• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Кирилл Кулаков: В госкадастре есть ляпы - год может быть в строке площади. И оценщик обязан рассчитать стоимость "двушки" размером 1970 кв. метров!

Кирилл Кулаков: В госкадастре есть ляпы - год может быть в строке площади. И оценщик обязан рассчитать стоимость "двушки" размером 1970 кв. метров!

Гости
Кирилл Кулаков
первый заместитель генерального директора «Центра независимой экспертизы собственности»

Юрий Коваленко: Ну а мы начинаем, наша первая тема касается всех счастливых так или иначе обладателей недвижимости. Уже несколько лет мы с вами платим налог по кадастровой стоимости земли, дома, квартиры, но вот как исчисляется эта кадастровая стоимость, понятно далеко не всем, а может быть, вообще никому не понятно. Зачастую кадастровая оценка превышает рыночную стоимость, причем, можно сказать, значительно.

Марина Калинина: Ну вот обратил на эту проблему внимание Владимир Путин. Во время обращения с ежегодным посланием к Федеральному собранию он так сказал: "Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали", – это слова президента. И Путин поручил принять меры, чтобы исправить эту ситуацию. А вот какие меры предложили уже депутаты и как все же рассчитывается эта самая кадастровая стоимость и проценты, которые мы платим и будем платить в дальнейшем, об этом будем говорить с нашим сегодняшним гостем: это Кирилл Юрьевич Кулаков, первый заместитель генерального директора Центра независимой экспертизы собственности, – здравствуйте.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Кирилл Кулаков: Здравствуйте.

Марина Калинина: Спасибо, что пришли.

Ну и первый напрашивающийся вопрос. Уже не раз мы в этой студии говорили с гостями из разных областей экономики и так далее, что проблема с этой кадастровой стоимостью началась, как только она появилась. Ясности не прибавилось. Что сейчас? На сегодняшний момент какая ситуация?

Кирилл Кулаков: Вся эта ситуация действительно возникла несколько лет назад, как правильно было сказано, когда мы перешли с налогооблагаемой базы, с инвентаризационной стоимости на кадастровую, кадастровую стоимость у нас определяли все эти годы независимые оценщики. Притом в каждом регионе был свой оценщик, и, скажем так, не было единства методологии, не было единства исходных данных, отсюда и все проблемы, возникающие с этой стоимостью. Действительно в ряде регионов стоимость подчас завышена в разы, это вызывает недовольство у налогоплательщиков, прежде всего у физических лиц, на что и обратил внимание наш президент.

Но уже в том году были кардинальные достаточно изменения в законодательстве относительно кадастровой оценки. Был введен в силу новый закон, так называемый 237-й закон о государственной кадастровой оценке, и начиная с этого года эту государственную кадастровую оценку будут делать государственные бюджетные учреждения. То есть как раньше это делали, если помните, БТИ (бюро технической инвентаризации), по сути это будет а-ля новое БТИ в лице государственных бюджетных учреждений, теперь это будет их проблематика.

Юрий Коваленко: Но главный-то вопрос – дешевле станет вот этот налог, или все-таки он будет рассматриваться как-то индивидуально, и для некоторых, может быть, ничего не изменится?

Кирилл Кулаков: Нет. Одна из проблематик, так как кадастровая оценка делается так называемыми массовыми методами оценки. Невозможно осмотреть каждый из нескольких миллионов объектов в каждом регионе, поэтому она делается, скажем так, кабинетно, кулуарно. Поэтому и зачастую говорят: у меня в доме протечка крыши, у меня в квартире другой ремонт. Поверьте, кадастровый оценщик не смотрел этого ни до, не будет смотреть и после того, как это будут госоценщики делать. Массовая оценка – это как средняя температура по госпиталю: как мы понимаем, она делает некую среднюю выборку по региону рыночных цен в том или ином сегменте рынка.

Юрий Коваленко: Но ведь это же несправедливо. Представьте себе две квартиры, одна класса "люкс", а другая, в которой протекает потолок ввиду каких-то конструктивных особенностей либо хозяева там немножко по-другому как-то относятся к своему жилью. И у них кадастровая стоимость будет абсолютно одинаковая?

Кирилл Кулаков: Да, именно кадастровая стоимость. Если эти две квартиры располагаются в одном доме, то да, у них кадастровая стоимость будет одинаковая. Вот эти различия в уровне ремонта, в каких-то аварийных ситуациях, которые присущи каждому конкретному объекту, могут быть нивелированы путем процедуры оспаривания, это право предусмотрено в законе. То есть каждый налогоплательщик, будь то физическое лицо, будь то юридическое лицо, вправе оспорить результаты кадастровой оценки путем направления соответствующего заявления в комиссию, которая создана пока еще в каждом регионе, либо в судебном порядке.

Юрий Коваленко: То есть получается, что она оспаривается навсегда или на время?

Марина Калинина: Понимаете, дело в том, что получается, что априори когда приходит налог и определенная кадастровая стоимость указана, уже следующим шагом является оспаривание, скорее всего.

Кирилл Кулаков: Если налогоплательщик не удовлетворен и он убежден и знает примерно стоимость своей квартиры… Примерно знаем мы все, потому что масса информация в том же Интернете, различные газеты и журналы, мы примерно представляем, сколько стоит та же тривиальная квартира, либо машино-место, либо наша дача. Если мы видим, что кадастровая стоимость и то самое налоговое уведомление превышает наше представление, то мы можем воспользоваться тем самым правом оспаривания, пригласив независимого оценщика, который уже сделает индивидуальную оценку с учетом всех индивидуальных особенностей нашего объекта.

Юрий Коваленко: Это дорого?

Марина Калинина: Но смотрите, во-первых, да, на это же нужно деньги потратить самому собственнику.

Кирилл Кулаков: Да, безусловно, требуются определенные издержки. Скажем так, услуги оценщика по оценке самых массовых объектов, как то квартира, дача, машина-место, не столь велики, это где-то 5-10 тысяч рублей, если мы говорим про квартиру, то же самое примерно за машино-место, за дачу, может быть, чуть больше. То есть в принципе это компенсируется теми… Если реально налог завышен, то компенсируется той экономией на налоге, что потенциально налогоплательщик сэкономит. И еще недавняя новелла позволила все эти издержки компенсировать в судебном порядке.

Марина Калинина: Это вы сейчас о чем говорите?

Кирилл Кулаков: Я сейчас говорю про издержки, которые понес налогоплательщик, привлекая независимого оценщика либо судебного эксперта.

Юрий Коваленко: Это кто будет платить эти издержки? Государство?

Кирилл Кулаков: Ну вот изначально их платит налогоплательщик, который привлек независимого оценщика для цели оспаривания, он вправе потом включить эти издержки в компенсационную стоимость.

Марина Калинина: Но ведь это время, это все равно деньги, то есть когда ты их еще вернешь потом через какие-то там компенсации, возвраты и так далее.

Опять же возвращаясь к первому вопросу, почему именно так рассчитывается кадастровая стоимость, что возникает в 90% случаев споры и завышение стоимости квартиры? Ведь ясно, понятно было сказано, что кадастровая стоимость должна равняться примерно рыночной, то есть она не может быть выше рыночной априори. То есть если квартира по кадастру оценена в 15 миллионов, а ее нельзя продать за 15 миллионов, потому что она рынке стоит, допустим, 7.5 (я грубо округляю), откуда тогда эти цифры берутся? Где формула расчета, которая может быть предоставлена человеку, чтобы он понял, по каким законам, по каким принципам оценивается его квартира по кадастру?

Кирилл Кулаков: Прежде всего отчеты кадастрового оценщика открыты, они в публичном доступе, их можно скачать в сети Интернет, на сайтах Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты. Но поверьте, скажем так, рядовому нашему гражданину подчас сложно будет разобраться в этой казуистике оценочной науки, это действительно… На это люди, собственно говоря, учатся специально, это некая методика. Действительно она не без изъяна, почему на это обратил внимание и президент.

И повторю еще раз: кадастровая оценка делается методами массового расчета. Когда мы что-то рассчитываем массово, всегда возникают эти изъяны. И еще одна большая проблема: у нас, к сожалению, все данные для государственной кадастровой оценки берутся из государственного кадастра недвижимости. И поверьте, данные там далеки от оптимума либо от справедливости или правильности. Подчас можно увидеть такие ляпы, как двухкомнатная квартира площадью 1 970 метров – оказывается, строка года постройки здания переместилась в площадь. Оценщик не вправе ее изменить, он обязан расценивать по тем данным, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости. То есть сперва надо решить проблему с исходными данными…

Марина Калинина: Простите, а кто составлял тогда этот кадастр недвижимости?

Кирилл Кулаков: Хороший вопрос.

Марина Калинина: Такие опытные и знающие специалисты.

Кирилл Кулаков: Его, как известно, составляли соответствующие органы Росреестра, Федеральной кадастровой палаты, то есть на это тоже надо потратить достаточно большое время. Надо отметить, что это эволюционный путь, наша страна не так давно на него вступила, в тех же западных странах он существует столетиями: Франция, Швеция и так далее, там государственному кадастру несколько сотен лет), а мы этот путь проходим только несколько лет как, поэтому без ошибок не обойтись. И пока, естественно, будут недовольны прежде всего налогоплательщики.

Марина Калинина: Ну вот давайте, раз уж мы вступили на этот путь, посмотрим, что сейчас в реальности происходит и насколько велика разница между кадастровой и реальной стоимостью квартиры и земельных участков. Совершенно реальная история, репортаж Маргариты Твердовой давайте посмотрим.

СЮЖЕТ

Марина Калинина: Ну вот конкретно прямо даже несколько историй. Можете прокомментировать?

Кирилл Кулаков: Да, могу прокомментировать. Очень наглядно показано, как и должен делать каждый налогоплательщик. Если он, допустим, не представляет, сколько стоит его объект, квартира или земельный участок, то действительно вы можете в сети Интернет либо на специализированных сайтах недвижимости уточнить, и увидев такое расхождение, повторюсь, здесь остается один механизм – механизм оспаривания, благо он есть.

Марина Калинина: Тогда давайте сейчас послушаем несколько звонков, потому что люди ждут, чтобы выйти к нам в прямой эфир, а потом, может быть, прямо по пунктам вы расскажете, как эту процедуру делать.

Кирилл Кулаков: Да, хорошо.

Марина Калинина: Так, сейчас у нас Любовь из Краснодарского края. Здравствуйте, Любовь, вы в эфире, слушаем вас.

Зритель: Здравствуйте.

Юрий Коваленко: Добрый день.

Зритель: Наконец-то до вас дозвонилась. Такая передача нужная, большое вам, огромное спасибо!

У меня такой вопрос. Я решила переехать, приехала, посмотрела Краснодарский край, подруги у меня, решила переехать сюда в тепленькие края, всю жизнь прожила, как говорится, в холоде, в морозе. Здесь вот мне подвернулась 2-комнатная квартира дачного типа, в этом доме 6 квартир, я больше ничего не нашла по деньгам, на 950 тысяч вроде мы договорились, оформили сделку. Деньги я даже еще не успела отдать, она хорошая подруга у меня, так получилось.

А потом мне позвонила дочка и говорит, что в другом поселке, в станице есть дешевле и с землей, а здесь квартира без земли, хоть немножко земли есть, там 850 тысяч стоит. Я поговорила, говорю, ну давайте обратно сделаем. Вроде мы обратку сделали, тут же документы обратно, понимаете, я даже еще не заходила в квартиру, ничего. И через какое-то время, через 2-3 месяца, мне с налоговой приходит письмо, что я должна заплатить 100 с чем-то тысяч какой-то налог. Вообще ни разу не пользовалась, квартиру не покупала, чтобы мне налог давали, платили вот эти вот 13% или как говорят.

Мне 75 лет, я, может быть, что-то не так говорю немножко. А почему я должна платить? Какие-то должны быть поправки. Я ветеран труда, мне 75 лет. Какие-то должны быть поправки все-таки, что я на свои кровные кое-как наскребла вот эти 900 тысяч, купила, а с меня сейчас требуют 100 тысяч. Откуда я должна их взять?

Марина Калинина: Да, мы поняли, спасибо за ваш звонок. Такой вот вопрос, можете помочь в этой ситуации?

Юрий Коваленко: Это ошибка или закономерность?

Кирилл Кулаков: Скорее всего это некая ошибка. Если это единственный объект соответствующего класса, то есть квартира у пенсионера, то за первый или единственный объект пенсионер вообще у нас освобожден от налога на имущество физических лиц. Но если это второй или последующий объект, да, за него приходится платить, это первое.

Второе: если у данной гражданки это все-таки не первый объект, а действительно приходится платить, то платить она должна только за период владения. Если я правильно понял, она купила и тут же отказалась, то есть если она не вступила в права, то это просто ошибка, если они никакого периода не владела данным объектом, то есть это просто кадастровая ошибка, она не должна платить, надо просто написать соответствующее заявление в налоговые органы либо в Росреестр, это первое. Если все-таки был какой-то период владения, то да, она обязана кратно или пропорционально соответствующим месяцам в соответствующем году платить налог: допустим, владела 2 месяца, значит, за 2 месяца в году.

И конечно же, 100 тысяч – это явно какая-то уже ошибка и кадастра, и арифметическая, с 900 тысяч никак не может быть налог 100 тысяч, даже если кадастровая стоимость, предположим, 3 миллиона рублей, все равно это не 100 тысяч рублей. Как известно, ставка налога за квартиру начинается с 0.1% в год, за земельный участок это максимум 1.5% в год. То есть, видимо, здесь какая-то еще есть арифметическая ошибка.

Марина Калинина: Давайте еще послушаем Александра из Нижнего Тагила, а потом уже к процентам тогда перейдем. Александр, здравствуйте, слушаем вас, вы в эфире.

Зритель: Добрый день.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Зритель: Меня интересует обратная сторона закона. Вот приняли по кадастровой стоимости оценивать жилье. Но пожалуйста, я согласился с вашей оценочной стоимостью, пожалуйста, государство, выкупайте данную недвижимость по этой кадастровой стоимости. Сейчас я знаю, что по закону у пенсионеров есть льготы, но по факту следующие собственники, дети, попадают под эту кабальную систему, они еще не знают об этом законе, пока они молчат. А потом они это принимают как должное.

Марина Калинина: Да, Александр, спасибо. Кстати, вот такие сообщения про кадастровую стоимость приходят к нам (и не одно), что если уж государство так оценивает, то пусть и покупает по такой стоимости, тогда при чем здесь рынок, почему в том же Интернете, что мы видели в репортаже Маргариты, другие совершенно данные? То есть рынок сам по себе, государство само по себе, в итоге как в этом фильме: белые пришли грабят, красные пришли грабят, куда бедному податься? Вот как? Цифры с потолка непонятно кем оцененные.

Кирилл Кулаков: Ну давайте так. В ряде стран есть действительно такое законодательное правило, что в ряде случаев государство обязано, например, при изъятии для государственных, инфраструктурных объектов, например… Вот у нас, как известно, строилась Новая Москва, строились олимпийские объекты. В ряде западных стран есть правило выкупа по кадастровой стоимости, у нас, к сожалению, такого правила нет, то есть государство, скажем так, не отвечает за сделанную им же или по его заказу оценку.

Марина Калинина: А как такое вообще может быть?

Кирилл Кулаков: Но сейчас, именно сейчас после критики самого президента о наведении порядка в области кадастровой оценки и налогообложения прежде всего физических лиц готовятся поправки как раз. Как известно, президент очертил срок календарный, он истекает в июне, то есть буквально через примерно месяц. Сейчас есть ряд депутатских групп и ряд готовящихся поправок. Прежде всего это о том, чтобы остановить тот самый рост налога в виде скидки в 40%. В вашем сюжете было, что до 2020 года есть повышающий коэффициент, к 2020 году мы все будем платить так называемый полный налог; так вот депутаты прежде всего от фракции "Единая Россия" во главе со спикером предложили остановить рост на коэффициенте 0.6%, то есть мы будем платить 60% от налога.

Марина Калинина: Всегда?

Кирилл Кулаков: Всегда.

Марина Калинина: То есть 100% не будет?

Кирилл Кулаков: Не будет. Такое предложение сейчас уже будет внесено в Госдуму, это первое.

Второе есть предложение, чтобы налогооблагаемая база была кадастровая, но уменьшенная на коэффициент 0.7, то есть минус 30%. Это тоже уменьшает, это снизит тоже некую напряженность. Ну и последнее, самое радикальное, это предложили депутаты из фракции "Справедливая Россия" – вообще вернуться назад в прошлое и платить опять с инвентаризационной стоимости, то есть отказаться от налогооблагаемой базы в виде кадастровой и вернуться в старые времена, когда мы платили с вами по инвентаризационной стоимости БТИ. Что из них пройдет, какие поправки, посмотрим. Мне кажется, что первые две все-таки более реалистичные.

Марина Калинина: Давайте еще Михаила из Воронежа послушаем, у него вопрос конкретный. Михаил, здравствуйте. Слушаем вас.

Зритель: Здравствуйте.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Зритель: Я хотел обратиться к вашему гостю, вот какой вопрос. У меня вообще ситуация, наверное, выходящая за пределы понимания моего. Суть в том, что еще в Советском Союзе нам предоставили льготу для строительства жилья (я как один из участников строительства Байкало-Амурской магистрали), и мы начали в Туапсе строить 3 многоквартирных дома. Два вели в 1995 году, в 1998 году дефолт, до 5 этажей достроили, заморожено строительство, там доля у меня в праве 0.045. И вот пришло уведомление, что теперь я буду платить не по инвентаризационной стоимости, а по кадастровой. То есть нет объекта, я пенсионер, это мое единственное жилье, и нет… Законодатели внесли в 407-ю статью изменения, за незавершенку я буду платить. Как выйти из этой ситуации?

Марина Калинина: Вам понятен вопрос?

Юрий Коваленко: Спасибо.

Кирилл Кулаков: Вопрос понятен.

Марина Калинина: Да, Михаил, спасибо большое.

Кирилл Кулаков: Да, спасибо за вопрос. Мы уже, как я отвечал на предыдущий вопрос: если это действительно единственное жилье у данного человека, у данного налогоплательщика, то он вправе написать соответствующее заявление в органы Федеральной налоговой службы, соответственно он будет освобожден от налога на имущество физического лица. Если же по какой-то причине все-таки будет доказано, что есть еще ряд объектов в собственности, то действительно несмотря на то, что данный объект является объектом незавершенного строительства, все равно он внесен в государственную кадастровую недвижимость и все равно с него платится налог, даже он выше, чем налог на готовое жилье. То есть платить все равно надо всем, чем обладает собственник, все облагается налогом на имущество.

Юрий Коваленко: То есть недострой дороже стоит? Это для чего делается? – для того чтобы быстрее достраивали?

Кирилл Кулаков: Совершенно верно, это стимулирует быструю достройку данного объекта либо его реализацию на рынке.

Марина Калинина: У нас буквально 25 секунд, я бы вас очень хотела попросить, чтобы вы рассказали прямо пошагово, что нужно делать, если оценка кадастровая не устраивает. Дальше что?

Кирилл Кулаков: Да. Если налогоплательщик уверен, что кадастровая стоимость завышена, он вправе подать соответствующее заявление либо в территориальную комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости, она сейчас есть в каждом субъекте федерации, к этому заявлению он должен приложить отчет независимого оценщика, где будет изложена уже, скажем так, правильная стоимость с его точки зрения, и прочие документы. Комиссия рассматривает в течение месяца, и если решение положительное, то все, скажем так, на этом процесс завершается. Если же комиссия вынесет отрицательное решение, то налогоплательщик вправе продолжить оспаривание в судебном порядке. Также в принципе физическое лицо может сразу направить данное заявление в суд, у юридического лица обязательно досудебный порядка оспаривания, то есть комиссия, потом суд.

Марина Калинина: То есть физическое лицо, человек может без в этом году промежуточного звена сразу обратиться в суд, написать заявление, что он недоволен, не согласен с оценкой.

Кирилл Кулаков: Да. И к своему исковому заявлению он также должен приложить отчет независимого оценщика, доказывающий его точку зрения. И потом уже в суде, скорее всего, будет назначена судебная экспертиза, которая и поставит некую точку, каков же правильный стоимостной эквивалент этого объекта. Но статистика такова, что в суде почти 90% сейчас исков удовлетворяется, так что тенденция положительная.

Марина Калинина: Ну что же, спасибо вам большое за консультацию.

Кирилл Кулаков: Спасибо вам.

Марина Калинина: Приходите к нам еще.

Это был Кирилл Юрьевич Кулаков, первый заместитель генерального директора Центра независимой экспертизы собственности. Спасибо.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Кирилл Кулаков: Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Эксперт - о кадастровой переоценке

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты