• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Максим Березин: Недобросовестных застройщиков стоит пофамильно вносить в специальный реестр и запрещать им учреждать новые компании в течение 10 лет

Максим Березин: Недобросовестных застройщиков стоит пофамильно вносить в специальный реестр и запрещать им учреждать новые компании в течение 10 лет

Гости
Максим Березин
профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, адвокат

Александр Денисов: Квадратные метры обездолили. С этого года на смену долевому строительству приходит другая схема финансирования новостроек. Средства от покупателя поступают на так называемые эскроу-счета. И снять их компании могут лишь после завершения всех работ.

Марина Калинина: По мнению экспертов, это отразится на ценах. Жилье в России может подорожать на 15% уже в этом году. А в минувшем стоимость одного квадратного метра новостройки выросла на 7,7%. На вторичном рынке – на 2.5%. Почти до 54 000 рублей за квадратный метр.

Александр Денисов: Цены на жилье вырастут в новом году из-за целого комплекса факторов. Это и повышение НДС, и рост ставок по кредитам, и переход на эскроу-счета, и изменение в законодательстве. По данным Минстроя, в прошлом году в России было введено в строй 75 миллионов квадратных метров жилья. Владимир Путин на последней пресс-конференции упомянул, что перед отраслью стоит задача вводить 120 миллионов квадратных метров ежегодно.

Марина Калинина: Что касается обманутых дольщиков, их около 100 000. Но Минстрой будет искать средства, чтобы достроить 1300 незавершенных объектов в ближайшие 5 лет.

Александр Денисов: Тему новой схемы финансирования новостроек мы будем обсуждать с нашим гостем. У нас в студии Максим Березин, профессор Финансового университета при правительстве Российской Федерации, юрист. Максим, здравствуйте.

Марина Калинина: Здравствуйте.

Максим Березин: Добрый день.

Александр Денисов: Расскажите нам про эту схему. Что она поменяет?

Марина Калинина: Давайте, наверное, начнем с того, что такое эскроу-счета.

Александр Денисов: Разъясним. Все по порядке. Безопаснее ли это будет для покупателя?

Максим Березин: Вводится новая схема привлечения средств для строительства нового жилья. Если ранее все денежные средства так называемых дольщиков или участников долевого строительства вносились на расчетный счет застройщика и механизм расходования этих денежных средств был слабоконтролируемый, то новый механизм, как раз предусматривающий эскроу-счета, он предусматривает следующий порядок. Этот счет – это специальный счет, открываемый в банках.

Александр Денисов: В определенных банках?

Максим Березин: Да. Эти банки проходят отбор Центрального Банка. Далее этот перечень вывешивается на официальном сайте Центрального Банка России. Банки надежные. Но вопрос не о банках. Вопрос о застройщике. Потому что этот специальный счет открывает тот участник долевого строительства, кто хочет участвовать. Для него открывается этот счет. Он обращается в банк, и для него банк открывает этот специализированный счет. Он и называется не расчетный счет, не банковский счет. Он называется специализированный счет, открываемый банком. И этот счет открывается в пользу бенефициара. Бенефициаром является… У нас в гражданском кодексе использован термин «бенифициар». В данном случае под бенифициаром мы имеем в виду застройщика, то есть то лицо, которое осуществляет строительство и в будущем обязано передать квартиру в собственность участника долевого строительства.

Поэтому денежные средства депонируются… Термин «эскроу» подразумевает условное депонирование средств. Это не вклад. Это просто депонирование, для того чтобы обеспечить учет и блокировку этих денежных средств на этом специализированном счете.

Александр Денисов: А блокировку до какого момента? Что банк будет ходить и смотреть, сколько этажей построено?

Максим Березин: Аналог банковской ячейки. Просто если до этого у нас, кроме банковской ячейки, не было механизма, то очень странно, почему российский законодатель так поздно ввел в российское законодательство эскроу-счета. Я считаю, что российское законодательство очень отстает от мировых тенденций. И вызывает серьезные сомнения, почему механизмы, которые удобны и обладают некой степенью качественной защиты прав, вводятся в Россию поздно – только лишь после того, как создается крайне болезненная ситуация, которую исправлять уже необходимо такими стремительными методами, оперативным путем. Надо все эти механизмы вводить раньше и думать об этом раньше.

Так вот, участник вносит деньги, и деньги блокируются до того момента, который указан в договоре долевого участия строительства.

Марина Калинина: А какие могут быть варианты?

Максим Березин: В данной ситуации механизм изменяется в плане блокирования денег, но не в плане самого договора. Как договор был, так и остается. Он не исчезает. Потому что застройщику нужно привлекать деньги. И здесь получается, что перед застройщиком встает два варианта: либо собственные денежные средства вкладывать, либо привлекать банковские кредиты, либо займы. Потому что те деньги, которые ранее вносили участники и они могли быть использованы для финансирования строительства, сегодня блокированы на эскроу-счете. И застройщик не может их использовать.

Александр Денисов: Прежде чем продолжить разговор, вы упомянули о болезненной ситуации, что мы поздно ввели новую схему финансирования, давайте посмотрим сюжет. У нас Анна Тарубарова сделала обзорный материал, ситуацию с дольщиками в разных регионах. Давайте посмотрим, какая картина сложилась на данный момент, и как эта проблема решается и решается ли.

СЮЖЕТ

Марина Калинина: Достроили-то достроили, но качество, конечно, видимо, сколько денег нашли, на то и хватило. Тоже проблема – как это все достраивать и дорабатывать людям.

Максим Березин: Потому что новый механизм, связанный с эскроу-счетами, решает исключительно один вопрос – сохранность денег участника долевого строительства, но он не предназначен и не может быть предназначен для решения вопроса с оперативным завершением строительства. Оперативное завершение строительства, то есть в рамки установленных сроков происходит только лишь исходя из действий самого застройщика. В данном случае, исходя из сюжетов, которые были показаны, мы видим, что проблемы есть и с недостроем, и с отсутствием возможности вернуть деньги, которые были вложены. Вот эскроу-счета решают только один вопрос – вернуть деньги.

И можно я скажу один важный момент? Что для любого участника долевого строительства главным вопросом является жилье, то есть получение готовой квартиры. Вопрос возврата денег – это последствие неисполнения обязательств. Люди собирают эти деньги, для того чтобы получить готовое жилье. Им важно решить жилищный вопрос. И вот как раз эскроу-счета решают вопрос только с возвратом денег. То есть деньги – да, сколько ты вложил, столько и вернешь. Но квартиру ты можешь не получить.

Александр Денисов: Все-таки интересны детали. Вы говорили, что эти средства сохраняются, можно сказать, замораживаются до определенной даты, которая указана в договоре. Вот к этому сроку застройщик обязан возвести дом, сдать его, все. А кто контролирует, что дом стоит, счета можно размораживать – пусть застройщик забирает деньги? Вдруг они разморозятся, а там еще будут недоделки, пандусы, как жители жаловались. Может быть, там и лифт никто не собирается ставить? Может быть, там вода не подведена. Дом вообще не введен в эксплуатацию. Кто контроль будет проводить?

Максим Березин: На этот вопрос есть два ответа. Первый ответ – это так как гражданский кодекс регулирует эскроу-счета. То есть банк (эскроу-агент) по императивным нормам гражданского кодекса обязан проверить просто наличие документов, с которыми договор связывает возможность разблокировки счета.

Александр Денисов: То есть ввод в эксплуатацию должен получить?

Максим Березин: Проверить документы, их наличие. Либо второе (как раз ответ) – если в договоре долевого участия строительства… он может быть смешанным, который может включать в себя некие положения, в частности, вопрос, связанный с обязанностями банка. Банк может брать вознаграждение за более внимательное и более детальное изучение вопросов, связанных с тем, готов ли дом к заселению, насколько качественные работы проведены. То есть этот вопрос может так же решаться, но дополнительно. То есть есть вопросы, которые банк решает исходя из императивных норм законодательства без взимания вознаграждения, а есть вопросы, которые банк может на себя добровольно взять, если ему, например, участник долевого строительства уплачивает соответствующее вознаграждение.

Александр Денисов: А несет ли банк ответственность? Вот он счета разморозил, застройщик получил, а дом не готов до конца – в этом случае банк несет ответственность?

Максим Березин: Еще бы хотел уточнить. Если, исходя из условий договора эскроу-счета банк должен просто визуально посмотреть наличие этих документов…

Александр Денисов: Каких?

Максим Березин: Например, обязательно разрешение ввода в эксплуатацию. Потому что основная проблема, и я по своей практике сталкивался с рядом таких серьезных судебных разбирательств, когда дольщики платят, а потом застройщик… уже дом готов, буквально подведены коммуникации и вода, но дом официально не сдан в эксплуатацию.

Александр Денисов: Это можно годами ждать.

Максим Березин: По ряду причин, в том числе понятных и непонятных. И приходится использовать только единственный механизм – это через судебный порядок признавать право собственности. Это изобретение российской практики. Такого не должно быть, что суд используется в качестве органа, который решает вопрос с дольщиками. Но в России механизм такой используется, и он стал инструментом защиты, выработан. По-другому никак не получается. Так вот, обязательно (и закон с этим связывает) получение разрешения на ввод в эксплуатацию. В ряде случаев даже дольщики собираются и подают коллективный иск для того, чтобы обязать выдать это разрешение на ввод в эксплуатацию. Не хотят выдавать это разрешение. А дольщики начинают через суд добиваться принудительной выдачи этого разрешения на ввод в эксплуатацию, потому что без этого ты не можешь зарегистрировать право собственности.

Александр Денисов: Кого они обязывают? Технадзор? Кто выдает этот документ.

Максим Березин: Я могу вам так сказать. Что Госкомстройинвестнадзор, может быть, выдает. Надо в каждом регионе смотреть тот орган, который занимается надзором за строительством. И в данной ситуации получается, что банк, если он взял на себя обязательства, более скрупулезно изучить документы (это уже за отдельное вознаграждение) – он несет ответственность, если будут допущены какие-то ошибки.

Александр Денисов: Все-таки несет ответственность?

Максим Березин: Если это обязательство предусмотрено в договоре.

Марина Калинина: Татьяна из Вологды нам дозвонилась. Татьяна, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. С Новым Годом.

Марина Калинина: Спасибо. И вас тоже.

Зритель: Здоровья, счастья.

Марина Калинина: Спасибо.

Зритель: Вы меня слушаете сейчас?

Марина Калинина: Да.

Зритель: У нас проблема в обманутых дольщиках. Моя семья, родственники оказались в такой ситуации. Собрали деньги в 2014 году и заморозили строительство дома. И теперь что делать – не знаем. Они должны были ввести в 2016 году дом. До сих пор он в замороженном виде стоит. Построен третий этаж. И все так разваливается. Зима идет, с крыш течет по стенам. Что делать – не знаем.

Александр Денисов: Татьяна, у нас только что был сюжет. Наш корреспондент Анна Тарубарова рассказывала, что в Ростову-на-Дону жители образовали ТСЖ и нашли сами инвестора, который и достроил им дом. Пытались что-то такое сами сделать?

Зритель: Нет. У них этот вариант не пройдет, потому что инвестору выгоды нет вкладываться. Все квартиры там распроданы. Нечем завлекать инвестора. Только помощь правительства, области, региона. Не региона, а федеральных властей.

Александр Денисов: А регион что вам говорит? Пытались как-то обращаться? Может быть, губернатору рассказать, что такая история.

Зритель: Все уже дольщики пытались делать. И в Москву ездили. Но воз и ныне там. И таких домов… Даже в Вологде, у меня через дорогу строится то же самое.

Александр Денисов: Не отключайтесь, Татьяна. Сейчас Максим, может быть, что-то посоветует вам. Что можно в этом случае сделать?

Максим Березин: Мы как адвокаты и юристы смотрим законодательство. Мы иными инструментами не оперируем. А на практике происходит следующее. Такие дольщики, которые получают третий этаж из девяти, конечно, такой дом не может стоять, он будет рассыпаться однозначно, потому что у нас зима, осень, дожди, снег, оттепель – он рассыпется, это однозначно. И его восстанавливать – это надо строить практически новый дом снова. Что надо посоветовать? Поскольку этот застройщик, вероятно, банкрот, надо его официально признавать банкротом. И в данной ситуации выплывает очень интересный механизм. У каждого застройщика есть генеральный директор и есть учредители. Без них не может быть, потому что застройщиком может быть только юридическое лицо. У каждого юридического лица есть свои учредители и участники. Кто-то из них является контролирующим. И у нас есть механизм привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности. Вот все дольщики – это кредиторы. Перед ними не выполнены обязательства. Они должны обратиться в суд за признанием этого застройщика банкротом. Есть инициативные группы (я встречал такие), которые приглашают профессиональных юристов, оплачивают их труд, и дальше ведут дело о банкротстве. Но интересный механизм сейчас. И он с помощью Верховного Суда приобрел более реальный уже практический смысл с помощью разъяснений, с помощью постановления пленумов, привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности, каким-то образом привлечь генерального директора, контролирующего лица, участника к субсидиарной ответственности по обязательствам.

Дело в том, что мы не можем воспрепятствовать в принципе тому, что любой человек может испариться. Это зависит от его добросовестности. Мы можем применить такие механизмы.

Александр Денисов: Об этом речи в принципе не идет, если уж до такого дошло.

Максим Березин: Недобросовестность. Тем не менее, человек есть где-то. И для того, чтобы его привлечь к субсидиарной ответственности, не надо больших трудов. Главное – профессионально к этому подойти.

Александр Денисов: То есть найти легко?

Максим Березин: Привлечь его к ответственности можно и в его отсутствие. Потому что его надлежащим образом должны известить по последнему месту жительства и так далее, но в рамках соблюдения процедур его можно привлечь к ответственности. Почему? Потому что он своими действиями довел застройщика до банкротства. Но раз застройщик не доводит строительство до конца, значит нет денег. Правильно? Деньги выведены. Деньги использованы на нецелевые нужды. Они же привлечены и где-то осели. Обязательства перед дольщиками не выполнены. Значит, привлекают к субсидиарной ответственности генерального директора и контролирующее лицо, на них накладывают соответствующие обязательства в рамках невыполненных требований дольщиков. А найти этого человека физически – это уже правоохранительным органам, я думаю, не составит труда, потому что человек где-то есть, его надо найти. И уголовное дело – это второй момент. Это мошенничество. Если он заведомо знал, что он не сможет выполнить эти обязательства. Может быть, и не будет мошенничества, а, может быть, и будет. Но субсидиарная ответственность в рамках дела о банкротстве – это реальный механизм. Потому что, исходя из содержания звонка, я вижу, что надежда есть на государственные органы, на правительство региона, кто-то выделит субсидии. Это прекрасно. Но государство должно защитить и не допустить повторения. Помочь тем, кто обижен, и не допустить повторения этих ситуаций в будущем.

Александр Денисов: Максим, вы так хорошо говорили. А успех этого дела реально каков? Найти застройщика недобросовестного. А он скажет: «А у меня нет ничего за душой. Хотите – джип мой забирайте». Все. Потому что, по данным ЦБ, мне как-то попадались цифры, в строительном секторе больше всего теневого оборота. Там чуть ли не до 40-50% всех средств по серым схемам крутятся. То есть их не отследишь, хвостов нет.

Максим Березин: Но это не означает, что не надо ничего делать. Давайте начнем с одного, со второго, с третьего. Есть же ведь реестр недобросовестных застройщиков. Давайте включать эти лица в эти реестры. Давайте включать в иные реестры, которые бы не позволили им стать в ближайшие 10 лет, например, вообще учредителем какой-либо компании. Федеральная налоговая служба, которая является у нас регистрирующим органом, могла бы вести такой реестр, и если фамилия попадает туда, тебе запрещается в течение 10 лет учреждать любую компанию. Веди собственный бизнес как индивидуальный предприниматель на свой страх и риск.

Александр Денисов: Они же часто вывески меняют одну за другой. «Лазурный берег» какой-нибудь, переименовались в «Розовый закат» - и погнали дальше.

Максим Березин: Они же являлись учредителями. Если они будут заходить в уставный капитал через офшорные компании, и эти офшорные компании надо вносить в список, поскольку они являются бенефициарами этих компаний. То есть, иными словами, выстроить цепочку, отследить таким образом любую деятельность таких лиц не составит труда при наличии заинтересованности в этом. Любые схемы (серые, теневые) существуют ровно столько, сколько нужно и сколько выгодно, или сколько не урегулировано в законодательстве. Как только почва становится неплодотворной для этих схем, я думаю, что постепенно эти схемы уйдут. Не исключается полная ликвидация, поскольку преступность полностью ликвидировать нельзя, но стремиться к ее уменьшению обязательно и необходимо. И вот эти лица всем известны. Известно, кто был генеральным директором, например, кто звонил, этой компании. Известно. Включите его в список через судебную процедуру.

Марина Калинина: У нас есть звонок из Приморского края. Валентин, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Хотел бы вопрос задать по поводу застройщиков. Я смотрю, у вас вечер. Хотел бы поздравить вас и всю Россию с новым годом. Очень хорошая передача. Я думаю, что большие серьезные компании, в которые идет большое вливание денег, их должны контролировать очень подробно и грамотно. Мое мнение, что законы написаны, но они не продуманы. То есть люди должны понимать, к чему они идут, то есть должен быть залог стабильности. Той же компании. У нас, например, три месяца одна цена на электричество, через три месяца другая цена, через три месяца еще другая цена. И получается, что большие компании, ИП и другие компании, мы не можем заложить стабильность.

Александр Денисов: Понятно. Нужна стабильность. Валентин, а вы являетесь дольщиком или нет?

Зритель: Да, мы являемся дольщиками во Владивостоке. Нас очень много. Не раз уже поднимали эту тему. Получается, что все вроде бы на нашей стороне, все законы. Все вроде бы на нашей стороне, понимаете, а денег уже нету. Мы думаем, что уже остались без квартир. Вот такая у нас ситуация. Что уже мы, помимо того, что без квартир, мы все в долгах. И сейчас еще все на основе кризиса. И получается, что надежды у нас ноль.

Марина Калинина: Понятно. Спасибо за ваш звонок, Валентин. Действительно надежды уже ноль. Столько времени люди пытаются, и ничего. В принципе такая же ситуация, как у Татьяны, которая из Вологды звонила. Такой же путь? Загрустили что-то.

Максим Березин: Я могу только одно сказать. Что финансирование – это всегда такой механизм, который может истощиться. Есть предпринимательские риски. Но мы говорим о том, когда предприниматель добросовестно работает. Люди, которые вложили денежные средства и если в договоре указали, что ты должен заплатить такую-то цену за квартиру, обычно в договорах прописывается поэтапное внесение денег, и застройщик согласился… он мог бы не соглашаться, сказал бы – цена маленькая, давайте сделаем больше, мне не хватает денег. Но он, для того чтобы быстрее привлечь, указывает какую-то небольшую цену. Люди соглашаются, потому что, конечно, для участников долевого строительства привлекательный элемент – это низкая цена на квартиру.

Александр Денисов: То есть изначально лотерея? К этому клоните?

Максим Березин: Это не лотерея. Это правильно. Потому что на начальном этапе стоимость квадратного метра низкая. Причем, самого объекта еще нет. По факту продается воздух с обязательством в будущем создать недвижимость. И в данной ситуации идет плата за риск. Что люди готовы платить небольшую стоимость, но другая сторона медали этой небольшой стоимости – это риск. Потому что когда мы видим готовую квартиру или на вторичном рынке покупаем уже квартиру, в которой кто-то жил, уже все недостатки исправил… Недвижимость – это и есть тот объект, который можно не только потрогать руками, но и ощутить ее наличие. И в плане квартиры, что есть и вода, и свет, и не дует, и достаточно комфортно себя чувствуешь. Потому что даже в новостройках может быть много недостатков.

Марина Калинина: Нам уже в принципе жалко, что так время быстро пролетело. Нам пора заканчивать. Я думаю, что мы не раз на эту тему будем говорить, потому что она очень важная и актуальная. Спасибо большое. Это был Максим Юрьевич Березин, профессор департамента правового регулирования экономической деятельности финансового университета при правительстве России, адвокат. Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Кто и как будет достраивать квартиры для обманутых дольщиков?

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты