Ипотеку под 6,5% можно будет взять еще год

Ипотеку под 6,5% можно будет взять еще год | Программы | ОТР

Как это отразится на стоимости квартир и рынке недвижимости?

2020-10-23T14:03:00+03:00
Ипотеку под 6,5% можно будет взять еще год
Дорожает даже мусор
Индекс Масленицы. Торговля личными данными. Дорогой мусор. Связь в глубинке. Помощь безработным
Хоть какая, но занятость
Село: абонент недоступен!
Домик с окнами в ад
Безработные с приданым
ТЕМА ДНЯ: Мусор дорожает
Индекс Масленицы: блин, как всё дорого!
ОПЕК-батюшка, нефть-матушка…
Торговля данными о россиянах
Гости
Ирина Радченко
президент Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН)
Владимир Морыженков
профессор бизнес-школы МИСиС

Денис Чижов: Ипотеку по льготным ставкам можно будет взять до июля следующего года. Правительство продлило субсидируемую программу. Об этом заявил премьер Михаил Мишустин. По оценке властей, кредит под 6,5% позволит улучшить жилищные условия сотням тысяч семей.

Марина Калинина: По результатам второго квартала было выдано более 200 тысяч кредитов на сумму 630 миллиардов рублей. По итогам года эксперты прогнозируют, что будет выдано почти 1,5 миллиона кредитов. Вот такие цифры.

Денис Чижов: Ну, выглядит все вроде бы достаточно радужно. Но экономисты говорят, что рано или поздно этот ипотечный пузырь лопнет, будет кризис неплатежей, а банки заберут себе квартиры, приобретенные неплательщиками.

Марина Калинина: Сейчас все будем выяснять. Ирина Радченко у нас на связи, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Ирина Станиславовна, здравствуйте.

Ирина Радченко: Добрый день.

Денис Чижов: Ирина Станиславовна, на ваш взгляд, все-таки будет у нас ипотечный кризис, как в Соединенных Штатах? К чему приведут такие объемы выдачи ипотеки?

Ирина Радченко: Некорректно сравнивать Америку и Россию, потому что нужно посмотреть внимательно на структуру сделок. Квартиры покупаются только исключительно в новостройках. Это означает, что покупатели имеют возможность жить в каких-то квартирах два, три, четыре года, пока строится дом. Потом они будут делать ремонты, потому что большинство квартир без ремонта. Поэтому эти квартиры, даже если будет массовый дефолт и люди не смогут платить, они просто перейдут на баланс банков.

И поскольку все-таки первоначальный взнос – 15% (он хоть и снижен, но он достаточно большой), он и создает тот самый люфт, который позволит банкам комфортно продавать их на рынке, ну, может быть, даже снизить. Даже если они упадут (я имею в виду – на 15%, на первоначальный взнос), все равно это рынок не обрушит.

Поэтому именно из-за того, что льготная ипотека действует исключительно на новостройки – это говорит о том, что люди просто банально перекладываются из банковских депозитов в более понятные квадратные метры.

Денис Чижов: Позвольте вам возразить немножечко. Дело в том, что льготная ипотека на новостройки все равно подтягивает за собой кредиты и на вторичку. На вторичку тоже снижаются кредиты.

Ирина Радченко: Это не льготная ипотека подтягивает, а это ключевая ставка Центробанка – 4,25%. Это беспрецедентно низкая ставка. Поэтому когда говорят о льготной ипотеке, у меня, кроме улыбки, это ничего не вызывает. Какая жена льготная? Она очень даже рыночная. Еще раз: 4,25% и 6,5%. То есть государство еще даже зарабатывает 2,25%. Такая маржа ни одному европейскому банку не снилась.

Денис Чижов: Хорошо, а эта сниженная ставка по ипотеке (давайте ее просто назовет сниженной – не льготная, а сниженная), она вызвала рост по покупкам в основном все-таки первички?

Ирина Радченко: Да, конечно.

Денис Чижов: У вас, может быть, есть цифры? Можете привести?

Ирина Радченко: Льготная ставка в 6,5% действует исключительно на первичку. Но дело в том, что так как низкая ключевая ставка, то можно взять на покупку вторички под 7,5%. Это нормальная ставка сейчас. Вот у меня есть решение кредитного комитета, я могу сейчас купить вторичку за 7,5%. И это, конечно, тоже провоцирует людей вкладываться в квадратные метры. Поэтому рынок был оживленным.

Но еще раз: знаете, выражаясь медицинским языком, это такая немножко болезненная ситуация, потому что цены росли не из-за того, что улучшается платежеспособность граждан, они стали больше зарабатывать, а потому, что они просто вышли из банковских депозитов, которые очень низкие сейчас, опять же ввиду ключевой ставки и из-за девальвации рубля. И этот навес платежеспособных покупателей, которые были в банковских депозитах… Они просто перешли сейчас на рынок недвижимости. И даже от того, что сейчас продлили до июля 2021 года, я не думаю, что сохранится еще такое количество платежеспособных покупателей, которые бы так мечтали вложиться сейчас в строительный комплекс России.

Марина Калинина: Ирина, а вот такой бум этих ипотечных кредитов не повлечет за собой повышение стоимости жилья?

Денис Чижов: Уже повлек.

Ирина Радченко: А уже повлекло. Уже на 8–10% в среднем цены выросли. Доступность жилья, к сожалению, не увеличилась. То есть уменьшилась ставка по ипотеке, но вырос квадратный метр. В результате для клиентов все равно доступнее жилье не стало.

Марина Калинина: Ну смотрите. Вы сами сказали, что… ну и мы все понимаем, слышим и видим, что платежеспособность людей падает, тем не менее они все равно берут эти ипотечные кредиты. Часть начинают выплачивать наверняка, а потом деньги могут закончиться. Все-таки какова вероятность невыплаты этих кредитов до конца? Это будет массовая история или все-таки нет?

Ирина Радченко: Вероятность большая, потому что есть такое наблюдение: когда человек живет в своей квартире, как говорится, над ним крыша не капает. Он может легче расстаться… Ну скажем так: большинство клиентов, которые сейчас участвуют в этой гонке за льготной ипотекой – это все-таки класс людей, которые, еще раз подчеркну, вкладываются в новостройку. То есть четыре-пять лет, пока они сделают ремонт и туда въедут, у них есть где жить. То есть это, так сказать, «на вырост» квартира.

Марина Калинина: Ну смотрите. Ведь эти же четыре-пять лет они платят эти деньги. А потом, например, платить не могут – банк забирает себе квартиру. А как быть с этими суммами?

Ирина Радченко: Большая вероятность, что квартиры будут выставляться на продажу, потому что клиент поучаствовал, знаете, в такой инвестиционной процедуре… Ну, не получилось – не получилось. И все.

Марина Калинина: А то, что он инвестировал, он же не может себе вернуть, правильно? То, что он уже оплатил по ипотеке.

Ирина Радченко: Не возвращается, да. Это как раз и есть та самая «подушка», которая помогает банкам, скажем так, снижать безболезненно для них стоимость, чтобы найти более удачного покупателя. Поэтому дефолт в категории с новостройками я считаю гораздо более вероятным, чем когда клиент живет в квартире, он туда переехал с детьми, с тещей, с кошками, с собаками, прописался. И он будет биться до последнего, чтобы все-таки выплачивать за квартиру кредит.

Денис Чижов: Чтобы кошку не оставить без квартиры.

Ирина Радченко: А здесь, я думаю, люди могут… гораздо большая вероятность, что они будут бросать эти кредиты.

Денис Чижов: Ирина, давайте вернемся к ценам. Цены уже выросли за счет ипотеки. Можем теперь ожидать их отскока обратно? И если да, то в течение какого времени?

Ирина Радченко: Я считаю, что мы можем ожидать отскока, поскольку этот платежеспособный спрос, который сформировался за счет… Ну, как на фондовом рынке говорят: движет страх и жадность. Страх: «Что будет с моими сбережениями, которые обесцениваются?» На депозитах уже хранить неэффективно, и люди пошли в новостройки. Соответственно, жадность, потому что: «Ой, 6,5%, льготная ставка! И до ноября ее только продлят».

Вот это создало такой ажиотаж – и люди ринулись на рынок новостроек. В принципе, эта программа и была создана для поддержки строительной отрасли, а не граждан.

Марина Калинина: Ирина, это получается такое лукавство и некая ловушка даже для людей, что продлили эту историю.

Ирина Радченко: Ну да, это стимуляция строительного рынка, чтобы люди шли туда и дальше. Понятно, что это делается для спасения строительной отрасли. Ну а что? В этом тоже нет ничего плохого. Мы же все в одной цепочке…

Денис Чижов: Ну я все-таки хочу знать: отскок-то произойдет на ту же сумму, на сколько подорожало? Или в итоге прибавка будет?

Ирина Радченко: Я еще раз хочу подчеркнуть: платежеспособный спрос, который мог переложиться из депозитов в квадратные метры, он уже…

Денис Чижов: Исчерпался.

Ирина Радченко: Да. Сейчас какая ситуация? Если доходы граждан не будут расти (а надежды на то, что они будут расти, конечно, весьма эфемерные), откуда будут генериться эти самые клиенты, да еще которые будут вкладывать, еще раз, в новостройку? А потом они еще должны иметь деньги на ремонт.

Поэтому я не вижу, чтобы такая ценовая политика продолжалась. Скорее всего, застройщикам придется снижать.

Денис Чижов: Снижать? А на сколько? Вы сказали, что на 7–8% приблизительно выросли.

Ирина Радченко: Цены подскочили на 7–8%. Скорее всего, на столько же они и постепенно будут снижаться.

Денис Чижов: А те, кто вложился еще до подорожания? Мы зафиксировали эту стоимость? Или же можно ожидать снижения стоимости еще ниже, чем до льготной ипотеки?

Ирина Радченко: Нет, когда клиент покупает квартиру, вернее, когда он заключает договор долевого участия, то там цена фиксированная, и она не может быть ни выше, ни ниже…

Денис Чижов: Это понятно. Я про рыночную стоимость. То есть человек приобрел квартиру, например, в надежде ее продать потом подороже.

Ирина Радченко: Это будет через четыре года. А что будет через четыре года – большой вопрос.

И вообще я хочу сказать, что этот миф, который поддерживается… Раньше это была реальность, люди зарабатывали очень хорошо на новостройках. Ну, в начале 2000-х можно было заработать 30–40%. Сейчас это, я считаю, не очень хорошая стратегия, потому что вы рискуете.

Кстати говоря, уже сейчас есть задержки со строительством. То есть уже дома, которые должны были вводиться в этом году, они уже с задержкой. У меня знакомый сказал, что ключи в этом году им никто не даст. Я сказала: «Хорошо, если в следующем году ты получишь».

Потому что проблемы на строительном рынке с рабочей силой. Многие гастарбайтеры просто уехали опять же из-за пандемии, из-за дешевого рубля, потому что им теперь не выгодно работать в России. И застройщики сейчас испытывают кадровый голод.

В общем, проблем много на строительном рынке, поэтому люди, которые вкладываются в квартиры, они должны понимать, что они рискуют, могут и не получить ту прибыль, на которую они рассчитывают.

Денис Чижов: Понятно.

Марина Калинина: Спасибо. Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

У нас еще один эксперт по этой теме – Владимир Морыженков, профессор бизнес-школы МИСиС. Владимир Алексеевич, добрый день.

Владимир Морыженков: Здравствуйте.

Денис Чижов: Владимир Алексеевич, вот ваша коллега, Ирина Станиславовна, считает, что ждать нам ипотечного кризиса такого, какой был в США в 2007–2008 годах, не стоит. А ваше мнение какое? Вы согласны или нет?

Владимир Морыженков: Я соглашусь с Ириной. Ответ, наверное, кроется больше в том, что устройство государств в России и в США принципиально различное. Здесь государство является инициатором создания такой программы – в России. У государства есть инструмент – печатать деньги. Это с одной стороны.

А второе – это выручать банки. Вы видите, что количество банков, которые занимаются ипотекой и которые сейчас находятся под жестким контролем ЦБ… Все банки под жестким контролем, но определенная группа – под особым контролем, которую будут спасать, она и занимается ипотекой. В Москве ситуация, возможно, помягче, но я, конечно, очень сомневаюсь о благополучности программ поддержки строительной отрасли (иначе это никак не назовешь).

Марина Калинина: Владимир Алексеевич, а что, у нас банки так плохо живут, что мы их все время поддерживаем?

Денис Чижов: Мы за банки не переживаем как-то, если честно.

Владимир Морыженков: Я соглашусь как гражданин этой страны. Мне тоже, в общем, никакой радости или горя от того, как дела у банков, нет. Но если банки окажутся владельцами огромного количества недвижимости, то они совершенно не смогут ответить по обязательствам размещенных депозитов граждан, потому что все равно жизнь банков идет за счет привлечения денежных средств от населения. И когда человек положил деньги в этот банк, а банк скажет, что он не может отдать, потому что у него сейчас полно недвижимости вместо депозитов, – вот это сильно должно…

Марина Калинина: Ну да, натуральными продуктами, как раньше. Не деньгами, а квартирами.

Владимир Морыженков: Я поэтому и сказал про государство. Государство немедленно тогда напечатает необходимое количество денег, и из резервов ЦБ будут выданы эти напечатанные деньги. То есть инфляцией мы можем регулировать те издержки развития, которые у нас сейчас есть.

Обратите внимание, что долларовая стоимость недвижимости во всех городах России, включая Москву, она продолжает падать. То есть получается, что никакого интереса покупать недвижимость нет. Она является скорее неизбежным каким-то способом каких-то искусственных, таких краткосрочных трендов, когда государство и льготную ипотеку открывает, и еще что-нибудь, приоткрывает какие-то возможности, чтобы войти деньгам. А вот выйти обратно этим деньгам…

Вот смотрите. Вы возьмете в ипотеку. Три года строится дом, будет построена «коробка». Вы сделаете отделку. А потом могут произойти события, связанные с тем, что у человека может исчезнуть работа. А если нет рабочей силы, то придется нанимать рабочих работников. Они и работают помедленнее, и зарплата…

Марина Калинина: И стоят дороже.

Владимир Морыженков: Раза в два как минимум они потребуют побольше. И они не захотят жить в таких вагончиках. Это инфраструктурные затраты. Значит, цена квадратного метра в себестоимости пойдет наверх. А продавать ее, банку получать доходы, человеку обслуживать эту ипотеку в рамках старой цены – может оказаться, что они вообще не уложатся в старые обещания за такой квадратный метр. Значит, потребуются дотации государства.

То есть я бы хотел сказать, что когда у экономики нет позитивных трендов развития, участие в различных ипотеках в надежде, что у тебя у самого будет рабочее место… А это еще один риск, и Ирина о нем сказала. Вы начнете отделку этой квартиры, вложите в нее деньги, а потом потеряете работу. Банку-то хорошо – он заберет у вас квартиру уже с отделкой, ему полегче будет продать. Вы участвуете в развитии бизнеса, у которого бенефициар только один.

Денис Чижов: Владимир Алексеевич…

Марина Калинина: Сейчас, секунду. Владимир Алексеевич, а вот эти надежды на 1,5 миллиона кредитов до конца года? Это то, что эксперты пророчат. Сейчас выдано более 200 тысяч, а они говорят: «Да мы до конца года еще 1,5 миллиона выдадим». Насколько они обоснованы? Будет такой же ажиотажный спрос, несмотря ни на что, на эти ипотечные кредиты? Или все-таки народ как-то умерит свои аппетиты и будет жить сегодняшним днем?

Владимир Морыженков: Я вижу, что та пандемическая ситуация, которая проходит… До населения доходят реалии, что такое пандемия. Интернет полон различными…

Марина Калинина: К сожалению, связь прервалась.

Денис Чижов: На этой «позитивной» ноте и мы закончим. Владимир Морыженков был с нами, профессор бизнес-школы МИСиС.

Марина Калинина: А мы переходим к другой теме.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)