Константин Апрелев и Михаил Викторов. Сможет ли Фонд защиты прав дольщиков завершить все долгострои?

Гости
Константин Апрелев
вице-президент Российской гильдии риэлторов
Михаил Викторов
председатель Совета межрегионального объединения организаций специального строительства

Юрий Коваленко: Ну а мы переходим к нашей большой теме сегодня. Долевое строительство – это, пожалуй, самая наболевшая тема. Депутаты Госдумы все же подготовили изменения в законодательство, которые позволят заплатившим за свое жилье людям все же получить ключи от квартиры. Инициатива такова: Фонд защиты прав дольщиков предлагается наделить дополнительными полномочиями по завершению жилых долгостроев в регионах – не только тех, которые в нем застрахованы, а можно сказать, всех.

Марина Калинина: Еще одна важная поправка заключается в том, что застройщик, который возьмется доделывать проблемный объект, может получить в качестве компенсации расходов участок под следующий свой дом уже без торгов. Ну а в случае краха инвестора госфонд изымет объект, оценит объем необходимых вложений и проконтролирует процесс достройки.

Юрий Коваленко: По состоянию на 1 апреля 2018 года в России 1 261 проблемный дом, поделился последними данными в ходе парламентских слушаний глава Минстроя Владимир Якушев. По данным Николая Николаева, в стране примерно 2 тысячи жилых недостроев. По данным брокера жилой недвижимости "Метриум", всего в России строится 13 тысяч многоквартирных домов.

Марина Калинина: Ну вот если говорить о проблемных объектах, то больше всего их в Ростовской области, такая ситуация там сложилась; также в числе регионов с большим количеством недостроенных объектов Новосибирская, Самарская, Челябинская, Омская области, Москва и Московская область, республики Башкортостан и Татарстан.

Юрий Коваленко: Ну и все же по цифрам. По итогам 2017 года в России восстановлены права 6 тысяч обманутых дольщиков, которые вложили средства в 140 проблемных объектов. Почти за год интенсивной работы над проблемой долгостроев из перечня незавершенных объектов удалось исключить 82 долгостроя, 67 из них были сданы, люди получили квартиры.

Марина Калинина: Долевое строительство – это один из самых распространенных способов для застройщиков получить деньги на собственно строительство недвижимости, а для покупателя жилья решить квартирный вопрос за меньшую сумму. Это подтверждает и статистика: около 80% жилья сегодня приобретается через договор долевого участия, об этом заявлял экс-министр строительства Михаил Мень. По оценке Минстроя, банкам предстоит заместить 3.5 триллиона рублей для полного отказа отрасли от долевого строительство, именно в такую сумму оцениваются сегодня частные инвестиции.

Юрий Коваленко: Количество договоров долевого участия, зарегистрированных в России за первый квартал 2018 года, на 16% превысило показатели аналогичного периода прошлого года, то есть получается, что россияне не торопятся отказываться от идеи долевого строительства.

Марина Калинина: У нас в гостях сегодня Константин Николаевич Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, – здравствуйте, Константин Николаевич.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Константин Апрелев: Здравствуйте.

Марина Калинина: И Михаил Юрьевич Викторов, председатель Совета "Межрегионального объединения организаций специального строительства", – здравствуйте.

Михаил Викторов: Добрый вечер.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Марина Калинина: Давайте немножко вы цифры прокомментируете, насколько эта ситуация вообще… Понятно, что каждая человеческая история индивидуальна, это, в общем, проблема серьезная для каждой семьи, для каждого человека, который заплатил свои деньги, но так и не получил ключи от своей квартиры. Но в принципе для страны это глобальная проблема сейчас, или все-таки она более-менее решается? Какие тенденции?

Константин Апрелев: Наверное, первое, что нужно сказать, что статистика, к сожалению, расходится: по данным Минстроя, это порядка 86 тысяч семей обманутых дольщиков, по данным различных правозащитных организаций это где-то порядка 200 тысяч. В любом случае это достаточно много. Если учесть, что в России в год совершается порядка 2 миллионов сделок, из которых примерно 0.5 миллиона составляют новостройки, то в принципе получается, что цифра впечатляющая, получается, что порядка 20-30% всех новостроек сегодня находятся в зоне риска, то есть не просто они не достроятся, но имеются риски расширения этой зоны. На самом деле на сегодняшний момент в России продолжает нарастать количество обманутых дольщиков, то есть к тем, кто ранее появился…

Марина Калинина: …кто уже несколько лет таковыми являются…

Константин Апрелев: …это количество увеличивается. Причем если мы вспомним историю, в значительном объеме региональные власти первый раз в 2004 году существенные выделили средства (кто-то в финансовом выражении впрямую деньги выделял, кто-то в основном выделял скрыто деньги через предоставление дополнительных земельных участков тем, кто брался за завершение этих строек, другим застройщикам), но в любом случае если посчитать те деньги, которые в принципе ушли из бюджета на то, чтобы вот эти программы каким-то образом закрыть, то я думаю, что это очень непростой паритет финансирования. Эти деньги можно было направить на какие-то другие цели.

Поэтому, конечно, масштаб бедствия серьезный, потому что… Особенно эта проблема заключается в том, что это не инвестиции с целью наживы у людей, а это вложения подчас при продаже последнего своего собственного жилья. Причем очень часто сейчас люди брали ипотеку под эти проекты: получается, что люди, например, взяв ипотеку в том же "Сбербанке" или "ВТБ", на сегодняшний момент по ипотеке продолжают выплачивать проценты по кредиту, а дома, например, не строятся. Вот это, наверное, самая худшая ситуация, когда ты продолжаешь платить проценты по кредиту, а дом завершится не может, непонятно, когда он завершится. Это значит, что ты не просто какие-то свои накопления вложил, а ты взял для этого кредит, это еще худшая ситуация.

Юрий Коваленко: Но ведь 1 261 дом, 60 с лишним домов только сданы. С такой скоростью при отказе от долевого строительства светлое будущее при последнем достроенном доме видится нескоро. То есть получается, что у нас будет какая-то модель, совмещающая нынешние реалии и будущие реалии. Вот каким образом эта модель будет функционировать сейчас, когда такая ситуация?

Михаил Викторов: Юрий, хочу отметить следующее. У меня сегодня неблагодарная роль от лица строителей попытаться реабилитировать строительный комплекс России, во-первых. Во-вторых, мой профессиональный опыт достаточно многогранен, потому что я работал и с обманутыми дольщиками, защищая их права перед застройщиками. Буквально 3 года назад я как министр строительства контролировал застройщиков и разбирал вот тогда только появившуюся проблему "СУ-155", те 4 корпуса мы сдали. И конечно, хочу отметить: вот эта статистика – это действительно голые, сухие цифры, но она очень внутри разнопланова. Потому что кого считать обманутым дольщиком?

Марина Калинина: Вот, вот это самый главный вопрос, который хотелось бы выяснить.

Михаил Викторов: Есть юридический аспект, в том числе законодательно закрепленный, когда нарушен срок сдачи, когда компания банкрот, когда не выполнены требования по качеству составляющего того или иного проекта, это все юридически, документально подтверждено. Но как правило, это всего лишь где-то 1/3 людей, которые могут подтвердить нарушение своих прав. Поэтому цифры и очень сильно варьируются, от 40-50 тысяч до 120-130 тысяч, это первое.

Юрий Коваленко: Подождите, а 2/3 чем занимались тогда в таком случае? Как они попали в категорию дольщиков?

Михаил Викторов: Ждут. В моей практике "СУ-155", 4 корпуса, только первый дом попадал в фазу нарушения срока, 3 дома со сроком сдачи через год, через полтора, через два, юридически этих людей я не мог считать обманутыми. Но понятно, что "СУ-155" уже валится, уже не выполняет… Понятно, весь этот состав людей мы взяли в соответствующую проработку, фиксацию и так далее.

Но есть другая особенность, о которой, к сожалению, умалчивают. Примерно 80% вот этих проблем вообще не относятся к зоне действия 214-го Федерального закона. И кстати, та же самая "СУ-155", коль мы ее вспомнили сегодня, основная часть сделок проходила не по договорам долевого участия, – коммандитное товарищество, они не подпадали под действие закона, это "серая" схема, это плохо. Было так же невозможно решить, зафиксировать, проверить в Росреестре подтверждение прав этих людей…

Юрий Коваленко: А люди об этом знали?

Марина Калинина: Каким образом это может происходить, могло произойти с тем же "СУ-155" и другими компаниями? Ведь это же официально каким-то образом должно делаться. Как эти "серые" схемы тогда работали?

Михаил Викторов: Надо понимать, что на любой закон…

Марина Калинина: Как человеку понять, "серая" эта схема или "белая"?

Михаил Викторов: Вот люди должны знать свои права и должны понимать, что именно конструкция закона защищает их права и придает им соответствующий статус. Но вы понимаете, я очень много общался с людьми, которые идут, выбирают какой-то дешевый вариант, который красиво упакован с точки зрения рекламы, он закрывает глаза на вот эти юридические аспекты, которые впоследствии его очень сильно юридически, скажем так, не защищают, потому что, извините, он вне правового поля.

Марина Калинина: Как защитить покупателя? Вы как риелторы, наверняка же к вам тоже приходят люди, которые на стадии строительства хотят купить эти дома, вложиться в долевое строительство. Как?

Константин Апрелев: Во-первых, надо совершенно четко понимать следующую вещь. Если вы обращаетесь напрямую к застройщику, скорее всего, всех рисков вы не поймете, и тех, которые представлены в публичной оферте у застройщика. Поэтому, конечно, нужно обращаться к независимым…

Марина Калинина: Но с другой стороны человек понимает, что это дешевле.

Константин Апрелев: Если вы хотите получить независимую экспертизу рисков потенциальных в этом проекте, то нужно, конечно, обращаться к специалисту (к риелтору либо к юристу), который именно специализируется на сделке с первичкой, с новостройками, который потенциально умеет и научился как-то оценивать эти риски, это во-первых, чтобы этот человек был точно независим от застройщика, потому что у застройщиков очень существенно сейчас задействованы в продажу собственные отделы, эти отделы заточены совершенно под одни задачи, продажи, а все, что связано с потенциальными рисками, все, что связано с какими-то специфическими условиями договоров, очень редко проходит.

Юрий Коваленко: Они не будут ругать свой товар, это понятно.

Константин Апрелев: Ну конечно.

Юрий Коваленко: Но с другой стороны риелтор…

Константин Апрелев: Поэтому, во-первых, нужен независимый эксперт, риелтор, лучше всего риелтор, который владеет именно вопросами оценки рисков на первичном рынке.

Второе, что нужно понимать, – что вы, опираясь на 214-й, во-первых, можете получить публичный статус, то есть вы должны точно заключать договор, если уж вы решили новостройку покупать в неготовом состоянии, то нужно опираться на 214-й, потому что только в этой ситуации вы хотя бы как-то можете, во-первых, оценивать все риски, наблюдать за тем, что с проектом реально происходит (более-менее реально происходит) и можете получить публичный статус обманутого дольщика в том случае, если…

Марина Калинина: …если такой появится.

Константин Апрелев: …не исполнит свои обязательства застройщик, это очень важно. Во всех остальных схемах на самом деле, так же, как, к сожалению, и жилищные кооперативы, и коммандитные товарищества, которые были упомянуты, и какие-то предварительные договоры, – на сегодня эти все договоры вне рамок публичного поля, вы вообще не попадаете в поле, которое должно защищаться именно с помощью финансовой поддержки либо региональных, либо государственных органов власти. Да, вы можете все равно прибегать к услугам адвокатов, вы можете использовать судебную систему для защиты своей позиции, но такой вот явной публичной поддержки власти региональной, территориальной и попадания в этот список обманутых дольщиков не произойдет, вы не сможете защитить себя в полной мере.

Вот это нужно четко понимать, две компоненты. Первая – именно договор долевого участия, соответствующий всем требованиям 214-го ФЗ. Что он дает? Он, во-первых, дает четкие совершенно штрафные санкции по неисполнению каких-то обязательств со стороны застройщика, и во-вторых, это публичная информация о состоянии проекта на сайте, то есть вы четко можете видеть, какое там количество квартир, какой это дом. Если продали, например, 207-ю квартиру, а в проекте дома только 150, то по крайней мере вы можете это наблюдать. Ну а все остальное, конечно, косвенные признаки, которые понятны профессионалу. Ну первое: вы знаете цену, по которой продает застройщик, обратитесь в Интернете к тем людям, которые перепродают эти же квартиры в этом же доме, и поймите, какая цена этой перепродажи. Если цена перепродажи ниже, что это означает? Это означает, что вера тех, кто уже купил и заплатил деньги, скорее всего, ниже, чем вера в то, что достроит это застройщик.

Юрий Коваленко: Они хотят хоть что-то отбить.

Марина Калинина: Интересно.

Константин Апрелев: Это такой интересный риск-менеджмент. На самом деле понятно, что даже самый добросовестный застройщик, даже самый эффективный, как показывает практика с последним застройщиком в Московской области и в Москве (не будем называть компанию), не может предугадать всех потенциальных рисков снижения спроса. Вот снизился спрос на 30-40% глобально на все объекты новостроек в прошлом, позапрошлом, позапозапрошлом годах, и это накопительным эффектом выстрелило по всей отрасли. То есть эти риски того, что даже самый качественный застройщик, который правильно умеет управлять строительством, правильно умеет управлять себестоимостью строительства, не может предугадать спроса. Если спрос падает на десятки процентов и в разы, то в принципе при привлечении постоянно денежных средств таком пирамидальном, когда он не хватающие денежные средства на завершение какого-то дома берет с того, который начинает, естественно, это приводит к тому, что в итоге где-то у него не хватает в принципе средств, а он должен исполнить обязательства по отношению к людям по 214-у ФЗ.

И с моей точки зрения как бы главная проблема, постараюсь зафиксировать ключевой момент, заключается в том, что на сегодняшний момент та маржа и тот выигрыш в стоимости квадратного метра, который получает население на выходе на получении квадратного метра, не соответствует тем рискам, которые сегодня застройщик перекладывает на дольщика, вот это ключевая проблема в рынке.

Юрий Коваленко: Незнание рынка.

Марина Калинина: Я думаю, что нам про строительство расскажут более подробно. Давайте сейчас послушаем Галину, она дозвонилась нам из Краснодара. Галина, здравствуйте, слушаем вас.

Зритель: Добрый день. Зовут меня Галина, я обманутый дольщик города Краснодара. Сейчас даже не прозвучал наш регион, хотя он лидирует по количеству обманутых дольщиков. ЖК "Rich House", застройщик Эдуард Линдт. Вот в настоящий момент у нас ситуация складывается таким образом. Мы по 214-у закону строились, все условия, которые там должны были, которые Константин сейчас перечислял, у нас все это есть, то есть все было официально, законно, правильно. На каком-то этапе просто застройщик объявил, что у него нет денег на достройку, стройка встала. На сегодня это 5-й год просрочки по строительству дома. У нас 500 семей в катастрофически тяжелом положении, наш ЖК "Rich House" сидит на пикете уже 51-й день, администрация не реагирует никоим образом. То есть мы пытались сделать, предпринять все что можно было, все предприняли, дошли даже до прямой линии президента. В общем, куда мы только… И в Минстрое мы были, пикетировали, в Госдуму, в Минстрой, в общем, все что можно было предпринять, мы уже предприняли.

На сегодня ООО "Линдт", этот Эдуард Линдт, наш застройщик, сидит в СИЗО с октября месяца по статье 159 пункт 4, то есть это вывод денег из стройки, там есть документы, которые могут это подтвердить. В общем, ситуация катастрофическая, где-то в среднем 90% готовность двух домов, это ЖК "Две столицы", 500 семей, как я уже сказала. В общем, администрация никак нам не помогает… Все, что мы отправляем в Москву, возвращается в Краснодар. На сегодня у нас даже проблема с охраной этого дома, то есть дольщики сейчас пикетируют и выполняют функцию охраны. В общем, вот такая ситуация. Мы не понимаем, что нам делать дальше, потому что администрация края, администрация город никаким образом нам не хотят помогать. Что нам делать?

Марина Калинина: Да, Галина, спасибо большое за ваш звонок.

Юрий Коваленко: Да. Давайте…

Марина Калинина: К сожалению, мы получаем очень много писем, в нашу редакцию приходят и сообщения, и вот такие вот звонки из разных совершенно городов, уголков нашей страны. Действительно проблема существует, люди спрашивают, что делать, один вопрос.

Юрий Коваленко: 5 лет ждать?

Марина Калинина: Уже от отчаяния, что только к Владимиру Владимировичу обращаться.

Михаил Викторов: Ну роль президента в этих вещах, конечно, высока. Хочу отметить следующее, несколько моментов, которые прозвучали у Галины. Во-первых, администрация обязана действовать, обязана. И я считаю, основная зона ответственности, откуда все идет, – это прежде всего региональные власти, они ближе к земле, они выдают разрешение на строительство, они выдают разрешение на ввод в эксплуатацию, они прекрасно знают, кто у них под боком строит, прекрасно разбираются. Более того, федеральные власти и федеральный закон дал им прямые контрольные полномочия. Отмечу следующее: ситуация до 2005 года и 2005 год, когда 214-й был принят, количество обманов уменьшилось в разы, потому что тогда были двойные продажи, просто забивали всю статистику, просто в 3-4 раза, вот благотворная роль федерального законодательства.

Но та реформа, которая сейчас запускается поэтапно, опоздала как раз на те самые 4-5 лет, потому что тогда был рынок на подъеме, но тогда уже накапливались определенные проблемы, которые надо было обобщать и в федеральном законе отражать. Хочу отметить, что роль девелопера в решении многих вопросов постройки тоже усложнилась. К примеру, по сложившемуся порядку сейчас не власть строит садики, школы, дороги, котельные, водоводы, а это все решает девелопер, это его прямая функциональная обязанность построить, а в себестоимости квадратного метра стоимость всей этой социальной нагрузки (во всяком случае московский, столичный регион) составляет практически 30% от себестоимости метра. И Константин прав: как только изменяется конъюнктура – а она изменилась за последние 3 года, да, спрос упал, дешевеющая ипотека этот спрос поддерживает…

Марина Калинина: Спрос упал, а, извините, цены упали на жилье?

Константин Апрелев: На самом деле цены, безусловно, продолжают снижаться, они снижаются практически с 2014 года с августа по крайней мере в Москве и по России. Цены снижаются, но они не катастрофически снижаются, то есть это такое умеренное снижение, но если учесть, что у нас рубль обесценился в 2 раза с точки зрения других национальных твердых валют, то в принципе цены упали очень существенно, при этом они не поддержали спроса. А ипотека и ставка снижения по ипотеке стартовала только практически с августа прошлого года. И вот если бы она хотя бы на полгода раньше стартовала, наверное, уже бы сейчас мы вышли немножко на другие показатели, но хочу сказать, что на самом деле на сегодня уже 50% сделок на рынке недвижимости совершается с помощью ипотеки.

Поэтому когда начинают анализировать ситуацию, где же взять деньги на строительство, то это немножко надуманная тема. Если у нас уже за счет ипотеки половина всех сделок на рынке кредитуется, то вот он, источник кредитования. Более того, население, у нас у населения денег на всю стоимость недвижимости нет уже давным-давно, 70% всех договоров сегодня на первичном рынке уже кредитуются за счет ипотеки, только на первичном рынке под более высокую ставку.

Марина Калинина: То есть это долги, долги, долги.

Константин Апрелев: Поэтому на самом деле эта проблема не та сложная, как вот она преподносится с точки зрения нехватки денег в банковской системе.

Марина Калинина: Вы хотели закончить, извините, я вас прервала, просто интересно было про цены узнать.

Михаил Викторов: Действительно экономическая составляющая себестоимости метра… Просто здесь Константин очень прав, что очень надо следить за конъюнктурой. Она ухудшилась, и надо полагать, что помимо нагрузки в виде социальной инфраструктуры, которую сейчас выполняют все, и Москва, и область, и регионы России… Ведь стоимость банковского кредита уже для застройщика не упала, в отличие от ипотеки, не упала, она сначала резко возросла до 18-22%, а это фактически запредельные для промышленности, для стройки проценты, запредельные. Сейчас она колеблется где-то 12-14%, и если мы приняли решение стратегически стройку развивать, а нам надо фактически многоквартирный объем жилья увеличить где-то с существующих 35 миллионов до 120, то есть в 4 раза, мы ставим вопрос: а деньги где? Вот меня мой мастер учил, что самый лучший стройматериал на стройке – это деньги.

Марина Калинина: Логично.

Михаил Викторов: Будут дешевые деньги, будет дешевое жилье. Если сельское хозяйство благодаря поддержке государства получает соответствующую добавку и имеет кредит 5%, стройка этого не имеет. И мы ждем, что 2019 год будет ростом стоимости квадратного метра, потому что за безопасность, за все эти элементы банковского сопровождения, эскроу-счетов, которые прописаны и с 1 июля вступают в силу, придется заплатить.

Марина Калинина: Еще такой вопрос буквально конкретный из подмосковной Балашихи, жилищный комплекс "Эдельвейс Комфорт", наверняка вы знаете, сейчас такая ситуация, расскажу: "Застройщик, компания "Римэка", обанкротилась уже 3 года, в это время власти Московской области продолжают выдавать банкроту разрешение на строительство новых домов. Дом №28 был сдан 2 года назад, но застройщик не ставит его на кадастровый учет, жильцам ключи от квартир не отдают. У нас вымогают отказ от неустойки за многолетнюю просрочку сдачи дома, в противном случае не отдают ключи. Местные власти бездействуют. Как быть?"

Юрий Коваленко: Я, кстати, добавлю, что это сообщение от нашего коллеги, то есть…

Михаил Викторов: Хочу сказать, что власти Подмосковья сейчас достаточно глубоко погружены в проблему долевого строительства…

Юрий Коваленко: Настолько глубоко, что даже выдают участки под строительство обанкротившемуся застройщику?

Михаил Викторов: Вы знаете, я не могу так сходу реагировать, надо все равно документально проверять, скажем так, ситуацию по конкретному пятну. Я понимаю, что, наверное, расставить приоритеты и принять меры по всем объектам, может быть, подмосковные власти не успевают, потому что… Надо понимать: там, где были большие объемы, там, соответственно, процент таких сбоев больший. Потом, понимаете, в Подмосковье есть следующая проблема, что власти пытаются решать вопросы и привлекать добросовестных застройщиков на достройку. Но ресурс какой у губернатора или министра? – земля. Мы с чего начали? – спрос-то упал, и по тому же Подмосковью объем предложения примерно в 2.5 раза, 3 раза больше, чем спрос. Поэтому и застройщика для решения вопросов достройки путем компенсации и предоставления ему земельного участка, честно говоря, сейчас очень тяжело найти. Фактически все могут решить только живые деньги, а здесь мы смотрим на федеральный центр, в том числе на Государственный компенсационный фонд.

Юрий Коваленко: Если вы говорите про рост, то, что вы ждете роста цены на квадратный метр, это уже говорит о том, что квартиры дешеветь не будут, доступность их не будет повышаться. Давайте тогда…

Марина Калинина: Из Тюменской области у нас есть звонок, Ильдус с нами на связи. Ильдус, здравствуйте, мы вас слушаем.

Зритель: Да, добрый вечер.

Юрий Коваленко: Добрый вечер.

Марина Калинина: Здравствуйте.

Зритель: Подскажите, пожалуйста. Вот смотрите, я немножко строительством занимался. Так посчитать если себестоимость квартиры в 120 квадратных метров, выходит где-то с фундаментом, со всей стройкой 500 тысяч. Откуда такие большие цены, 1.5 миллиона, 2 миллиона? Я, допустим, сейчас в Ямало-Ненецком автономном округе, 4.5-5 миллионов – это не шибко ли большая цена за квартиру? Мы же вроде как не строим квартиры и дома за доллары, мы вроде бы все это делаем за наши советские рубли. Или я где-то ошибаюсь?

Марина Калинина: Спасибо за вопрос.

Константин Апрелев: Я не очень соглашусь с точки зрения, что 500 тысяч стоит 120-метровая квартира…

Юрий Коваленко: Это середина 1990-х гг.

Константин Апрелев: Даже себестоимость. Я могу сказать следующее, что 10 тысяч вы заплатите только за квадратный метр за рабочую силу, начнем с этого, то есть люди, которые создают для вас 1 квадратный метр…

Марина Калинина: Из чего вообще складывается цена?

Константин Апрелев: …стоят примерно уже сразу те же 10 тысяч, уже не 5.

Юрий Коваленко: Квадратный метр пола, стены, потолка или чего?

Марина Калинина: Жилья.

Константин Апрелев: Нет, квадратный метр будущей площади квартиры, будем так говорить. Дальше стройматериалы… Понятно, что сами по себе стройматериалы – бетон, цемент, арматура и какие-то комплектующие – да, от 10 до 30% стоимости объекта всего-навсего занимают. Но правильно было сказано: от 10 до 40% стоят права на землю, всякие добавленные опции, связанные с развитием территорий, вмененные требования по созданию социальной инфраструктуры, какие-то иные вещи, коммуникации, будем так говорить, не локальные, а именно территориальные, когда кварталами идет застройка. То есть на самом деле там очень много добавленных всяких составляющих в себестоимости строительства, поэтому как-то я не очень соглашусь, что за 500 тысяч можно построить 120 квадратных метров. Я не знаю, коллега согласится с этим?

Михаил Викторов: Конкретные цены сегодняшнего дня: построить школу в Подмосковье на 1 тысячу мест для школьников примерно 850 миллионов рублей.

Марина Калинина: Одну школу?

Михаил Викторов: Одну школу.

Юрий Коваленко: И эти деньги за счет жителей этих домов?

Михаил Викторов: Это строит застройщик. Построить детский сад стоит примерно 460-500 миллионов рублей. Построить внутриквартальную дорогу на километр – это 200 миллионов. Это я вот называю цифры буквально прошлой недели, не буду называть район Московской области…

Юрий Коваленко: Внутриквартальная дорога 200 миллионов?

Михаил Викторов: Да, 200 миллионов проложить километр.

Юрий Коваленко: Это асфальт так дорого стоит?

Михаил Викторов: Это все стоит: это и подушка, и асфальт, и услуги подрядчика, дорожника. Подключение дома к электричеству 5 МВт (это типовой 5-подъездный дом) стоит 120 миллионов, которые мы должны заплатить энергетикам.

Юрий Коваленко: То есть получается, что не вы ставите цену на квартиру так дорого. А почему тогда вам выставляют такой счет?

Михаил Викторов: Понимаете, девелопер в этой цепочке является последним звеном, которое отчитывается перед физическим лицом.

Юрий Коваленко: Которое вешает ценник.

Михаил Викторов: Да. И он, собственно говоря, собирает все эти затраты и формирует вот эту всю бюджетную финансовую составляющую. Ведь девелопер – это действительно такой финансовый управленец, который ведет и производственную, и финансовую часть, и проектную, и архитектурную, и согласительную. И в последние годы эта работа резко усложнилась, резко, в том числе с точки зрения себестоимости.

Марина Калинина: Давайте посмотрим небольшой сюжет. Еще одна история обманутых дольщиков: в Ярославле они устали ждать новоселья и обратились за помощью к президенту. Строительство 18-этажного дома на улице Ньютона средства вложили почти 200 семей; застройщик обещал закончить здание уже 2 года назад, но ключи от квартир люди так и не получили до сих пор, а многим приходится снимать жилье. Вот репортаж Нины Мышкиной.

СЮЖЕТ

Юрий Коваленко: То есть впереди еще 1 200 с лишним обращений.

Марина Калинина: Ну вот еще одно доказательство того, что люди не понимают, куда им идти, кроме как к высшей власти, как говорится.

Я вот еще что хотела спросить по поводу разрешения на строительство. По официальным данным, Мосгосстройнадзор в первом квартале этого год выдал почти в 1.5 раза больше разрешений на строительство, чем в первом квартале 2017-го. И вот заммэра Марат Хуснуллин считает, что почему это произошло? – потому что условия для инвестирования остаются привлекательными, он говорит, что как бы инвесторы у нас ни плакали, никто с рынка не ушел. И вторая, что инвесторы опасаются поправок в закон о долевом строительстве и форсируют получение разрешений.

Михаил Викторов: Правильно.

Марина Калинина: То есть получить можно строительство, пока можно не начинать, но разрешение в кармане где-то там уже лежит, да?

Михаил Викторов: Правильно, такой бумажный инвестиционный рост.

Константин Апрелев: На самом деле этот прирост никакого отношения к реальному администрированию процессов по 214-у с точки зрения инвестиционного климата, безусловно, не имеет, просто застройщики для того чтобы не подпадать под будущие изменения закона, постарались сейчас оформить все площадки в соответствии с законодательством как уже существующие в рамках 214-го, чтобы успеть до 1 июля сохранить прежнюю форму привлечения денежных средств граждан. Все на самом деле банально и просто, создав для себя задел проектов, по которым они в дальнейшем не ухудшат для себя по крайней мере текущее финансовое положение по привлечению денежных средств граждан, то есть сохранив прежнюю схему. И все ресурсы, кстати, значительная часть финансирования застройщики постарались аккумулировать и направить на "упаковку" тех площадок, которые, как они считают, именно перспективу.

Марина Калинина: То есть они будут заморожены просто какое-то время?

Константин Апрелев: Нет, они не факт что будут прямо вот уже сейчас выставлены на рынок.

Михаил Викторов: Темпы их развития будут идти медленно. Единственное я вот поправлю Константина, что все-таки усложнилось с октября 2017 года, все действующие, начинающиеся стройки будут под эгидой защиты Госкомфонда.

Константин Апрелев: С точки зрения фонда да.

Михаил Викторов: Это уже будет немного дороже, но понятно, за какой счет завершать вот этот дом, а он в высокой степени готовности в Ярославле, там, может быть, надо-то миллионов 80-100 и все, он будет готов и сдан. Вот по этим объектам, где сейчас получаются или получены разрешения, эта защита будет. Другое дело, что Хуснуллин прав, Москва сейчас во главе рейтинга по инвестпривлекательности, здесь спрос хороший, устойчивый, я думаю, что проблема дольщиков однозначно будет решена гораздо быстрее.

Юрий Коваленко: Это в Москве.

Михаил Викторов: Да.

Юрий Коваленко: Но подождите, если мы говорим про санирующие компании, которые будут застраивать, действительно как их распределять? – одному 100 миллионов вложить, для того чтобы дом достроить, а другому достроить его с 3-го этажа до 25-го, предположим. Есть какая-то вилка, наверное, возможностей, которые будут предоставляться, каким образом, либо, допустим, снимать какую-то социальную напряженность застройщика, то есть не заставлять его строить садики, школы, за которые местные жители и так в принципе налоги платят со своей зарплаты. Вот каким образом все это распутать?

Михаил Викторов: Практика… Вот я достаточно плотно поучаствовал в разборе и выработке алгоритмов по "СУ-155", поскольку там было затронуто порядка 23 регионов Российской Федерации. Мониторинг, аудит, обсчет, переговоры с региональными властями, абсолютно вы правы, Юрий, что социалку достроят за счет областного бюджета, к примеру, а это все облегчение и сокращение сроков сдачи объекта. Поэтому эти все алгоритмы отработаны, АИЖК, Институт развития всеми этими подходами уже апробированными обладает, я считаю, вот эта команда (в том числе и Госкомфонд) сейчас в состоянии действовать и оперативно реагировать.

Другое дело, вот то, с чего мы начали: объекты прежней поры, не подпадающие под правовую защиту Госкомфонда, по ним вот эту схему не распространить. Потому что там, кстати, была еще система страхования, которая себя показала плохо, совершенно, так сказать, формально, ее остановили. Если вот это действие в виде поправок будет принято и произойдет все-таки дофинансирование, может быть, за счет федерального центра, такие объекты однозначно будут иметь шанс очень оперативной достройки вплоть до в этом году.

Юрий Коваленко: Но ведь статистика говорит, что 3-4 триллиона необходимо направить на достройку всех объектов в стране.

Михаил Викторов: Нет-нет, это текущее строительство примерно 30-40 миллионов квадратных метров, из них какой-то процент был по прошлым годам так называемым проблемным. Но 95% сейчас сдаются вполне качественно, в срок, многие крупные девелоперы сейчас очень активно адаптируются и входят в эти новые схемы. Вопрос только удорожания.

Юрий Коваленко: Да, и заработка хорошей кредитной истории для того же самого застройщика.

Михаил Викторов: Плюс банковское сопровождение.

Юрий Коваленко: Вы говорите про 5%. Давайте посмотрим, сколько процентов зрителей у нас попали в эту каббалу. У нас на связи Татьяна из Омска. Татьяна, здравствуйте, расскажите вашу ситуацию.

Зритель: Здравствуйте. У нас такая ситуация, что мы тоже как бы вложили деньги, купили квартиру… Дом должен был состоять из 5 подъездов, построено только 2 подъезда, 4-й и 5-й, первые 3 не построены. Как теперь нам говорят, на эти три подъезда нет документов. Квартиру мы приобрели в 2013 году, сдвига нет, 4-5-е подъезды построены, но там, знаете, уже как бы начинается разграбление дома, окна повытаскивали, кто чего, никакой охраны, ничего нет. Мы бьемся, никаких результатов. Суды уже были, получается, что мы можем остаться без квартир. Уже не знаем, куда, к кому обратиться.

Марина Калинина: Спасибо большое.

Юрий Коваленко: Спасибо. Есть шанс вообще, что достроят 3 подъезда?

Марина Калинина: Вопрос у всех один и тот же, конечно.

Михаил Викторов: Если люди были зарегистрированы по 214-у, имеют официальный договор долевого участия, зарегистрированы в Росреестре, соответственно они имеют полное право быть включенными в соответствующий реестр, они имеют полный шанс быть достроенными.

Юрий Коваленко: То есть госфонд достроит?

Михаил Викторов: Да, либо это будет сделано за счет федерального центра, либо в соответствии с какой-то договоренной пропорцией с региональным. Единственное, я разделяю беспокойство этих людей, поскольку очень много общался с ними, у каждого своя ситуация тяжелая, – сроки. Вот здесь сроки гарантировать, в этот год будет сделано или в следующий год, тяжело, потому что к регионам разное внимание, разное отношение, очень много чего зависит от позиции губернатора и от позиции регионального строительного руководства. Если они активные, они защищают своих людей, у них не хватает денег и они апеллируют к федеральному, к Москве, к Минстрою России, процессы идут, я это могу сказать на своем опыте. Вот Калининградская область одна из первых решила проблему "СУ-155", потому что и губернатор был активен, и мы много обращались к тому же Меню.

Марина Калинина: Смотрите, тогда такой вопрос: когда нужно начинать волноваться? Каковы признаки того, что дом может быть недостроен? Можно ли в такой ситуации выйти из этого договора долевого строительства и забрать свои деньги? Вообще такое возможно?

Константин Апрелев: Ну волноваться нужно тогда, когда происходит что-то нестандартное, то есть когда начинает просачиваться в СМИ информация о неблагополучии каком-то застройщика, уже надо волноваться. Если что-то происходит на стройплощадке неординарное, то есть на несколько дней или недель ничего не происходит на строительной площадке, это уже какой-то симптом, сигнал, что есть какие-то проблемы. Либо если вдруг на сайте, где представлен проект строительный, появляется массово выброс квартир по ценам ниже, чем продает застройщик, это значит, что что-то не так, есть какая-то информация, которая свидетельствует о неблагополучии, либо если на других объектах у застройщика резко ухудшилась ситуация по реализации этих проектов. То есть на самом деле очень много вопросов.

Но в любом случае моя принципиальная позиция, которую я еще с 2003 года всегда озвучивал: я считаю, что нужно всегда рассматривать альтернативные сценарии приобретения жилья. Когда вы взяли и отдали свои деньги застройщику на 2-3, 4-5 лет, посчитайте, что было бы, если бы вы эти деньги, например, положили в надежный банк хотя бы под 7% годовых на депозит, который сейчас (а были и 10%, и 11% на депозитах по накоплению), вы бы на самом деле сейчас имели на 40-50% на счету в рублях денег реально больше. Цены на квартиры за это время снизились на 10-15%, 20-25%, вы могли бы в принципе купить уже готовое жилье, не рискуя никак своими деньгами. Поэтому моя принципиальная позиция, что вот вовлечение денег граждан в риск-менеджмент строительства категорически неправильная история вообще. То есть во всем мире на самом деле в большинстве стран это запрещено законодательством, то есть ни один застройщик не может напрямую получить деньги гражданина в свои строительные проекты, потому что они содержат очень высокие риски. И поэтому на самом деле как бы заявление Владимира Владимировича Путина после прямой линии и после инаугурации…

Марина Калинина: …вообще избавиться от такого строительства.

Константин Апрелев: …я на самом деле поддерживаю однозначно. Из этой сферы надо уходить как можно быстрее. Но для того чтобы из нее уйти, нужно создать переходный мостик. Вот тот переходный мостик, который сейчас нарисован, где банки должны создать эскроу-счета, на которые будут привлекать денежные средства граждан, немножко неправильная история, она опоздала лет на 10, потому что если люди вкладывают деньги на какие-то специальные счета, на которых у них начисления процентов даже ниже, чем по депозитам, в чем мотивация моя подписываться под ожиданием непонятной истории, в которой вроде как банк должен дать какие-то дополнительные гарантии, но при этом я теряю свои деньги, если захотел выйти из проекта, я должен забрать эти деньги, должен иметь возможность забрать эти деньги, а я не могу их забрать, я их заберу только с потерями.

Более того, в конце проекта все равно вот эти проценты, которые как бы начисляются на эти деньги, просто минимальны. При этом банк говорит, что мы по минимальной ставке, которая ниже среднерыночной, будем кредитовать застройщика, чтобы снизить его издержки и снизить себестоимость. Для меня это смешно, потому что во всем мире есть четкое отражение, что в процентах по кредитам содержится весь риск-менеджмент этого проекта. И если сегодня риск-менеджмент проекта 12% годовых, то предоставлять кредиты под 8%, понимая, что рисков там на 12%, тоже глупо, – это значит, что мы за счет каких-то других экономических секторов будем кредитовать строительство, что тоже непонятно. Но самое смешное, что мы все это кредитование осуществляем за счет нашего населения, которое мы эти деньги ему недоплачиваем, у населения должна быть альтернативная схема.

Во-первых, оно должно иметь возможность положить какую-то сумму просто на депозиты и там накапливать деньги, но самое главное, для застройщика сейчас должна быть создана альтернативная схема этой схеме эскроу-счетов. То есть, во-первых, у застройщика должна быть возможность привлечь 10% денежных средств в качестве обязательства покупателя купить, когда он закончит строительство. Но покупатель будет покупать уже готовый дом, он возьмет ипотечный кредит под это. То есть заблуждение, что наше население готово все 100% сейчас выложить за это жилье, за квадратные метры, оно самое критическое, я еще раз говорю, уже сегодня 70% всей стройки кредитуется ипотекой, поэтому эти деньги уже есть на рынке, они не нужны дополнительные, нужно просто правильно сделать оценку системы, которая бы позволила именно банкам заниматься кредитованием. То есть банк является профильным институтом, который управляет проектами и рисками инвестиционными в них. Вот банкиры должны взять на себя весь риск-менеджмент проектов и постоянно кредитовать строительство исходя из того, как оно развивается.

Юрий Коваленко: И вот как раз эти эскроу-счета, банкиры берут на себя риск-менеджмент. Именно поэтому получается ставка, низкая для гражданина, именно поэтому банку наверняка выгодно держать эти деньги у себя как можно дольше, потому что он же играет этими деньгами и говорит о том, что это его риски, это его заработок. То есть ему фактически будет выгодно, чтобы стройка шла 5 лет, а не 3 года, так получается?

Михаил Викторов: Ну не совсем так. Я хочу сказать, конечно, сейчас для нас основная проблема и загадка, черный ящик, как будет работать банковское сообщество. Здесь вот два момента. Во-первых, мы не очень понимаем, особенно в процентах, как будут работать эскроу-счета. Пока мы предлагали, что эскроу-счета как они в Германии работы, они раскрываются по мере этапа стройки: фундамент построили – 10% выдали строителю; 5-й этаж построили – еще 10%. Там очень подробная схема, которая расписана и действует уже десятки лет. Правильно, что нельзя замораживать на 2 года эскроу-счета и оставлять это банкам, это должно работать в экономике, в промышленности. Пока подтверждения этому у нас нет законодательно.

Во-вторых, мы не очень понимаем, как будет вестись банковское сопровождение, поскольку закон обязывает застройщика, заказчика, генподрядчика открывать счета в одном уполномоченном банке, и банк берет на себя проверку всех-всех платежей. С точки зрения правильности, подтверждения объемов это дорогое удовольствие. Мы считаем, что поскольку стройка в основной своей массе социальный фактор, то маржинальность банков должна быть ограничена в том числе законодательно. Нельзя наживаться на этих деньгах.

Юрий Коваленко: И прозрачна.

Михаил Викторов: Да. Если гражданин отдает эскроу-счета и на него по закону проценты не начисляются, то эти деньги должны работать. И банк берет только за сопровождение оговоренный и подтвержденный процент.

Марина Калинина: Смотрите, вот если говорить о тех рисках, в общем, с чего начинаются проблемы у застройщиков? Вроде как бы, как вы уже сказали, есть определенная сумма, которая рассчитывается, для того чтобы построить то или иное здание, тот или иной объект, будь то жилой, или детский сад, или школа. Вот договор долевого строительства, деньги перечислены, то есть эта сумма, получается, есть плюс кредиты. Как тогда происходит так, что застройщик становится банкротом, у него начинают создаваться проблемы при стройке?

Михаил Викторов: Ну вот отмечу следующее. Проектное финансирование, о котором многое говорится, и крупные холдинги, имеющие хорошую кредитную историю, получают проектное финансирование на свои проекты. Но практика Москвы и Петербурга, мы собирали примерно двадцатку крупнейших холдингов России, выбирают это проектное финансирование примерно 20%. Почему? А в основном ввиду того, что есть финансовая модель, по которой начало стройки застройщик начинает за свои собственные средства, продолжает, используя проектное финансирование, а дальше, когда уже есть фундамент, когда есть, что показать инвестору и дольщику, начинаются продажи, продажи вступают в активную фазу. Соответственно, идет поквартальное финансирование.

Вот если происходит провал спроса – а мы вот неоднократно говорили, сейчас очень нестабильная ситуация на рынке, спрос во многих регионах упал, он нестабилен – проектное финансирование выручает. Но проектное финансирование на уровне 12% годовых дорого, поэтому застройщик очень сильно зависит от конъюнктуры спроса. Если же компания не имеет сильной или дешевой кредитной линии, то тогда она с учетом провалившегося спроса начинает как раз уже попадать в ситуацию, когда оборотных средств не хватает, тогда стройка останавливается.

Марина Калинина: Давайте, у нас есть буквально пара минут, подведем итоги. То есть в правильном направлении сейчас предлагаются сделать изменения? Выскажитесь.

Константин Апрелев: В целом, безусловно, да, то есть нужно переходить в проектное финансирование. Но мы должны создавать несколько альтернативных сценариев. Сейчас по сути замена проектного финансирования – это эскроу-счета, которые непрозрачны для застройщика, которые непонятны для потребителя конечного, которые экономически не стимулируют потребителя к вхождению в эти проекты. То есть и так было все непонятно и непросто, а тут еще появляются эскроу-счета.

Причем они же будут открываться под какие-то проекты, это значит, что какой-то один проект будет контролировать какой-то один банк. Ему в любом случае нужно содержать менеджмент, который будет управлять рисками. Для меня как бы во всей этой истории только один глобальный плюс, что банки научатся качественно заниматься тем, чем они должны заниматься, – контролем риска и проектным финансированием, то есть они будут вовлечены в этот процесс. Для них уже сделали все, сделали прозрачное информационное поле застройщика, сейчас еще все счета будут полностью открыты, для этого будет создана система. Но ее нужно подкрепить не только эскроу-счетами, но и другими возможностями, а именно чтобы они могли, заключая договоры с конечным потребителем, получать проектное кредитование со стороны банков без всяких эскроу-счетов…

Марина Калинина: …и себя обезопасить.

Константин Апрелев: …и вот тогда альтернативно мы поймем, какой из этих сценариев работает лучше. Я думаю, что второй будет работать лучше, потому что в нем гораздо прозрачнее ситуация и "рыночнее" система. И люди будут для себя выбирать, купить в конечной стадии с помощью ипотеки жилье, когда оно уже будет готово, но при этом до этого, если у них есть накопления, размещать их в той системе депозитов, накоплений, акций и каких-то других систем накопления и сбережения денег, не уходя в эту закрытую систему. А кто-то выберет для себя эту закрытую систему. Но вот эта альтернатива обогащает возможности рынка.

Юрий Коваленко: Хочется верить, что мы не угадывали, конечно, верный вариант, а угадали.

Марина Калинина: Михаил Юрьевич, буквально пару слов, свое мнение.

Михаил Викторов: Ну я еще раз, защищая интересы строительного комплекса России, считаю, во-первых, что мы должны строить много, как можно больше, потому что по цепочке стройка обеспечивает примерно еще 10-12 рабочих мест: стройиндустрия, сопровождающая функция, энергетика. И законодательство, которое сейчас принято и вступает в силу, действительно очень серьезно повышает защиту граждан. И вот эта функция, я считаю, что полностью выполнена. Но законодательство должно иметь еще стимулирующую роль для стройки, иначе вот эта банковская уздечка задушит рабочую лошадь под названием "строители России". И вот сейчас, я считаю, ближайшие 2 года и Минстрой России, и Дума, и мы как профессионалы должны очень руку на пульсе держать, что в случае каких-то негативных изменений вот эту стимулирующую роль очень как бы изменить. Еще раз все упирается в дешевые деньги для стройки.

Марина Калинина: Спасибо вам большое. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, и Михаил Викторов, председатель Совета "Межрегионального объединения организаций специального строительства". Спасибо.

Юрий Коваленко: Спасибо большое.                                                                                            

Тема часа
  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты