Ипотечные рекорды

Ипотечные рекорды | Программы | ОТР

Лучшее время для покупки квартиры - сейчас? И как грамотно рефинансировать долг?

2021-02-11T21:25:00+03:00
Ипотечные рекорды
Зеленая энергетика: чистая, экологичная, но крайне ненадёжная
Алиментарное решение
Маломерные суда и доступность инфраструктуры на реках и озерах
На пенсию досрочно
Пенсионеры, на выход! Минтруд предлагает изменить расчёт стажа
За зарплатой – на край света
ТЕМА ЧАСА: Нуждаемость станет объективнее?
Не наотдыхались?
Северный отток партнёров
Тепло и свет подорожают?
Гости
Павел Медведев
экономист, финансист
Ирина Радченко
президент Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН)

Ольга Арсланова: Мы продолжаем. Год рефинансирования: 2020-й принес новые рекорды. Россияне пересчитали, число ипотечных кредитов максимальное за всю историю рынка, этот показатель стал. Причиной растущих показателей эксперты назвали заметное снижение ставок по жилищным займам в стране, и влияние на процесс оказала также госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки Центробанка.

Александр Денисов: Ну конкретно, какая рекордная сумма кредитов была выдана, число точнее кредитов? Почти 2 миллиона ипотечных кредитов взяли наши граждане в 2020 году, это на 35% больше, чем в 2019-м, а рефинансировали в 2020 году кредитов на сумму 600 миллиардов рублей.

Ольга Арсланова: Ага. Естественно, тут есть и плохие новости, это все повлияло на рост цен на жилье. В 2020-м дорожали не только новостройки, еще и загородное жилье, заодно, естественно, и вторичка. По мнению экспертов, тенденция вот такого массового рефинансирования сохранится минимум до июля этого года, пока официально действует вот та самая программа льготной ипотеки, которая многих привлекла, а потом темпы ипотечного кредитования и рефинансирования пойдут на спад, а ключевая ставка тоже, скорее всего, вырастет. Так, может быть, сейчас самое хорошее время в истории России для покупки жилья? Давайте выяснять.

Александр Денисов: Да. И сразу поясним, что такое рефинансирование: это берете по одной ставке, находите банк, где ставка ипотечная пониже, договариваетесь с этим банком, он закрывает за вас кредит в предыдущем, и вы платите как раз дальше по низкой ставке. Все ли тут так гладко, все ли хорошо? Мы об этом поговорим.

Для начала сюжет нашего корреспондента Алексея Дашенко, две истории, одному рефинансировали заемщику, другому нет. Посмотрим и перейдем к обсуждению.

СЮЖЕТ

Ольга Арсланова: Продолжаем.

Александр Денисов: Да. У нас на связи эксперт Павел Медведев, экономист, финансист. Павел Алексеевич, добрый вечер.

Ольга Арсланова: Добрый вечер.

Павел Медведев: Здравствуйте.

Александр Денисов: Павел Алексеевич, а вот сразу подробности по первой истории, по героине Яне Талыковой из Липецка, которой как раз и оформил второй банк рефинансирование, провел эту процедуру. Она заплатила, я выяснил там некоторые подробности, за все, так сказать, беспокойства этого банка, который провел рефинансирование, процедуру, 30 тысяч рублей, это первое. Потом она заплатила за страхование жизни, это непременное условие при ипотечном кредитовании, оно тоже немаленькое, скорее всего, примерно сопоставимая сумма, 20–30 тысяч, вот. И как считаете, Павел Алексеевич, учитывая вот эти суммы, это выгодный переход или, может быть, не очень? Потому что вот она понизила свой платеж с 27 до 23.

Павел Медведев: Это очень существенное снижение, поэтому я думаю, что, скорее всего, это выгодно.

Александр Денисов: Выгодно.

Павел Медведев: Во всяком случае в течение полугода она, что называется, отобьет те дополнительные затраты, которые вынуждена была произвести. Но всегда, если ко мне обращаются люди за советом, я всегда прошу взять листочек бумаги и очень аккуратно высчитать все дополнительные расходы и сопоставить с той выгодой, которую человек получает. Очень часто, если...

Ольга Арсланова: Павел Алексеевич, вы знаете (прошу прощения, что вас перебиваю), у меня первая же ассоциация как у обычного человека, который не очень в этом всем разбирается: когда у тебя кто-то твой долг перекупает, это может быть как с коллекторами. То есть наверняка этому банку почему-то это выгодно, и где-то он все-таки свою выгоду отыграет.

Павел Медведев: Ага. Довольно легко объяснить, почему банку может быть выгодно выдать кредит другому банку, не вашему, где у вас ипотека сейчас, выдать кредит под более низкий процент, – потому что для этого другого банка это бизнес. Если он не выдает кредиты, ему не на что существовать; он согласен выдать более дешевый кредит, чем тот, который выдал другой банк, ради того, чтобы получить клиента. Так что в этом случае подозревать какую-то заднюю мысль не стоит, но считать все равно надо очень аккуратно.

Александр Денисов: А всегда ли зависит процесс рефинансирования от согласия первого банка? Вот, допустим, платежеспособный клиент, исправно платит, ну смысл его отпускать? Он скажет: «Да нет, спасибо, не хочу я ничего одобрять». Между ними какой-то диалог происходит, или как это?

Павел Медведев: Вы знаете, происходит, и очень разные диалоги происходят. Лучший вариант такой, когда человек хочет уйти в другой банк перекредитоваться, а родной банк ему говорит: «Да не уходи ты, я тебе снижу процент!» – вот это идеальное решение.

Ольга Арсланова: Ой, Павел Алексеевич, таких случаев не бывает! Мне кажется, ни один банк не рефинансирует ипотеку своему же клиенту.

Павел Медведев: Бывает, уверяю вас, не очень часто, к сожалению, но бывает.

Ольга Арсланова: Ну то есть это же логично, да, перекупить обратно своего же клиента, но почему-то не хотят они этого делать.

Павел Медведев: Вы правы, что это не делается каждый раз, хотя, если бы я был банкиром, я бы всегда таким образом действовал. Но все-таки не то чтобы это уж совсем никогда такого не бывает. И я-то как раз призываю банкиров, что называется, не мелочиться, а думать вдолгую или во всяком случае в среднесрочной перспективе. Клиенты чрезвычайно дороги, особенно сейчас, когда не очень благополучно люди живут, пока эта экономика у нас выйдет в нормальное положение, вы растеряете своих клиентов; станете их ублажать, и они будут вашими верными друзьями.

Александр Денисов: Павел Алексеевич, а вот по ставке, минимальная ставка, на которую можно отрефинансироваться? Вот опять же героиня из Липецка 8,9%, такую ей выдали, прописали ставку в договоре, раньше было 13%. То есть ниже невозможно, скорее всего?

Павел Медведев: Вы знаете, к сожалению, трудно сказать, что возможно, а что невозможно, потому что в разных частях страны эта минимальная ставка разная. Центральный банк, надо ему отдать должное, статистику публикует, поэтому задним числом можно понять, что можно было бы, чего можно было бы добиться, вот заранее это не всегда понятно. Надо побегать по многим разным банкам и поспрашивать.

Александр Денисов: А тут может быть уловка, Павел Алексеевич? Может быть уловка, что эта низкая ставка будет действовать какой-то определенный срок, допустим год, два, три или десять лет, а уже оставшиеся пять, если ты не выплатил в это время, то уже будет посерьезнее?

Павел Медведев: Если вы внимательно прочитаете договор, вы поймете, сколько будет действовать эта ставка. Очень редко ставки бывают переменные, ну просто это экзотика полная. Если написано «фиксированная ставка» в договоре, так она такая фиксированная и будет.

Ольга Арсланова: Павел Алексеевич, все-таки вот мы сейчас о чем говорим? Была 9% ставка рефинансирования ЦБ, сейчас 7,36%, и все кинулись рефинансировать и брать новые ипотечные кредиты, мы видим это по тем цифрам, которые мы в начале программы нашим зрителям рассказали. Но это же все равно очень большая ставка, если мы сравним с ипотечными ставками в других странах. Вопрос вот какой: то есть все на этой волне эйфории сейчас наберут себе ипотечных кредитов просто потому, что она упала, просто потому, что есть льготная программа, а не столкнемся ли мы позже с тем, что этот пузырь лопнет? Реальные доходы-то все равно снижаются.

Павел Медведев: Вы знаете, такая опасность, безусловно, есть. Но это такая опасность на макроуровне, то есть на уровне экономики всей страны, а каждому человеку нужно думать о себе и своей семье. Поэтому я призываю тех людей, которые собираются брать ипотеку, тем более тех, которые уже взяли, создавать для себя, для своей семьи подушку безопасности.

Вот есть такое не очень научное правило, но оно очень хорошо работает: если вы сделаете запас прочности, накопите денег на полгода всех ваших платежей, вот вы должны иметь такую сумму, чтобы вы потеряли все доходы, а полгода вы можете продержаться, вот тогда вы практически наверняка со своей ипотекой справитесь. Правда, такую подушку трудно накопить, но надо стараться ее сделать как можно больше. Если у вас вот сейчас есть возможность какую-то копеечку отложить, лучше ее не транжирить, а отложить, для того чтобы, если не дай бог ваше положение финансовое ухудшится, чтобы с ипотекой у вас все было в порядке.

Александр Денисов: Поговорим со зрителями, Павел Алексеевич, Наталья из Москвы к нам позвонила.

Ольга Арсланова: Добрый вечер, здравствуйте.

Зритель: Да, алло, добрый вечер.

Ну как бы я сейчас уже, да, в Москве живу, до этого мы жили в Саратове. Меня слышно, да?

Ольга Арсланова: Ага, да-да.

Зритель: И вот как бы 3 года назад мы приехали, прожив год, снимая жилье, вот решили тоже как бы взять. Свою квартиру в Саратове продали, взяли дополнительно еще ипотеку, которую сначала мы оформили на 10,4%, у нас так было, на 20 лет мы оформили, вот, платеж у нас около 46 тысяч в месяц составляет.

И вот, собственно, спустя год, как мы взяли ипотеку, проценты уже довольно-таки снизились, вот с 10,4% под 8% стали предлагать ипотеки, и мы, собственно, пошли в тот же банк, где мы и брали первоначальную ипотеку, подали заявку, и довольно-таки быстро нам ее одобрили, и, в общем-то, мы рефинансировались. Мы как бы списали, мы уменьшили... Платеж оставили мы тот же, мы убрали 5 лет ипотеки, тем самым мы как бы вот сэкономили 2 миллиона 200 тысяч.

Ольга Арсланова: Вот, как раз хотела спросить, сколько в итоге вы на этой процедуре... Ну, конечно, вы там побегали, бумажки пособирали, с банком договаривались, но в итоге вы сэкономили 5 лет жизни и 2 миллиона рублей.

Зритель: Ну 2 миллиона рублей. Но, вы знаете, я бы не сказала, что особо много мы бумаг собирали, ну как бы справка 2-НДФЛ и практически... Но у нас дело в том, чтобы новостройка, у нас еще она в строительстве, поэтому у нас не было вот этого вызова, техника в квартиру, вот этого у нас не было.

Александр Денисов: А еще раз, Наталья, была у вас ставка 10,4%, а сейчас ровно 8%?

Зритель: Сейчас ровно 8%, причем вот как бы мы только рефинансировались, и буквально через месяц под 7,9% банк уже предложил.

Александр Денисов: Уже 7,9%.

Зритель: Ну, пока уже 7,9%.

Ольга Арсланова: Понятно. Спасибо большое.

Павел Алексеевич, скажите, пожалуйста, любой банк в принципе будет рад купить ваш долг и рефинансироваться? Не так важно, к кому обращаться?

Павел Медведев: Ну вот это такой прекрасный пример, у Натальи умный банк, он сохранил клиента, он создал ему более хорошие условия и за счет этого сохранил клиента. Вот другие банки, пожалуйста, прислушайтесь и ведите себя так же умно. Раз на раз не приходится, к сожалению, поэтому иногда действительно приходится побегать, поискать другой банк, пособирать бумажек, определенные новые расходы понести, что, конечно, никому не доставляет удовольствия. Поэтому лучший вариант – это все-таки рефинансирование в своем родном банке.

Александр Денисов: Павел Алексеевич, вы сегодня либо в хорошем настроении, либо тот редкий случай, когда банки ругать не за что, а инструмент 100% надежный, ну, наверное, не 100%, но как правило надежный, только во благо заемщику идет.

Павел Медведев: Ну, я, может быть, и в лучшем настроении, чем обычно, но все-таки не в идеальном. Довольно много поступает жалоб от людей, которые не могут рефинансироваться, и вот у вас была жалоба такая же практически, так что дело совсем не идеально. Но надо сказать, что за 2020 год все-таки ситуация немножко улучшилась и рефинансирование пошло немножко быстрее, ну и реструктуризация тоже была возможна, многие люди воспользовались реструктуризацией...

Ольга Арсланова: Павел Алексеевич, я прошу прощения, вот те случаи, о которых вы говорите, когда банки отказывают в рефинансировании, у них есть на это какие-то законные основания? Я к тому, что ну отказали, у нас вот зрители тоже некоторые пишут, что пытаются рефинансировать, а им отказывают. Они могут как-то сдвинуть это дело с мертвой точки, куда-то пожаловаться, заставить банк сделать то, что положено?

Павел Медведев: Вы знаете, заставить банк выдать кредит, а для рефинансирования надо выдать кредит, невозможно, нет такого закона, который бы заставил банк это сделать. Более того, никто не имеет права заставить банк сделать, есть скорее закон, защищающий в этом смысле банк, поэтому здесь все построено на выгоде. Но еще раз повторяю, банки живут за счет того, что у них есть клиенты, и чем они более гибкую позицию будут занимать, особенно во времена кризисов, тем больше шансов, что они будут благополучны.

Александр Денисов: Павел Алексеевич, и вот вопрос, пришло нам письмо, обещал задать вам, передать просьбу, из Марий Эл написала нам зрительница: одна воспитывает троих детей, взяла в ипотеку квартиру, и ее лишили детских пособий. Уж как это сделали непонятно, объяснили, что покупка квартиры является достатком, просит помочь. Такое возможно?

Павел Медведев: Вы знаете, вот было несколько случаев, когда многодетные семьи обращались к детскому омбудсмену либо местному, либо всероссийскому, и получали поддержку, поддержку в том смысле, что омбудсмен вмешивался, там, я не знаю, кого-то стыдил и этому кому-то становилось стыдно и он начинал вести себя более прилично. Попробуйте это сделать, спрос не беда. И еще раз повторяю, мой опыт, в общем, положительный здесь.

Александр Денисов: Павел Алексеевич, а вам можем передать, чтобы посоветовали, как поступить?

Павел Медведев: Можно, да, можно, я готов. Вы знаете мои координаты, передайте этой женщине мои координаты, она со мной свяжется.

Александр Денисов: Все, перешлем мобильный телефон, да.

Павел Медведев: Да, хорошо.

Ольга Арсланова: Спасибо вам большое, спасибо. Павел Медведев был с нами на связи, экономист, финансист.

Мы продолжаем, о недвижимости тоже поговорим, о ценах на нее. С нами на связи президент Международной Академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Ирина Станиславовна, здравствуйте.

Ирина Радченко: Добрый вечер.

Ольга Арсланова: А вот, собственно, тезис о том, что сейчас выгоднее всего было, в 2020-м, и по-прежнему еще выгодно, пока программа льготной ипотеки действует, брать кредиты на жилье, самое хорошее время, состоятелен ли этот тезис, учитывая, что и цены на жилье так же выросли, как и объемы ипотеки и объемы сделок по рефинансированию?

Ирина Радченко: Правильный вопрос, потому что на доступность жилья играют два фактора. Первое – это доступность ипотеки, то есть если низкие ставки, соответственно, у людей есть возможность брать ипотеку. Но вторая не менее важная величина – это стоимость квадратного метра. И получается, что в прошлом году у нас первая величина улучшилась, ипотечные ставки стали ниже, но выросла стоимость квадратного метра, и жилье по-прежнему стало недоступным.

Александр Денисов: То есть цены съели этот эффект от льготной ипотеки, правильно?

Ирина Радченко: Да. И в итоге плюс на минус дал ноль, то есть жилье как было недоступно для граждан год назад, так, собственно, и осталось.

Ольга Арсланова: Так, получается, граждане сейчас обманываются, ведутся вот на эти ставки, на цифры, на возможность рефинансироваться и берут эти кредиты, покупают жилье и в дальнейшем могут столкнуться с проблемами с выплатами, получается?

Ирина Радченко: Граждане, которые берут ипотеку, конечно, они проходят процедуру андеррайтинга, и банки, одобряя кредит, наверное, тоже как-то берут на себя эти риски, что, если клиент не сможет уплачивать, будет дефолт, ему это, конечно же, не нужно. Поэтому я очень надеюсь, что вот таких вот, просто давайте возьмем ипотеку ради ипотеки, а потом разберемся, на русское авось, я думаю, что все-таки таких не очень много заемщиков и банки тщательно отбирают клиентов.

Но я хочу сказать, что причиной повышения спроса в прошлом году была не столько все-таки ипотека, а страх граждан за свои накопления. Так бывает всегда в сложные периоды нашего времени, люди перекладываются в более надежные активы, в квадратные метры. А у нас в прошлом году еще и рубль обвалился почти на 25%, и люди поняли, что это грустно наблюдать, как девальвируются твои сбережения. Плюс вклады стали смешными, 3,5–4%, поэтому вот люди понесли свои деньги в новостройки. Поэтому вот много причин, которые послужили тому, что цены выросли. Но как уже вы сегодня упоминали в программе, доходы-то граждан не растут, и вот то, что будет такой бум сохраняться, у меня, если честно, уверенности нет.

Александр Денисов: Ну а с другой стороны, главная причина, уж не плюс и не минус, а все-таки жить-то где-то надо, какие бы цены ни были, все равно квартиру-то покупать приходится, как бы они не росли, эти квадратные метры.

Ирина Радченко: Сейчас в принципе вполне благоприятное время, потому что банки охотно выдают кредиты, застройщики все-таки имеют достаточно большой еще разброс вариантов, я имею в виду есть, из чего выбирать. Потому что, к сожалению, через 2–3 года многие эксперты прогнозируют сокращение стройплощадок в том числе из-за пандемии, потому что многие гастарбайтеры уехали, стройки затягиваются... В общем, я к тому, что строительную отрасль еще, возможно, будет лихорадить через 2–3 года...

Александр Денисов: Ирина, но мы уж за строительный сектор не будем переживать, уж что-то где-то да будут строить точно, не было такого, чтобы они встали и сказали: «Ну все, уж не строим, так все тяжело».

Ирина Радченко: Я хочу сказать, что...

Александр Денисов: «Вы уж извините, надо было раньше покупать», – это, конечно, забавно вы нарисовали нам.

У нас Анастасия на связи из города Ессентуки, добрый вечер.

Ольга Арсланова: Добрый вечер.

Зритель: Добрый вечер.

Скажите, пожалуйста, вот хотела попросить сделать мне не рефинансирование, а понижение процентной ставки. Но мне отказали, потому что я приобрела вторичное жилье у юрлица. Почему такая вот несправедливость?

Ольга Арсланова: Ага.

Александр Денисов: Еще раз, не отключайтесь, если нужно будет что-то уточнить. Ирина, можете пояснить, почему отказали в рефинансировании?

Ирина Радченко: Да. Это вот как предыдущий ваш спикер господин Медведев говорил, что, к сожалению, банки могут придраться к чему угодно: потому что вторичка, потому что у юрлица куплена. Значит, просто идите в другой банк и меняйте тогда вот этого нерадивого вашего партнера. Нет оснований отказать, потому что вы у юрлица купили.

Александр Денисов: Какая разница, юрлицо не юрлицо, застройщик – это то же самое юрлицо в принципе.

Ольга Арсланова: Лицо не нравится.

Ирина Радченко: Нет, предыдущая женщина у вас тоже говорила, она купила в новостройке наверняка у юрлица.

Александр Денисов: Конечно.

Ирина Радченко: Ей же рефинансировали, понимаете. Поэтому это просто, извините, отмазка.

Ольга Арсланова: Ага. Скажите, пожалуйста, правда ли, что сейчас существенно выросла доля кредитов, где платеж составляет 80% от доходов заемщика? И насколько это вообще здоровая ситуация для рынка?

Ирина Радченко: Это, конечно, нездоровая ситуация, потому что платеж не должен превышать 40%. И те банки, которые не соблюдают вот этой К/З, кредит/залог, я считаю, что они роют под собой яму, это категорически недопустимо. Поэтому это очень грустно, это говорит о том, что, возможно, у этих банков будут потом серьезные проблемы.

Александр Денисов: Спасибо, спасибо.

Ольга Арсланова: Спасибо.

Ольга Арсланова: Ирина Радченко у нас была на связи, президент Международной Академии ипотеки и недвижимости.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)