Кому на руку ипотечный бум?

Кому на руку ипотечный бум? | Программы | ОТР

Как не остаться без квартиры и с банковским долгом?

2020-12-01T22:11:00+03:00
Кому на руку ипотечный бум?
На МКС пора ставить крест? Деньги на свалку. Маньяк выходит на свободу. Страна под снегом. Как победить бедность
Сергей Лесков: Любой памятник - это некая точка единения нации. Если памятник служит возникновению напряжения в обществе, ему нет места на площади
Что такое бедность и как с ней бороться?
27 февраля - Всемирный день НКО
МКС переработала свой ресурс
Дорогая передача: Нам мешают парковки!
Свободен и особо опасен
ТЕМА ЧАСА: Страна под снегом
Чёрные дыры МКС
Новый техосмотр отложили
Гости
Сергей Хестанов
доцент РАНХиГС, экономист
Гарегин Тосунян
президент Ассоциации российских банков

Елена Медовникова: И вот наша следующая тема, и здесь мы скажем «Осторожно, ипотека». Или нет? Эксперты пришли к выводу, что льготная ипотека выгодна прежде всего банкам, ну а вот обычные россияне как раз от этой госпрограммы получили выгоду в 1,5 квадратных метра. Но несмотря на это пока ее продлили до 1 июля 2021 года. Ну а глава Центробанка Эльвира Набиуллина считает, что программу надо сворачивать, иначе может просто-напросто перегреться рынок. Давайте ее послушаем.

Эльвира Набиуллина: Видим рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья.

Александр Денисов: За 10 месяцев этого года объем ипотечного кредитования составил более 3 триллионов рублей, это больше, чем за весь предыдущий год, вот вы видите на графике. По прогнозам аналитиков, к концу 2020-го объем выданных ипотечных кредитов приблизится к отметке в 4 триллиона рублей. Что касается льготной ипотеки, то по этой программе было выдано 600 миллиардов рублей. По предыдущим оценкам, этой программой воспользуются в этом году 1,5 миллиона человек.

Ну и наш опрос: «В вашей жизни была ипотека?» – отвечайте «да» или «нет», через полчаса итоги.

И наш первый собеседник Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков. Гарегин Ашотович?

Гарегин Тосунян: Да-да, слушаю вас.

Елена Медовникова: Да.

Александр Денисов: Да, добрый вечер.

Елена Медовникова: Добрый вечер.

Александр Денисов: Гарегин Ашотович, ну вот можем уже признать, что этот год не просто год ипотеки, еще и льготной ипотеки. Для банков достаточно успешный. Не уверены, что для самих заемщиков, вот мы сейчас приводили статистику, что выиграли-то в основном банки, а заемщики... Все-таки эта выгода «съелась» ростом цен на недвижимость.

Гарегин Тосунян: Да, но вы как-то начинаете с тенденциозной оценки...

Александр Денисов: С тенденциозной.

Гарегин Тосунян: ...что банкам выгодно, заемщикам невыгодно. Странно, тогда почему заемщики ринулись брать эти кредиты, если вы думаете, что им это невыгодно?

Александр Денисов: Ну они же не знали.

Елена Медовникова: Гарегин Ашотович, это не мы даем оценку, это эксперты дают оценку, мы опираемся на слова экспертов.

Гарегин Тосунян: Ну эксперты, я же не вас упрекаю, я как раз экспертов и упрекаю, вы, безусловно, транслируете то, что говорят эксперты. Но вот это желание всегда обвинить банки в чем угодно... В данном случае речь идет о том, что льготная ипотека дала возможность многим людям, которые не рассчитывали по ставке 6,5% получить ипотеку, конечно, не очень оценивая последующие риски, ринулись на этот рынок. И в этом смысле банки, вы понимаете, им всегда выгодно выдавать кредиты, но если эти кредиты возвращаются.

А вот риски банков, кредитные риски как раз сейчас накапливаются, и неслучайно и Эльвира Сахипзадовна Набиуллина, и, соответственно, Юдаева обозначили вот этот риск, который может усилиться из-за того, что программа ипотечного кредитования льготного удлиняется еще на полгода, они опасаются этих рисков. Так что здесь у банков все-таки...

Александр Денисов: Вы тоже рискуете, мы поняли.

Гарегин Ашотович, еще у нас один собеседник подключается к разговору – Сергей Александрович Хестанов, доцент РАНХиГС, экономист. Сергей Александрович, согласны ли вы с мнением Гарегина Тосуняна, а также Эльвиры Набиуллиной, что пора прекращать с льготной ипотекой? Что и цены разогнали, и, в общем, выгоды от этого никакой нет, возможно, мыльный пузырь будет? Хотя откуда он будет, если банки тщательно проверяют и выдают только добросовестным, в общем, там минимальный процент просрочки по ипотечным кредитам в принципе, там на уровне 1% с небольшим.

Сергей Хестанов: Ну действительно, ипотечные кредиты одни из самых надежных. Но существуют две опасности. Первая опасность связана с тем, что цены и объем выдачи ипотеки растут очень высоким темпом, гораздо более высоким, чем рост доходов населения. Это вот явное противоречие, связанное с тем, что цены и объемы долговой нагрузки растут, а реальные располагаемые доходы граждан снижаются. Вот такое расхождение рано или поздно вызовет проблемы.

Вторая группа проблем связана с тем, что, когда продлевали программу льготной ипотеки, понизили требования к первоначальному взносу. Дело в том, что первоначальный взнос страхует банк от такого нежелательного события, когда человек не в состоянии обслуживать свой кредит, банк вынужден квартиру изымать и продавать. И если цены упадут на величину в процентах выше, чем процент первоначального взноса (я немножко упрощаю формулу, потому что реальный расчет довольно сложен, но принцип довольно прост), то в этом случае, продав недвижимость ипотечную, человек все равно останется должен банку. И такое мы наблюдали в очень большом объеме в 2008 году, когда вот примерно 15 тысяч льготных ипотечников устраивали шумные акции, протестовали, демонстрации проводили и так далее.

Александр Денисов: Сергей Александрович, но это же были валютные, валютные заемщики протестовали в основном.

Сергей Хестанов: Все верно, но это иллюстрирует ту же самую проблему, что люди купили недвижимость, валютная цена упала тогда довольно сильно, и даже продав, если они не смогли обслуживать свой кредит, они вынуждены были квартиру продавать, они смогли выручить денег меньше, чем была величина кредита.

Александр Денисов: Но там еще и курс скакнул, Сергей Александрович, все-таки там не столько цены упали, сколько курс вырос значительно, они не могли уже, да.

Сергей Хестанов: Нет-нет, вы внимательно послушайте: валютные цены – это же валютная ипотека, то есть люди брали валютный кредит – упали на величину гораздо больше первоначального взноса. То есть тут имеет значение соотношение, неважно, в рублях или в валюте. Если вы 15% первый взнос заплатили, цена упала на 10%, то вы продали свою квартиру, у вас еще деньги остались; если вы 15% первоначального взноса заплатили, а цена упала на 30%, все.

Александр Денисов: Все, объяснили понятно, Сергей Александрович.

Елена Медовникова: Сергей Александрович, но хочу задать вам вопрос одного из наших телезрителей, он спрашивает и говорит с уверенностью, что многие из тех, кто берет ипотеку сейчас, просто пытаются сохранить лишние деньги в недвижимости, это далеко не те, кто нуждаются в жилье. Вот, на ваш взгляд, так ли это?

Сергей Хестанов: Трудно различить. Дело в том, что у нас не ведется статистика, покупает ли человек первое жилье или у него жилье уже есть, поэтому так вот с высокой точностью различить процент тех, кто покупает в качестве инвестиций, и процент тех, кто для жизни покупает, сложно. Но действительно, многие покупатели рассматривают недвижимость как очень надежный способ вложения капитала. Теоретически это так, но бывают и исключения.

В российской истории пока еще не было ни одного ипотечного кризиса, но во многих других странах они были. Вот прошлый кризис 2008 года начался с большого ипотечного кризиса в США, а Япония пережила очень мощный ипотечный кризис в далеком 1991 году. И вот любопытно, что цены на японскую недвижимость не поднялись до уровня 1991 года до сих пор, а прошло почти 30 лет.

Александр Денисов: У нас есть две истории, два сюжета как раз про льготную ипотеку, посмотрим, довольны ли люди. Два репортажа Марины Рябцевой и Виктора Болотского, и вернемся к обсуждению.

СЮЖЕТ

Елена Медовникова: Гарегин Ашотович, вот хочу вам задать вопрос. Посмотрели, строительство жилья как раз. Наш телезритель пишет: «Откуда у людей миллионы для покупки жилья? В Крыму раскуплено все строящееся жилье, и качества совершенно нет, все ужасно». Ну кстати говоря, вы как-то работаете, проверяете со строителями, какое качество новостроек?

Гарегин Тосунян: Кто «мы»? Банкиры?

Елена Медовникова: Банкиры, да.

Гарегин Тосунян: Или Ассоциация российских банков? Нет, ну конечно, банкиры когда выдают ипотечный кредит, то они смотрят документацию, а не ходят и не проверяют каждую строящуюся квартиру. Кстати, вы в предыдущем моем спиче меня неправильно трактовали: я не говорил, что так же, как и Центральный банк, считаю, что надо сворачивать льготную ипотеку. Я просто говорил, что эти риски отложены и их надо учитывать.

И тем не менее, если почти 1,5 миллиона людей берут этот кредит, значит, не только те, кто это рассматривает как инвестиционное вложение, но и нуждающиеся нашли для себя возможность, как вот этот молодой человек, который сказал, что они раньше и не мечтали, но вот такой шанс появился. Потому что для нашего рынка все-таки 6,5% ставка считается низкой, хотя объективно она не очень низкая. С другой стороны, в новой программе еще и на 0,5% снижена эта ставка, там для семей с детьми, и это, конечно, тоже некое подспорье. Поэтому здесь все-таки надо приветствовать то, что такие программы, с одной стороны, есть, это приветствуется.

С другой стороны, бдительность с учетом того, что материальное состояние людей отнюдь не улучшается, а пока еще идет по ниспадающей, конечно, для банков и для самих заемщиков эти отложенные риски потом могут аукнуться. И здесь совершенно понятно и логично, что регулятор должен нас всячески предупреждать и бить в колокола, а мы, банки, тем не менее кредитуем. И конечно, то, что первоначальный взнос снизили до 15%, это тоже очень большое подспорье. Но цены на недвижимость, безусловно, выросли, особенно в Москве, это все эксперты и участники рынка ощущают. И получается, что фактически то льготное кредитование, которое обеспечивается государством, в определенной степени «съедается» повышением роста цен, то есть это перетекает в карман строителей.

Александр Денисов: Сергей Александрович, хотел вас спросить... (Да, Гарегин Ашотович, простите.) Сергей Александрович, хотел вас спросить, вот все страны, которые вводят льготную ипотеку, ну в той или иной мере, оказываются недовольны и потом так скептически оценивают эффект, вот в Дании 1%, в Швеции чуть ли не вообще отрицательная ставка, ниже нуля. И потом по прошествии времени, оглядываясь, они полагают, что и людям не тем выдали, раз низкая ставка, то кредиты брали не самые платежеспособные, перекладывают на наследников, у них есть такая форма, то есть расплачиваются за этот кредит дети. Почему с льготной ипотекой, казалось бы, одни сплошные выгоды, а потом оборачивается все-таки минусами? И вот вы говорите про ипотечный кризис, он тоже возможен.

Сергей Хестанов: Ну, прежде всего нужно отметить, что в большинстве стран никакой льготной ипотеки нет, потребности в ней нет просто потому, что там гораздо ниже ставки, чем те, к которым привыкли россияне. Вот у меня друзья живут в Германии, не так давно они взяли льготную ипотеку под 0,85% годовых, точнее не льготную, а просто ипотеку.

Александр Денисов: Это просто ставка? У нас льготная, а у них просто ставкой называется.

Сергей Хестанов: Да. В странах с низкой инфляцией, к которым относятся, в общем-то, все развитые страны, сам по себе уровень процентных ставок гораздо ниже, чем то, к чему мы привыкли. Но там достаточно чувствительный первый взнос, то есть вот первый взнос 40%, даже, наверное, 20% трудно себе представить первый взнос, для этого нужно иметь какую-то уж совсем безупречную кредитную историю, очень длительную и так далее. Поэтому там страховка обеспечивается за счет достаточно высокой величины первоначального взноса.

И важно понимать, что даже если ипотека будет под 0%, пофантазируем, то это никак не освобождает от выплаты основного тела кредита. Вот типичный российский ипотечный кредит – это около 7 лет, то есть не 20, не 10, а около 7. Это получается, что человек в год должен выплачивать, грубо, чуть менее 15% стоимости кредита, даже если ставка нулевая. Поэтому как бы ни снижали ставку, величина ежемесячного платежа снижается достаточно ограниченно.

Кроме того, существует целый набор рисков, связанных с тем, что, во-первых, у человека может ухудшиться материальное положение, вот, к сожалению, в этом году уровень безработицы растет в России, соответственно, у части людей материальное положение ухудшается. С другой стороны, вот россияне привыкли, что хотя бы рублевые цены в России достаточно устойчиво растут, вот валютные мы уже видели, как падают, вот рублевые, большого падения рублевых цен пока не видели. Но то, что мы этого не видели, не означает, что этого не может произойти в будущем. Многие страны переживали сильное падение рынка недвижимости, и нет никаких гарантий, что оно у нас не случится тоже. Поэтому с льготной ипотекой надо быть очень осторожным, то есть приветствовать снижение ставки можно, но важно не забывать о первоначальном взносе.

Елена Медовникова: Гарегин Ашотович, говоря как раз о невыплате долга, какие механизмы включаются тогда? Ну нет, потерял работу человек.

Гарегин Тосунян: Ну, естественно, в том и специфика ипотеки, что, во-первых, этот залог определенным образом обеспечивает возможность банку компенсировать выданный кредит, если, соответственно, заемщик не справляется со своими обязательствами, это главное обстоятельство. Но при снижении вот того самого первоначального взноса получается, что 85%, тем не менее, в общем, для банка это, что называется, такая дополнительная нагрузка по реализации этой недвижимости. Потому что вы понимаете, что ликвидность банку необходима повседневно и ожидать, пока будут реализованы соответствующие объекты недвижимости, это накладно, для ускорения этого процесса приходится сильно демпинговать в цене. Так что во всех случаях ипотека хоть и является одним из надежных способов обеспечения кредита, но для банков риски, которые накапливаются, все равно определенную головную боль они представляют.

Елена Медовникова: Гарегин Ашотович, а вот в нынешней ситуации стоит ли нам ждать некоего как раз бума рефинансирования ставок, в нынешнем экономическом положении?

Гарегин Тосунян: Рефинансирование ставок каких?

Елена Медовникова: Вот по льготам, когда человек не может их выплатить.

Гарегин Тосунян: Я думаю, что в нынешних условиях реструктуризации надо ждать. То есть он будет обращаться, скорее всего, за реструктуризацией, он будет, соответственно, рассчитывать на какие-то программы дополнительной поддержки. Если этих программ не будет, то, конечно, жилье окажется в залоге у банка.

Но коллега совершенно справедливо сказал, что они, в общем, большинство людей ринулось на рынок ипотеки, считая, что это надежное вложение средств, а в действительности никто не гарантирует, что цена на недвижимость не пойдет, в общем-то, в сторону снижения после того, как мы пройдем этот кризисный период. Вот эти гарантии многие не учитывают, живя только ощущением, что раз в предыдущие годы всегда все росло и недвижимость в том числе, то так будет и в будущем, это некая иллюзия. Так что это дополнительные создает риски и для заемщиков, и для кредиторов.

Александр Денисов: Гарегин Ашотович, у нас зрителей много уже на проводе. Владимир из Ленинградской области.

Елена Медовникова: Владимир, добрый вечер, мы вас слушаем.

Зритель: Здравствуйте.

Вы знаете, у меня вот такой вопрос. Я вот брал ипотеку на 15 лет, тогда брал под 13% в банке «ВТБ». Вот я за 6 лет уже отдал, брал 900 тысяч, я уже отдал эти 900 за 6 лет, а долг у меня сократился на 200 тысяч. Вы считаете это справедливым?

Вот я простой педагог, я брал в одном банке потребительский кредит на первоначальный взнос, а в другом ипотеку. Я отдаю всю зарплату, живу на 15 тысяч рублей из долга в долг, получаю 50 тысяч, все отдаю. Ну жить невозможно, понимаете? Вот у меня друзья за границей, они говорят: «Если банк делает у нас 7%, его закрывают за мошенничество». Почему у нас...

Александр Денисов: Владимир, повесите на трубке, Гарегин Ашотович хочет вам сказать что-то.

Гарегин Тосунян: Я абсолютно с вами согласен, что в категориях «справедливо/несправедливо» это абсолютно несправедливо, как и весь наш финансовый рынок очень несправедлив, равно как и то дикое расслоение, которое одним приносит миллиарды доходов, а другие перебиваются от зарплаты до зарплаты, и то не в состоянии перебиться. В этом смысле претензии не к отдельно взятому банку.

Если за рубежом банк выдает кредит под 7% и его якобы закрывают, то просто сама конкуренция такой возможности не предусматривает, ибо зачем я буду брать под 7%, когда есть, вам приводили уже примеры, под 0,8%, под 2%, максимум под 3–4%. В этом смысле двузначные процентные ставки в том числе по ипотеке – это абсолютная дикость. И то, что сегодня денежно-кредитная политика, и в этом смысле определенный упрек регулятору, что цель не была поставлена именно снижения процентных ставок, только вот последний год ключевая ставка несколько поползла вниз, но это несильно повлияло на ставки по кредитам.

Александр Денисов: Гарегин Ашотович, вы знаете, я вот вспомнил фильм «Зигзаг удачи», помните, там все фотографы Орешникову сочувствовали, жалели его, ну вот 10 тысяч он должен был раздать. Но это была «бесплатная жалость», там голос за кадром. Конечно, банкиры...

Гарегин Тосунян: А что вы предлагаете? Чтобы я сейчас... Вот от меня вы чего ожидаете? Что я росчерком пера изменю процентные ставки и скажу вместо Центрального банка, как должны банки кредитовать? Банкам продиктуют те проценты. Поэтому если мы с вами все-таки обсуждаем в режиме того анализа, который предложил зритель, то, конечно, это несправедливо. Но где вы видели справедливость?

Александр Денисов: Поняли, Гарегин Ашотович, поняли.

Сергей Александрович, отталкиваясь от звонка зрителя Владимира, учитель он, я так понял...

Елена Медовникова: Да, педагог.

Александр Денисов: Да. Можем ли мы говорить, вот часто такое уже проскакивает словосочетание «поколение ипотеки», и характеризуют его как в некотором смысле внутренне несвободного уже, знаете, которое терпит такой корпоративный тоталитаризм, мирится с неприятностями, уже не предпринимает в жизни какие-то, может быть, выгодные для себя, то есть как бы затихает жизненная активность, потому что нужно как-то с этим справляться. Можем ли мы сказать, что такое поколение сформировалось и действительно внутреннее несвободное?

Сергей Хестанов: Ну, прежде всего ничто не ново под луной. Вот те явления, о которых вы сказали, в развитых странах существуют уже не первое десятилетие, и там выработалась соответствующая культура отношения к этому. Человек начинает сетовать о том, что вот он заплатил много процентов по кредиту, не когда он уже 6 лет кредит выплачивает, а до того, как он принимает решение кредит получить.

Соответственно, со временем, вот когда мы привыкнем жить в таких условиях, хорошо, если за это время несколько снизится процентные ставки, люди просто будут подходить более ответственно к таким финансовым решениям, как взятие ипотеки. Возможно, к тому времени в России расширится арендный рынок и у нас просто будет меньший процент населения, который стремится любой ценой купить собственную недвижимость. Потому что в тех же развитых странах, та же Германия, допустим, достаточно богатая, развитая страна, там недвижимостью обладают где-то 40% населения, а остальные предпочитают арендовать.

Александр Денисов: Но для нас это, понимаете, психологический момент, свой угол, Сергей Александрович. Если нет своего угла, все, жизнь не удалась.

Сергей Хестанов: Ну как-то 60% немцев не умирают без своего угла, живут, и живут, в общем-то, гораздо лучше россиян и, кстати, гораздо дольше россиян.

Елена Медовникова: Может быть, по-другому психология действительно работает.

Сергей Хестанов: Но по мере того, как делаются карьерные предложения, человек получил предложение переехать в другой город с повышением своего социального статуса, он легко переезжает. Поэтому в чем-то отказ от обязательного владения недвижимостью еще и улучшает социальную мобильность, чего, кстати, России не хватает.

Александр Денисов: Но это, знаете...

Елена Медовникова: Сергей Александрович, вот по вашему мнению, все-таки следует брать ипотеку или нет?

Сергей Хестанов: Ну, я сторонник очень осторожного подхода. Мне кажется, ипотека – это скорее решение для тех, у кого на 40%, а то и наполовину той недвижимости, которую человек хочет приобрести, деньги уже имеются. Человек же, который берет ипотеку с минимальным первоначальным взносом, довольно сильно рискует. И в 2008 году, я даже на примере одного из знакомых наблюдал целую трагедию, когда человек в ипотеку взял достаточно престижную дорогую квартиру, закрылся проект, на котором человек работал, и он не смог платить, вынужден был эту квартиру продавать, а поскольку он брал валютную ипотеку, а курс сильно изменился, соответственно, после продажи квартиры он остался должен банку и, наверное, года 3 после этого свой долг выплачивал.

Елена Медовникова: Понятно.

Александр Денисов: И где он сейчас живет, Сергей Александрович, в итоге?

Сергей Хестанов: Снимает, как бы катастрофы особой не произошло, но тем не менее вот он извлек очень горький и дорогостоящий, кстати говоря, урок, заключающийся в том, что цены на недвижимость могут не только расти, но и падать. У него это произошло ярче из-за того, что у него был кредит валютный, потому что рублевые цены тоже падали, но не так сильно, как валютные. Но в принципе, еще раз попугаю зрителей, полностью исключить падение рублевых цен тоже нельзя.

Елена Медовникова: Гарегин Ашотович, банки как-то предупреждают заемщиков о рисках?

Гарегин Тосунян: Да, конечно, предупреждают. Другое дело, что каждый это делает по-разному, ибо все-таки перед банком стоит задача продать этот кредит, то есть он больше заинтересован клиента привлечь, чем отпугнуть.

Елена Медовникова: Ага.

Гарегин Тосунян: С другой стороны, я должен сказать, что за последний период, вот в октябре месяце, по данным Национального бюро кредитных историй, треть обращений, в общем-то, оказывались с отрицательным ответом, то есть банки только в 2/3 случаев шли на выдачу кредита, хотя вроде как заинтересованы побольше выдать ипотеки. И на 4% фактически выдача кредитов по сравнению с сентябрем месяцем сократилась и стала, в общем, 65% положительных решений против 35% отрицательных. То есть банки не хотят иметь заемщика, с которым потом будут проблемы, поэтому они предупреждают, они оценивают заемщика, и потом еще регулирующий орган может прийти и проверить, соответствуют ли требования, предъявляемые к заемщику, предлагаемым рекомендациям.

Александр Денисов: Да. Подведем итоги опроса. «В вашей жизни была ипотека?» – «да» 23%, «нет» 77%. Сергей Александрович, давайте прокомментируем.

Сергей Хестанов: Ну, комментировать достаточно легко. Дело в том, что до недавнего относительно времени сама по себе идея ипотечного кредитования не была очень популярной. Программа получила очень большую поддержку, когда стала льготной, то есть и ставка снизилась, и снизились требования к первоначальному взносу. Как следствие резкий рост популярности, но вместе с этим и рост цен на недвижимость, и рост рисков как для граждан, так и для банков.

Александр Денисов: Спасибо большое, спасибо.

Елена Медовникова: Спасибо.

Александр Денисов: У нас на связи были Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, а также Сергей Хестанов, доцент РАНХиГС, экономист. Спасибо.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)