Тамара Шорникова: Продолжаем. Сейчас поговорим о российском рынке недвижимости. Тут почти сенсационное заявление от экспертов: «Рынок недвижимости ждет охлаждение. Чтобы поддержать спрос, владельцы квартир будут снижать цены – внимание – до 30%». Причин несколько, как говорят эксперты. С одной стороны, люди сейчас, понятно, лишний раз подумают, совершать ли крупную покупку, залезать ли в ипотечный кредит и так далее. С другой стороны, те, кто до этого купил по инвестиционным соображениям квартиры, начнут от них избавляться. Ну, надо сказать, что и до этого мы такие предсказания не раз слышали, однако обычно при этом цены на квартиры все-таки шли вверх и вверх. Стоит ли в этот раз, действительно, поверить и подождать. Возможно, скоро увидим что-то интересное. Будем говорить с экспертами. Иван Князев: Константин Барсуков у нас на связи, генеральный директор агентства недвижимости. Константин Валерьевич, приветствуем вас! Константин Барсуков: Здравствуйте! Иван Князев: Обрисуйте нам ситуацию, на самом деле, что сейчас происходит. И по рынку арендной недвижимости, по новостройкам, по вторичному жилью. Какие тенденции? Константин Барсуков: Сейчас на рынке аренды некое затишье со стороны арендаторов, достаточно предсказуемое и логичное. Иван Князев: Ага. Константин Барсуков: А на рынке продажи всплеск покупательской активности и некий дефицит предложения. Потому что многие продавцы сняли с продажи свои квартиры, боясь, что рубль обесценится, цены вырастут. А покупатели, наоборот, стремятся… Ну от ипотечников у нас остались, по факту, ипотечники Сбербанка, наверно, только. До 27 марта действует одобрение по старым ставкам. Потом уже все – новые ставки будут. И, соответственно, те, кто хотят вложить свои деньги (то есть без ипотеки) в недвижимость. И получается, что вроде как у людей деньги есть, а купить уже особо и нечего. В связи с этим наблюдается в некоторых… Но тут странно: кто-то ведет себя… пытается повышать цену, кто-то нет. Я бы не стал говорить о том, что какой-то локальный рост цены идет. Хотя он теоретически возможен. Иван Князев: Ну а что мы теоретически можем, опять же, отметить? Ну так вот, если порассуждать. У людей сейчас денег на покупку квартиры нет. Ипотека… разве что-то осталось только которую ранее одобрили. По нынешним ставкам брать ее, наверно, никто не будет. Ну потому что это неразумно. Год назад можно было взять льготную ипотеку и так далее. Сейчас под 15% и - ну разные бывают - никто брать не будет. Это так? Это мы наблюдаем? Константин Барсуков: Нужно разделить очень сейчас резко два рынка. Они на самом деле всегда были связаны. Это новостройки и вторичный рынок недвижимости. Но сейчас их нужно разделять. На рынке новостроек у нас семейная ипотека действует, у нас действует программа господдержки. Единственно, что она ограничена тремя миллионами – это максимальный размер кредита. То есть для крупных городов он, считай, не действует. Для небольших городов, в принципе, рабочий. И вторичка. В которой, я говорю, практически не осталось уже ипотеки по нормальным ставкам. Напомню, семейная ипотека – это в районе 5-6% (там в зависимости от банка). Льготная ипотека – это до 7% годовых. И сейчас на вторичке – это порядка 20% годовых. Понятно, что вторичку никто в ипотеку не рассматривает. Но тут большой вопрос – еще и банки сами ужесточают требования к заемщикам, потому что они прекрасно понимают, что им дефолтники не нужны. Им нужны люди, которые осилят выплату с такими ставками. Поэтому эти два рынка надо разделять. Иван Князев: То есть фактически вторичный рынок охладевает? Константин Барсуков: Да, но тут опять вопрос о мерах господдержки. Мы сейчас находимся в точке неопределенности. Поэтому вот эти прогнозы, что цены обязательно упадут, на мой взгляд, они неправильные. Мы не знаем, что в итоге правительство сделает. Слухи о том, что будет поддержка в том числе и вторичного рынка, они были. Я, конечно, не особо в это верю, потому что у нас государство склонно все-таки бизнес поддерживать, а не граждан. Но если в этот раз правительство и Центробанк пойдут путем поддержки граждан, а не только бизнеса и начнут, например, субсидировать ставку на вторичку хотя бы семьям (хотя это вообще, давно я говорил, нужно). Семья с детьми, она не новостройку хочет купить, а вторичку купить. Ей нужна квартира здесь и сейчас, а не когда она построится. Если начнут субсидирование, картина совсем поменяется. Но если мы будем идти в рамках логики – господдержка только застройщиков, - то мы можем увидеть интересную картину. Когда цены на новостройки остаются на том же уровне (может быть, чуть-чуть растут, может быть, чуть-чуть падают - это не так критично будет), но вторичка будет отставать от новостроек на 20-30% по цене. То есть, грубо говоря, новостройка 10 миллионов стоит, а вторичка – 7-8. Это мы можем увидеть. Тамара Шорникова: А возможно ли, что сейчас новостройки будут оставаться на прежнем уровне или с небольшим ростом, если кратно увеличивается стоимость стройматериалов? Константин Барсуков: Да, у нас ведь… Я поэтому и говорю. Смотрите, у нас снизу на новостройки давит вообще поднятие цен на стройматериалы за 2021 год, извините. Они ведь закладывают сейчас вот, грубо говоря: сегодня строим - завтра продаем. Но строим сегодня уже по ценам уже новым. Плюс еще рост ожидается. Снизу на них давит. Сверху на них давит покупательский спрос. И тут приходит государство и говорит: «Ребята, вот вам господдержка. Вот вам, например, льготные кредиты на проектное финансирование, ну то есть на стройку. Вот вам спрос в виде льготных кредитов на покупку новостроек». Даже если увеличат льготную ипотеку до 9-10% и расширят границы семейной ипотеки: 12 миллионов для крупных городов и 6 – для других. Это будет нормальный (ну он ниже будет, он процентов на 30 спрос просядет). Но это не повод, чтобы цены снизились. Поэтому я и говорю, что мы можем увидеть ситуацию, при которой новостройки остаются на той же цене, может быть, чуть-чуть растут, может быть, чуть-чуть падают, но все в пределах 10% условно. А вторичка проседает процентов на 30. Это мы можем увидеть. Тамара Шорникова: А с другой стороны, не может ли получиться здесь как, знаете, в магазинах перед распродажами. Когда очень сильно поднимают цены, а потом клеят желтые ценники, якобы по сниженной цене. Ну условно. Прошлый год квартиры в цене… Конечно, в разных регионах была разная ситуация, но в некоторых регионах был существенный рост. Вот, например, стоимость квадратного метра в Краснодарском крае подорожала за прошлый год на 70%, в Москве – на 20%. Очевидно, что это был ну, как мне кажется, в некоторых случаях неоправданный рост. Я, конечно, не специалист, но так думается. Соответственно, сейчас, может быть, был создан такой задел, что есть куда снижаться? Константин Барсуков: Тут вот вопрос, оправдан он был или нет. Я до военной операции, до всех этих событий, я говорил о следующем. Что на мой взгляд (в конце 2021 года говорил), на мой взгляд, есть куда расти еще процентов на 30 ценам. Это с экономической точки зрения. Но сверху давит отсутствие уже покупательской возможности. То есть у людей уже денег нет. У нас на самом деле, чтобы вы понимали, цены 2014 года были достигнуты в 2020 году, в конце. В конце 2020 года рынок недвижимости показывал цены уровня 2014 года. Поэтому когда говорим (а там сколько лет шла инфляция), поэтому когда мы говорим, что рост был неоправдан – он был оправдан. И задел еще был. Поэтому большой вопрос, есть куда снижаться или нет. У нас ведь еще один момент упускают. Сейчас людям, мигрантам (вот борьба была, нужны мигранты на стройке, не нужны)… Учитывая курс доллара, им сейчас невыгодно к нам приезжать и работать у нас. Потому что рубли им не нужны, им нужна своя национальная валюта. Учитывая вот этот курс доллара, рубли наши, они не такие им уже интересные становятся. Соответственно, для них либо зарплата должна расти, либо им неинтересно приезжать и, соответственно, тогда на стройку начинают нанимать, наконец-таки, наших граждан. А им зарплата нужна больше. То есть у нас помимо стоимости самих материалов, в себестоимости еще и рост зарплаты будет. Обязательно будет. То есть застройщик, у него будет проблема: либо он по нулевой доходности работает (ну то есть прибыли нет). Это бизнес может вытерпеть, может. Год-два бизнес нормальный, устойчивый может без прибыли работать. Но на развитии, считаем, ставим крест. А что это такое? Это значит рост цены в будущем. Сегодня он работает с нулевой прибылью, соответственно, не строит новые дома, и через несколько лет, когда экономическая ситуация нормальная – у нас нехватка жилья. Все. Взаимосвязь такая. Поэтому если сейчас будет просадка, потом обязательно будет рост. Так что тут вот… Иван Князев: Давайте еще раз вернемся, пробежимся немного по арендному жилью. Я вот на самом деле последние пару дней (просто специально когда готовился к этой теме) мониторил ситуацию и отметил просто (искал в одном сегменте, грубо говоря, однокомнатные квартиры в Москве). И здесь – ну, очевидно, как потребителю – вижу, что снижение цены происходит. Константин Барсуков: Да. Иван Князев: Почему? Константин Барсуков: Потому что отток у нас граждан. У нас мигранты уезжают, ну не понимая ситуацию. У нас люди из страны в том числе уезжают. И плюс, у нас из крупных городов, в которых снимают (Москва, например), люди уезжают к себе на родину. Ну то есть, есть еще такой поток на родину, на малую родину то есть. В рамках нашей же страны, но уезжают в свои города. На удаленку кого-то сократили, кто-то, наоборот, думал: «Буду снимать большое, дорогое жилье. Нет, дай-ка я сниму подешевле. Потому что непонятно, что у нас с ситуацией будет». Поэтому на этом фоне, понятно, аренда, она… Она такая, кстати, хорошая лакмусовая… Я почему и говорю, что… У меня, знаете, как, грубо говоря, если мы говорим про вторичку, 10% - что цены вырастут, 40% - что останутся на том же уровне и 50% за то, что упадут. Это если мы говорим про сегодняшний день. Извините, да, пока мы не знаем, какие меры господдержки будут. Про сегодняшний день. Так вот, аренда – это такая лакмусовая бумажка. Она всегда обычно впереди рынка продаж бежит. И если на рынке аренды снижение, то это, опять же, тоже показатель того, что, скорее, жди и снижения на продажах. Ну вот так. Тамара Шорникова: Понятно. И тогда в завершение с вами уже такой совет. Если… его сложно давать из точки неопределенности, но, тем не менее. Что бы вы посоветовали людям, которые думают, я не знаю: «Занять у всех родных и все-таки вложиться в квартиру. Потому что бог его знает, какие дальше будет ставки и так далее и так далее. Или как раз подождать: а, может быть, действительно, можно будет по более выгодной цене приобрести жилье позже»? Константин Барсуков: Смотрите, совет простой. Если вы планировали сделку до военной операции, до всех этих событий, у вас виден горизонт - вы на нее выходите. Жизненную ситуацию отменять не надо. Делайте свою сделку. Второе: если вы в панике сейчас бегаете и думаете: «Не занять ли мне денег и, действительно, купить недвижимость, а то рубли обесценятся», – не надо бегать в панике. Подождите немножко. Рынок недвижимости – он инертный. За 3 недели ничего такого суперкардинального не произойдет. Но если цены вырастут – ну процентов на 10. Ну по крайней мере у вас определенность будет. А вот сейчас в панике бежать и пытаться вложить, последние особенно, деньги… Я людям рекомендую немножко развернуть свое мировосприятие в сегодняшней ситуации. Нужно думать не выгодой. Сохранение денег и приумножение денег – это мысли выгодой. Вы думайте потерями. То есть, грубо говоря, если я сейчас куплю, а цены упадут – это для меня критично будет? И сравните эту позицию с тем, что если вы купите, и цены вырастут. Ну вот, грубо говоря, две позиции сравниваете. Позиции максимальных потерь, которые вам этот шаг может принести. И если для вас эти потери колоссальны и критичны, то не надо этот шаг делать. Потому что все в попытке выгадать забывают о том, что 80% людей в паническом настроении теряют деньги. Это биржа любая, это акции показывают. То есть всегда, когда идет паника, и народ начинает в массе своей действовать как делают все, 80% людей теряют деньги, 20% - зарабатывают. Тамара Шорникова: Ну это импульсивные покупки. Это как в свое время сметали ту же бытовую технику, которую потом распродавали на Авито и так далее. Давайте послушаем вместе телефонный звонок. Есть возможность задать вопрос. Вам, возможно. У Людмилы. Здравствуйте! Зритель: Здравствуйте! Тамара Шорникова: Да, Людмила, слушаем вас! Зритель: Я хочу сказать, что во Владивостоке квартира однокомнатная с балконом стоит до 6 миллионов. Очень дорого. Тамара Шорникова: Так, а… Иван Князев: Выросли цены. Покупают жилье? Какие настроения сейчас? Зритель: Мы не можем купить даже однокомнатную квартиру во Владивостоке. Тамара Шорникова: Людмила, понимаете, мы просто, так как с вашим рынком недвижимости не знакомы, мы не понимаем... Зритель: Это вторичка, вторичка. Тамара Шорникова: Вторичка. Хорошо. Условно там, год назад, сколько эта же квартира стоила? То есть это за какое-то последнее время рост такой? Зритель: Можно до 5 миллионов было купить, до 5 миллионов. Тамара Шорникова: Ага, хорошо. Иван Князев: Ну то есть фактически на миллион подорожало. Тамара Шорникова: Понятно. Людмила, спасибо! Иван Князев: Да, Людмила, спасибо за эту информацию! Тамара Шорникова: И, Константин Валерьевич, вот коротко еще буквально: а сколько ждать, условно, если есть такая возможность у человека? Через какой период более-менее будет понятно, что все-таки будет с ценами? Пойдут они вниз, вверх? Константин Барсуков: Нам нужно понимать, какие меры господдержки будут приняты в итоге в рамках экономической нашей ситуации. Кого будет поддерживать государство. Будет ли наращивание реальной денежной массы. Будут ли доставать деньги из фондов, распечатывать эти «кубышки» для поддержки граждан. Или это направление на бизнес и, соответственно, тогда поддержка граждан придет потом. То есть и еще важно, Центробанк когда ключевую ставку начнет снижать. Вот у нас там заседание, наверно, будет все-таки, очередное которое. Было внеочередное – на 20% подняли. Вот будет в середине марта, 18 числа, планируется очередное заседание. Что там будет? И, я думаю… прекращение войсковой операции. То есть все, зафиксировали, вот войсковая операция завершена с каким-то результатом. И наступает некий условный мир, и определен круг санкций. Вот тогда будет понятно, что дальше. Я думаю, что пару недель еще хотя бы для какой-то определенности нужно. Иван Князев: Спасибо! Тамара Шорникова: Спасибо! Иван Князев: Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости был с нами на связи.