью устраивает, стены идеальные, в общем, все как на картинке у застройщика и т.д. Все как-то к этому уже так относятся, ну там переделать, там переделать, сколько денег за это дадут. Если, например, там коллективно как-то выражать свое недовольство в какие-то инстанции, куда тогда? Штрафовать застройщика по-крупному. Раз оштрафовали, два оштрафовали, может быть, станут качественные дома строить, уже не будут экономить на материалах, на рабочей силе и т.д. Как вот изменить по-крупному этот вопрос? Акоп Абгарян: Я могу сказать, что надо обращаться в юридические сообщества, ассоциации, которые, конечно, контролируют такого рода вопросы, чтобы коллективно принимать указанные обращения путем привлечения Прокуратуры, надзорных строительных органов, которые именно надзирают, ну и, соответственно, привлекать их к ответственности. Но какой это смысл и стимул может дать застройщику, если они многие безответственные. Поэтому люди привыкли, так как материальное благо они получат только в суде, я могу вам привести пример. В нашей ассоциации, например, «Ассоциации армянских юристов», есть большое скопление подобного рода обращений, которые потом перенаправляются в различные органы и применяются какие-то меры. Адвокаты, которые работают, они принимают и направляют. Но в итоге мы останавливаемся в суде, который дает именно возмещение убытков, ущерба либо неустойки, которая предусмотрена. Если закон примут, это неустойка будет исклюена. Иван Князев: Акоп Араевич, ну и последний вопрос: а тяжело ли биться в суде против таких вот крупных застройщиков, монополистов можно даже так сказать? Просто юристы на это насколько охотно подписываются? Акоп Абгарян: Я могу вам коротко ответить на этот вопрос. Потребитель всегда прав. В данном случае дольщик является потребителем, и распространяется закон о защите прав потребителей, поэтому, в основном, данные дела, они выигрышные. Иван Князев: То есть обращаться есть смысл и желательно коллективно, я правильно понимаю? Акоп Абгарян: Ну, и коллективно либо индивидуально. Здесь уже как воздействовать на застройщика. Они, такие иски стимулируют на скорейшее решение этих вопросов, потому что они теряют реальные деньги, а им это не выгодно. Тамара Шорникова: Во всяком случае, пока. Иван Князев: Да, если поправки не пройдут второе чтение. Спасибо большое. Акоп Абгарян был с нами на связи, адвокат. Тамара Шорникова: Да, говорили о новостройках, как строят, что с этим делать. Следующая тема.