Константин Барсуков: Цена квартиры должна быть чем-то обусловлена, кроме жадности застройщика

Константин Барсуков: Цена квартиры должна быть чем-то обусловлена, кроме жадности застройщика | Программы | ОТР

Ждать ли подорожания жилья в ближайшие два года?

2020-02-07T14:41:00+03:00
Константин Барсуков: Цена квартиры должна быть чем-то обусловлена, кроме жадности застройщика
Бизнес после пандемии. Как подготовиться к пенсии. Долги за «коммуналку». Отпуск-2021
Гольфстрим стал очень медленным
Инвестпортфель на старость
Спасти и сохранить бизнес
Где и как россияне будут отдыхать в этом году
В долгах по самые ЖКУ
Бизнес закрывается: выручки нет, господдержки не хватает…
ТЕМА ДНЯ: Хочу пенсию в 100 тысяч!
ЖКХ: новые правила
Бесплатное высшее – только льготникам?
Гости
Константин Барсуков
генеральный директор агентства недвижимости

Иван Князев: Вот о какой теме сейчас пойдет речь. Эксперты по недвижимости предрекли всем нам рост цен на жилье в ближайшие 2 года. Причин несколько: высокие ставки по кредитам для застройщиков и снижение ставки по ипотеке, что, вероятно, спровоцирует спрос на жилье. Плюс ко всему инфляция, переход на эскроу-счета. Ну и что в итоге мы получим? Здесь как раз-таки полная неразбериха во мнениях экспертов: кто-то говорит, что квартиры подорожают на 10–15%, кто на 25%, пока непонятно.

Тамара Шорникова: Будем разбираться.

Иван Князев: Да, будем разбираться.

Тамара Шорникова: Пока страшно.

Иван Князев: Да.

Тамара Шорникова: Представим эксперта в нашей студии. У нас сегодня в гостях генеральный директор агентства недвижимости Константин Барсуков. Здравствуйте.

Константин Барсуков: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Самое важное здесь, конечно же, не того, что предрекли, потому что жилье-то, в общем-то, мы привыкли к тому, что оно растет в цене, но сразу на четверть в ближайшие 2 года... Такой прогноз пришел не откуда-то, а из Совета Федерации, а это уже как-то прямо серьезно звучит.

Константин Барсуков: Ну, на самом деле я нашей в текущем состоянии экономике, в текущем году я бы не стал прогнозы на 2 года вперед делать. С точки зрения предыдущих кризисов, которые случались и после которых действительно цены падали, а потом восстанавливались, и даже увеличивалась стоимость по сравнению с тем, что было, да, действительно, очень быстро все происходило. То есть если мы возьмем 2000-е гг. и позже, до 2014 года было несколько кризисов, там действительно цена падала очень сильно, а потом она вырастала, и очень быстро, за 1–1,5 года, падение отбивало и еще начинало расти и расти. В этом кризисе, который случился в 2014 году, мы такого не видели, то есть в 2015 году цены упали, они за год с 2015-го по 2016-й где-то падали-падали и упали примерно на 35%, и восстановления очень долго не было.

На самом деле цены начали восстанавливаться где-то, наверное, начиная с конца 2018 года, и вот в 2019 году мы увидели небольшой рост примерно на 10%. Если посмотреть на голые цифры, то да, действительно, у нас складывается интересная ситуация. На 35% упали цены где-то в среднем, плюс за это время была инфляция, даже по официальным данным за эти годы набежало где-нибудь 15% еще набежало, даже больше. То есть у нас яма ценовая где-то 50% точно есть, и вроде как есть куда расти. Поэтому эксперты могут сейчас говорить о том, что цены будут расти за ближайшие 2 года на 25%, в принципе с точки зрения этих цифр все нормально.

Но не нужно забывать о том, что все равно, по моему ощущению, кризис никуда и не кончался, на самом деле он как идет, так и идет, мы находимся просто в некой фазе кризисной до сих пор. С точки зрения экономики я бы не сказал, что ситуация настолько хороша, чтобы покупательский спрос был вот прямо все 2 года хороший. Поэтому я бы это все говорил с оговорками, потому что если в экономике страны не произойдет никаких ситуаций, не только страны, но и в мировой экономике не произойдет никаких негативных ситуаций, сильных потрясений, то действительно возможно, что за 2 года цены вырастут на 25%. Но я бы на 2 года, говорю опять, не смотрел бы, и если говорить конкретно об этом, про 2020 год, то действительно есть ожидания о том, что рост цен будет на те же самые 10–12%, который был в 2019 году. И он опять же случится, если не произойдет никаких негативных сильных сценариев.

Что касается понижения ставок по ипотеке, о котором говорят, на мой взгляд, мы не увидим сильного понижения. Действительно, я думаю, что еще на процент ставки упадут, но не думаю, что сильнее.

Иван Князев: Но подождите, что значит «не увидим сильного понижения»? Смотря что считать сильным. До 3%, конечно, ставки по ипотеке не упадут, но они сейчас уже, если брать в среднем, если все банки суммировать, средняя ставка будет 9%.

Константин Барсуков: Ага.

Иван Князев: Если ты заходишь в различные программы, например, застройщик участник программы какого-нибудь банка, и если у тебя зарплатная карта и так далее, то там набегают и 7%, и 7,6%, и так далее, а некоторые банки прямо билборды клеят, что ипотека 5%, пожалуйста. То есть спрос по этой логике каким-то все-таки должен быть.

Константин Барсуков: Ну вот смотрите, дело в том, что вот эта ипотека вот по этим ставкам уже, наверное, год как. Ну да, за 2019 год постепенно ипотека дешевеет...

Иван Князев: Ну не год, полгода, во второй половине 2019 года.

Константин Барсуков: Во второй половине 2019 года. И я думаю, что еще на 1% она упадет за 2020 год, но ниже я не вижу экономических чисто предпосылок. То есть если сверху спустят указание, то, действительно, банки еще подожмут свои аппараты, ужмутся. Но я, честно говоря, наблюдал уже за весь период своей практики, как банки выполняют эти указания: ставится низкая ставка какая-то, чтобы отрапортовать наверх, что мы среднюю ставку понизили, но эту ставку могут получить единицы, то есть условия по типу заемщика такие, что там единицы получат.

Поэтому вот если возвращаться к ставкам, то про вторичный рынок жилья если мы говорим, то там 5%, конечно, никаких не будет, потому что то, что вы говорили, это первичный рынок и семейная ипотека, там на самом деле ставки от 4,5%, а если субсидированные ставки, то мы уже видели, когда застройщик субсидирует, чтобы была продажа, даже 3% с лишним было, ну 3,5%. Если говорить конкретно про несубсидированные ставки, то сейчас у нас ставки по ипотеке где-то при разных условиях от 7,7%, и я думаю, что мы увидим на самом деле в этом году ставки от 7%, вот это мы увидим. Но в среднем, да, в среднем где-то до 8% упадет.

Иван Князев: Но получат их, как я понимаю, немногие, поэтому, друзья, особо не обольщайтесь.

Константин Барсуков: Ну я бы не сказал, что прямо совсем немногие. То есть вот это если не такие вот, как я говорю, когда отрапортовать нужно, а про реальность, то на самом деле сейчас, скажем так, 50% заемщиков сейчас могут рассчитывать на ставку до где-то 8,5%, от 7,7% до 8,5%, а то будет где-то от 7% до 7,5%, ну вот, наверное, так, это около 50% заемщиков, я думаю, будет на эту ставку.

Иван Князев: На спрос это не повлияет?

Константин Барсуков: Я не думаю, что очень сильно это на спрос повлияет.

Тамара Шорникова: Вот наши телезрители говорят о том, как подорожание может повлиять на их спрос. Москва пишет: «Получим меньше рождаемость и меньше браков, негде будет жить, вот тебе и поднимаем демографию». Липецкая область туда же: «Вот тебе, рожай детей. Жилье-то подорожает, а без жилья и семьи не будет». Много очень SMS.

Позвоните к нам в прямой эфир, расскажите, что у вас на рынке жилья в вашем регионе, сколько стоит квартира. Они вам сейчас по карману или нет? Если подорожают, будете подступаться к ипотеке, к покупке или нет? Звоните, рассказывайте.

Иван Князев: Вот уже звонок у нас есть.

Тамара Шорникова: Первый звонок примем.

Иван Князев: Елена, Краснодарский край у нас на связи. Елена, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Город Новороссийск, Краснодарский край. Я мама двоих детей, мы с мужем имеем на сегодняшний момент два ипотечного кредитования.

Тамара Шорникова: Ага.

Зритель: Шесть лет назад мы взяли первую ипотеку, год назад мы взяли вторую ипотеку, потому что вот имели возможность, куда-то нужно было срочно вложить денежные средства. Но что я хочу вам сказать? Шесть лет назад у нас квадратный метр в среднем стоил 20–22 тысячи рублей в Краснодарском крае именно в нашем городе, на сегодняшний момент 40–50 тысяч рублей стоит квадратный метр. Хочу спросить: в каком месте жилью у нас получится дешеветь?

Не получится. Да, может быть, процент по ипотеке снижается, но другими финансовыми возможностями наше государство с нас взимает, скажем так. Это нас обязывают оплачивать страховку ипотечного кредитования и так далее, и тому подобное. И получается, что эта сумма очень большая, то есть ты вроде бы берешь не так много по ипотеке, жилье не так много стоит по факту, тем более сейчас, на сегодняшний момент с президентской программой «рожайте все, и вам будет счастье», по факту за трех детей у вас будет минимум однокомнатная квартира на выходе. Но не так-то это все легко и просто, жилье будет только дорожать, и, что очень печально, зарплаты наши будут только падать. Будут по факту у нас...

Да, может быть, сейчас кричат все у нас, что 4–5% ипотека, – ничего не получается, в среднем 9–11% ипотечного кредитования на выходе мы имеем, это минимум. Если прокалькулировать на 10–20 лет, мы переплачиваем тоже огромную сумму. Потом также мы покупаем, допустим, жилье по одной цене, а застройщик уже попадает на деньги совершенно другие, потому что его так же начинают обкладывать налогами и так далее.

Тамара Шорникова: Да, спасибо.

Иван Князев: Да, Елена, спасибо вам.

Тамара Шорникова: Как раз про застройщиков, которых обкладывают налогами, вообще жесткие требования к капиталу предъявляют, естественно, кредиты и так далее. Вот с переходом на эскроу-счета многие эксперты говорят, что сейчас огромное количество компаний с рынка уйдет, потому что денег таких нет, в банке под проценты не получить. По факту действительно какой процент компаний с рынка уйдет? И что будет с жильем? Будет дефицит жилья или нет?

Константин Барсуков: Ну, очень трудно спрогнозировать в процентном соотношении. То, что отрасль будет стремиться к укрупнению игроков, это вот факт, то есть...

Иван Князев: Это хорошо или плохо?

Константин Барсуков: Ну я считаю, что не очень хорошо, потому что... Ну как? С точки зрения государства хорошо, потому что управлять легче, но с точки зрения...

Тамара Шорникова: ...конкуренции.

Константин Барсуков: ...конкуренции, ценовых сговоров и вообще на самом деле заботы о гражданах это не очень хорошо. Почему? Потому что, когда большая конкуренция, застройщики начинают предлагать интересные объекты, это показал как раз-таки кризис, когда было плохо и надо было что-то строить, начинали придумывать какие-то интересные решения с точки зрения проживания людей, то есть уже не строить просто какую-то...

Тамара Шорникова: Клетушки вот эти.

Константин Барсуков: Да, клетушки или какой-нибудь комплекс, а начинают думать о том, как человек будет жить там, потому что нужно продавать, нужно конкурировать. А если нет конкуренции, то мы тогда встаем в позицию, когда мы, как это, вот они поделили... Условно легко же поделить тогда, и мы встаем в позицию, ну вот если застройщик молодец, с человеческим лицом, то тогда он делает для людей, а если нет, то мы опять приходим к ситуации, когда клетушки. Поэтому, с одной стороны, это хорошо, у нас на самом деле государство ведь убрало позицию по факту обманутых дольщиков своими действиями.

Иван Князев: Ну да.

Константин Барсуков: Это очень хорошо. Но укрупнение отрасли, на мой взгляд, и плохо. Как всегда есть положительные моменты и отрицательные моменты.

Иван Князев: Просто, понимаете, Константин, я вот как раз-таки сталкивался с другой ситуацией, когда более мелкие компании попадают вот в эту среду, когда нужно конкурировать, конкурировать им на самом деле сил-то не хватает по большому счету, и они конкурируют тем, что они вынуждены, чтобы у них хоть что-то покупали, цену снижать. Но на чем они экономят? Они экономят на качестве жилья: стены картонные получаются, вокруг нет обустройства никакой придомовой территории, потому что он единственные вот эти свои копейки, которые у него с прибыли остаются, он на этом считает.

Константин Барсуков: Это тоже верно, поэтому тут всегда, вот я говорю, как любое достоинство, из него вытекает недостаток, и наоборот, из недостатка достоинство. Когда мы говорим про укрупнение отрасли, мы говорим о том, что застройщики остаются крупные, с деньгами, которые могут себе позволить какие-то вот такие решения хорошие для жизни. Но при этом возникает вопрос, зачем им это надо, если они могут это не позволить.

Иван Князев: Если у них так все хорошо.

Константин Барсуков: Да, если и так все хорошо.

Иван Князев: Ну вот это вот, да, особенность нашей страны, что монополисты не будут качественное жилье делать, скорее всего.

Константин Барсуков: Да, поэтому тут вот... Но на самом деле я могу одну вещь заметить, что вот эти все разговоры про то, что эскроу-счета – это величайшая нагрузка на застройщика, в связи с этим теперь вот застройщики бедные, им вообще деваться некуда, деньги такие для них дорогие, а были бесплатные, это не совсем правда.

Тамара Шорникова: Ага.

Константин Барсуков: Я думаю, что вот этот рост, который спровоцирован был, на самом деле толчок росту в 2019 году дали застройщики, дали они его... Ну как? На самом деле были все предпосылки, они, как это, камень подтолкнули, они начали очень активно и везде говорить, что все, сейчас цены расти будут, потому что эскроу-счета. А все люди у нас привыкли как? Раз государство что-то ввело, значит, это всегда плохо и вот оно будет.

Был на самом деле эксперимент такой, когда один из застройщиков еще только на самом начальном этапе начал проводить в прямом эфире, в онлайн писать, что с ним происходит, когда они начали на проектном финансировании работать. И у них произошел очень интересный момент: они договорились с банком о том, что в случае, если они продадут объектов, своих квартир на сумму большую, чем им банк дал, то для них банк даст деньги по нулевой ставке, то есть ничего деньги не будут стоить. И они достигли этого, то есть у них пошли продажи очень активно, они в банк привлекли от своих дольщиков денег больше, чем им банк дал, на следующий этап им дали деньги под нулевую ставку.

То есть на самом деле это выдумка, никто не пробовал нормально здесь работать, и говорить о том, что эскроу-счета обязательно приводят к удорожанию строительства, это не совсем корректная информация. Но ею воспользовались, был очень хороший пиар-фон, и он подтолкнул на самом деле рынок, который давно ждал и был готов к росту цен, он его подтолкнул. И сейчас ссылаться на то, что эскроу-счета есть обязательное удорожание, не совсем корректно.

Иван Князев: Лукавство.

Тамара Шорникова: Но у нас же причитают не только застройщики, банки говорят: слушайте, жить не на что вообще.

Константин Барсуков: Да.

Тамара Шорникова: Они пойдут на какие-то специальные условия с застройщиками?

Константин Барсуков: Уже на самом деле...

Тамара Шорникова: Много ли таких желающих?

Константин Барсуков: Я вам могу сказать, что вот эти все субсидированные ставки по ипотеке – это же всегда продукция вместе застройщика и банка. И на самом деле, когда к нам приходит человек с просьбой, давайте мы одобримся и купим новостройку, мы всегда говорим, что надо идти... Вот на вторичном рынке, мы говорим, да, мы получаем одобрение, потом мы ищем квартиру, а с новостройками мы всегда говорим не так: мы вначале ищем объект, а потом получаем одобрением, потому что может быть интересная ставка, которую не получишь конкретно под этот объект, которую не получишь нигде. Были же застройщики, которые субсидировали так, что по 3,5% делали ставку, нет такой ставки, а они вот субсидируют, и получается. Поэтому банки тоже готовы, они ведь привлекают эти деньги на эскроу-счета, им же тоже интерес есть. Представляете, у банка лежат деньги, но вроде как он их трогать не должен, они лежат. Но мы же понимаем, что если банк понимает, что здесь зарезервированная сумма...

Иван Князев: Понятно, что они не в подвале у него лежат.

Константин Барсуков: ...значит, можно на другую сумму распоряжаться, поэтому банку тоже интересно, значит, будут для ипотечников какие-то интересные условия. То есть если застройщик берет, работает с конкретным банком по привлечению денег, значит, ипотека у этого банка, скорее всего, будет немножко выгоднее, потому что банку тоже интересно это все. Тут надо говорить, что банк заинтересован в этом.

Тамара Шорникова: Поговорим с телезрителем.

Иван Князев: Ольга у нас на связи из Воронежа. Ольга, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Я звоню вам из Воронежа, у меня вот такой вопрос. У нас в Воронеже сейчас квадратный метр стоит 70 тысяч, а средняя зарплата 15. Вот как можно купить квартиру?

Тамара Шорникова: Понятный вопрос, Ольга, да.

Иван Князев: Да, понятный вопрос.

Константин Барсуков: Я, наверное, не отвечу на него.

Тамара Шорникова: Мы сейчас просто по-другому сформулируем его. Еще добавим SMS из Саратовской области: «Стоят незаселенные многоэтажки, квартиры не покупают, дорого», – и таких SMS, естественно, много. Это как раз о том, что если застройщик продаст определенное количество квартир, – а если не продаст? Вот таких SMS и звонков много, что дорого.

Константин Барсуков: А если не продаст, то у него возникнут проблемы с выполнением финансового плана, и это может привести к банкротству.

Иван Князев: К банкротству.

Константин Барсуков: Ну и нужно понимать, что все говорят, что эскроу-счета – это защита... То есть у людей в сознании возникло, что, если есть эскроу-счета, значит, дом будет построен. Надо понимать, что это не так.

Иван Князев: Нет, это значит, что твои деньги не пропадут.

Константин Барсуков: Что твои деньги не пропадут, да, но дом может быть не построен и застройщик может обанкротиться, это правда.

Тамара Шорникова: Так.

Иван Князев: Так, может, застройщику тогда есть резон снижать цены на жилье, а не возводить многоэтажки, которые... будут стоять.

Тамара Шорникова: Количеством брать?

Константин Барсуков: Ну, был эксперимент здесь компании, которая брала количеством и строила очень много маленьких квартир по площади, в итоге эта компания сейчас поглощена другой, потому что она обанкротилась. Это вот на самом деле надо потребителям давать, честно говоря, не массовость, а качество, и цена должна быть чем-то обусловлена, не только жадностью.

Иван Князев: Ага.

Константин Барсуков: Но я вам могу одно сказать: за время кризиса застройщики не очень большую маржу получали, поэтому они сейчас компенсируют свой голод.

Иван Князев: Вот как раз-таки по поводу жадности. Иван у нас из чата прямого эфира на сайте ОТР пишет: «Я не понял, инфляция 3%, а цены поднимутся на 25%?» – это вот к вопросу о жадности. Какая-то неправильная калькуляция.

Константин Барсуков: Ну вы представьте, они в 2014 году упали на 35%, за это время еще 15% инфляция набежала...

Тамара Шорникова: Так, может, они просто пришли к нормальным ценам вместо дутых?

Иван Князев: Да, может, они...

Константин Барсуков: Вы понимаете, если бы не была вот эта череда банкротств, я бы, наверное, сказал «да». Но череда банкротств показывает, что на самом деле там не то что дутые цены, а то, что как бы на низкой маржинальности работать...

Тамара Шорникова: Понятно, выживают, в общем.

Константин Барсуков: Выживают, да, и сейчас компенсируют. Я ведь прекрасно понимаю, что застройщики, там тоже сидят люди неглупые, у них нет задачи, чтобы понастроить, максимальную цену влупить и сейчас собирать, им тоже нужно продавать, строить, новые проекты возводить. Поэтому они стараются соблюдать баланс, что люди могут позволить себе купить, то есть цена должна быть такой, чтобы люди могли позволить себе купить.

Иван Князев: И им заработать.

Константин Барсуков: И им заработать, да.

Тамара Шорникова: Смотрите, еще нюанс. У нас есть определенные параметры по вводу жилья, прописанные в нацпроектах....

Константин Барсуков: Ага.

Тамара Шорникова: ...«достичь ежегодного ввода 120 миллионов квадратных метров жилья к 2024 году».

Константин Барсуков: Да.

Тамара Шорникова: Что-то подсказывает, что эти параметры под угрозой. Значит, как-то, наверное, государство должно будет предпринимать какие-то меры, как-то стимулировать рынок?

Константин Барсуков: Ну да. Вот сейчас реновацию сделают...

Иван Князев: А можно уточняющий вопрос? Вот эти вот цифры, 120 миллионов – это много или мало? Я просто сразу уточню.

Константин Барсуков: По всей России, наверное, не так уж я бы сказал, что много, потому что очень много... Москву только возьмем, здесь потребность еще есть, куда идти, а если взять все регионы России, то у людей там масса потребностей в жилье.

Иван Князев: Понятно. Но даже это, наверное, не построят.

Константин Барсуков: Ну...

Тамара Шорникова: Но смотрите, с одной стороны, тоже эксперты говорят, если еще полгода назад, значит, все строящееся жилье в стране как раз превышало, 130 миллионов, то сейчас немногим более 100 миллионов, то есть на 20% примерно сокращается введение жилья.

Константин Барсуков: Ну как вот нацпроект? Они вот поставили некую цифру, хотят ее достичь. Ну не достигнут – кого накажут за это? Если бы был ответственный человек, которого бы наказали хотя бы, я бы, наверное...

Тамара Шорникова: Сейчас есть, министры у нас персональную ответственность несут за нацпроекты.

Константин Барсуков: Ну министр сейчас, да. Соответственно, он тогда будет заинтересован в стимулировании, будет разговаривать с застройщиками. Если поймут, что люди не покупают по этим деньгам, а может быть, сейчас возникнет ситуация, когда... Помните, я вам говорил, что правительство если не будет стимулировать понижение ипотеки, то вроде как нет предпосылок, но если сейчас правительство сделает еще одну программу господдержки... Застройщики же активны..., это не вторичный рынок, где нет такого, а тут тебе на, и 5% ставка, и за третьего ребенка 450 тысяч на ипотеку, и за второго ребенка уже 600 тысяч, то есть ипотеку погасить можно на миллион, если у тебя три ребенка на самом деле родилось.

Иван Князев: Ну да.

Константин Барсуков: Ну сейчас возьмут, еще субсидию какую-нибудь дадут застройщикам, и за счет этого, да, могут застройщики вывести цены еще дороже.

Иван Князев: Ну вот мы все будем надеяться, что как-то будет ситуация выравниваться у нас со строительством жилья.

Тамара Шорникова: Но дорожать жилье будет.

Иван Князев: Но дорожать жилье все-таки будет.

Константин Барсуков: Ну вот еще раз говорю, в ближайший год скорее да, на 2 года я бы не смотрел. Если в экономике изменений не будет, все будет двигаться как есть, то да, вполне вот эта цифра достижима, к сожалению.

Иван Князев: Спасибо. Константин Барсуков был у нас в гостях, генеральный директор агентства недвижимости. Спасибо.

Тамара Шорникова: Спасибо.

Константин Барсуков: Спасибо.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (1)
Арсен
В цену квартиры входит не только жадность застройщика, а жадность всех, кто в цепочке. Это вам не Сталинская экономика с ценой конечного результата и пользой вместо прибыли.
Ждать ли подорожания жилья в ближайшие два года?