На вторичное жильё выросли цены

Гости
Константин Барсуков
генеральный директор агентства недвижимости
Ирина Радченко
президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)

Иван Князев: Итак, владельцы жилья не могут или не хотят его продать, например, по низкой цене, потому что нет покупателей. Ну, это нет покупателей, когда не могут продать, люди не приходят.

Квартиры на вторичном рынке взлетели в цене вслед за новостройками и многим стали просто не по карману. За год вторичная недвижимость в России в среднем подорожала на 16%. Рост в Москве – 14%. И это не самый высокий. Больше всего выросли в цене квартиры в Омске и Воронеже.

Тамара Шорникова: Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в августе составила в среднем 91 тысячу рублей за квадратный метр. Прибавка с июля – почти на процент. В Москве цены за месяц поднялись на 0,8%, в Красноярске – плюс 0,4%, а в Краснодаре увеличение без малого на 4%. Еще раз: это за месяц.

Что будет с ценами? Пойдут ли застройщики и владельцы жилья на уступки, если покупатели и дальше будут проявлять равнодушие, выжидать? Расскажите, сколько у вас жилье стоит в регионе. И по силам ли вам его купить в кредит или за наличные?

Иван Князев: Ну а мы приглашаем к разговору наших экспертов. Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Здравствуйте, Константин Валерьевич.

Константин Барсуков: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Константин Валерьевич, сразу кажется немного надуманной, что ли, или нелепой проблема – какая-то стагнация на рынке вторичного жилья, не покупают квартиры. Так вы цены снизьте – у вас их купят, как пирожки разойдутся.

Константин Барсуков: На самом деле нет никакой сейчас стагнации. Просто на фоне ажиотажа, который был… Вот у нас было несколько месяцев очень ажиотажных – в прошлом году и в начале 2021 года. На этом фоне то, что сейчас происходит, кажется стагнацией.

Но люди забыли немножко о том, что за время пандемии, что у нас летом всегда спад на рынке недвижимости. Плюс ажиотаж схлынул. Плюс куча людей, которые хотели купить квартиры по льготной ипотеке на первичном рынке, они начали покупать это все дело до окончания программы, вернее, до изменения ее контуров. То есть у нас весь спрос в первой половине 2021 года ушел, весь спрос, который должен был до осени растянуться.

И на всем этом фоне, да, можно сейчас сказать, что некая стагнация. Но те, кто, условно, на земле, скажем так, они понимают, что причин для падения цены нет, причин для опускания цены нет, что осень придет, на самом деле рынок немного оживет и станет обычная деловая активность.

Тамара Шорникова: И вот это уже действительно серьезная проблема. Повода для снижения цен нет. Жилье для многих недоступно. Все-таки как эта ситуация может переломиться у нас в стране?

Константин Барсуков: На мой взгляд, она … Понимаете как? Мы можем идти двумя методами. Либо строить много, чтобы было много предложения. Это первый метод. Вернее, тремя. Второй – развивать рынок арендного жилья, потому что на самом деле не многим людям нужно покупать. Им достаточно знать, где они могут быть долго и стабильно. Стабильно – вот это важно. Что никто не выгонит через полгода по своей прихоти. Если ты снял на пять лет, то ты пять лет и живешь. И третье – это повышение доходов. Вот три вещи, которые могут сделать жилье доступным.

Иван Князев: Константин Валерьевич, знаете, что меня удивило? Еще объяснимо, когда вторичка в Москве, вторичное жилье в Москве очень дорогое. А почему в регионах? Ведь там нет такой покупательской способности, чтобы продавать квартиры так дорого.

Константин Барсуков: Она, наверное, есть. Раз там покупают квартиры по таким ценам – значит, она есть. Ну, это же все стандарты. Смотрите. Грубо говоря, в Москве выросли цены. Человек говорит: «Я в Москве купить не могу, потому что очень дорого, буду покупать в Подмосковье». В Подмосковье цены тоже немножко подросли в связи с этим. Дальше люди говорят: «Я не могу в Подмосковье себе купить, куплю в другом городе». Это, условно, некая цепная реакция. А вообще она по всей России. У нас есть инфляция, которая поднимает цены. У нас дорожают стройматериалы – и это влияет на первичку.

А потом, не забывайте, ведь на самом деле цены от чего растут? У нас цены растут от уровня 2016 года, когда было падение на 35% где-то в среднем. Плюс инфляция за эти годы была, где-то 50% набралось. То есть там экономические причины есть, чтобы расти, наверное, на 80–90%. И у нас сейчас цены не намного выше, чем уровень 2014 года. Ну, выше на самом деле, но я бы не сказал, что на 50%, а на 15–20% выше, чем в 2014 году. А представьте, какая только инфляция у нас с 2014 года была.

Тамара Шорникова: Константин Валерьевич, мы назвали три причины, как сделать доступнее жилье. При этом о четвертой почему-то все время умалчиваем – о снижении маржинальности в работе застройщиков, например. Очень много разговоров сейчас о подорожавшем металле, об инфляции, буквально впроголодь живут крупные компании.

При этом, например, просто один пример: «ПИК» (я думаю, многие знают эту крупную компанию строительную) увеличил чистую прибыль почти вдвое за пандемийный 2020 год. Общая выручка девелопера составила 380 миллиардов рублей, из которых 77% пришлось на выручку от продажи недвижимости, 23% – на выручку от других направлений. Чистая прибыль составила 86,5 миллиарда рублей. И в целом аналитики говорят, что очень хорошо прошел предыдущий год у большинства крупных компаний, хорошо заработали.

Константин Барсуков: Строительные компании хорошо заработали. Просто когда все следят за заработком крупных компаний, почему-то забывают про те годы, когда у них заработка не было практически. Строительный рынок в 2015–2017 годах держался непонятно на чем.

Вы поймите, ведь эту маржинальность нужно как бы раскидывать не за один год, а за несколько лет, смотреть хотя бы в периоде. И тогда будет более корректная цифра. Я честно говорю: я не сторонник того, чтобы защищать бизнес полностью. На мой взгляд, на стройке сейчас не очень хорошая ситуация, потому что правила строительной отрасли таковы, что остались крупные компании там, мелким там тяжело, их как бы повыбивали.

С другой стороны, понятно, государство таким образом зачистило рынок от того, чтобы не было проблем с обманутыми дольщиками. Но решение проблемы шло в укрупнение, а любое укрупнение всегда приводит к повышению цен в итоге или к понижению качества, то есть к снижению конкуренции.

Я не защищаю строительный рынок, но в данный момент я хочу обратить внимание, что маржинальность за 2020 год хорошая была, за 2019-й тоже нормальная, а 2018-й, 2017-й, 2016-й, 2015-й – голодали, условно. Я не говорю, что…

Иван Князев: Ну понятно.

Тамара Шорникова: Понятно, восполняют потери сейчас. Спасибо.

Иван Князев: Спасибо. Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», был с нами на связи.

Давайте послушаем наших телезрителей. Юрий из Смоленской области. Здравствуйте, Юрий.

Зритель: Добрый день.

Тамара Шорникова: Слушаем вас.

Зритель: У меня две квартиры, сам живу за городом. Одну решил продать года три назад. Ну, там квартира – почти 60 метров в панельной девятиэтажке, которой больше 20 лет, двухкомнатная, на шестом этаже. Пока дело не сдвинулось с мертвой точки. В пандемийный год не было предложений, притормозилась данная сделка. А в основном все кончается просмотрами. Люди, наверное, надеются на какое-то снижение. Но когда их спрашивают, они говорят: «Мы подумаем».

На самом деле после того, как я поднял цену на квартиру на полмиллиона, обращений стало гораздо больше. Буквально за прошедший месяц просмотров в месяц было в два раза больше. Естественно, приходится мотаться с дачи, что неудобство составляет.

Тамара Шорникова: Так чего ждете-то? Еще на полмиллиона хотите поднять?

Иван Князев: Подождите, Юрий, подождите! То есть вы подняли цену на полмиллиона – и просмотров стало в два раза больше? Давайте расскажите, за сколько продаете ваши 60 квадратов.

Зритель: 3 300.

Иван Князев: 3 300? Смоленская область?

Зритель: Ну, это ниже рыночной цены, если оценивать цену квадратного метра. Поэтому я здесь тоже на знакомых ориентируюсь. Пробовал через риелтора, но он сказал, что сейчас рынок стагнирует. На вторичку действительно спрос упал. Тем более многие люди, как и из Москвы, из Смоленска уехали по своим медвежьим углам и не ориентируются уже на те зарплаты, которые получали до этого.

Иван Князев: И что дальше будете делать? Еще цену будете поднимать? Будете ждать, когда купят?

Зритель: Ну, пока в любом случае коммунальные услуги особо не напрягают – это во-первых. Тем более приватизированная квартира, там и налог небольшой. Ну, буду, как говорится, действовать по принципу «еды не просит квартира – и ладно». В любом случае уже ниже опускать не буду. Надеюсь, что на самом деле, как сказал ваш эксперт, из-за подорожания строительных материалов цена останется либо на прежнем уровне, либо же в любом случае будет дороже – что будет гораздо выгоднее для моих возможных будущих покупателей.

Тамара Шорникова: Да, спасибо.

Иван Князев: Понятно, спасибо.

Ну сложно упрекнуть человека, если хочет выгодно продать.

Тамара Шорникова: В общем, да.

Пара SMS из регионов. Нам присылают, сколько в каких регионах стоит недвижимость. Коми: «Город Воркута. Однокомнатная квартира – 150 тысяч рублей, – видимо, за квадрат. – Двухкомнатная – 250. Трехкомнатная – 350 тысяч рублей». Ленинградская: «Однокомнатные хрущевки выставлены за 3 миллиона, раньше стоили полтора».

Иван Князев: «Вы можете позволить себе купить квартиру?» – спрашивали корреспонденты жителей Новокузнецка, Екатеринбурга и Бийска. Давайте посмотрим, что отвечали люди.

ОПРОС

Иван Князев: Ну, мы тут прямо сейчас с Тамарой все-таки зацепились за эти цифры.

Тамара Шорникова: За Воркуту, да.

Иван Князев: Да, за Воркуту. 150 тысяч – думали, что за квадратный метр.

Тамара Шорникова: Да. А начали смотреть информацию: квартиру можно купить. Действительно, однокомнатная – 150, двухкомнатная – 250 тысяч, трехкомнатная – 350.

Иван Князев: Но здесь все-таки надо сделать поправку: в Воркуте сейчас такая ситуация, что люди оттуда активно уезжают. Иногда бывает, до того доходит, что люди даром предлагают там свои квартиры. Никто их не хочет брать, никто не хочет приезжать.

И еще один эксперт у нас на связи по этой теме – Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Здравствуйте, Ирина Станиславовна.

Ирина Радченко: Здравствуйте.

Иван Князев: Ирина Станиславовна, в принципе, вопрос к вам простой: что у нас будет с ценами на жилье дальше – на новое жилье, на вторичное жилье? Будут ли они расти? По каким причинам? Что будет с ипотекой? Какие будут ставки и тому подобное?

Ирина Радченко: Давайте начнем с ипотеки. Сейчас есть новость такая, что господин Мишустин продлил действие льготной ипотеки, касающейся семей. То есть она остается. Это 6,5% на покупку в новостройках. Я думаю, что, по крайней мере, для тех, у кого есть маленькие дети, есть возможность улучшить свои жилищные условия по тем ставкам, которые были раньше. Для всех остальных льготная ипотека несколько подорожала, она сейчас 7%.

Соответственно, уменьшилась сумма кредита. То есть сейчас эту ипотеку можно рассматривать только для небольших городов со стоимостью квадратного метра… ну, скажем так, общая сумма квартиры – где-то в пределах 5 миллионов, может быть, максимум. В таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, размер кредита – всего лишь 3 миллиона. Это говорит о том, что вам для того, чтобы выйти на рынок недвижимости за покупкой, нужно иметь первоначальный взнос – 60–70%. А это практически нереально.

Поэтому вот та программа, которая действовала и создавала немножко ажиотаж на рынке, она сейчас уже прекратила практически свое существование для большинства регионов, народ успокоился. Также еще послужило фактором такой стабилизации цен на рынке тот факт, что цены на недвижимость в плане аренды, увы, за последний год не выросли. То есть люди по-прежнему живут там, где они жили, и не собираются переезжать, возможно, в крупные города (я имею в виду – возвращаться), потому что непонятная ситуация с коронавирусом, с локдаунами возможными и так далее.

Иван Князев: Ну, то, что цены не выросли – это смотря для кого, увы, конечно же.

Тамара Шорникова: Только хотела сказать: слава богу!

Иван Князев: Да, слава богу, что они не выросли на арендованные квартиры.

Ирина Радченко: Да, на арендованные квартиры не выросли. А я напомню, что за период пандемии они упали где-то на 30–40%. Поэтому сейчас гораздо выгоднее арендовать квартиру, чем входить в ипотеку, более того, если у вас неустойчивые доходы. Еще раз хочу подчеркнуть: при турбулентности на рынке труда брать ипотечный кредит – это быть в зоне стресса постоянного. Потому что если вы не будете выплачивать ипотеку, банк заберет у вас квартиру.

И самое печальное, что если к этому времени цены упадут, то от вашего первоначального взноса может тоже ничего не остаться. Поэтому многие сейчас остаются в арендованных квартирах до лучших времен.

Иван Князев: Да, понятно. Ирина Станиславовна, смотрите. Как в целом можно оценить эту ситуацию с продлением льготной ипотеки для отдельных категорий наших граждан? Смотрите. С одной стороны, льготная ипотека все-таки поддавливает цены, они из-за этого растут. Но, с другой стороны, когда были низкие ставки, тем больше людей могли все-таки ввязаться в это дело, захотеть купить жилье. Это же выгодно застройщикам, потому что они таким образом могут увеличивать объемы вводимой жилплощади.

Ирина Радченко: Да, в прошлом году, когда был этот ажиотаж, связанный со льготной ипотекой, выиграли застройщики однозначно. То есть то, о чем вы говорили – о доходах компании «ПИК» и так далее. Они собрали такой богатый «урожай». Практически произошло перераспределение средств, которые были на банковских депозитах. Я напомню, что в прошлом году были беспрецедентно низкие ставки по депозитам – 3,5%. Но это было связано с низкой ключевой ставкой, которая, с одной стороны, делает ипотеку более доступной, но, с другой стороны, депозиты…

Иван Князев: Да, я понимаю. Ирина Станиславовна, прошу прощения, я немножко…

Ирина Радченко: Перенесли эти деньги в котлованы. Вот что произошло.

Иван Князев: Я немножко о другом. Вот сейчас ставка по ипотеке у нас потихонечку выросла. А у нас объемы строительства жилья не снизятся? Соответственно, чем меньше будут объемы, тем больше будет спрос, тем больше будет цена на квадратный метр.

Ирина Радченко: Нет, объемы не снизятся, потому что банки сейчас вместе с застройщиками в одной связке. У них программа так называемого проектного финансирования. Это 214-й закон, в который внесли поправки Сейчас все застройщики имеют возможность финансироваться напрямую у банков. То есть деньги дольщиков, по сути… ну, они, конечно, нужны, потому что это продажи того жилья, которое они строят, но они сейчас не так зависят от покупательского спроса, как было, допустим, еще 10 лет назад. Покупательский спрос снизился – и все, и стройплощадки встают, как говорится, до лучших времен.

Нет, у нас сейчас совсем другая ситуация, поэтому, я думаю, они спокойно переживут, если будет некое охлаждение на рынке за счет банковских кредитов. Соответственно, я не думаю, что будут какие-то сложности с новыми квадратными метрами.

Тамара Шорникова: Огромное количество SMS. Давайте еще почитаем, чтобы понять картину по стране, сколько где сейчас стоит жилье.

Южно-Сахалинск: «Однокомнатная квартира (брежневка), цены – от 5 миллионов рублей». Москва, пишет нам телезритель: «Зарплата – МРОТ, а квадратный метр – от 200 тысяч рублей. Как вы думаете, можно купить жилье?» Нижегородская область: «Цены выросли сильно. Сестра купила квартиру в Нижнем Новгороде. В новостройке однокомнатная стоила 2 миллиона рублей, а через два года эта же квартира – 4 миллиона».

Иван Князев: Тоже в Нижегородской области: «Город Саров. Население – около 100 тысяч человек. Вторичка сейчас стоит 110–130 тысяч рублей за квадратный метр. На фоне предыдущих годов – 50–70 тысяч».

Тамара Шорникова: А вот в Башкирии другая картина: «Двушку (60 метров) еле продала за 900 тысяч рублей».

Недавно буквально Центробанк как раз выступал с заявлением – мол, перегрев на рынке недвижимости, неоправданно высокие цены и так далее. Все-таки тот же Центробанк, государство здесь может повлиять на те самые цены?

Ирина Радченко: Нет, у нас рыночная ситуация, к счастью, поэтому…

Тамара Шорникова: Ну, у нас и овощи тоже продают рыночники, но как-то пробует государство с ними договариваться.

Ирина Радченко: Но что-то я не вижу результатов. Они как дорожали, так и продолжают дорожать. Поэтому все попытки каким-то образом «застолбить» цены на каком-то уровне потерпят фиаско, потому что, еще раз, компании, которые строят дома, надеются получать прибыль, а не выполнять планы правительства по обеспечению квадратными метрами людей. Поэтому…

Иван Князев: Совсем коротко. Мы поняли, Ирина Станиславовна. Цены вырастут в ближайший год? И на сколько? И на первичном, и на вторичном рынке.

Ирина Радченко: Я не вижу причин для того, чтобы они росли. Я ожидаю в ближайшее время стагнации. То есть будет такое противостояние между установившимися ценами, прежде всего даже среди застройщиков, потому что новых платежеспособных клиентов экономика наша не генерит.

Тамара Шорникова: Да, спасибо.

Иван Князев: Спасибо. Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

После небольшого перерыва мы продолжим, у нас достаточно серьезные темы будут. Те, кто переболел ковидом, с чем сталкиваются?

Ирина Радченко: Как лечить постковидный синдром?

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)