Ирина Ирбитская и Юрий Эхин — об упрощении процедуры изъятия собственности

Гости
Ирина Ирбитская
соорганизатор международного проекта «Доктор городов», архитектор, городской планировщик
Юрий Эхин
эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России

Ольга Арсланова: Ну что же, это программа «Отражение», мы продолжаем.

Петр Кузнецов: К большой теме этого дня, да. Госдума приняла в первом чтении законопроект, который упрощает изъятия земли и расширяет возможности местных органов самоуправления по всей стране. Раньше поводом для такого решения были только государственные нужды, но вот теперь еще, получается, и комплексное развитие территории так называемое.

Ольга Арсланова: Да. Это, наверное, одна из самых обсуждаемых тем в последнее время.

Петр Кузнецов: Очень спорная и расплывчатая терминология.

Ольга Арсланова: Но депутаты утверждают, что этот закон никоим образом не нарушит права собственников, потому что цели и задачи у этого документа совершенно другие. Давайте послушаем.

Владимир Ресин, депутат Государственной Думы РФ: «Все это делается для комплексного развития территорий. Все это делается для того, чтобы город развивался, чтобы территория была самообеспеченной. Никакого отношения этот закон не имеет и никакой возможности для пересмотра приватизации не дает».

Петр Кузнецов: Что же это все значит? Есть ли у собственников реальные поводы для опасений? Давайте разбираться. Но сначала послушаем нашего дневного эксперта – у нас в студии был Илья Заливухин, градостроитель.

Илья Заливухин, архитектор-градостроитель: «Мы приватизировали квартиры, а на самом деле это ничего не значит. Нужно, чтобы у вас была земля под этими квартирами, под этими домами, чтобы вот в этих кварталах, микрорайонах земля была четко размежевана – так, чтобы вы могли сами, по сути даже своими силами, кредитами, какими-то строительными компаниями развивать свой участок в городе. То есть землю надо вернуть народу.

И когда мы говорим: «Давайте вот город нам благоустроит дворы»… Да? На самом деле – да, это городская территория, он благоустраивает дворы. Но когда ему нужно поострить дом – он, простите, там строит дом. Поэтому надо как-то либо забирать себе эти дворы законодательно и закреплять за собой границу, там убираться, никого ничего больше не просить, заниматься там высаживанием редьки, капусты, парковку делать… Это ваш двор.

Основная идея развития сегодняшних городов в мире – это развитие существующих территорий, причем самими же собственниками участков».

Ольга Арсланова: А мы приветствуем в нашей студии наших гостей – это соорганизатор международного проекта «Доктор городов» Ирина Ирбитская… Добрый вечер.

Петр Кузнецов: Здравствуйте.

Ирина Ирбитская: Добрый вечер.

Ольга Арсланова: …и эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России Юрий Эхин. Здравствуйте.

Петр Кузнецов: Здравствуйте.

Юрий Эхин: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: И просим наших зрителей, как всегда, принимать участие в нашей программе. Звоните в прямой эфир, пишите SMS, задавайте вопросы нашим гостям.

Давайте разберемся с той законодательной базой, которая уже сегодня существует и, в общем-то, довольно многое позволяет. Почему сейчас принимается решение ее доработать?

Ирина Ирбитская: Ну, давайте так. Я не юрист. Вот здесь юридические вопросы я не обсуждаю, не перехожу переделы своих компетенций. Я бы хотела прокомментировать слова депутата, я так понимаю, который выступал, который сказал: «Все это делается для комплексного развития территорий».

Петр Кузнецов: Господин Ресин.

Ирина Ирбитская: Да.

Ольга Арсланова: Крайне заинтересованный в комплексном развитии.

Ирина Ирбитская: Конечно, он заинтересован. Только все должно делаться не для комплексного развития территорий, а для людей. Комплексное развитие территорий – это один из инструментов, чтобы обеспечить общественное благо.

Ольга Арсланова: Но сейчас получается, что что-то этому мешает, хотя, в общем-то, законы существуют.

Ирина Ирбитская: Вообще ничего не мешает комплексному развитию территорий. Никаких новаций, по крайней мере таких, как рассматриваемый законопроект, вовсе не требуется. Потому что в современном мире в развитых странах, как правильно сказал Илья, развитие городское идет с серьезным участием, а не просто вовлечением формальным граждан. То есть, например, существуют системы, при которых граждане действительно могут собраться и решить, что они хотят на территории, которая принадлежит их дому, создать дополнительную инфраструктуру, например, или вообще построить мини-гостиницу на пять номеров для того, чтобы зарабатывать.

Петр Кузнецов: Извиняюсь. Речь не только о земле, которая под домом, а так называемая придомовая территория?

Ирина Ирбитская: Участки, да, конечно. То есть это не просто подошва здания. И это очень важно. Причем что важно? Еще раз подчеркну: комплексное развитие территорий не предполагает сугубо вертикальные указания, вот сверху, потому что это будет не комплексное развитие территорий, а это будет централизованное развитие территорий. Комплексное развитие территорий возможно только тогда…

Ольга Арсланова: Там разные векторы, да?

Ирина Ирбитская: …когда все группы интересов участвуют в этом проекте. Причем каким образом участвуют? Не голосованием никаким, а участвуют своими интересами. Кто-то свое время вкладывает, кто-то деньги, если они у него есть, вкладывает. И понимают, какие бонусы они за это получают.

Сейчас у нас три группы интересов участвуют в проектах так называемого комплексного развития территорий – это крупные инвесторы, это муниципалитет и какой-нибудь банк. А их 12 в городах, групп интересов, сложившихся на территориях.

Ольга Арсланова: Но тут однозначный вроде, судя по реакции наших зрителей, сигнал: «Нам, законодателям, виднее, каким должно быть комплексное развитие территорий». И, в общем-то, мнение собственников, мнение жителей не очень интересно, получается.

Петр Кузнецов: В очередной раз не учитывается, да, даже здесь, на этой стадии.

Ольга Арсланова: Вот так получается?

Юрий Эхин: Я хотел бы начать с того, чтобы объяснить, о каком законопроекте идет речь. Это очередное, 98-е по счету внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Петр Кузнецов: В котором и так ничего не понятно. Ну правда!

Юрий Эхин: За 14 лет в среднем раз в полтора месяца вносился новый законопроект, который изменял Градостроительный кодекс, и изменял, к сожалению, в худшую сторону. Дело в том, что в самом начале Градостроительный кодекс был разработан без участия специалистов-градостроителей, и все дальнейшие изменения, которые вносились, тоже проходили мимо нас. Больше того, от нашего участия, хотя мы проявляли инициативу и желание, все-таки это наша профессия, отказывались всеми возможными способами. То же самое ожидает сейчас новый законопроект.

И в этой связи я хотел бы, чтобы было понятно телезрителям и нам самим, о чем идет речь. Зачем это делается? Кто это делает? И какие последствия от этого можно ожидать? Если мы таким образом построим программу, мне кажется, мы можем раскрыть глаза и понять, что же все-таки происходит.

Так вот, новые, эти самые 98-е изменения, они действительно предполагают, насколько я успел познакомиться, ускоренную процедуру изъятия земельных участков. Ну, прежде всего речь может идти о жилье, о земельных участках под многоквартирными жилыми домами, а также под промышленными предприятиями, которое в свое время, в 90-е и еще больше в 2000-е годы, были закрыты.

Таким образом, делается упор на повышение количества вводимого жилья, но при этом жители существующих домов теряют в комфорте, ни о каком комплексном развитии территорий, о чем сказал господин Ресин, на мой взгляд, речи идти не может. Тем более этот термин не определен законодательно. Об этом мы можем говорить как специалисты. Мы знаем, что такое комплексное развитие территорий, и мы с этим живем, извините, много десятилетий уже. А там какая-то инициатива, которая скорее наводит тень на плетень.

И дальше речь идет об уничтожении, по сути дела, промышленных предприятий, как это происходит в Москве, например. Территория ЗИЛа застраивается, ЗИЛа уже нет. Территория завода «Серп и молот» застраивается, скоро его тоже не будет. А дальше на очереди другие крупные или крупнейшие предприятия. И таким образом, города, в которых будет увеличиваться количество жителей, перестанут иметь промышленность, не будет рабочих мест.

При этом самое интересное, что люди, которые проявляют такие инициативы (а это на самом деле длинная цепочка людей), они, как правило, ссылаются на объяснения с точки зрения экономики: «Дескать, современная экономика развивается таким образом, что наивысшие показатели достигаются в крупных и крупнейших городах, и поэтому давайте мы будем стягивать людей сюда». Господин Собянин нам говорил, что хочет сделать из Москвы 30-миллионный город, хотя сейчас 12,5 миллиона, и это уже крупнейший мегаполис Европы.

Так вот, сталкиваются противоположные вещи, из которых следует, что лукавят как минимум, потому что население увеличивают, а промышленность уничтожают. И никакого выхода в смысле их объяснений не происходит. Это, к сожалению, горькая правда.

Если я вам еще не надоел в своем монологе, то…

Ольга Арсланова: У нас еще впереди почти целый час.

Юрий Эхин: Можем сразу прогнозировать, что из этого следует.

Петр Кузнецов: Вы имеете в виду – что дадут эти изменения в случае принятия?

Юрий Эхин: Я имею в виду то, что вот эти изменения закона – это только часть событий, которые происходят. Вот эта тенденция прослеживается как минимум. Несколько лет тому назад (не помню точно) были внесены изменения в закон «О приватизации жилищного фонда», где было убрано положение, которое было раньше: при приватизации квартиры одновременно собственник получал право на часть земельного участка.

Петр Кузнецов: Вот!

Юрий Эхин: Вот это положение было ликвидировано. Дальше – московский закон о реновации. Там нигде не написано, что в новостройках, которые будут построены по программе реновации, жителям достается земельный участок. Таким образом, жители получают только право на жилое помещение, а дом стоит на земельном участке, который принадлежит Фонду реновации. И, согласно Гражданскому кодексу, собственник земли имеет право в любой момент снести это строение, не спрашивая уже жителей, которые поселились с радостью в новые квартиры.

Дальше будем перечислять. Закон о реновации уже в целом по стране, который в пятницу будет рассматриваться в первом чтении в Государственной Думе.

Ольга Арсланова: Ну, вы имеете в виду – в других регионах?

Юрий Эхин: Да, в других регионах. Закон о реновации в других регионах – там тоже нет положения, которое бы говорило о том, что земля под домами будет принадлежать жителям. Опять действует Гражданский кодекс.

Ну и наконец – вот эти изменения в Градостроительный кодекс, о которых мы сейчас говорим. Они как бы подводят черту и дополняют все вот эти ранее принятые законы, которые обрисовывают тенденцию, которая идет: власти под давлением бизнеса или сами по себе (это тема для разговора), они делают все для того, чтобы облегчить строительство, чтобы собрать как можно больше населения из сел, из малых городов в крупные города, таким образом, чтобы развивалась только так называемая агломерация на базе… Ну, называют разное количество. Примерно 11 или 12 крупных городов.

Ольга Арсланова: Давайте как раз вспомним о громкой истории…

Петр Кузнецов: Уже на пятнадцатой минуте нашей беседы прозвучало слово «реновация». У нас как раз есть материал о своеобразной реновации. Дело в том, что в столичном районе Кунцево несколько месяцев уже продолжается конфликт из-за здания, которое еще даже не построено. Во дворе между пятиэтажками хотят возвести 26-этажную башню.

Ольга Арсланова: Да, так начинается реконструкция двух кварталов района. В Кунцево планируют снести 37 пятиэтажек и построить на их месте новые дома. У застройщика – группы компаний «ПИК» – уже есть все необходимые документы. Вот только строительство хотят начать раньше сноса, да еще и в считаных метрах от пятиэтажек. Жители домов стройку под своими окнами видеть, конечно, не хотят. А главное – они не понимают, почему их кирпичные дома должны пойти под снос. По словам жильцов, они даже не признаны аварийными.

СЮЖЕТ

Петр Кузнецов: На прошлой неделе жители разбили во дворе палаточный лагерь, чтобы туда не смогла заехать строительная техника. Примерно так это выглядело. Полиция снесла лагерь и задержала нескольких активистов. Ну а в понедельник строительную площадку оградили забором. Сейчас работы там не ведутся, их приостановили до завтрашнего дня. А завтра коллективный иск жителей Кунцево рассмотрит Верховный Суд. Получается, что закон-то уже начинает работать с новыми изменениями.

Ольга Арсланова: Можно эту историю считать симптоматичной? Или тут казус странный и неожиданный?

Ирина Ирбитская: Вообще это симптоматично, конечно. Здесь, конечно, тяжелая ситуация, потому что мы знаем, кто победит, а кто проиграет. Это, к сожалению, так. И вот это такой, знаете, образец того, как не справляется городская власть с управлением над городскими процессами в таком большом городе, как Москва. Ведь в сущности этого конфликта могло не быть. Это не означает, что нужно, чтобы кто-то проиграл, а кто-то выиграл. Могли выиграть все.

Что для этого нужно было? Просто когда заходит такая компания, как «ПИК», нужно понимать, что огромные инвестиции. Огромным инвестициям нужны и огромные проекты. О’кей. Сделайте проект реконструкции квартала, согласуйте его с людьми, дайте людям… объясните людям, почему им выгодно будет, если квартал будет реконструирован, и на эффекте масштаба эта крупная инвестиция заработает. Вовсе необязательно одну свечку ставить 26-этажную. Правильная работа с группами интересов бенефита обеспечивает всем. И этого конфликта, еще раз повторюсь, могло бы не быть. Понятно, что любой горожанин будет против каких-то изменений…

Петр Кузнецов: Тем более когда он просыпается и видит уже под окнами тракторы, да?

Ирина Ирбитская: Да. Это тяжелый процесс – объяснить людям: «А давайте мы ваш двор сделаем не с двух сторон зданиями оформленным, а с четырех». Кто-то будет говорить, что это кошмарный колодец или еще что-то. Но если им объяснить: «Ребята, мы все первые этажи этих двух новых домов, тоже пятиэтажных, отдадим вам. Зарабатывайте на них, сдавайте в аренду. У вас будут деньги для благоустройства двора».

Ольга Арсланова: Ну, чтобы какая-то заинтересованность у жителей была.

Ирина Ирбитская: Да. То есть вы должны обмениваться этими интересами. «Мы у вас что-то берем, действительно, вот кусочек этой земли. Возможно, где-то будет тень дольше, чем была, от здания. Но за это вы получаете еще какую-то другую возможность». Вообще городское развитие – это обмен. А когда это отъем, то это довольно хрупкая ситуация.

И что самое важное, как говорят политологи уже? Что это ситуация, ведущая к довольно серьезным протестам в стране.

Ольга Арсланова: Ну, когда у человека самое близкое и дорогое…

Ирина Ирбитская: Это вообще базовая и фундаментальная ценность.

Ольга Арсланова: Его базовую ценность отбирают, конечно.

Ирина Ирбитская: Вообще какая базовая ценность у граждан России? Первое – это собственность. Второе – это работа. С работой у нас, с рабочими местами… Я тут поддержу Юрия. Я считаю, что вот эта мода… Знаете, у нас постиндустриальное развитие, но у нас страна с индустриальной культурой. Ее нельзя вот так просто выкинуть. Это не означает, что давайте тут дымить трубами, в городе, и так далее. Есть экологически чистые виды производства, есть технологии, которые позволяют осуществлять это. Но индустрию нельзя убирать. Это не означает, что постиндустриальное все убрать, сервисы и так далее. Ну, это в две стороны развитие.

То есть – рабочие места. Вот спросите у заммэра по градостроительной политике: «Какие вы знаете виды рабочих мест?» И знаете, что он вам ответит? «Стройка и офисы».

Петр Кузнецов: Хуснуллин, да?

Ирина Ирбитская: Ну да. Он других не знает. А, еще магазины.

Ольга Арсланова: По степени доходности?

Ирина Ирбитская: Вот идите, москвичи с высшим образованием, на стройку, в офисы и в магазины. То есть их уже как бы нет. У нас вообще страна в рейтингах: одна из самых верхних строчек по количеству людей с высшим образованием, и самая низкая строчка по высококвалифицированным рабочим местам.

Ольга Арсланова: Хотя казалось бы…

Ирина Ирбитская: В Москве – в том числе. То есть значительная часть людей себя не реализует – ни в Москве, ни в стране.

То есть вот эта базовая ценность сейчас не реализована. А сейчас пытаются отнять вторую базовую ценность. Ну, ребята, когда вы волка загоняете в угол – что он начинает делать? Вот очень не хотелось бы, чтобы произошла ситуация – граждане, загнанные в угол. Никто не хочет этого.

Ольга Арсланова: Представим себе какую-нибудь европейскую страну, где нужно реновации по-европейски, условно, провести. Вот такая ситуация как бы разрешалась, когда нужно действительно снести или реновировать определенный квартал, и при этом есть интересы жителей? Как свои интересы отстаивали бы жители? На какой законодательной базе это бы все строилось? Как это в цивилизованном мире происходит?

Юрий Эхин: Европа прошла по этому пути еще в 90-е годы. Берлин – тому прекрасный пример, когда в центре Берлина были реновированы, реконструированы и обновлены пятиэтажки без их сноса.

Ольга Арсланова: Периода ГДР еще, да.

Юрий Эхин: Ну, пятиэтажки все периода ГДР. Дело в том, что когда стала ФРГ, то они вообще запретили строительство панельных железобетонных зданий, поскольку этот тип зданий морально и физически устаревший, это уже вообще прошлый век. И то, что сейчас, скажем, Ресин и не только он, а и московские власти предлагают продолжать строить панельные железобетонные дома – это, вообще говоря, такой шаг в прошлое. При этом они говорят, что это новые панели, но мы-то как специалисты понимаем, что как панель ни делай, но все равно она панель.

И в этом смысле власти и жители Европы находят общий язык. Там каким-то образом… Вот Ирина привела прекрасную схему, как можно заинтересовать жителей.

Петр Кузнецов: Начнем с того, что им показывают план наверняка и объясняют, почему здесь должно что-то появиться.

Ольга Арсланова: Общественные слушания реальные наверняка проходят.

Юрий Эхин: Это так, это так, да. Градостроительство – вообще непростой процесс, там много этапов. Но прежде всего, конечно, проект планировки. Людям объясняют, что будет на их месте, где они будут жить, на каких условиях они переедут. И их заинтересовывают.

Петр Кузнецов: Что они получат.

Юрий Эхин: Что получат. И таким образом проблема решается. То же самое, кстати, у нас было в Москве в период, когда был мэр Лужков. Я не трогаю персону, разные мнения, но такое было.

Петр Кузнецов: Вы имеете в виду первый этап реновации?

Юрий Эхин: Да, я имею в виду снос пятиэтажек первой волны индустриального домостроения, действительно первой волны. Это те пятиэтажки, которые действительно надо было сносить, поскольку они были рассчитаны на 25 лет, а простояли 50. Ну, их надо было сносить.

Петр Кузнецов: Понятно.

Юрий Эхин: С остальными пятиэтажками другая история – они были рассчитаны на 100 лет (панельные) и 150 (кирпичные и блочные дома). И они свой срок отслужат, поскольку в советские годы нормативы прочности превышали пятикратно расчетные. Там была заложена и низкая квалифицированная сила, и ошибки какие-то в проектах, и некачественные материалы, бетон. И поэтому эти дома стоят, и они будут стоять еще очень долго. К сожалению, этим не могут похвалиться современные дома.

Кстати говоря, вот пример Кунцево, который вы привели, – я хочу заметить, что это не совсем реновация. Дело в том, что это так называемый инвестиционный контракт, начало которому было положено, кстати, при господине Ресине, когда он возглавлял, был заместителем мэра. И там группе компаний «ПИК», согласно Градостроительному кодексу, было дано право на так называемое комплексное развитие территорий, застроенных территорий.

Но сводится это к тому, что они сделали то, что хотят сделать, и ставят жителей перед фактом довольно грубо. И, к большому сожалению, власти, на мой взгляд, этот процесс поддерживают – и таким образом, действительно, стимулируют протесты и хотят в каком-то смысле сломать жителей, что называется, через колено, не объясняя ничего и не считаясь с их интересами.

Прозвучала фраза о том, что их дома далеки от ветхих. Я вообще считаю, что это грубое преувеличение. Ресурс этих домов максимум на 20–30% только исчерпан, а 70% еще будут служить и служить. И вообще кирпичные дома служат и 300 лет, и 400 лет, если за ними надлежащим образом следить. И это комфортная по масштабности среда, которая была построена после войны, в 60-е годы и даже в 70-е более или менее, она сейчас ломается, и ломается в сторону уплотнения жилой застройки и повышения ее высотности в разы. И в этом смысле никакого комфорта для жителей быть не может. Потому что еще в 70-е годы прошлого века архитекторы всего мира пришли к однозначному выводу, что в многоэтажных домах нет ничего, кроме выгоды девелоперам и банкирам, а у нас еще, надо добавить, кроме выгоды чиновникам, которые как-то к этому процессы причастны.

Ольга Арсланова: Понятно.

Петр Кузнецов: То есть опасность таких историй в том, что это конкретные нужды? Мы очень много говорили о заинтересованности всех сторон, а здесь конкретные нужды, и поэтому все следующие инстанции будут занимать сторону того, кто в этом нуждается, в этой постройке. И шанс очень мало.

Ольга Арсланова: Нам, кстати, жители Кунцево пишут, называют все, что произошло, «рейдерским захватом, а реновацией». «Полиция разгоняла, чоповцы охраняли», – подписался житель дома 18/1.

Другие истории из других регионов давайте послушаем.

Петр Кузнецов: Иваново на связи у нас, Владимир. Здравствуйте, Владимир.

Ольга Арсланова: Добрый вечер.

Зритель: Алло.

Ольга Арсланова: Да, слушаем вас.

Петр Кузнецов: Какая у вас история? Что у вас случилось?

Зритель: У нас в Иванове история уже длится восемь лет. Около наших домов на улице Парижской коммуны в 14 метрах от домов строят заправку. За взятки тут уже посадили главу города, двух заместителей города посадили, уже пять судов прошло. Два суда мы выиграли. Сейчас уже непонятно опять. В общем-то, чиновники что хотят, то и творят. Ну, что толку? Посадили главу города, дали четыре года, другому дали восемь, другому – четыре года. Он уже выходит скоро. А те чиновники остались на местах. И все это наплодил господин Мень, который потом министром строительства стал и там начудил сейчас. Мы до сих пор чихаем после него. Вот и все. Все от чиновников зависит. Одно жулье кругом!

Ольга Арсланова: Спасибо.

Петр Кузнецов: Спасибо, Владимир. Скажите, пожалуйста, а вот сейчас что защищает владельца земли от волюнтаризма чиновников? Что его может защитить?

Юрий Эхин: Ну, пока не приняты вот эти поправки, о которых мы начали говорить, есть все-таки законодательная защита. Как правило, основная защита – это право собственности, оформленное, ну, внесенное в кадастр, право собственности жителей на земельный участок. Каждому жилому дому с момента его строительства (это в советские годы) был выделен земельный участок, и довольно крупный. Средний размер этого земельного участка примерно равен общей площади жилого дома. Скажем, если пятиэтажка – 4 тысячи квадратных метров, то земельный участок у этой пятиэтажки – тоже примерно 4 тысячи квадратных метров.

Далее, уже в новейшее время, была проведена кампания межевания. Город Москва за свой счет выполнил проекты межевания территорий, где странным образом (я был тому живым свидетелем и даже удалось отстоять на самом деле некоторые вещи) просто урезали земельный участок в два раза, в три раза, а иногда и по подошву, действительно, вот просто отмостка и жилой дом. А это все – нарушения. Это все – изъятие собственности.

На самом деле это где-то, на мой взгляд, имеет признаки мошенничества, поскольку людей обманывают, говорят: «А вот у нас есть какая-то градостроительная заинтересованность», – и отбирают земельный участок. Вот таким образом межевание было проведено по всей Москве. И это на самом деле было первым шагом, который вел к тому, что мы видим в процессе реновации. И теперь уже изменения в Градостроительный кодекс, которое еще более развяжут руки людям, которые хотят изъять эту собственность у жителей.

Таким образом, Владимир Ресин, который отстаивает и говорит, что это на общее благо и ни о каком пересмотре итогов приватизации не идет речи, он как минимум лукавит. Конечно, жители, основным достоинством которых является жилье, основным достоянием (единственное, что получили от приватизации – это собственно жилье свое), они этого права сейчас лишаются. И это, на мой взгляд, объективная картина.

Ольга Арсланова: Тут закономерно предположить, что под основным ударом будет Москва как наиболее лакомый регион для строительства?

Ирина Ирбитская: Ну, на самом деле, да, для крупных игроков, скажем так, которые освоились в Москве, действительно, это будет так. Что еще нужно понимать? В стране ресурсная база сокращается. И, конечно, после ресурсодобывающих компаний девелопмент – это второй по доходности бизнес. И, конечно, Москва является таким центром этого интересного бизнеса. Тем более что богатые люди со всей страны все-таки вкладываются в московскую недвижимость, даже если они в Москве не живут, для детей. В общем-то, это такое – как это сказать? – вложение в будущее. То есть здесь осуществляют свои цель – оставить наследство в виде вот этой московской недвижимости. Это одна сторона дела.

Другая сторона. Нужно понимать, что есть еще следующий слой девелоперов и крупных инвесторов, которые будут очень сильно интересоваться регионами. Отсюда этот проект реновации, который сейчас переходит на федеральный уровень.

Ольга Арсланова: А вообще, по вашему мнению, там нужна реновация где-то, кроме Москвы? Кто-то может себе ее позволить?

Ирина Ирбитская: Я вообще против и московской реновации, и сейчас этого законопроекта о реновации, который собираются слушать в пятницу в I чтении.

Петр Кузнецов: Тем более в Москве это не обкатано еще, несмотря на то, что вторая волна.

Ирина Ирбитская: Грубо говоря, у нас есть чего решать в городах. И, кроме крупных инвесторов, у нас вообще 140 миллионов населения. И есть, чем заняться. И, кстати говоря, основным интересантам этого закона о реновации можно создать условия, в том числе заработать гораздо устойчивее и лучше.

Я хочу сказать, что вот эта модель, которую сейчас собираются внедрять в города, она даже в среднесрочной перспективе невыгодна в том числе ее основным бенефициарам. Но даже среднесрочное планирование уже не интересно тем, кто принимает решения здесь и сейчас.

Ольга Арсланова: У нас звонок.

Петр Кузнецов: Из Владимирской области.

Ольга Арсланова: Вера, добрый вечер.

Петр Кузнецов: Послушаем Веру. Добрый вечер, Вера.

Зритель: Здравствуйте. У меня вопрос. Мы живем в частном доме. Здесь еще один участок рядышком. По кадастровой стоимости он сейчас стоит порядка 700 000. То есть 41 000 за сотку. Она в Подмосковье. И мне бы очень хотелось узнать, если у меня изымут этот участок, у меня ее изымут бесплатно, или все-таки по кадастровой стоимости купят?

Ольга Арсланова: Как будет компенсироваться? Есть ответ? Примерно как сейчас?

Юрий Эхин: Я понял, что речь идет о частном доме каком-то, да?

Ольга Арсланова: Предположим, земля заинтересовала. Нужно в любом случае как-то собственнику компенсировать потери. Он сможет на выплаты себе что-то купить соизмеримое с потерянным?

Юрий Эхин: С точки зрения здравого смысла и существующего законодательства, этот человек имеет право на компенсацию. Уж по кадастровой стоимости или по какой другой – это отдельные вопросы.

Ольга Арсланова: Какой будет эта компенсация…

Юрий Эхин: Если женщина недовольна, она может это оспорить в суде. По крайней мере, сейчас такое законное право у нее есть. Другое дело, что индивидуальных застройщиков это сейчас коснется в меньшей мере. Разве что только ближайшее какое-то Подмосковье в виде исключения действительно там будут сносить. И есть уже компании, которые распространяются и на садовые некоммерческие товарищества, где тоже есть тенденция к тому, что каким-то образом власти скрывают документы, которые существовали на землю у этих садовых товариществ, и потом изымают в свою пользу, и на этом месте дают разрешение на строительство многоквартирных домов.

Вообще говоря, то, о чем сказала Ирина, что на втором месте после нефти и газа самый доходный – это бизнес строительный, это вообще очень интересная история, которую, на мой взгляд, тоже имеет смысл рассмотреть. Не поняв, почему так сложилось, мы не поймем истинных причин происходящего.

Я пару лет назад с большим вниманием прочитал заключение экспертов ООН, которые провели анализ не только по России, а по ряду стран мира, и пришли к однозначному выводу, что политика властей, в частности, России, направленная на развитие только жилищного сектора экономики, она тяжелым бременем ложится на развитие страны. И объяснили механизм, почему или как это происходит.

Дело в том, что банки, которые финансируют жилье, они все свои свободные средства вкладывают в недвижимость. И при этом нет средств на то, чтобы финансировать промышленность. И таким образом искусственно созданная ситуация с повышенным спросом на жилье (а это искусственно созданная ситуация, потому что количество населения в стране падает), и вдруг каким-то образом получается, что в городах повышенный спрос. Здесь проявляется та самая тенденция, о которой я уже говорил – из малых городов, из сел хотят стянуть население в столицу, и таким образом подпитывают рынок недвижимости, цены на недвижимость становятся высокими, банкам выгодно финансировать недвижимость. Тем более, сейчас отменили закон о долевом строительстве, и банки напрямую будут финансировать стройку и таким образом получать гарантированные прибыли в виде высоких процентов на длительный срок. Это очень устойчивый источник доходов именно для банков.

И мы понимаем экономический механизм, который имеет место. Но это тоже не дно, что называется, проблемы или не высшая ее точка, если по-другому посмотреть. Дело в том, что хочется понять, почему же все-таки таким образом власти выстраивают, что недвижимость становится высокодоходной. Мы имеем в мире другие примеры, например, Швеция, которая 90% собственного жилья, новостроек за последние 40 лет построила только за счет бюджета. И это самая оптимальная система финансирования жилья, обеспечение жильем населения, которая только существует. Ее приводят в качестве примера по всему миру. А у нас, наоборот, государство устраняется от финансирования. И все время речь идет о том, что должны прийти какие-то инвесторы, должны финансировать банки. И таким образом искусно раздувается ажиотаж, который приводит к таким последствиям.

Петр Кузнецов: Ирина, у меня вопрос по нормативам. Раз мы заговорили о дачных участках, на самом деле там тоже проблем очень много, потому что народ вдруг узнает, что здесь пройдет труба, а по новым нормативам 500 метров этот дом здесь не может стоять. Хотя он соответствовал нормам по предыдущему какому-то кодексу. Хотелось бы узнать, кто определяет эти нормативы, кто их постоянно меняет. Потому что людям показывают: «Все, новый кодекс – по нему ваш дом здесь не может располагаться. Пожалуйста, сметайте его, причем, за собственные средства». Хорошо, что землю не забирают.

Ирина Ирбитская: Да, нормативы здесь абсолютно ни при чем. Еще раз. Я не юрист. Я юридически консультировать не буду. Вообще надо сказать, что поскольку все-таки, будем откровенны, в нашей стране не очень соблюдается право и так далее, то есть закон не работает, суд не работает, или работает с перебоями, поэтому здесь эти аспекты обсуждать, скорее всего, тема передачи тогда должна быть другой. Я знаете, о чем хотела поговорить?

Вообще-то не бывает ни собственности, ни города без прав. И не бывает прав, если их не требовать. Это очень важно понимать.

Петр Кузнецов: В таком случае они никогда и не появятся.

Ирина Ирбитская: И вся эта ситуация, которую мы сейчас наблюдаем, ее невозможно представить в тех странах, которые прошли период а) формирования право на собственность б) дремучие времена, когда собственность была святым. Сейчас, кстати, эта тема меняется в развитых странах. В совсем развитых странах государство заинтересовано, чтобы вообще освободить головы и время людей, их деньги и ресурсы от этой заботы – крыша над головой, для того чтобы они начинали производить, извините меня за эти высокопарные слова, инновационный продукт, или, наоборот, восстанавливать старинные ремесла. Я сейчас дихотомию говорю.

И в тех странах, где этот период был пройден, когда люди отвоевали право защиты своей собственности, эти страны чем отличались? Невозможно себе представить, что такое, как сейчас, происходит в Кунцеве. Просто невозможно себе представить. Почему? Потому что это ведь еще и от нас, граждан, требуется довольно серьезная осознанность происходящих процессов.

Ольга Арсланова: И каких-то законных рычагов, хотя этот протест, который был разогнан полицией – вполне законная форма.

Петр Кузнецов: И при этом есть статистика, по которой мы понимаем…

Ирина Ирбитская: Каким образом мы должны отстаивать?

Петр Кузнецов: Какую сторону занимает в итоге суд в таких споров? Чью?

Ирина Ирбитская: Еще раз. Есть ценность. Пока мы все, граждане, не научимся ее защищать, у нас не будет ни городов, ни прав. Городов – я имею в виду не просто… с этими панельными бесконечными делами. Причем, это ведь будет продуцироваться бесконечно. Можно все время говорить, что нам нужно опять 25 млн квадратных метров жилья, и опять, и опять, и опять. Потому что, действительно, то жилье, которое стоит… Вообще, по-хорошему, за жильем нужно ухаживать, чтобы оно не превращалось в ветхий фонд. В регулярном режиме. У нас нет такого фонда. Содержание жилья в должном состоянии в регулярном режиме. Те самые дешевые текущие ремонты.

Нет, довести весь этот жилой фонд до состояния ветхого, и потом что-то с ним делать. Будет воспроизводиться панельная застройка. Тут нет никаких чудес. Какие бы мы, городские планировщики, прекрасные стандарты ни создавали, современные, отвечающие лучшим требованиям современности и технологий, всегда будет производиться панель. Почему? Потому что если государство строит свою экономику исключительно на рынке недвижимости, выгодно производить что? Недвижимость, которая быстро устаревает. И строить новую. В этом смысле единственным сдерживающим фактором была бы собственность как незыблемая ценность. Потому что никто не заинтересован приобретать в собственность то, что придет в негодность через 10-15 лет. И эта самая преемственность, если хотите, дух городского места – он не от того, что у нас одноразовые, так сказать, районные дома появляются, а оттого, что дом всегда стоял. В нем история, к нему люди привязываются. И это на самом деле определяющий фактор устойчивого развития. Потому что устойчивое развитие – когда каждый, кто на этом месте живет или проходит мимо, заинтересован в том, чтобы оно было в должном порядке.

Но если у вас отняли собственность, в которую вы вкладывались в должном порядке, вы ее ценили, там жили какие-то ваши предки или кто-то известный, и тут этот дом сносят, у вас не будет желания вообще во все это вкладываться. У вас будет желание запереться в собственной квартире, там поклеить новые обои, потому что это твое место, а все остальное – это территория, которой ты не управляешь. Зачем в нее вкладываться? Плюнуть можно, окурок из окна выкинуть, и так далее.

Ольга Арсланова: Собственно, это мы и видим.

Ирина Ирбитская: Это мы и наблюдаем.

Петр Кузнецов: Есть еще одна история из Екатеринбурга, довольно интересный случай. Там власти решили построить здание городской филармонии на месте 6-этажки. Жители против. Подробности у Анны Исаевой.

СЮЖЕТ

Петр Кузнецов: У нас звонок Александра из Ростова-на-Дону. Здравствуйте, Александр.

Зритель: Добрый день. Наш дом, самый центр города, придомовую территорию почти 10 лет назад тайно изъяли. Мы прошли суд первой инстанции, нам отказал в полном объеме. Суд явно ангажирован властями. К большому удивлению и нашей радости, суд второй инстанции отменил решение и вернул нам нашу придомовую территорию. Это порядка 10 соток. Рядом также порядка 10 лет назад была построена гостиница. И, собственно говоря, неоднократные попытки собственника гостиницы прибрать к рукам нашу придомовую территорию имели место. Тоже были суды. Мы их выиграли. Но в нашем случае нас спасло то, что объект является памятником архитектуры и здесь запрещены всякие строительства и подобные вещи. Но, тем не менее, хочется сказать вот что. Мы порядка полусотни обращений в разные инстанции направляли. В том числе более 20 обращений в администрацию города. И, в частности, просили личной встречи с главой администрации города. В течение полугода нет ответа никакого. Не хочет идти администрация навстречу. Вопрос до конца не решен. Потому что администрация такие сведения в реестр передавала, что границ на настоящий момент в доме несколько. Межевание проведено. И фактические границы есть. Все поворотные точки, координаты есть. Короче говоря, все есть. Но какие-то изменения администрация провела в кадастре, который считает, что у нас границ нет.

И хотя мы выиграли сейчас суд второй инстанции, предстоит еще большая работа по установлению границ нашего возвращенного участка придомовой территории. Еще раз повторяю, администрация здесь в очень плохом свете… В частности, все собственники неоднократно собирались, решали этот вопрос. Обидно, что администрация не идет навстречу, не идет на контакт.

Ольга Арсланова: Спасибо большое. С другой стороны, видите, уже жители учатся объединяться, понимая, что есть определенные проблемы с судебной ветвью в нашей стране, судиться, добиваться своего. Есть в этом какой-то смысл? Как скоро мы увидим результат? Как скоро этих людей начнут слышать, как вам кажется?

Юрий Эхин: Это зависит от количества. Как только количество перейдет определенную норму, их сразу услышат. Другое дело, что люди, надо говорить правду, надломлены этими переменами в 1990-2000-е годы. И далеко не каждый хочет воевать. Очень высокая смертность среди мужского населения. Цифры, которые называют, ужасны по своей сути.

Ольга Арсланова: Тратить время на это…

Юрий Эхин: Тратить время и силы не каждый может. Я бы хотел сказать вот о чем, без чего, на мой взгляд, проблема или обсуждение этой темы не будет полными. Мы как-то с коллегами проанализировали, какой же все-таки будет результат от этого процесса, который складывается. Я имею в виду сам процесс укрупнения городов, стягивания жителей, уплотнения застройки в городах. И пришли к однозначному выводу, что есть по сути только одно объяснение этому. Назвать его разумным я, правда, не могу. Но объяснение таково, что некто хочет оголить территорию. А если территория не заселена, то она становится легкой добычей. Таким образом, становится вопрос о государственной безопасности, не больше, не меньше. И это уже совсем другой масштаб. Плюс в свете происходящих событий (я имею в виду давления на Россию, мы об этом знаем, каждый день слышим из телевидения, что страны НАТО и так далее) Россия под давлением.

Возникает вопрос еще и обороноспособности. Я довольно давно заканчивал вуз. И нас еще студентами учили думать о безопасности градостроительства. И в этом смысле крупные города являются лакомым кусочком, отличной мишенью для нанесения, извините, военного удара. Просто как человек, думающий комплексно, я не могу об этом не сказать. Мои коллеги тоже об этом говорят. И в этом смысле то, что недавно англичане разрабатывали и публично говорили о том, что они готовы нанести удар по инфраструктуре города Москвы, например, то есть обесточить Москву, покажет самые легкий масштаб бедствия, и он будет ужасен, который можно испытать в результате того, что огромное количество людей будет сосредоточено в Москве. Или массивный ракетный удар, когда высотки падают, перекрывают пути эвакуации. Я так понимаю, что это апокалиптический сценарий. Но все-таки как человек взрослый, как специалист я не могу это не иметь в виду.

И как только мы эти все тенденции сводим воедино, мы как-то понимаем общую картину, которая начинает вырисовываться. Не так все это просто. Видимо, есть какой-то заинтересованный, я даже не знаю, кто это, это явно не человек, а, может быть, это группа стран, которые таким образом заставляют власти России, отталкивая мнение специалистов, делать упор на непрофессиональные подходы. И в конце концов депутаты, которые принимают законы, они их принимают довольно легко. Мы видим закон о реновации. И не понимают всех последствий происходящего. И в конце концов это может аукнуться очень тяжело, причем, буквально в ближайшее время или десятилетие. Судя по масштабам происходящего, тенденция набирает силу. И в этом смысле есть, о чем очень серьезно задуматься на самых разных уровнях.

Ольга Арсланова: Вот эту уже даже, наверное, не потенциальную, а реальную конфликтогенную обстановку что могло бы сейчас как-то разрядить? Что может помочь этот диалог хотя бы начать? Это только наша забота каким-то образом это к себе вызвать? Попытаться начать этот диалог. Это интерес только жителей?

Ирина Ирбитская: Вы задаете, конечно, очень сложный вопрос. Что делать кому?

Ольга Арсланова: Что делать жителям и что в идеале, наверное, властям можно было бы сделать?

Ирина Ирбитская: Что делать жителям – понятно. Стоять на своем, отстаивать свои интересы. С той же и силой и с той же согласованностью, с какой это делают инвесторы и девелоперы. Тут понятно. Тут сила против силы. Все. Другое не работает.

Ольга Арсланова: Несмотря на решение судов.

Ирина Ирбитская: Я не знаю, как суды будут себя вести. Еще раз. Я помимо всякой политики и политических процессов, исключительно с точки зрения городского развития. Вот современное городское развитие без стола переговоров, за которым сидят абсолютно все, кто испытывает на себе любое изменение в городе, вот пока все за стол переговоров не сядут и не начнут договариваться…

Договариваться означает, что девелопер должен понять, что простых моделей быть не может, что будут сложные модели, если он вообще хочет как-то про рынок думать. Чтобы сложную модель осуществить, вот эти элементы сложности, люди со своими интересами, это и есть элементы сложности, должны быть в проекте в самом начале. Очень хороший пример приводят в Татарстане. Наталья Фишман, который очень активно работает с людьми, с горожанами, с архитекторами, экспертами и так далее. Она очень приводит очень хороший пример на всех своих докладах. Чтобы спроектировать скейтбордистскую площадку, ее, оказывается, совершенно невозможно спроектировать без тех людей, которые там катаются. Потому что вот эти горки и пригорочки ты не можешь из головы выдумать. Ты должен быть профи в этом.

Ольга Арсланова: Иначе никто туда не пойдет кататься. Деньги будут потрачены зря.

Ирина Ирбитская: Конечно. Это не просто про красоту. Вот дизайнер подойдет и красиво нарисует. Но этого недостаточно. А город уж гораздо сложнее, чем скейтбордистская площадка. И что такое сесть за стол переговоров и слушать друг друга? Это означает, что девелоперы должны услышать те сложности, в которые они внедряются. Они сами не знают, куда они залезли на самом деле. С другой стороны, горожане должны понять, что город не может стоять в том виде, в каком он стоит. И качественное городское развитие, развитие застроенных территорий, не новых, какие-то трансформации городу нужны, и там есть интересы этих людей. Что плохого в том, например, если с вашего двора совсем исчезнут парковки? Я как городской планировщик знаю модели, как это сделать. Не только с точки зрения пространства, но и с точки зрения финансово-управленческой модели. Кто как вкладывается и кто какие бенефиты получает? Если вы приходите как городской управленец и жителям говорите: «Ребята, я знаю, куда убрать парковки, и при этом не то, чтобы вы будете за 2 км ходить, машину ставить и возвращаться. Что хотите, то и делайте со своим двором. Но я вам предоставлю возможность парковки убрать из двора. Ваши дети будут тут в чистом воздухе гулять. Вы будете открывать окна летом и проветривать свое помещение чистым воздухом. Я знаю, как вам это сделать. Но мне для этого нужно вот здесь 12х12 квадратных метров пятачок, для того чтобы я, муниципальный управленец, смог это сделать». Вот это нужно. И это невозможно выдумать из головы. Это только если представители всех групп интересов сели за стол переговоров и услышали друг друга.

У нас сейчас, к сожалению, эта ситуация во многом еще подыграна частью горожан, которые до сих пор ждут: «Государство нам должно». Раз государство должно, оно было должно 25 лет, теперь оно пришло и сказало: «Я вам было должно – теперь отбираю». Этого нужно избежать.

Петр Кузнецов: На этом закончим. Спасибо. Ирина Ирбитская, соорганизатор международного проекта «Доктор городов», и Юрий Эхин, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России. Спасибо, что пришли.

Ирина Ирбитская: Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Тема дня

Комментарии

Владимир Беляев
Реновация - Агломерация - Строительная мафия (Российская)- опустошение бедных регионов. Товарищ Юрий Эхин правильно говорит о намеренном разрушении России. Только не иностранцы, а доморощенные бандиты.
  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты