Ипотека состарилась

Гости
Ирина Радченко
президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)
Денис Домащенко
заведующий лабораторией Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков РЭУ им. Г.В. Плеханова

Ксения Сакурова: От 18 и старше, намного старше. В поисках новых клиентов…

Виталий Млечин: Начало хорошее.

Ксения Сакурова: Да, банки начали привлекать новые категории заемщиков. И теперь за ипотечным кредитом можно отправиться сразу после совершеннолетия. Ну и расплачиваться до старости, а именно до 75. Как говорится, были бы возможности.

Виталий Млечин: Ну, это уже не так здорово звучит, на самом деле.

Ксения Сакурова: Не так здорово.

Виталий Млечин: То есть, перспектива туманная. Пока такие условия в одном банке, на днях кредитные организации заявили, что увеличили возраст заемщиков, которые могут получить ипотеку, и отменили для них требование о постоянной регистрации. Максимальный возраст на дату окончания кредитного договора увеличился сразу на 10 лет.

Ксения Сакурова: То есть, теперь получается, что взять ипотеку, скажем, на те же самые 10 лет может даже пенсионер. Вот 65 лет исполнилось, и можно идти в банк за ипотекой. Ну и расплачиваться еще 10. Ну, конечно, не всякий все это может себе позволить. Сейчас среди покупателей недвижимости только 12% пенсионеров. Большинство сделок все-таки заключают люди среднего возраста.

Виталий Млечин: Ну, это можно понять, почему так именно происходит. Ну, вообще, насколько востребованы будут такие программы, и не пора ли банкам наоборот подходить к заемщикам построже? Как вы считаете, нужна ли пенсионеру ипотека или молодому человеку 18-летнему? 8-800-222-00-14 бесплатный телефон прямого эфира, 5445 бесплатный номер для ваших смс-сообщений. Ваше мнение нас интересует тоже.

А мы сейчас поговорим с Ириной Радченко, президентом Международной академии ипотеки и недвижимости. Ирина Станиславовна, здравствуйте!

Ксения Сакурова: Здравствуйте!

Ирина Радченко: Здравствуйте!

Виталий Млечин: Скажите, пожалуйста, ипотека для пожилых людей, уже пенсионного возраста – это вообще хорошая идея?

Ирина Радченко: Идея продлить срок до 75 лет, это имеется в виду, что тем людям, которым сейчас 45, могут рассчитать платежи с учетом того, что они будут платить 30 лет. То есть это хорошая новость для, прежде всего, людей среднего возраста. 45 и плюс-минус немножко. Потому что, чем дольше срок кредита, тем меньше нагрузка, и тем вероятность больше, что заемщик справится с долговыми обязательствами.

Поэтому это не про то, что вот в 70 лет можно прийти и получить ипотеку на 5 лет. Конечно, это, скорее, из области фантастики. Потому что у вас для этого должен быть первоначальный взнос 20%, у вас должна быть кредитная история. И, самое главное, платежеспособность. Вы должны доказать банку, что вы можете платить эти пять лет. И вот весь кредит, вся сумма там, пусть вы берете 5 миллионов, за 5 лет вы должны ее погасить. Ну, то есть, это очень большая кредитная нагрузка.

Поэтому пенсионерам в 65-70, конечно же, брать ипотеку, наверное, уже поздновато. Еще раз: эта мера, скорее, для тех, кто 45-50. У них есть возможность смягчить вот эту долговую нагрузку. Кстати говоря, в России, это такая уже есть статистика, у нас клиенты очень быстро хотят погасить ипотеку, поэтому средний срок жизни кредита 7-10 лет. Поэтому, вот я думаю, в результате банки подумали и решили, что, почему бы не продлить до 30, раз россияне все равно ее гасят быстрее.

Ксения Сакурова: Нет, но с другой стороны, вот смотрите. Даже человеку 50 лет. Вот он решил взять ипотеку на 25, то есть до 75 по новым правилам он может. Но может ли он вообще представить, как будет складываться его жизнь на пенсии, вот эти последние 10 лет ипотеки? Все-таки не все закрывают досрочно.

Кто-то, ну, не имеет такой возможности по разным причинам. Ну, вот эти последние десять лет человек пенсионер. И он еще как-то с наших не очень-то больших пенсий должен закрывать ипотеку. Тут немножко не понятно, как это можно продумать, что ли, жизнь таким образом, чтобы суметь это сделать. И в таком возрасте тоже.

Ирина Радченко: Спасибо, хороший вопрос. Потому что он предваряет другие вопросы. А где в 18 лет, вот сейчас снизили ставку, и молодежь тоже может взять, да. А где в 18 лет у человека первоначальный взнос? И, соответственно, возможность доказать свою кредитоспособность? Естественно, ее нет.

Смягчили по поводу регистрации. А что, почему раньше такие жесткие были меры? То есть, я еще раз хочу сказать о том, что жизнь полна импровизаций, и есть люди и в 18 лет, это блогеры какие-нибудь, да, которые зарабатывают миллионы рублей.

Виталий Млечин: Так им и ипотека не нужна.

Ирина Радченко: Ну, вы знаете, я хочу сказать, что в большинстве стран 90% покупок совершается в кредит, потому что это выгоднее. И там и налог получше.

Виталий Млечин: А у нас выгоднее?

Ирина Радченко: У нас тоже. У нас тоже выгодно, потому что вы можете те платежи, которые вы платите банку, вы можете из своего НДФЛ исключать. То есть, фактически, вам возвращаются те платежи, которые вы платите по ипотеке, вам возвращается от налоговой инспекции. Ну согласитесь, тоже неплохо. Мелочь, как говорится, а приятно.

Поэтому, при всех, вот если внимательно посмотреть на эту, ну, так скажем, задачу, как можно не переплатить и сэкономить на ипотеке, так вот больше плюсов, чем минусов, учитывая, если у вас хорошие доходы.

Ксения Сакурова: То есть, в принципе, так можно жизнь свою построить, чтобы все продумать и…

Ирина Радченко: Да, да. И я еще раз хочу поддержать все вот эти вот новации. Потому что если есть только жесткое ограничение до 65 лет, то это снижает пул платежеспособных заемщиков, которые могут себе позволить выплачивать и в 60, и в 65, и, может быть, в 70.

Я надеюсь, что, ну, конечно, не все пенсионеры, увы, в нашей стране, но, может быть, кто-то и может себе прогнозировать свои доходы. Потому что у многих и большие пенсии, есть, да, у чиновников, я знаю. Они приходят на пенсию, у них практически 70% сохраняется окладов. Ну, в общем, жизнь многообразна, поэтому я за то, чтобы расширять вот эти рамки.

Виталий Млечин: Ну, да, хуже от этого точно не станет. Нина из Саратова нам звонит. Нина, здравствуйте!

Зритель: Здравствуйте, мои дорогие ведущие! У меня вопрос такой. Я в 65 лет, 2 года назад взяла ипотеку. Так как у меня было безвыходное, я бывший детдомовец, мне пришлось взять на старости лет ипотеку. У меня пенсия 8800. 7800 я плачу ипотеку. Еще работаю на двух работах, чтоб мне как-то выжить. Вот так вот. Вот такие вот дела, мои дорогие.

Ксения Сакурова: Как вам ее одобрили? Раскройте секрет!

Ирина Радченко: Потому что на двух работах работает.

Зритель: Не знаю, как мне ее одобрили. Просто дали и все.

Виталий Млечин: А долго платить еще?

Зритель: Я оказалась на улице, мне жить негде было.

Виталий Млечин: Долго еще платить?

Зритель: 7 лет. Мне так хочется, чтобы мне или как-то помогли, или не знаю. Я детдомовец.

Ксения Сакурова: Да, спасибо большое.

Виталий Млечин: Спасибо, что позвонили. А есть какие-то механизмы? Или не очень? Там какая-то помощь? Или льготные ставки, я не знаю, чего-то такого?

Ирина Радченко: К сожалению, в России практически полностью отсутствует закон о социальном найме, который есть, кстати, в той же Франции, во многих странах он существует. И люди, у которых низкие доходы, они могут рассчитывать на бесплатное жилье. Ну, там минимально они оплачивают коммунальные услуги, свет и так далее.

Увы, у нас с распадом Советского Союза полностью этот, выпала такая вообще даже статья расходов. И это очень печально, и ваша зрительница, к сожалению, подтверждает, что большинству пенсионеров ипотеку не осилить. Ей нужна помощь. Это нужно закон о социальном найме.

Который, к сожалению, я не знаю, почему депутаты даже не подходят к этому, даже, я не знаю, что законопроекта какого-нибудь. Ни один депутат, вот я достаточно много времени провожу в Госдуме, являюсь экспертом различных комитетов, но вот закон о социальном найме, не слышала ни разу, чтобы кто-то подумал об этом.

Виталий Млечин: Да. Понятно.

Ксения Сакурова: Спасибо большое.

Виталий Млечин: Спасибо! Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. А прямо сейчас с нами на связи Денис Домащенко заведующий лабораторией исследований денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков РЭУ имени Плеханова. Денис Викторович, здравствуйте!

Ксения Сакурова: Здравствуйте!

Денис Домащенко: Здравствуйте!

Ксения Сакурова: Ну, вот, прости, я тебя перебью, мы говорим о том, что да, ситуации в жизни разные. Есть у нас блогеры 18-летние, очень хорошо зарабатывающие. Есть у нас пенсионеры, бывшие чиновники, тоже, видимо, с повышенной пенсией. Но большинство-то людей все-таки немножко в другом мире живут. И большинство нам пишет, что и так уже замучили кредитами, предложениями о кредитах, и сколько можно еще. Как вы относитесь вот к этому расширению банками пула своих клиентов? За счет пенсионеров и только-только вышедших в жизнь людей?

Денис Домащенко: Ну, банки надо понять. Потому что для банков это комбинация «доходность – риск», ипотечные продукты самые привлекательные по сравнению с большинством каких-то других вариантов размещения средств. Заемщик привязывается к конкретному банку на долгие годы, формируется предсказуемый входящий денежный поток.

Ставки весьма высокие по этому продукту. К тому же, пока действует программа льготной ипотеки, а на нее примерно 20% всех ипотечных кредитов записывается, то это дополнительное субсидирование ставок. Банкам компенсируют платежи в размере разницы от 7%, и 3% - пункты превышения ключевой ставки Банка России. Поэтому, на сегодняшний день, это сейчас 10,5% минус 7, это 3,5% дополнительно банки получают компенсации из бюджета.

Это очень им выгодно, и они с удовольствием, всяческими разными способами. Они до 80-ти могут поднять, почему бы и нет? Скажут, что у нас продолжительность жизни растет, и вперед.

Ксения Сакурова: То, что банкам это выгодно, это понятно. Но у нас, мне кажется, население закредитовано. И так мы очень много говорим о том, что, в принципе, неплохо было бы к заемщикам построже относиться. Потому что, ну не все, к сожалению, у нас в достаточной степени финансово грамотны. Люди набирают кредитов, а потом с ними не справляются.

А тут речь уже о тех, кто на пенсии. Понятно, что в этом возрасте ну, к сожалению, говорить о каких-то хороших доходах. Ну, мало у нас людей, которые могут этим похвастаться.

Денис Домащенко: Смотрите, есть маленький нюансик, который в пользу пенсионеров действует. Есть у нас такой мощный налоговый вычет, и по нему, в отличие от всех остальных, кроме пенсионеров, пенсионеры могут сократить свой НДФЛ на 3 года до сделки по ипотеке. Ну, допустим, вот сейчас 2021-й год, и пенсионер работающий, допустим, да, он может вычесть НДФЛ за три предшествующие года. То есть это 2020-й, 2019-й и 2018-й. То есть вот такой нюанс. Пустячок, а приятно, что называется. То есть 13% со своих налогов, которые он когда-то платил, он может вернуть.

Ксения Сакурова: Но, все равно, это же очень небольшое число людей.

Денис Домащенков: Ну, смотря какие доходы у конкретных пенсионеров. Поэтому здесь, если повышенная пенсия, соответственно, и с высокими доходами, люди там среднего топ-менеджмента, они с удовольствием, скажем так, вернут к себе НДФЛ, который немаленький был уже когда-то, да, за счет вновь купленной квартиры.

Ксения Сакурова: Интересно. Виктора послушаем из Владимира. Виктор, здравствуйте!

Виталий Млечин: Здравствуйте, Виктор!

Зритель: Здравствуйте!

Виталий Млечин: Вы в эфире.

Зритель: Вопрос такой. Вот вопрос такого содержания. Вот сейчас как хорошо рассказывают о том, как пенсионерам дадут ипотеку. И вот вопрос. А кто же в дальнейшем будет выплачивать, если пенсионер не сможет ее выплатить? Ведь в сущности, человек, когда доживает до определенного возраста, вот 70 лет, к примеру, уже какая может быть ипотека?

При всем его желании, если человек, допустим, немножко болен, он пошел, взял эту ипотеку. Ему дали без согласования родственников. И потом что может дальше произойти? Ведь должно быть конкретно ограничение выдачи кредита пенсионерам. Вот вопрос-то в чем стоит. Самое главное.

Потому что возраст, извините, возраст. Это вот какой-то пенсионер там может работать, а какой-то нет. А если человек просто не работает? И особенно вот в данной ситуации, что у нас происходит с коронавирусом с этим. Какая может быть работа, если пенсионер…

Виталий Млечин: Понятно, ваша мысль понятна. Денис Викторович, а вот правда. Какой механизм, если вот человек взял ипотеку и не выплатил ее?

Ксения Сакурова: Не смог.

Виталий Млечин: Да. Не успел, скажем так. Вот что дальше?

Ксения Сакурова: Ну, не успел, это самый страшный вариант. Ну, не может, не может, упали доходы.

Денис Домащенков: Если не успел, то будут платить его наследники. То есть, в наследство вступят, вместе с имуществом, которое перейдет в наследство, перейдут его долги, значит, уже бывшего плательщика по ипотеке. Что касается таких вариантов, у нас есть и каникулы, значит, ипотечные. У нас есть закон такой об ипотечных каникулах. У нас есть варианты реструктуризации долгов. У нас есть переуступка требований. То есть, есть самые разные варианты, значит, избавиться от этого продукта.

Ксения Сакурова: А не получится ли так, что человек несколько лет подряд выплачивал ипотеку, и, как мы знаем, сначала он прежде всего выплачивает банковский процент, а потом оказывается, что выплаченных средств недостаточно для того, чтобы…

Виталий Млечин: Погасить долг.

Ксения Сакурова: Погасить долг. И все равно квартиру банк забирает, при этом несколько лет, простите, питается за счет клиента.

Денис Домащенков: Да, бывают такие случаи. И особенно печальные, трагические случаи, когда эта квартира начинает падать в цене. Вот тогда… Вот этот случай, американский, да, то есть, вот, когда в 3-4 раза упали цены на недвижимость, и просто отказывались платить заемщики, и, соответственно, тогда у банков уже были проблемы.

Ксения Сакурова: Что делать наследникам в таком случае? Проще отказаться от наследства?

Денис Домащенков: Ну, надо просто смотреть баланс платежей и, соответственно, того имущества, которое получается по итогам. Если, естественно, такой вариант, что стоимость квартиры упала, там, допустим, еще платить и платить, то смысла, наверное, нет. Доходов соответствующих нет, то надо отказываться.

Ксения Сакурова: А банк тем временем неплохо пожил несколько лет.

Виталий Млечин: Так вот и…

Денис Домащенков: Банк поживет, да, вообще, все для банков, да.

Виталий Млечин: Все-таки, банк в любом случае в выигрыше остается? То есть, просто создается ощущение, что банки сейчас готовы давать кредиты всем, вообще всем, вне зависимости вообще ни от чего, ни от возраста, ни от материального положения, ни от чего. Действительно банк в любом случае будет в выигрыше? Или просто тут как бы количество переходит в качество?

Денис Домащенков: Банк будет не в выигрыше, если будут падать цены на недвижимость, а всячески будут этому препятствовать, естественно, да? Значит, наши монополии и государство если тоже подключат в этом смысле, чтобы этого не происходило. Во всех остальных случаях это великолепный вариант, потому что просрочки идут у нас всего меньше одного процента по банковской системе. Еще мы не набрали ту массу, когда эти просрочки были какими-то внушительными. Там, 5-6%. То есть, у нас еще нет такого объема долга, как это в той же Америке или в Европе.

Виталий Млечин: Понятно.

Ксения Сакурова: Спасибо большое!

Виталий Млечин: Спасибо большое! Денис Домащенко был с нами на прямой связи, заведующий лабораторией исследований денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков РЭУ имени Плеханова.

Несколько сообщений. Вот, например, из Ставропольского края нам пишут: «Банки никогда не проигрывают».

Ксения Сакурова: Орловская область: «За нас по ипотеке будут расплачиваться не только наши дети, но и дети наших детей».

Виталий Млечин: Не хотелось бы. Еще история из Рязанской области: «Я была воспитатель с ипотекой, попала под сокращение, почти не ела, но ипотеку тянула, на государство надежды нет». Есть надежда на наших зрителей. Спасибо вам большое за то, что были с нами. Программа «ОТРажение» вернется сегодня в шесть вечера. Мы с Ксенией Сакуровой завтра ровно в полдень надеемся вас увидеть. До свидания!

Ксения Сакурова: До новых встреч!

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать

Ваш комментарий будет опубликован после проверки модератором

Комментарии (3)
Олег Столяров
так значит банк предположительно работает в схеме, где предмет залога равен по стоимости цене застройщика. Кредит то сам заемщик не получает. А всего лишь "передает" деньги от банка продавцу квартиры. В таком случае уже выплата процентов по кредиту относится к чистой прибыли участников схемы. В Москве в 2008 году цена риэлтора превышала цену застройщика в несколько раз. Было где схему выстраивать. А в целом ипотека для молодежи наносит непоправимый вред для так необходимой территориальной мобильности трудовых ресурсов.
Антон
Ипотекак как раз после 30 ти и берут
Антон
Я не решился влезать в ипотеку. Кредит получить гораздо проще. Купил загородный дом у застройщика теремъ под низкий процент. В банках мне процент переплаты не понравился, поэтому искал наиболее выгодные условия. В этой же компании потом и коммуникации дозаказал, но уже по другому договору. Зачем вообще покупать квартиры, когда дом гораздо выгоднее?