Тамара Шорникова: Продолжаем о новостях. Квартиры рекордно обмельчали. Средняя площадь жилья в новостройках Москвы уменьшилась до 46 квадратов с апреля по июнь этого года. И это при том, что за два года такие квартиры уже потеряли в среднем 10 квадратных метров. Сокращение размеров жилья затронуло все сегменты, как говорят эксперты: и комфорт-, и бизнес-, и премиум-класс. Давайте посмотрим, как мы ужимались по годам, достаточно наглядная таблица. В 2020-м, летом, еще 57 квадратов – средняя площадь квартир в новостройках в Москве (пока говорим об этом). В декабре – уже 54. 2021 год – с 53 опустились до почти 49 квадратных метров. И вот 2022-й – 46,8. Какую жизнь можно уместить на этих квадратах? Почему мы на нее соглашаемся? Помимо этого, специалисты уже отметили появление на рынке большого количества микроквартир – по 9–12 квадратных метров. Расскажите, в какой квартире вы живете. Удобно или нет? Как выбирали? Чем руководствовались? Приглашаем к разговору. Будем общаться с Ириной Радченко, президентом Международной академии ипотеки и недвижимости. Здравствуйте. Ирина Радченко: Здравствуйте. Тамара Шорникова: Итак, вопрос первый: почему так строят? Ну, кажется, не очень удобные квартиры для жилья. Ирина Радченко: Конечно. Ну, 9–12 метров даже сложно назвать квартирами. Ну, это шкаф для хранения людей. В общем, такая есть поговорка. Тамара Шорникова: Да. Ирина Радченко: Конечно, это очень прискорбно понимать, что мы живем в самой большой стране по территории, а граждане ютятся в таких коморках. К сожалению, это оправдывается экономически, потому что застройщики хотят выжать максимальную прибыль. И средняя стоимость квадратного метра в таких микроквартирах всегда на 10–15% выше. То есть если, например, в нормальной квартире средняя стоимость сейчас в Москве 280 тысяч рублей квадратного метра, то в таких «лилипутинках», как их еще прозвали в народе, это уже 300–320 тысяч рублей. Поэтому застройщикам выгодно мельчать, да, вот такие квартиры. И, к сожалению, клиентам тоже в целом обходится квартира дешевле, безусловно. Хоть она и меньше на 10–15 метров, но он несколько десятков или сотен тысяч вроде бы как экономит. Но качество жизни, безусловно, от этого страдает. Более того, кроме застройщиков, есть еще такие ушлые риелторы, которые точно так же покупают квартиры нормальные, допустим, трешки в состоянии «бетон» и их тоже «шинкуют», как говорится, на эти мелкие студии по 10–15 метров. Из трехкомнатной квартиры получаются как бы три квартирки. Оформляется это как доли. Ну, в принципе, вроде бы как законно. Поэтому вот такое мельчание площадей – да, к сожалению, это тренд современной архитектуры. И это очень прискорбно, потому что, например, до сих пор в Москве, ну, думаю, и во многих крупных городах сохранились доходные дома, еще дореволюционные, с высокими потолками, пяти-шестикомнатные. И это всегда престижное жилье даже спустя 100 лет. Потом были сталинские дома, они тоже до сих пор пользуются спросом. Ну, допустим, лужковские… вернее, хрущевские мы опустим, а лужковские. Кстати, был очень хороший период (я имею в виду – в Москве), когда было домостроение, и были отличные параметры квартир: однокомнатная была 34–36 квадратных метров, двухкомнатная – в среднем 46–48, и трехкомнатная – 75 квадратных метров. Я считаю, именно такого стандарта нужно придерживаться. Это абсолютно нормальная, такая комфортная площадь для квартиры. И очень жаль, что сейчас вот такой тренд. И я надеюсь, что все-таки, может быть, государство задумается, чтобы переломить, иначе через 20–30 лет на рынке недвижимости будут с пренебрежением и презрением про эти «лилипутинки» вспоминать, где живут, не знаю, деклассированные элементы. Ну, потому что, еще раз, в 10–12 квадратных метров, мне кажется, жить, конечно, очень некомфортно. Тамара Шорникова: Ну, одному человеку, да. И, разумеется, ни о какой семье речь идти не может, о построении. Поэтому если государство хочет решать демографическую проблему, то, да, действительно, нужно… Ирина Радченко: Это нужно запретить прямо сразу же сейчас и развивать то, что было, например, в Америке в 50-е годы, где была принята программа «Одноэтажная Америка». И именно она создала условия для демографического такого взрыва. И, конечно, плодиться, размножаться в своем доме, на своей территории гораздо удобнее и комфортнее. В неволе ни животные, ни люди не размножаются. Поэтому я считаю, что, конечно, государство должно вмешаться. Хотя, еще раз, понимаю и застройщиков, и граждан, которые – из-за экономии одни, а вторые из-за прибыли – пытаются сейчас строить вот эти… Конечно, их сложно назвать квартирами. Ну, вот такие… Тамара Шорникова: Ирина, а как бы это могло работать, условно? Это разработка каких-то ГОСТов: меньше вот такого метража недопустимо? Ирина Радченко: Безусловно, это должно быть на уровне ГОСТа. Допустим, есть определенные ГОСТы по инсоляции, по наличию, допустим, гаражей, ну, гаражных мест для парковки автомобилей, по шумоизоляции. Такие градостроительные нормы есть. Тамара Шорникова: Ирина, вы перечисляете все то, мне кажется, о чем забывают современные застройщики, потому что… Ирина Радченко: Они находят лазейки. И сейчас, кстати говоря, очень популярные такие апартаменты. Это не жилые помещения, и там никаких этих требований нет: ни по соцобеспечению, ни по детским садам, ни по поликлиникам, ни по чему. Соответственно, это будет выпадать из правового поля, в том числе будут строить по 10–15 квадратных метров. Хорошо, если еще 15, да? Ну, как уже говорили, 9–12 квадратных метров, да? Поэтому, конечно, нужно решать и проблему апартаментов, потому что если это апартаменты, то там ничего не мешает застройщику под видом квартиры продавать так называемые студии. Тамара Шорникова: Ирина, у меня еще вопрос… Простите, что прерываю. Еще раз о ГОСТах. Я думаю, что и инсоляция, когда дома строятся вплотную друг к другу, то есть проникновение солнечного света не учитывается. Про шумоизоляцию молчу. Я думаю, все, кто живет в новостройках, понимают, что отсутствует такое понятие в принципе. Про парковки и обеспеченность ими – это тоже больной вопрос. Соответственно, вопрос: если сейчас все это уже прописано в ГОСТах, а мы создадим новые, где пропишем метраж, то что помешает и это «выкинуть за борт экономической рентабельности»? Ирина Радченко: Абсолютно с вами согласна, потому что уже сейчас выкидывают. Еще раз: просто нужно закрывать эти самые лазейки. То есть если это апартаменты, то давайте мы признаем, что если апартаменты относятся к жилью, то какие требования к жилью? А если это коммерческое использование, то тогда пусть там будут офисы, но никак не для жилья. Потому что вот эта такая дихотомия создает большой рынок… Ну, мисселинг. Это не то чтобы обман, а под видом квартиры тебе продают на самом деле нежилое помещение. И ты не можешь туда ни прописаться. Там дороже, естественно, коммунальные платежи, дороже налог на имущество. В общем, там есть свои нюансы. Но тоже застройщик этого не говорит. В принципе вот это мельчание квартир укладывается в такой тренд, который сейчас уже наметился в экономике России. К сожалению, он не очень позитивный. Он называется даунсайзинг, то есть когда под видом товара уменьшается его количество или масса. Например, я думаю, все знают «девяток» яиц, да? Или литр молока, который в обычной нормальной упаковке и раньше был литром… Вот я с этим сталкивалась неоднократно. Ты переливаешь его в литровую банку, а там не хватает 50 миллилитров. Или сметану не докладывают. Ты приглядываешься – уже не 300 грамм, а 280, да? То есть производители уменьшают количество или массу, но по той же цене или даже еще выше. Вот застройщики сейчас делают то же самое: они уменьшают количество квадратных метров, но цена не уменьшается. Тамара Шорникова: По вашим прогнозам, а как будут развиваться наши города? Меньше квартиры, выше этажность? Как мы можем прийти все-таки к комфортным условиям и одноэтажной России? Ирина Радченко: Если застройщиков никак не стимулировать к тому, чтобы они строили все-таки нормальное и комфортное жилье… А стимулировать их нужно, допустим, поощрением тех же ипотечных ставок, например. Есть такая программа. К сожалению, она заглохла, но пару лет назад была такая новость, что правительство хотело одобрить «зеленую ипотеку». То есть имеется в виду, что для домов, где соблюдены все нормы, допустим, и по инсоляции, и по шумоизоляции, и по электроснабжению, с точки зрения экономии, вот такие дома государство субсидирует, допустим, ставку ипотечную в два раза. Тамара Шорникова: Как любопытно! То есть то, что застройщик должен сделать просто потому, что так выглядит его честная нормальная работа, государство должно поощрить его за это? Ирина Радченко: Он не будет это делать. Но государство, если оно заинтересовано в качественном жилье, оно должно стимулировать граждан покупать именно у этого застройщика. На самом деле так во всем мире и есть. Например, во Франции существует такая программа: государство субсидирует 50% ипотечной ставки для домов, в которых есть солнечные батареи на крыше. Таким образом они пытаются… Тамара Шорникова: Нет, Ирина, это разные вещи, это понятно. Здесь речь идет уже об энергосберегающих технологиях, о дополнительных вложениях застройщика в оснащение дома. А у нас мы предлагаем: «А вы постройте так, как должны, и мы вам за это бонус дадим». Мне кажется, что-то сломалось в этой схеме. Так не должно быть. Ирина Радченко: Так не должно быть, но, увы, это факт. И если… Я еще раз хочу донести основную идею. Сейчас в условиях такой жесткой экономии на всем застройщики будут строить выше и мельче «нарезать» жилплощадь. И граждане, чтобы хоть как-то улучшить свои жилищные условия, они будут вынуждены покупать то, на что у них хватает денег, не задумываясь о том, как это жилье будет восприниматься через 10–15 лет – как те же самые хрущевки или как все-таки лужковки, которые, на мой взгляд, вполне нормально до сих пор смотрятся спустя 20 лет, в том числе и по площади. Поэтому, еще раз, без вмешательства государства, я считаю, строительная отрасль будет деградировать в части эконом-жилья. Тамара Шорникова: По поводу… Ирина Радченко: Ну, его сейчас не называют «эконом», а это «доступное жилье». Ну извините, через 20–30 лет о нем будут неприятно вспоминать. Тамара Шорникова: И какой эффект будет, действительно, еще раз, для демографии? Ну и в целом как это отразится на психике человеческой населения, часть которого прожила большое количество лет в такой клетушке? Ирина Радченко: Да. Тамара Шорникова: Что касается экономики строительства, просто чтобы было понимание: рентабельность для застройщика на каком этаже заканчивается? Ирина Радченко: Это хороший вопрос. Это зависит от региона. Конечно, в Москве самая дорогая площадь, и стоимость участка, подведение коммуникаций занимает львиную долю в стоимости квадратного метра. В городах, где правительство заинтересовано и помогает, там есть примеры государственно-частного партнерства, оно помогает коммуникациями или дорогами, то там, конечно же, себестоимость будет дешевле, ну и нормальная прибыль у застройщиков в том числе. Поэтому, еще раз, без вмешательства государства у нас никогда не будет доступного жилья. Потому что сейчас мы оплачиваем, вот человек, который покупает квартиру в новостройке… Почему, кстати, дешевле апартаменты на 10, 15 или 20%? Да потому, что нет этой социальной нагрузки. Потому что застройщик строит детские сады, школы, понимаете? Но это не дело застройщика. Допустим, я покупаю себе квартиру, и мне не нужен детский сад или школа, но я это оплачиваю. Поэтому, знаете, каждый должен заниматься своим делом. Пусть муниципалитеты строят социальную инфраструктуру, дороги и коммуникации, а застройщики пусть строят нормальное, доступное и дешевое жилье. Вот тогда все будет у нас соответствовать. Тамара Шорникова: Спасибо. Ирина Радченко: А сейчас все-таки на застройщиков тоже слишком много навешивается. И это тоже факт. Тамара Шорникова: Спасибо. Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Принимаем ваши звонки. Что вы думаете по этому поводу? Лариса, Санкт-Петербург. Или Рязань? Зритель: Здравствуйте. Тамара Шорникова: Да, здравствуйте. Лариса, вы откуда? Зритель: Город Санкт-Петербург, город Санкт-Петербург. По поводу… Соответственно, вот только что слушала, согласна полностью с Ириной Радченко. Государство должно обязательно вмешаться, потому что идет совершенно невероятная стоимость жилья, она летит просто вверх, людям не потянуть. Из-за этого идет и уменьшение. Правильно, мы идем к уменьшению. Соответственно, мы ориентируемся только на цены. Люди берут то, что меньше, то, что дешевле. Хотя мы с удовольствием взяли бы и больше квартиру, но не позволяет. Но и уменьшаться мы тоже можем. Уже, честно говоря, боимся уменьшитьсядо размеров «для более постоянного места жительства». Как вы понимаете, я не хочу говорить о грустном. Потом расскажу вам о рассуждениях молодежи (вот у меня несколько пар молодых ребят), опять же, по поводу демографии нашей, ну, рождаемости я скажу. Ребята, если у них однокомнатная квартира… Действительно, очень многие оглядываются, очень многим не купить, очень многим просто реально не взять ипотеку. У меня несколько пар ребят. Ну, не хочу сказать, что это совсем такая, но это одна из главных проблем опять же рождаемости. Во-вторых, если брать застройщика (то, что я слушала последнее) и брать государство, инфраструктуру, то детские сады нужны. Я не буду тут говорить, это не в моей компетенции решать, кто будет строить. Предположим, у нас город… Ну, это все действительно нужно. Но это же строится… Вы посмотрите, у нас берешь квартал новый – и это «точка» на «точке», небоскреб до неба, ты его уже не видишь. В городе вообще совершенно – ну как сказать? – нет… Тамара Шорникова: Воздуха не осталось, да? Зритель: Нет гармонии. Тамара Шорникова: Гармонии. Зритель: Гармонии в застройке. Понимаете? Вот кто схватил, кто купил – тот влепил. И влепил больше, выше. Вот у нас был газон… Я наблюдала, думаю: неужели? Смотрю – огородили забором. Я даже не знаю, сколько метров. Торцы домов сходятся, и там газончик. Думаю: неужели дом? И что вы думаете? Дом! Дом неизвестной высоты. Это точно надо задумываться, потому что купить невозможно, ипотека для молодежи… Тамара Шорникова: Лариса… Зритель: Вот этот хомут, как они говорят. Простите, я уже много говорю, наверное, да. И тут куча вопросов вообще в недвижимости, куча! Государство должно помогать. Должно, должно, должно. Тамара Шорникова: Да, будем разбираться в этих вопросах, пытаться искать на них ответы с помощью вас в том числе. Давайте подключим сейчас еще одного эксперта. Александр Синельников, профессор кафедры социологии семьи и демографии социологического факультета МГУ. Александр Борисович, здравствуйте. Александр Синельников: Здравствуйте. Тамара Шорникова: Александр Борисович, небольшую видеозарисовку наш корреспондент сделал. Давайте посмотрим как раз, как живут в таких мини-квартирах (ну, так аккуратно их назовем) и что придумывают, чтобы обустроить пространство. 14, 11 и даже 8,5 квадрата. Застройщики соревнуются, кто предложит самый бюджетный вариант квартиры с маленькой площадью, а собственники публикуют в сетях советы, как обустроить эти метры. С минимализмом придется сразу смириться. Ничего страшного, ничего лишнего, только самое необходимое. Светлые стены – с ними не так будет давить ограниченное пространство. Специальная мебель-трансформер. Мини-плита с компактным холодильником на кухню. Использовать придется каждый сантиметр. С этим помогут зеркала: чем их больше, тем лучше. Если не хватает места по горизонтали, то можно сделать второй ярус по вертикали, разделить квартиру на два этажа и вынести спальное место практически под самый потолок. – Вот такой вот второй этаж. Шикарный второй этаж! Вот он, друзья. Вот такое спальное место на двух человек. Тамара Шорникова: Мне кажется, что вот такое место на двух человек очень похоже на полку в купе поезда. Ну, мое личное впечатление. Не хочу обидеть этой квартиры. Безусловно, здесь еще не самые страшные примеры, есть и менее удобные варианты (я видела их тоже, естественно, в Интернете), когда у тебя кухня в коридоре и так далее, туалет буквально соседствует опять-таки с жилым пространством. Ну, буквально, не за дверью. Вот это все, вот этот метраж, вот это все равно желание покупать, чтобы было свое, «пусть два-три метра, как-нибудь размещусь», оно почему возникает? Ведь мне кажется, что жить в такой квартире и быть счастливым невозможно. Александр Борисович, это к вам уже вопрос. Александр Синельников:Ну, вам так кажется, но есть очень много людей, которые думают иначе. В противном случае нельзя объяснить, почему чем меньше квартиры, тем больше на них спрос. И дело тут не только, так сказать, в ограниченных финансовых возможностях покупателей этих квартир, потому что даже маленькая квадрата стоит очень больших денег, а дело в том, что у людей все сильнее и сильнее становится стремление к независимости, к личной независимости. Ведь когда, например, люди переселялись из коммунальных квартир в хрущобы так называемые, в хрущевки, где часто бывало, что на прежнем месте жительства у них была большая жилплощадь, высокие потолки, много помещений, где можно держать вещи, всякие кладовки, а при переезде на новое место они все это теряли, но были бесконечно счастливы, что теперь они не зависят от соседей. Но независимость от соседей – это не предел мечтаний. Вслед за стремлением к независимости от соседей приходит стремление к независимости от родителей. Ведь кто покупает такие маленькие квартиры? Сплошь и рядом молодые люди, которые хотят жить одни. Или это молодые пары, но во многих случаях это просто одинокие молодые люди. Тем более что вот такие квартирки, которые вы показывали, там пара не поместится Ну конечно, во все времена подросшие дети уходили из родительского дома, уезжали в другие города на учебу, на работу, но жили-то они в общежитиях (да и сейчас живут) или снимали (да и сейчас снимают) несколько человек одну квартиру в складчину. То есть в таком случае опять появляется зависимость от соседей. Это, конечно, дело такое весьма обременительное, но люди, которые так живут, они должны считаться с интересами других, которые живут с ними в той же квартире, в той же комнате в общежитии, в том же жилом помещении. А когда молодой человек уехал от родителей, возможно, в своем же городе, возможно, и не уезжая в другой город, он живет один, пусть в маленьком квартире, пусть в квартире, где много вещей поместиться не может при всем желании, но он так привыкает делать все то, что только ему хочется, и ни с кем не считаться, что потом ему будет трудно построить семью – даже не только в том плане, что если ты приведешь свою подругу в эту квартиру, если ты даже оформишь с ней брак, тесно будет, не только в этом плане, а в том плане, что он привык, так сказать, разбрасывать свои вещи так, как ему хочется, мыть или не мыть посуду, в зависимости от того, хочется ему или нет, и вообще делать уборку или не делать, то есть жить так, как ему хочется. И если люди к этому привыкают, то отвыкнуть от этого, создать новую семью и пойти на такое самоограничение, что тебе надо теперь, в общем, считаться с интересами сперва жены, потом детей, когда дети появятся, – это достаточно сложно и не у всех получается. Кстати, я сказал, что молодые люди хотят жить одни, но ведь есть и другие примеры, когда маленькая квартира нужна людям уже не совсем молодым или совсем немолодым. Ну, скажем, если эти ребята разъезжаются со своими родителями, а особенно если у них только мама (а очень многие растут в неполных семьях), то эта мама тоже, если она вообще сможет жить отдельно, тоже в такой же маленькой квартире. Если это разведенные… Ну ладно, женщина с ребенком остается, если есть ребенок. Но у нас примерно у половины разводящихся пар вообще детей нет. А мужчина будет жить один. И после того, что он в семье вынужден был все время считаться с интересами жены, и это приводило к конфликтам, он захочет жить один и больше не жениться. Тамара Шорникова: Александр Борисович… Александр Синельников: У нас, кстати, повторных браков примерно в два раза меньше, чем разводов. И это, в общем-то, объяснимо: многие люди новую семью создавать не хотят. А вот нынешняя жилищная практика, практика жилищного строительства, она закрепляет у значительной части населения вот такие привычки: жить одному и считать, что вот так лучше. Тамара Шорникова: Александр Борисович… Александр Синельников: Понятно дело, как это сказывается на демографии, на числе браков, на числе рождений. Это, конечно, так сказать, очень способствует убыли населения и разрушению семьи как социального института. Тамара Шорникова: Да. И в связи с этим вопрос: а что государству делать? Если мы так часто слышим с высоких трибун заявления о том, что мы в демографическом кризисе, из него нужно выходить различными мерами поддержки семей. Ну, в том числе, наверное, и как-то градостроительная политика должна быть в фокусе внимания? Александр Синельников: Ну, насчет градостроительной политики. У нас есть различные льготы по ипотеке для молодых семей с детьми. Но я бы что сказал? С ипотекой ведь какая проблема? Ее же не всем дают. Тамара Шорникова: Я сейчас не об ипотеке. Александр Борисович, я сейчас не об ипотеке. Раз мы начали уж с небольших квартир, в которых действительно сложно разместиться семье, то вот на это как-то должно влиять государство? Должно задумываться государство о том, в каком жилье и какого качества мы живем, если действительно хочет думать о демографии? Александр Синельников: Для государства жилищный вопрос никогда не был безразличен, разумеется. А в ситуации, когда этот жилищный вопрос увязывается с демографией, он тем более не может быть безразличен. Ну, это значит, что государство в своей политике по отношению к жилищному строительству, к банкам, которые дают ипотечные кредиты, оно должно все-таки способствовать тому, чтобы жилье строилось большего размера. Кроме того, чтобы предоставлялось оно все-таки в рамках той же ипотеки. В общем-то, в наше время иным способом жилищный вопрос довольно трудно бывает решить в большом городе. И чтобы предоставлялось оно на нескольких иных условиях, чем сейчас. Ведь сейчас часто что бывает? Например, молодым людям, которые хотят отделиться от родителей, молодым парам, им отказывают в ипотеке из-за того, что у них маленькие собственные доходы. А родители не могут получить ипотечный кредит из-за своего возраста. Вот нельзя ли развивать такую практику – ну, я бы это условно назвал «родственно-обменное ипотечное кредитование», когда сперва оформлять кредит на родителей с условием через несколько лет переоформить его на детей, когда они начнут больше зарабатывать? Это чтобы, с одной стороны, не был препятствием возраст, а с другой стороны, чтобы не были препятствием низкие доходы молодой пары. Надо как-то, кстати, поддерживать, помогать с решением жилищного вопроса так, чтобы дети не уезжали от родителей слишком далеко. А это сплошь и рядом бывает: если семья живет в центре города, где жилье очень дорогое, то если молодые вообще могут как-то отделиться, то уезжать им приходится вообще за город. Тут могут быть какие-то дополнительные льготы для тех, кто приобретает новое жилье поблизости от родителей. Тамара Шорникова: Это важно. Такая близость важна для сохранения связей. Александр Синельников: Безусловно, безусловно, это важно, скажем, в плане помощи в уходе за маленькими детьми. Тамара Шорникова: Александр Борисович, если говорить о такой тенденции – «свое, пусть и маленькое жилье», независимость, по одному человечку в маленькой капсуле – это будущее нашей страны и нашего населения Земли? Александр Синельников: Понимаете, я бы сказал так: страны, которые ориентируются на такое будущее (я надеюсь, что наша страна к ним не относится), – это страны, у которых никакого будущего в далекой перспективе нет вообще, потому что такое население будет неизбежно вымирать, и довольно быстро. Тамара Шорникова: А как уйти от такого будущего? Александр Синельников: Чтобы уйти от этого будущего, конечно, одной жилищной политики, одних экономических мер помощи семьям не хватит. Хотя, безусловно, надо эту помощь семьям всевозможную увеличивать. Нужно другое воспитание нового поколения, какое-то преодоление вот этого индивидуализма, крайнего индивидуализма, который во многих случаях уже перерастает в эгоизм, потому что моральная сторона этой проблемы ничуть не менее важна, чем материальная. Тамара Шорникова: Да, спасибо. Александр Синельников, профессор кафедры социологии семьи и демографии социологического факультета МГУ. Скоро продолжим.