• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Кирилл Кулаков: Достаточно оспорить кадастровую стоимость одной квартиры в доме, чтобы все остальные были приведены в соответствие с ней автоматически

Кирилл Кулаков: Достаточно оспорить кадастровую стоимость одной квартиры в доме, чтобы все остальные были приведены в соответствие с ней автоматически

Гости
Кирилл Кулаков
первый заместитель генерального директора «Центра независимой экспертизы собственности»

Недвижимость пересчитают. Совет Федерации рекомендовал правительству рассчитывать налог на недвижимость по новой схеме, при которой кадастровая стоимость не превышает 70% рыночной стоимости объекта. Тему обсуждаем с первым заместителем генерального директора «Центра независимой экспертизы собственности».

Юрий Коваленко: Ну а мы переходим к достаточно горячей теме для многих россиян. Правительство рассмотрит новую схему расчета налога на недвижимость, и кадастровая стоимость должна быть не более 70% от рыночной цены.

Тамара Шорникова: На то, что необходимо смягчить налоговую нагрузку, обращал внимание президент. После кадастровой реформы платежи в некоторых регионах заметно выросли. В новой схеме будем разбираться вместе с экспертом, ждем и ваших звонков, сколько вы платите сейчас. Ну а считать предельно точно налоги, разбираться в новой схеме мы будем с Кириллом Юрьевичем Кулаковым, первым заместителем генерального директора "Центра независимой экспертизы собственности".

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Кирилл Кулаков: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Пока это предложение, Совет Федерации рекомендовал правительству рассмотреть эту новую схему, ее рекомендовано применять при формировании бюджета на 2019 год. Как вы думаете, претерпит ли эта цифра какие-то коррективы, или можно считать, что это окончательная формулировка?

Кирилл Кулаков: На самом деле уже закон принят в первом чтении…

Тамара Шорникова: В первом чтении Госдумы, да.

Кирилл Кулаков: Да, 19 июня. И не совсем такая цифра, на самом деле будет введена формула о коэффициенте 0.6, то есть налогооблагаемая база будет равна 60% от кадастровой стоимости.

Юрий Коваленко: И расти не будет?

Кирилл Кулаков: И расти не будет.

Юрий Коваленко: Прекрасно.

Кирилл Кулаков: То есть она должна была вырасти, последовательно коэффициент должен быть, соответственно, 0.8 на следующий год, к 2020 году он должен был достичь 1, то есть 100%. Но вот как раз на это ориентирован законопроект, замораживается последующий рост, он останавливается на 60%.

Юрий Коваленко: Давайте еще раз прямо детально объясним, чтобы не было потом лишних вопросов у наших телезрителей: то есть 60% и не более до определенного момента будет кадастровая стоимость от рыночной цены, так?

Кирилл Кулаков: Давайте так: сейчас идет вообще кадастровая реформа, налоговая реформа, правильнее сказать, в части налога на имущество физических лиц. 28 субъектов федерации уже достигли этой планки в 0.6, она начиналась последовательно с 0.2, потом 0.4, 06. 21 регион платит сейчас 0.4, 15 регионов платят 0.2, а 20 или 14 регионов пока вообще не платят с кадастровой стоимости, а платят с инвентаризационной. Но тем не менее к 2020 году вся Российская Федерация перейдет на налогооблагаемую базу с кадастровой. Так вот когда регионы все последовательно упрутся в коэффициент 0.6, они уже не будут переходить на коэффициент 0.8, то есть всегда (по крайней мере согласно этому законопроекту), теперь навсегда будет налогооблагаемая база в виде кадастровой стоимости 60%.

Юрий Коваленко: В таком случае исчезнут те случаи, когда людям выписывали налог, который в несколько раз превосходил реальную стоимость? Это же все рассчитывает какой-то механический или электронный компьютерный агрегат, в индивидуальном выражении ничего не происходит, да?

Тамара Шорникова: Объясняем сейчас на пальцах, потому что пишут телезрители, для многих действительно, как и в платежки ЖКХ, это такая научная грамота.

Кирилл Кулаков: Давайте так. Напряженность это определенно снимет. В любом случае, скажем так, налогооблагаемая база будет на 40% уменьшена, это первое. Кстати говоря, в этом законопроекте есть и вторая норма очень важная, о ней мы пока сегодня не говорили: вводится норма, что в тех регионах, где уже потолочный коэффициент выработан, то есть 0.2, 0.4, на 0.6 стоп, с последующих налоговых периодов не будет повышаться налоговое бремя более чем на 10%, то есть закон четко ограничивает рост налога в последующем периоде на 10%, это тоже плюс.

И теперь опять же, как вы говорите, на пальцах, как считается кадастровая стоимость. Действительно не роботы ее считают, ее считает специальное программное обеспечение под управлением, естественно, кадастровых оценщиков, но тем не менее вы правы, индивидуального подхода здесь нет, на то действует индивидуальная оценка, действует так называемые массовые механизмы оценки, куда закладывается сразу весь массив по региону соответствующего класса объектов недвижимости. Поэтому, естественно, возможны перекосы.

Юрий Коваленко: Ну вот представим себе улицу, на одной стороне которой стоит дом 3-этажный, кирпичный, монолитный, с собственным водоотведением, канализацией, водой, газом, всем чем угодно, а рядом стоит деревянная избушка в одном и том же населенном пункте. То есть получается, у них стоимость-то будет по налогу абсолютно одинаковая?

Кирилл Кулаков: Да, возможно. Удельный показатель кадастровой стоимости у них может быть одинаковый, потому что максимум будет учтен тип (жилое индивидуальное строение) и не более того. То есть есть определенные коэффициенты, но они не учитывают, повторюсь, всех особенностей, они возможны только при индивидуальной оценке.

Юрий Коваленко: А индивидуальная оценка что дает, какие плюсы? То есть я могу сделать ниже, или я, рассчитывая сделать ниже, могу сделать выше и хуже для своего кошелька?

Кирилл Кулаков: Давайте так: понятия "ниже" и "выше" относительны. Вы можете путем индивидуальной оценки, если вы не согласны с кадастровой оценкой, которую провели в рамках государственной кадастровой оценки, оспорить ее результаты, такое право есть. Тогда вы вправе нанять уже независимого оценщика, который индивидуально подойдет к оценке вашего объекта недвижимости. Вот он как раз уже обязательно осмотрит ваш объект, учтет водопровод, канализацию, прочие уровни отделки и сделает реальную рыночную стоимость.

Юрий Коваленко: А нет ли здесь возможности ухода в коррупцию? То есть человек, который не хочет платить большой налог за свой большой дом, попросит этого инспектора: "Давай мы закроем глаза, все равно ведь проверять никто не будет?" Или это будет исключено каким-то образом?

Кирилл Кулаков: Давайте так: при государственной кадастровой оценке это исключено, там вообще нет контакта налогоплательщика и оценщика.

Юрий Коваленко: При индивидуальной.

Кирилл Кулаков: А когда он уже нанимает независимого оценщика, в любом случае на этом же процедура оспаривания только начинается, а не заканчивается. Даже если предположить, что вот этот индивидуальный независимый оценщик, который был индивидуально приглашен налогоплательщиком, сделает, предположим, нарочито заниженную рыночную стоимость, потом этот налогоплательщик все равно должен нести этот документ либо в территориальную комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, либо в суд, и уже там решается и выносится итоговый вердикт, снижать эту стоимость или не снижать.

Тамара Шорникова: Подключим к этому интересному, увлекательному разговору Наталью из Омской области. Давайте послушаем ее. Добрый вечер.

Зритель: Здравствуйте. Вот к вопросу кадастровой оценки. Совершенно нереальная кадастровая оценка. Я говорю, я купила свой земельный участок 1.3 гектара в 2012 году. Тогда я платила 1 700 за этот земельный участок, пенсия у меня 13 800. В этом году уже по кадастровой оценке за 2016 год мне принесли налог, то есть кадастровая оценка 4 миллиона 600 рублей, не могу точно назвать, налог принесли 68 тысяч. Ну совершенно нереальная кадастровая оценка, если рассмотреть то, что сосед за забором продал половину от моего земельного участка, 0.7 гектара, за 300 тысяч, он продавал 3 года. То есть что-то надо делать с оценщиками.

Вот ваш эксперт говорит, что надо обращаться в суд и все. Но извините, 13 800, за год это 160 тысяч. Я пробовала, я заказала все эти справки в МФЦ, сколько стоило, сколько сейчас стоит, все это, но независимая оценка просто от 30 тысяч, у меня нет этих денег, обращение в суд и все прочее… То есть я не знаю… В 2012 году это приобреталось. Мой сын говорит: "Так тебе и надо, вашему поколению, которое делало эту перестройку, когда налоги платились копейки при той власти, а теперь вот так вам и надо, сидите и молчите".  У меня просто слов нет, я говорю, когда я эту бумажку поехала в налоговую и взяла, я на нее сидела, месяц каждый день смотрела, 68 тысяч, у меня просто в марте месяце случился инсульт.

Тамара Шорникова: Спасибо, Наталья.

Юрий Коваленко: Наталья, сейчас попробуем ответить на этот вопрос. Но все же что, не платить? Во-первых, начнем с того, что человеку не с чего платить, 68 тысяч – это неподъемная сумма. Как быть? И оспорить невозможно.

Тамара Шорникова: Есть ли механизмы? Есть ли льготы для социально необеспеченных слоев населения?

Кирилл Кулаков: Во-первых, есть льготы, они есть, как и при прочих видов налогов. То есть пенсионеры у нас не платят налог на имущество с одного вида каждой категории недвижимости: за одну квартиру, за одно машино-место, за один загородный дом и так далее, то есть в принципе достаточно много льготных категорий. Вот этот самый законопроект, который мы сегодня с вами обсуждаем, еще более расширяет льготные категории, там вводятся дети-инвалиды и так далее, это первое. Если человек подпадает, тогда все проще: он заявляет, что имеет льготы, и действительно тогда освобождается от налога.

Но если все-таки человек не пенсионер, не инвалид и не подпадает под льготные категории, а просто у него, скажем так, низкая заработная плата, например, то тогда остается только два легитимных способа: либо отследить, когда только результаты государственной кадастровой оценки вывешиваются… Правда, я понимаю, что это надо все-таки иметь некоторые специализированные хотя бы базовые знания в этой отрасли, тем не менее можно заявить их в период, когда отсчет 50 дней в сети Интернет вывешен, вы можете заявить о несоответствии его рыночным стоимостям, если допущены технические или методические ошибки.

Юрий Коваленко: Но это экспертиза 30 тысяч, а их нет.

Кирилл Кулаков: Нет, это может сам инициативно заявить налогоплательщик. Но предполагаю, что это будет редкое явление, потому что здесь действительно надо отслеживать, надо в этом разбираться. Если же нет, то тогда, как я сказал, возможно оспаривание либо в суд… Да, затраты на независимого оценщика придется понести. Но недавно вышло постановление Конституционного суда, которое признало, что в судах, ориентированных на оспаривание кадастровой стоимости, также истец вправе возмещать судебные издержки, до этого этого не было.

Юрий Коваленко: Судебные издержки и экспертизу?

Кирилл Кулаков: И экспертизу в том числе, то есть судебная экспертиза на оценку и на последующую судебную экспертизу, если мы говорим о решении вопроса через судебные органы.

Юрий Коваленко: Кто будет оплачивать в таком случае?

Кирилл Кулаков: В итоге проигравшая сторона будет оплачивать.

Юрий Коваленко: Государство.

Кирилл Кулаков: Да, в данном случае государство.

Юрий Коваленко: Государство само себе будет оплачивать эту экспертизу, получается?

Кирилл Кулаков: Нет, если оно проиграет, то тогда оно оплатит все судебные издержки, которые понес истец, налогоплательщик, то есть получается, что да.

Тамара Шорникова: В любом случае история постфактум, соответственно, изначально судебные издержки остановят многих, я думаю, от решения обращаться в суд.

Вы говорили о том, что можно заявить о несоответствии. Дальнейший регламент – это в любом случае оспаривание?

Кирилл Кулаков: Давайте так: сейчас действует новый механизм государственной кадастровой оценки. В том году был принят так называемый 237-й закон о государственной кадастровой оценке, теперь у нас кадастровую оценку делают не независимые оценщики, потому что раньше и саму кадастровую делали независимые оценщики, и при оспаривании привлекались другие, скажем так, независимые оценщики. Все, с этого года система изменилась кардинально: теперь независимые оценщики не будут делать кадастровую оценку, а будут делать государственные бюджетные учреждения, в принципе как это было и ранее, когда это делали органы БТИ, если мы все помним, то есть делает по сути дела само государство. Государство делает оценку, повторюсь, налогоплательщики вправе ознакомиться с результатами этой новой государственной оценки, если они не согласны с методикой, с ошибками (допустим, неправильный учет года постройки, площади и так далее), они вправе написать заявление в это государственное бюджетное учреждение, оно обязано их рассмотреть, это заявление. Другой момент, что оно может отказать потом в его удовлетворении или не отказать. И если оно удовлетворит, то все замечательно, на этом, можно сказать, сразу победа; если нет, тогда остается только оспаривание с помощью привлечения независимого оценщика, потом в комиссию либо в суд.

Тамара Шорникова: Ну и огромное количество пожилых людей, огромное количество владельцев частных домов где-то в провинции, которым действительно, как вы правильно сказали, очень трудно будет разобраться, успеть заявить о несоответствии той самой цены, – есть ли сейчас какая-то структура, горячая линия, куда можно обратиться и получить помощь в этом вопросе?

Кирилл Кулаков: Сейчас действительно сообществом независимых оценщиков создается ряд порталов консультационной налоговой помощи. Я не буду рекламировать конкретно, тем не менее они будут, они будут и всероссийские, будут и субъектовые, куда вы вправе обращаться за консультативной поддержкой, вам скажут, что делать, какие шаги вы должны предпринять. И еще раз повторюсь, что, во-первых, есть льготные категории. Все-таки не надо говорить, что бабушка получает пенсию, – бабушка вообще не платит налог, эту тему давайте мы все-таки отбросим. Если же, повторюсь, категория низкобюджетная…

Тамара Шорникова: Ну хорошо, у нас сейчас далекий предпенсионный вариант возникает.

Кирилл Кулаков: Да-да, совершенно верно.

Тамара Шорникова: И соответственно, маленькие зарплаты у еще непенсионеров.

Кирилл Кулаков: Тогда вспомним, с чего мы начинали. Все-таки налоговая реформа останавливается на 60% от кадастровой стоимости.

Тамара Шорникова: Которые многим в любом случае не по карману, несмотря на солидную корректировку.

Кирилл Кулаков: Но все-таки сам посыл, что налогооблагаемая база теперь будет меньше на 40%.

Тамара Шорникова: Еще одно мнение давайте услышим, мы получили еще один звонок. Добрый вечер, Игорь из Иркутска, все верно?

Зритель: Да, здравствуйте.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Зритель: У меня вопрос к Кириллу. Вот сейчас он рассказывал нам про вот эти коэффициенты. Он просто полностью затуманил нам голову. Начнем с того, что когда была приватизация квартир, квартира была приватизирована за 400 тысяч, налог платился на 400 тысяч, это центр города. Но обращаю внимание, что это дом 1937 года постройки, никакого капитального ремонта не было, в очереди мы стоим, стоим и продолжаем стоять. Оценочная… Квартиры не совсем хорошие в нашем доме продаются за 5 миллионов. Так вот приходит кадастр и говорит: "Дорогой товарищ, вместо твоих 400 тысяч, заявленных тобой на налог, ты будешь платить налог с 5 миллионов". Так вот… А у нас в подъезде, простите, одни пенсионеры, бабушки. Так что нам делать в этом случае?

Юрий Коваленко: Спасибо большое.

Тамара Шорникова: Да, спасибо.

Юрий Коваленко: Давайте сразу же возьмем звонок из Сочи, нам Нина дозвонилась. Нина, здравствуйте.

Зритель: Добрый день. Я проживаю в 10-этажном доме в поселке Кудепста в 18 километрах от города Сочи. И так получилось, что кадастровую стоимость в нашем доме определяли по разным кадастровым кварталам. В частности, моя 2-комнатная стоит, как определили, 5.5 миллионов, точно такая же квартира этажом выше и ниже – 2.4 миллиона. 2 обращения в Федеральную службу госуправления и регистрации кадастра по Краснодарскому краю кроме отписок мне ничего не дали. Я точно знаю, что в одном доме по разным кадастровым кварталам стоимость не должны определять. Что делать дальше?

Юрий Коваленко: Спасибо большое. Давайте тогда в порядке очередности – Иркутск?

Кирилл Кулаков: Да, Иркутск. Опять люди, видимо, не слышат, не Кирилл неправильно…

Тамара Шорникова: Пенсионеры в сторону.

Кирилл Кулаков: Пенсионеры в сторону, они не платят вообще налог на имущество, точка, если у них по одному объекту недвижимости в каждой категории. То есть, извините, если на пенсионера родственники записали 3 квартиры, со второй и последующей он будет платить, но если это классическая своя квартира пенсионера, он с нее налог не платит, это во-первых. Во-вторых, я просто интерпретирую коэффициенты, которые приняты Государственной Думой, а не затуманиваю головы. Наоборот, льготы вводятся, видимо, не услышали. Если бы они не были внесены в законопроект, то платили бы 100%, а не 60%.

Ну и даже в вопросе прозвучала, я считаю, некая интересная информация: когда-то, в 1990 каком-то году, за 400 тысяч люди приватизировали. Мы все знаем, что происходило с ценами за эти 20 лет. Опять же человек правильно сказал, что была продана квартира в этом доме за 5 миллионов, оценщик тоже установил 5 миллионов – так кто неправ? То есть реальная рыночная стоимость все-таки 5 миллионов. Давайте так: ментально мы жили в другом налоговом, скажем так, времяисчислении, произошел действительно кардинальный переход, налог с инвентаризационной стоимости копеечной на рыночную или кадастровую стоимость по-любому будет в разы больше. Да, мы к этому ментально не готовы, но тем не менее это случилось, это вообще налоговая реформа. Тем не менее опять же если 5 миллионов реальная стоимость, значит, так надо.

Юрий Коваленко: Значит, он может пойти и оспорить в крайнем случае?

Кирилл Кулаков: Да, в крайнем случае, опять же, есть механизм оспаривания.

Юрий Коваленко: Хорошо, переходим к Сочи.

Кирилл Кулаков: Второй вопрос действительно относится к тем моим репликам, которые говорят про технические ошибки. Здесь налицо методическая или техническая ошибка, в одном доме квартиры не могут стоить по-разному, это однозначно, они не могут быть расценены по разным кадастровым кварталам, это один кадастровый квартал, естественно. Более того, сейчас действует норма, что достаточно одной квартире в доме оспорить кадастровую стоимость, приведение в соответствие с этой оспоренной стоимостью всех остальных происходит автоматически. Поэтому надо написать, возможно, коллективно от ТСЖ заявление в местные органы Росреестра и Федеральной кадастровой палаты и доказать, что случилась техническая ошибка.

Юрий Коваленко: Подождите, то есть получается, если я нахожу соседа, у которого квартира в ужаснейшем состоянии и в качестве примера ее ставлю как кадастровую оценочную квартиру, по ней насчитают весь подъезд несмотря на то, что там у людей могут быть хоромы?

Кирилл Кулаков: Повторюсь: уровень ремонта в одном доме не учитывается при кадастровой оценке. Кадастровые оценщики не выезжают на осмотр. Но категория дома…

Тамара Шорникова: Технические данные, метраж.

Кирилл Кулаков: Технические данные одинаковые, только отличаются в отделке, которую, повторюсь, не учитывают. И повторюсь, удельные показатели кадастровой стоимости в доме должны быть одинаковыми. Поэтому надо написать соответствующее заявление и указать на эту явную кадастровую ошибку.

Тамара Шорникова: Ну вот ожидаемо, но есть, конечно же, такие сообщения с рекомендацией не платить. Чем рискованны вот такие предложения?

Кирилл Кулаков: Давайте так. Не платить значит уже делать что-то незаконное. Мы все налогоплательщики, дееспособные люди имеется в виду, это действие будет, естественно, незаконным, оно приведет со временем, что у вас будет накапливаться официальная задолженность, в итоге к вам придут судебные приставы-исполнители. Другое дело, вы можете долго потом доказывать, справедливо начислен налог, несправедливо, вы все равно обязаны были бы его платить. Либо использовать легитимные способы оспаривания.

Юрий Коваленко: Спасибо большое.

Тамара Шорникова: Да, можно долго обсуждать закон, но исполнять его мы обязаны в нашей стране.

Обсуждали оценку на недвижимость и налоги на нее с Кириллом Юрьевичем Кулаковым, первым заместителем генерального директора "Центра независимой экспертизы собственности". Спасибо.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Кирилл Кулаков: Спасибо вам.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

О налоге на недвижимость

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты