Ипотека подорожает

Гости
Павел Медведев
финансовый омбудсмен Ассоциации российских банков
Ирина Радченко
президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)

Тамара Шорникова: Да, прогноз погоды на Камчатке хороший, а вот какие неутешительные прогнозы прилетели из правительства: ипотека подорожает. С таким прогнозом выступили в компании-операторе государственных программ кредитования «ДОМ.РФ». Причем ощутимо, к концу года до 8,5-9% годовых.

Дмитрий Лысков: По данным Банка России средняя ипотечная ставка сейчас составляет 7%. Но удивляться нечему, еще в мае прошлого года правительство запустило программу льготной ипотеки под 6,5% в качестве меры поддержки в кризис.

Тамара Шорникова: Неужели только в кризис и только благодаря мерам поддержки мы можем приблизиться к европейской ставке ипотечного кредитования? Обсудим это с экспертами. И самое главное, что же все-таки сделать, чтобы жилье стало доступным?

Дмитрий Лысков: Мне тоже очень интересно. Зададим эти вопросы Ирине Радченко, президенту Международной академии ипотеки и недвижимости. Ирина, здравствуйте.

Ирина Радченко: Здравствуйте.

Дмитрий Лысков: Что происходит с ипотекой, почему она дорожает?

Ирина Радченко: Ипотека дорожает, потому что Центральный банк поднимает ключевую ставку. Ипотека была дешевая не потому, что была господдержка, а потому, что ключевая ставка была очень низкая, впервые за всю историю современной России ключевая ставка была 4,5%. И соответственно была возможность выдавать ипотеку под 6,5%, но в связи с ростом инфляции ключевая ставка стала расти. И сейчас банк поднял ее сразу на 1%, и это говорит о том, что будет дорожать все – и потребкредит, и ипотека. Но хорошая новость для тех, у кого есть деньги, и они привыкли хранить их на депозитах, – депозитные ставки тоже будут расти.

Тамара Шорникова: Ирина Станиславовна, невозможно, наверное, даже сказать «льготная и дешевая ипотека», но все равно, ставки были снижены, однако подскочили цены на жилье. И для многих оно по-прежнему осталось недоступным. Сейчас у нас подрастут ставки по ипотеке, можем ли мы рассчитывать, что это как-то компенсируется ценами на жилье, они опустятся?

Ирина Радченко: Да, хороший вопрос. Дело в том, что многие считают, что рост ипотечных кредитов и рост цен на недвижимость был связан именно с льготной ипотекой. Однако это заблуждение. Рост был у нас везде – и на вторичное жилье, и на автомобили, и на продукты питания, я думаю, я не открываю Америки, что дорожало все и достаточно существенно, на 20%. Откуда эти 20%? Потому что рубль упал на те же 20%. Поэтому именно из-за падения рубля у нас разогналась инфляция, люди стали просто вытаскивать эти деньги из банковских депозитов, ячеек, перекладывать их на товарные рынки, вот все и подорожало. Поэтому очевидно, что будет расти инфляция, и она сейчас очень существенно растет. И банк, чтобы бороться с инфляцией, повышает ипотечные ставки. Поэтому еще раз: обвал рубля – вот что послужило толчком для такого безудержного хайпа на всех рынках. Если Центральный банк будет держать рубль в какой-то контролируемой зоне хотя бы год, все успокоится.

Будут ли цены снижены? К сожалению, вряд ли на это можно надеяться, потому что очень сильно подорожали стройматериалы. И вы знаете, что в декабре на 50% выросли цены на металл, например. И выросла рабочая сила, потому что гастробайтеры разъехались по своим странам и не спешат возвращаться в Россию, потому что зарплаты на 20% дешевле. В их странах местная валюта так не дешевела.

Поэтому лучше бы Центробанк следил за курсом рубля и за устойчивостью национальной валюты, потому что именно от этого все наши беды.

Дмитрий Лысков: Я как раз не могу не спросить (потому что и телезрители спрашивают, в том числе из Свердловской области, из Башкирии) – зачем Центробанк так делает? Он что, не заинтересован в низких ставках по ипотеке, низком курсе рубля, и вообще, чтоб жилось людям хорошо?

Тамара Шорникова: Хорошем курсе рубля, не низком.

Дмитрий Лысков: Хорошим, не низким. Именно низком для людей.

Ирина Радченко: Всегда быть устойчивым, понимаете? Потому что если его так мотает, как наш рубль мотало в прошлом году, конечно, не об инвестициях производства (вообще и для инвесторов других стран) это очень проблематично. Я напомню, что ни одна валюта так не девальвировалась, даже не смотря ни на какие коронавирусы. Например, в Китае юань вообще вырос на 4%. Поэтому здесь нет оправдания такой политике. И почему Центробанк, вместо того чтобы стимулировать экономику дешевыми кредитами, поднимает ключевую ставку – большой вопрос компетенции руководства.

Потому что, еще раз, сейчас будет страдать не только ипотека, которая повышается. Потребкредит – ладно, оставляем. Для бизнесменов будет невозможно взять кредиты по нормальным ставкам, для тех же застройщиков счета-эскроу, да? Люди будут перечислять, застройщикам же сейчас запрещено брать деньги со счетов-эскроу, они получают рефинансирование у банков. Так вот банки наверняка повысят застройщикам проектное финансирование застроек, то все это будет вкладываться в себестоимость. Поэтому, к сожалению, сейчас в ближайший год нет надежды, что застройщики смогут снижать цены.

Дмитрий Лысков: Ирина Станиславовна, хорошо, все взаимосвязано, я понял, все цепляется одно за другое – ЦБ повышает ставку, банки повышают ставку по ипотеке, да еще и цены растут (и цены на металл выросли, и так далее и тому подобное) – все, о чем мы только что услышали. Получается, чуть-чуть мы вздохнули полегче с ипотекой в 6-7%, пусть даже 8%, и закончили, а перспективы нас ждут безрадостные.

Ирина Радченко: Все-таки есть одна хорошая ложка меда в этой бочке дегтя. Дело в том, что это проектное финансирование, когда банк и застройщик в одной связке, говорит о том, что банки будут заинтересованы в привлечении клиентов в стройку. И смотрите, по закону они получают деньги дольщиков бесплатно. То есть вы берете, допустим, квартиру, платите 20%, а потом вам банк еще и выдает кредит (не важно, под 6,5% или под 8%), то есть банк уже на вас зарабатывает, беря ваши деньги два раза: ваш первоначальный взнос (и ничего вам не платя за это) и еще и выдавая кредит. У вас товара нет, а банк уже получает проценты. Именно благодаря проектному финансированию банки будут стимулировать покупателей приходить именно к этим застройщикам.

Еще до пандемии были случаи, когда многие банки (крупные в том числе) говорили, допустим «До конца года ипотека за наш счет» или были ставки по 4,5-5%. То есть банк будет изыскивать средства, возможности, чтобы давать более-менее адекватные процентные ставки по новостройкам. Однозначно, мы скоро увидим такой большой маркетинговый… В общем, банки будут состязаться.

Тамара Шорникова: У нас начнется настоящая борьба за клиентов.

Ирина Радченко: Борьба за клиентов, и ставки будут однозначно, может даже еще ниже, чем 6,5%.

Тамара Шорникова: Ох ты, интересно! Давайте послушаем телефонный звонок.

Да, простите?

Ирина Радченко: У них есть эти возможности, потому что они берут у клиентов деньги бесплатно.

Тамара Шорникова: Слушаем звонки. Просим вас рассказать о своем опыте с ипотекой, за сколько брали, легко ли отдавать сейчас. Если задумываетесь о покупке квартиры, как вам цены, новости? Будете брать или нет?

Дмитрий Лысков: Анастасия из Приморского края, мы слушаем вас, вы в прямом эфире.

Зритель: Да, спасибо, добрый день.

Дмитрий Лысков: Здравствуйте.

Зритель: Хотела задать такой вопрос. У нас на Дальнем Востоке была введена программа «Дальневосточная ипотека» со ставкой 0,9%. После того как данная программа вступила в силу, стоимость недвижимости выросла практически в 3 раза. То есть даже с субсидированной ставкой нет возможности приобрести квартиру у застройщика.

Дмитрий Лысков: Вот какая интересная ситуация.

Тамара Шорникова: Смотрите, такое совпадение, что с общероссийской ипотекой, что с дальневосточной – вот как только ставки снижены, так сразу цены вверх.

Дмитрий Лысков: Нам из Краснодарского края пишут: «Видите, вторичка подскочила вдвое, при чем здесь стройматериалы и другие причины?» То есть выросло все.

Ирина Радченко: Еще раз я хочу подчеркнуть, что люди просто выносили деньги мешками с банковских депозитов и ячеек и отоваривали это в квадратные метры, потому что это надежнее, стабильнее, и вторичка дорожала так же быстро.

Но почему вторичка дорожает? Потому что застройщики повышают цены, и под эту первичку подтягивается вторичка, это всегда взаимозависимые вещи. Если сейчас застройщики будут опускать цены (хотя маленькая вероятность, до конца года точно вряд ли, будет, скорее всего стагнация, стабилизация, но падения цен я не предвижу в этом году), конечно же, вторичный рынок будет реагировать точно так же, и продавцы будут снижать цены.

Тамара Шориникова: Вы сказали о том, что у банков есть возможность сделать ставки по ипотеке доступнее, даже ниже 6,5%.

Ирина Радченко: Да, для тех заемщиков, которые покупают квартиры в новостройках, которые они кредитуют с помощью проектного финансирования. То есть не для всех, а именно когда конкретно строят.

Дмитрий Лысков: То есть через те же банки.

Ирина Радченко: Да, повторяю еще раз, потому что с помощью нового закона банк в одной связке с застройщиком. И банку абсолютно невыгодно нести риски в случае, если застройщик не распродаст квартиры (на стадии котлована в идеале), а построит дом и может обанкротиться, потому что банку тоже нужно платить, возвращать кредит, возвращать проценты. Поэтому и банк, и застройщик будут всячески стимулировать покупателя приходить именно к ним. Поэтому те, кто хочет покупать новостройку – можете не волноваться. Дайте возможность маркетинговым отделам банков немножко перегруппироваться – и они придумают массу поводов, как вас заманить.

Тамара Шорникова: А до скольки процентов они могут опуститься-то?

Ирина Радченко: Смотрите, я считаю, что они могут опуститься до тех же 2-3%. Почему? Потому что они берут первоначальный взнос у клиента вообще даром, они ничего не платят. И эти 20% мы могли держать сейчас в банке и уже получать 5-6% годовых на них. И когда накопите, тогда можете приходить и покупать сразу.

Вторая причина. Они же все равно эти деньги, которые дают в кредит, они дают сами себе. Потому что застройщики и банки – это такой один холдинг. Поэтому они, кредитуя заемщика, помогают застройщику получать, грубо говоря, нового клиента с этим первоначальным взносом.

Поэтому я еще раз хочу подчеркнуть – нигде в мире вот такой схемы нет, чтобы счета-эскроу не открывались до момента строительства, только у нас в России так приняли, что банк вообще с трех концов имеет дивиденды. Во Франции, например, если вы покупаете новостройку, вы платите в шесть этапов: вырыли котлован – заплатили 10%, возвели коробку – заплатили 20%. И только потом, когда уже построили, вам передают ключи, вы заплатили оставшиеся 15%. А у нас банк просто берет 20%, еще тебя нахлобучивает кредитом, а застройщик вообще ничего не получает. Поэтому у нас получилась такая немножко странноватая схема, и она больше выгодна банкам. Поэтому у них будут возможности находить способы, как еще раз мотивировать клиентов приходить именно на конкретные стройки.

Дмитрий Лысков: Мы прямо ждем, когда же банки все-таки реализуют эту возможность, и предложат нам кредиты по 2%. Просто надеемся на их маркетинговые службы.

Ирина Радченко: Потому что им нужно как-то выживать, и я думаю, что они постараются изобрести какие-то способы уже без правительственной поддержки, фантазия у них хорошая.

Дмитрий Лысков: А мы надеемся, что мы доживем до этого момента.

Тамара Шорникова: Да, сохраним этот эфир в избранное, что называется, чтобы потом показать фрагмент.

Дмитрий Лысков: Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости, комментировала нам ситуацию с ипотекой.

Очень много сообщений по этой теме. Рязанская область: «В Чехии кредит 2%, маленькая страна без нефти и газа». Я понимаю возмущение, да, действительно, я почему и говорю, что мы чуть вздохнули под 5-6% семейной ипотеки, и опять рост. Надеялись, что мы все-таки идем в ту сторону, а не опять вверх. Вот говорят, что все-таки будет по 2%.

Тамара Шорникова: Да. И печальная история, Тверская область: «Брали с мужем ипотеку в 2017 году под 11%. В 2018 году муж умер, тяну ипотеку сама, плачу по 20000 рублей, платить еще 7 лет. Я медик, бюджетник, Сбербанк не снижает, тяну из последних сил, мне 60 лет». Как раз в том числе и о том, кто тянет из последних сил или кто может не вытянуть кредит, задумались в Центробанке, навязали, собственно, уже банкам новую схему – нужно страховаться, нужно ужесточать правила выдачи ипотеки. Чем все это грозит, будем обсуждать вместе с экспертом – Павел Медведев, экономист, финансист.

Дмитрий Лысков: Павел Алексеевич, здравствуйте.

Павел Медведев: Здравствуйте.

Дмитрий Лысков: Наверное, нужно, уже пора ужесточать правила выдачи ипотечных кредитов, как Центробанк говорит?

Павел Медведев: Боюсь, что да. Эти низкие проценты соблазнили очень многих людей. Квартиры – святое дело, потому что в квартире создается семья, поэтому я всегда очень радуюсь, когда кому-то удается приобрести квартиру, да еще и завести детей. Но квартира для нашей экономики, для большинства наших сограждан – это очень дорогое удовольствие. И оно фактически оказывается недоступным. Вот женщина говорит: «Еще 7 лет платить», а сколько лет до этого она платила, отказывала себе во всем, пока муж был жив, и он тоже отказывал себе во всем.

Когда граждане покупают квартиру, нужно не 7, а как в библии написано, 70 раз просчитать. Если есть, так сказать, в воображении, деньги на трехкомнатную квартиру, я всегда людей, которые со мной советуются, призываю купить двухкомнатную. Вытяни эту двухкомнатную, вырастут дети – может быть тогда еще одну комнату купите. А может быть, тогда вообще нужно будет новую двухкомнатную.

Дмитрий Лысков: Павел Алексеевич, но у большинства, насколько я понимаю, стоит несколько иная проблема – хоть бы на однокомнатную накопить. Но с другой стороны, вы говорите, люди расслабились под этот относительно маленький процент – 6, 7, 8%. Что значит «расслабились»? Набрали кредитов и теперь не могут отдать?

Павел Медведев: Нет, я не сказал «расслабились», я сказал «соблазнились».

Дмитрий Лысков: Да, соблазнились.

Павел Медведев: Соблазнились этим низким процентом. Действительно до этого проценты были очень большими, а много параметров в голове непрофессионалу в финансовой сфере держать довольно трудно. Он видит один параметр – подешевела ипотека, это вроде бы как благо. Но то, что при этом квартиры подорожали (как ваши слушатели правильно вам сообщали) – это может быть не замечено.

Некоторые успели еще при низкой процентной ставке и еще при относительно низкой стоимости квартир взять ипотеку, но все равно надо иметь в виду, что впереди 20 лет платежей. Рассчитывают ли люди на то, что их финансовое положение будет, по крайней мере, не хуже, чем сегодня? А лучше, доходы сделались бы более высокими, платить-то много лет очень трудно.

Дмитрий Лысков: Павел Алексеевич, неужели, когда принимали решение о введении, в том числе, льготных ставок по ипотеке, никак не принимали в расчет вот эти элементарные факторы?

Павел Медведев: Вы знаете, рыночные правила даются людям очень трудно. Так хочется счастье принести народу и снизить цены, не знаю, на подсолнечное масло и сахар. А то, что те методы, которыми это делается (и на ипотеку тоже), выходят боком как раз тем людям, ради которых они применяются.

Дмитрий Лысков: Подумать, что творится! Рыночные правила тяжело даются и простому народу, и банкирам. Никак банкиры тоже не могут с ними справиться.

Тамара Шорникова: Успеем с банкирами, давай послушаем телезрителя, Александр, Владикавказ. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Хотел бы немного прокомментировать ситуацию с рынком жилья. То, что рассказывала ваша гостья по поводу ипотечных ставок, все это, конечно, красиво, хорошо, но есть маленькие неточности. По новому закону о проектном финансировании получается, что банки будут зарабатывать и на людях, и на ипотеке, и на застройщиках. То, что раньше у застройщиков была возможность привлекать средства дольщиков без процентов, и за счет этого как-то сдерживать цену квадратного метра, теперь этого не будет, потому и произошел всплеск. В том числе и стройматериалы, она сказала о пятидесятипроцентном росте. Не на 50%, на 100% выросли и арматура, и лес, и многие другие позиции. Так что ожидать какого-либо снижения… Я очень сильно сомневаюсь, что будет какое-то снижение.

Дмитрий Лысков: Александр, а вы работаете в строительном бизнесе, я правильно понимаю?

Зритель: Да, я работаю в строительном бизнесе и могу вам компетентно сказать, что то, что раньше мы имели возможность сдерживать цену за счет привлечения средств дольщиков, – теперь не будет, так как мы будем кредитоваться у банка. И он будет зарабатывать и на нас, и на тех людях, которые будут приносить им деньги, оформлять ипотеку, вот и все.

Павел Медведев: Рассказать, как вы сдерживали цены с помощью дольщиков? Вы знаете, что официально 200 тысяч человек не получили свои квартиры, хотя заплатили за них?

Дмитрий Лысков: Это Павел Медведев тоже интересуется.

Зритель: Я вас понял.

Павел Медведев: А сколько?

Дмитрий Лысков: Павел Алексеевич, секундочку, дайте ответить Александру.

Павел Медведев: Да, давайте.

Зритель: Для этого были разработаны многие законы, для пострадавших дольщиков – и страхование ответственности застройщика, и СРО, и все прочее. Но ни один из них никаких компенсаций от этих фондов не получал. Почему? Ответьте, пожалуйста.

Павел Медведев: Потому что денег там нет, потому что застройщик превратился в банк и брал деньги на рынке взаймы, не имея за душой возможности гарантировать возврат. И за это поплатились сотни тысяч наших сограждан. То, что сейчас неидеально финансируется строительство, я согласен, но только давайте не возвращаться к старым методам, столь болезненно отразившихся на благосостоянии сотен тысяч сограждан.

Дмитрий Лысков: Тут я вижу, что тоже палка о двух концах, действительно. Александр, спасибо вам огромное, всегда очень важно, чтобы человек с места, из профессии внес необходимые коррективы. А мы продолжаем с Павлом Алексеевичем.

Тамара Шорникова: Да, Павел Алексеевич, безусловно, ипотека – страшная кабала, сроки у нас большие, но вот то же ужесточение Центробанка. С первого августа новые критерии для банков по выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом (меньше 20%). А у кого, у какой среднестатистической семьи 20% есть, чтобы взять ипотеку? И все, если у тебя нет этих 20%, значит банку нужно зарезервировать больше денег под тебя, это рисковый кредит, значит ставки для тебя тоже будут не такие выгодные и так далее. А как по-другому в нашей стране брать жилье, с другой-то стороны?

Павел Медведев: Давайте переведем это правило на русский язык. Центральный банк нам намекает, что, к сожалению, значительная часть населения бедная и замахиваться на квартиру не может. Это ужасно несправедливо, еще раз повторяю, я очень радуюсь, когда семья получает квартиру и имеет право родить детей и воспитывать их там нормально. Но невозможно в одном месте победить, в том месте, где продается квартира, не позаботившись о судебной системе, о полицейской системе, об инвестиционном климате, невозможно в одной точке добиться строительства коммунизма.

Дмитрий Лысков: Комплекс проблем, к сожалению, действительно. Павел Медведев, экономист, финансист, комментировал ситуацию с ипотекой. Спасибо огромное вам за информацию, которую вы нам предоставили.

Тамара Шорникова: Да, и вот сообщение: «Хочу, чтобы мои дети вернулись и жили в СССР с одним Центробанком, а не с огромным количеством банков на каждом углу». Это то, что пишут наши телезрители.

Скоро будем обсуждать женские и неженские профессии. Важны ли сейчас какие-то гендерные стереотипы и ограничения или нет? Будем слушать.

Дмитрий Лысков: Узнаем мнение экспертов.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)
К концу года до 8,5-9% годовых. К чему это приведёт?