Григорий Полторак: Налог на недвижимость в принципе нужен для того, чтобы вовлечь ее в полезное использование

Гости
Григорий Полторак
вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент группы компаний «Бест Недвижимость»

Виталий Млечин: Нам пора продолжать. На этой неделе владельцы недвижимости в нашей стране начинают получать уведомления об уплате налогов. И цифры могут многих удивить. Начиная с 2016 года налог на имущество физических лиц рассчитывается по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не оценки БТИ, как было раньше.

Ольга Арсланова: Введение новшества, правда, будет поэтапным. Решили немножечко подсластить пилюлю, чтобы не шокировать владельцев недвижимости. Налог будут увеличивать на 20% в год. И полностью налог, рассчитанный по кадастровой стоимости жилья, приближенной к рыночной, как мы понимаем, мы начнем платить уже к 2020 году. К чему это приведет, будем как раз разбираться. Сейчас я предлагаю посмотреть на конкретные примеры.

Начнем с Москвы. Это Москва-Сити. Наверное, известный всем столичный деловой центр. Апартаменты, гипермаркет, клубы, рестораны. А вот рядом с модным и дорогим местом скромно стоят советские панельные дома. Несколько лет назад квартиры в них стояли в среднем по рынку. А сегодня квадратный метр старой недвижимости подорожал стремительно, потому что рядом построили эти небоскребы.

Что же это значит? А то, что теперь рыночная стоимость квартиры может некоторых жильцов, в общем-то, и разорить. Если старый налог на такую квартиру составлял 3000 рублей, сейчас он может составить 15-20 тысяч или даже больше.

Или, например, хрущевки на престижном Юго-Западе Москвы. Жилье это морально устаревшее, а район, в общем-то, хороший. К тому же эти пятиэтажки могут когда-нибудь снести, на что жильцы и надеются, а значит квартиры в них пользуются спросом. Рыночная цена, естественно, тоже растет. Подсчитали эксперты, что за трехкомнатную квартиру в 70 квадратов в таком доме сейчас налог составляет примерно 4 тысячи рублей. По новым расчетам – уже 20 тысяч.

Но больше всех, конечно же, будут платить жители центра Москвы. Каждый год им придется отдавать примерно по 50 тысяч рублей. Так что именно москвичи пострадают больше всех. Очевидно, тут самые дорогие квартиры.

Вы можете сказать: "В Москве и зарплаты выше". Но не у всех. "В центре живут только богатые". Неправда. Это могут быть и пенсионеры. И наконец новый налог коснется все-таки не только москвичей. Он ударит по кошельку каждого россиянина. Старые расчеты не отвечали нынешним реалиям. Но потянем ли мы новые расчеты? Вот, о чем будем говорить. К нам в гости пришел сегодня Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент группы компаний "БЕСТ-Недвижимость", который, как мы надеемся, сегодня поможет нам подсчитать, насколько сильно мы все пострадаем. Здравствуйте.

Григорий Полторак: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Мы поговорили о Москве, потому что нам это ближе, мы с Виталием тут живем, и очевидно, что в Москве наиболее будут очевидны эти проблемы. Но а что же с другой Россией? Чего там ждать?

Григорий Полторак: Я думаю, что ничего катастрофического ждать не следует. Реально мы даже делали предварительные расчеты, и без учета этого поэтапного введения. И они показывают, что, например, жители новых квартир будут платить не больше. Иногда даже чуть меньше.

Виталий Млечин: Потому что они уже покупали квартиры.

Григорий Полторак: Да. Они покупали квартиры, которые уже были даже по инвентаризационной стоимости оценены реально. Конечно же, те, кто живет в домах, построенных давно, вот эти коэффициенты перерасчета были взяты с потолка, и поэтому они платили заниженный налог по сравнению с теми, кто платил налог в новом современном жилье. Поэтому в некотором смысле это восстановление справедливости. Другое дело, что, конечно же, ударяет по кошельку. Платили мало и не думали о том, что это несправедливо по отношению к другим, а теперь придется платить много.

Ольга Арсланова: Давайте поговорим о справедливости. Первые, кто всплывает – это пенсионеры, которые живут, например, в центре Москвы.

Григорий Полторак: Пенсионерам вообще все хорошо.

Ольга Арсланова: Если у них одна квартира, да?

Григорий Полторак: Знаете, если у них их много, не такие бедные пенсионеры.

Ольга Арсланова: Так вот об этом и речь. Не возникнут ли у нас люди, которые не могут себе позволить квартиры, например, в центре. Будут уезжать на окраины.

Григорий Полторак: А почему они не могут себе позволить?

Ольга Арсланова: Вот они не смогут себе заплатить 50 тысяч этого налога каждый год.

Григорий Полторак: Подождите. Вы о пенсионерах говорите?

Ольга Арсланова: Пенсионеры, многодетные – да кто угодно.

Пенсионеры освобождаются от налога по первому жилью. Я бы даже сказал – по более дорогому по умолчанию

Григорий Полторак: Пенсионеры освобождаются от этого налога по первому жилью. Я бы даже сказал – по более дорогому по умолчанию. Если у них несколько квартир, они могут выбрать любую и получить освобождение от налога. По умолчанию налоговая инспекция сейчас уже освобождает от самого дорогого жилья. От того, которое приводит к наибольшему налогу. Поэтому если они живут в центре и это самая дорогая квартира, значит они не будут платить налог за нее и все в порядке. А за остальные придется заплатить. Но смысл в этом определенный есть. Вообще, понимаете, экономический смысл налога на недвижимость состоит в том, что недвижимость должна быть в обороте, она должна использоваться. Если она лишняя, вы должны ее иметь некоторый стимул продать или сдать. То есть каким-то образом вовлечь в полезное использование.

Ольга Арсланова: Сейчас многие эксперты заговорили о том, что будет обвал рынка недвижимости, потому что не все смогут платить этот налог. Вы разделяете такие страхи?

Григорий Полторак: Не разделяю. Я бы даже привел такой пример. И вы прикинете – наверное, со мной согласитесь, что люди, которые живут в определенной ценовой категории недвижимости, не включая пенсионеров, которые особнячком стоят, они имеют определенный уровень достатка и имеют определенную модель или марку машину. И если сравнить транспортный налог и налог на недвижимость, который будет с учетом новой кадастровой стоимости, то это будет примерно одинаковая сумма.

Согласитесь, если у вас машина какая-нибудь БМВ или Мерседес, знаете, наверное, налог на недвижимость. Тысяч 50 там как раз и будет.

Виталий Млечин: Но транспортный налог не от марки машины зависит, а от мощности двигателя. Можно купить "Жигули", условно говоря…

Григорий Полторак: Трудно будет трехлитровый…

Виталий Млечин: Хорошо. На "Волгу" точно можно. И платить большой налог.

Ольга Арсланова: Но тут человек сам выбирает, какую машину купить. А многим же эти квартиры достались… Большинству…

Григорий Полторак: Сейчас. Я продолжу мысль. Так вот, никто же не бросился продавать такие замечательные другие машины только потому, что налог транспортный высокий. И я думаю, что люди, которые живут в других квартирах, не бросятся продавать их, за исключением, может быть, тех редких людей. У нас же, вы знаете, ставка очень плавненько, а свыше 300 млн кадастровая стоимость, если, конечно, есть такие квартиры, я не знаю, но, наверное, у отдельных людей есть – там целых 2%. А 2% - это уже большие деньги.

Ольга Арсланова: Я думаю, что за них нам не стоит переживать.

Григорий Полторак: Я тоже так думаю. Как-нибудь справятся. Или на рынок выбросят много квартир ценой больше 300 млн рублей. И они резко упадут в цене. И, наверное, их купят бедные.

Ольга Арсланова: Смотрите, давайте поговорим все-таки о жилье по другой цене. Александр из Новокузнецка нам пишет: "Сам себе построил дом, старался сделать его больше, красивее. Теперь что – мне увеличивать налог? За что? Где справедливость?". Частные дома.

Григорий Полторак: Да, частные дома.

Ольга Арсланова: В которых живет огромное число наших россиян.

Григорий Полторак: Вы знаете, законодатель установил определенные вычеты. И установил вычет 50 квадратных метров для дома. Честно говоря, это мало. Я могу так сказать по своему представлению. Но этот факт имеет место быть. Поэтому если Александр построил дом метров 250 такой, то ему 50 метров вычтут, а за 200 придется заплатить, посчитают кадастровую стоимость.

Законодатель считает, что это справедливо, потому что если человек сумел найти деньги, для того чтобы построить дорогой дом, то, по всей видимости, он может и платить налог. У нас же не вызывает удивления, что те, кто много зарабатывают, соответственно, платят больше налога.

Виталий Млечин: Тут с домами очень сложная ситуация. Потому что частенько такое: продают квартиру – и на эти деньги строят дом. И вовсе не оттого, что они много зарабатывают и богатые, а просто было какое-то имущество, они его продали – на вырученные деньги построили.

Ольга Арсланова: Семья большая.

Григорий Полторак: Соглашусь с вами. Но, как правило, дом строят не на том же месте, где была квартира, а строят его где-то за городом. Там, где больше участки земли, там, где есть свободное место. И кадастровая стоимость такого строения будет однозначно в разы меньше. Это я вам могу точно гарантировать, потому что первые три факторы, которые определяют стоимость недвижимости, вы знаете, наверное: это местоположение, местоположение, местоположение. Поэтому от этого зависит. От близости к инфраструктуре, к транспортным развязкам, к центрам культуры, досуга и так далее. Поэтому дом за городом имеют меньшую кадастровую стоимость и большая площадь его не приведет к большему налогу, чем квартира.

Ольга Арсланова: Давайте перейдем к конкретным цифрам. На сколько вырастет этот налог в среднем?

Григорий Полторак: В среднем очень сложно сказать.

Ольга Арсланова: Давайте, так как нам Москва ближе, начнем с Москвы. Квартира на окраине в спальном районе в Москве в старом советском доме.

Григорий Полторак: Какая квартира?

Ольга Арсланова: Давайте однокомнатная и трехкомнатная, например.

Григорий Полторак: Смотрите, однокомнатная квартира 40 м^2. Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры на окраине порядка 4 млн. Вычитаем 20 м^2 по квартире льгота. Соответственно, от 40 остается 20. Половинка – 2 млн рублей. Это налоговая база. 0.1% - сколько будет? 2000.

Ольга Арсланова: 2000 рублей за однокомнатную квартиру в спальном районе.

Григорий Полторак: Да.

Ольга Арсланова: Вот эти расчеты, о которых вы говорите, как их можно провести самостоятельно, чтобы примерно прикидывать владельцу недвижимости? Просто оценить рыночную стоимость?

На сайте Росреестра можно найти свой объект, его кадастровый номер и посмотреть кадастровую стоимость в выписке из Государственного кадастра недвижимости. Там она и указана 

Григорий Полторак: Нет, зачем рыночную? Вы можете зайти на сайт Росреестра, ввести данные своего правоустанавливающего документа. Это свидетельство о собственности или договор. Соответственно, там есть регистрационные записи. Есть либо учетный номер, либо кадастровый номер. По этим данным можно на сайте Росреестра найти свой объект, найти кадастровый номер и посмотреть кадастровую стоимость в выписке из ГКН – из Государственного кадастра недвижимости. Там прямо указана кадастровая стоимость. Можете ее увидеть. Альтернативно вы можете зайти на сайт налоговой nalog.ru и по этому кадастровому номеру или в своем личном кабинете, если вы его завели, посмотреть кадастровую стоимость своей квартиры. Более того, вы можете даже посмотреть там, какой налог вам уже прописали. И, в-третьих, вы можете сами вручную его проверить, посмотрев 32 главу Налогового кодекса. Там полностью прописана вся процедура. На самом деле вы ее уже озвучили. Это с учетом поэтапного введения, когда разница между налогом, исчисленным по кадастровой стоимости и по инвентаризационной, в этом году 0.2, потом на 0.4, и через пять лет будет уже полная. То есть применив эту очень простую арифметическую формулу, посчитать сумму налога.

При этом в каждом регионе есть немножечко свои особенности и свои ставки. Если говорить о Москве, до 10 млн рублей кадастровой стоимости ставка 0.1%, от 10 до 20 – 0.15%, от 20 до 50 – 0.2%, и больше 50 млн – там 0.3%.

Ольга Арсланова: А есть более простая схема? Взять то, что сейчас приходит и умножить на сколько? На 10-15?

Григорий Полторак: Это совершенно неправильно. Потому что, еще раз повторю, для новостроек может получиться то же самое или даже меньше чуть-чуть. Для квартир, которые построены давно… Даже не то, что в старых домах, а у которых инвентаризационная стоимость была очень маленькая. Для них может получиться в 5 раз больше. Поэтому взять и умножить не получится.

Виталий Млечин: Как вычисляется вот эта самая кадастровая стоимость и можно ли как-то на нее повлиять? То есть, условно говоря, если мне насчитали в 3 раза больше, чем реально моя квартира стоит, я могу как-то изменить этот подсчет?

Григорий Полторак: Вы можете, конечно. Есть процедура оспаривания. Тут надо понимать, что кадастровая стоимость не про вашу квартиру. Что такое кадастровая стоимость? Это такая примерная стоимость, которая подсчитана именно с целью налогообложения. Очень трудоемко взять и посчитать рыночную стоимость каждой квартиры. Поэтому во многих странах (я бы сказал, в большинстве стран) налоговую стоимость считают в среднем округленно без учета того, какой у вас там внутри ремонт, дубовые вы поставили рамы или пластиковые – это все не учитывается. Основной фактор, который принимается в расчет – это местоположение. Дальше учитывается год постройки, степень износа, учитывается, из какого материала сделан дом (кирпичный, панельный и т.д.). И все эти факторы в совокупности учитываются поправочными коэффициентами. И вычисляется такая некая усредненная стоимость. Больше того, она занижается специально еще на какой-то понижающий коэффициент, так чтобы поменьше было оспариваний, и получается эта кадастровая стоимость.

Но в силу того, что, например, сейчас рынок недвижимости последние несколько лет двигался по чуть-чуть вниз, то может так случиться, что конкретная квартира недорогая (в не очень престижном доме, с плохим ремонтом и так далее) по рынку стоит дешевле. И вы можете на этом основании (есть процедура) оспорить. Но для этого вам надо уже сделать оценку рыночную, то есть пригласить оценщика оценить эту квартиру и дальше подать претензию, то есть требование с целью скорректировать кадастровую стоимость. Есть две процедуры. Есть согласительная процедура, когда вы можете обратиться в Росреестр, представить эти документы, и там комиссия рассмотрит и признает, что это правильно, и снизит стоимость. Либо через суд.

То есть можно подать заявление в суд и оспорить эту кадастровую стоимость. Но тут надо иметь в виду, что сделать это нужно до того, как, соответственно, вы налог заплатили, и, кроме того, это вам будет стоить денег. Нужно сделать отчет об оценке, может потребоваться экспертиза этого отчета, обращение в суд. То есть это время, хлопоты и так далее. И есть еще один негативный момент в оспаривании. Он состоит в том, что время от времени кадастровая стоимость пересматривается. Раз в три года. И даже если вы оспорили в этом году, на следующий год наступил этот пересмотра кадастровой стоимости. Ваш вот этот отчет и ваши изменения не будут приняты во внимание. Вам снова вернут кадастровую стоимость исходя из этого среднего расчета, и вам придется эту процедуру повторить. Поэтому я бы рекомендовал, прежде чем оспаривать, понять, насколько это целесообразно, что вы выиграете с точки зрения уменьшения налога.

Если вы уменьшите налог с 5000 рублей до 4000, а придется вам потратить на отчет об оценке 10000, то однозначно смысла в этом просто нет.

Ольга Арсланова: У нас есть звонок. Ирина из Самары. Здравствуйте, Ирина. Слушаем.

Зритель: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Вот у одного пенсионера, допустим, большая квартира. У него там 5 комнат, 6 или хоромы. А у другого пенсионера 2 однокомнатных маленьких квартирки. И он за хоромы, так как они у него одни, не будет платить, а за одну маленькую квартирку другой пенсионер все-таки будет платить. Почему не учитывается площадь, занимаемая пенсионерами?

Григорий Полторак: Я бы ответил немножечко философски вам. Справедливости абсолютной в жизни нет. И когда законодатель устанавливает какие-то нормативы, ориентируется на свое понимание жития народа и предполагает, что не очень много пенсионеров есть, у которых есть такие 5-6-комнатные хоромы, и также не очень много есть пенсионеров, у которых есть две маленьких однокомнатных квартиры. И поэтому ориентируются на нечто среднее и принимают такой закон. Учесть в законе все нюансы и все обстоятельства просто невозможно физически. Поэтому вот такая несправедливость в жизни есть. Я думаю, что…

Ольга Арсланова: Тоже серьезный философский вопрос от наших зрителей. Очень много тех, кто не понимает, за что вообще мы будем платить. Смотрите. "Зачем введен этот налог? Мы покупаем недвижимость на доходы, с которых налог уже уплачен. Получается двойное налогообложение. И почему я за свое еще должен платить? На каком основании?".

Григорий Полторак: Вы знаете, а у нас не возникает вопроса, почему когда мы, например, продаем недвижимость, то мы тоже заплатить подоходный налог?

Ольга Арсланова: Возникает.

Григорий Полторак: Таков закон.

Ольга Арсланова: Человек платит за коммунальные услуги. За что еще он должен платить?

Григорий Полторак: Я еще раз повторю. У налога на недвижимость есть экономический смысл. Он состоит в том, чтобы стимулировать граждан вовлекать недвижимость в оборот. Чтобы не просто накупить – и пусть будет. А чтобы она использовалась. Вы знаете, я могу вам сказать, что российское законодательство в этом смысле далеко не самое жесткое в мире. Есть страны, где налог на недвижимость составляет 1-2%, то есть в 10 раз больше. А есть такие жестокие страны (например, Швейцария), где если у вас есть квартира или дом и вы ее не используете, то по закону это жилье могут занять бездомные люди (называются сквоттеры). И вы их не сможете оттуда выселить. Они не смогут отобрать права собственности у вас. Но вы их не сможете выгнать из дома.

Ольга Арсланова: Потому что хочется мне кушать. Понятно.

Григорий Полторак: Есть стимулы такие, которые заставляют сдавать, продавать. Чтобы была движуха такая.

Ольга Арсланова: Давайте как раз тогда сравним с другими странами. Как там в этом случае поступают с людьми, скажем так, с небольшими доходами? У нас пишут: 10 рублей в месяц у меня – с чего платить?". "Я в декрете, муж получает 50 рублей в месяц. Как мы будем платить?". Если человек заболел, у него потерян доход, как он будет платить? Я так понимаю, что все эти люди все равно обязаны платить. Они не освобождаются от обязанности платить налог.

Конечно, когда доход - 10 тысяч рублей, то любые траты, в том числе и налог на недвижимость – это грабеж 

Григорий Полторак: Вы знаете, я бы говорил все-таки о комплексе проблем, а не об одном налоге на недвижимость. Если 10 тысяч… Вы знаете, у меня возникает, честно говоря, вопрос. Я, слава Богу, работаю. Хотя мне недавно исполнилось 60 лет. И я стал титульным пенсионером. Но я думаю, что размер пенсии в 5-7 тысяч рублей в принципе не позволяет в Москве точно жить. Если у вас нет на балконе подсобного хозяйства помидоры выращивать. Поэтому, конечно, когда 10 тысяч рублей доход, то любые траты, в том числе и налог на недвижимость – это грабеж. И я думаю, что людям, которые получают доход ниже прожиточного уровня, государство должно помогать, и это есть социальная функция.

И я, кстати, видел в ответах на вопросы по крайней мере московских чиновников. Понимаете, практики еще нет. Она сейчас будет нарабатываться. Но ответ был такой, что неимущим будем помогать. Как? По всей видимости, субсидированием. Какими-то доплатами. Я думаю, что социальная функция – это есть обязанность государства, в том числе и за счет налогов, которые платят обеспеченные и более богатые люди.

Ольга Арсланова: Вот куда используют. Понятно.

Григорий Полторак: Должны.

Ольга Арсланова: И спрашивают: "Не будет ли региональной несправедливости?". Когда житель одного региона будет платить значительно меньше, чем житель другого региона?

Григорий Полторак: Конечно, будет. Но хочу обратить ваше внимание, что это местный налог. И если власти правильно себя ведут, то они должны использовать эти деньги на наше с вами благополучие. Вообще-то, знаете, нам надо строить дороги, транспорт развивать и так далее. Но это уже вопрос, кого мы выбираем, как мы это делаем, как требуем от власти использовать бюджетные деньги.

Виталий Млечин: А эта налоговая ставка по всей стране одинаковая?

Григорий Полторак: Нет.

Виталий Млечин: Просто тут пишут, что в Ростове-на-Дону процент 0.72. И за квартиру стоимостью 2.5 млн приходится платить 18 тысяч рублей налога.

Григорий Полторак: 0.72?

Виталий Млечин: Да.

Григорий Полторак: Я такого…

Виталий Млечин: Так пишут.

Григорий Полторак: Насколько я помню… Надо, конечно, взглянуть. Я тут взял, распечатал нормы Налогового кодекса. По-моему, установлена ставка 0.1, но регионам дано право увеличивать до 3 раз. То есть 0.1 умножить на 3 – это 0.3, но никак не 0.72.

Виталий Млечин: То есть если это так, это нарушение закона?

Григорий Полторак: По всей видимости. Я думаю, что это надо уточнить. Но это просто Налоговый кодекс открываем. Он есть в интернете. Там проблем никаких. 32 глава. Там все написано.

Ольга Арсланова: Ну, конечно же, основной такой лейтмотив, возмущение наших зрителей: "Бедным будет сложнее всего сейчас, потому что бедным придется платить в итоге больше".

Григорий Полторак: Они же и сейчас платят. Мы с вами посчитали. За однокомнатную квартиру на окраине Москвы, да, наверное, не самый богатый человек будет платить 2000 рублей. А сколько он сейчас платит? Может, он сейчас платит 800, например. Это в 2.5 раза больше, но это за год. Это не в месяц, не каждый день. Поэтому, мне кажется, конечно, это больно. Любое увеличение налогов – это всегда ударяет. Но это не фатально, не смертельно. Поэтому, конечно же, бедным, как вы сказали, неимущим любое увеличение на 100 рублей – оно тяжело.

Ольга Арсланова: И давайте коротко по процедуре. Мы ждем, когда нам придет эта бумага. Как долго ждать?

Григорий Полторак: Вы знаете, я думаю, что сейчас будет очень быстро. Злые языки говорят о том, что вообще всегда это было намного раньше. Но тут случились выборы. И решили людей не огорчать до выборов. Поэтому сейчас быстренько всем разошлют. Потому что срок уплаты – 1 декабря. Он, кстати, раньше был 1 ноября. Но если 1 ноября, не успели бы просто оплатить.

Виталий Млечин: И можно было бы штрафы еще взять.

Григорий Полторак: Ну, ну, зачем? Не надо.

Ольга Арсланова: Вдруг кому-то не дойдет. Что делать?

Григорий Полторак: Вообще-то, понимаете, обязанность платить налоги – это обязанность граждан. Поэтому если не дойдет, то рекомендую просто поинтересоваться, потому как если не поинтересуетесь и не заплатите, то как раз там пени, штрафы случатся.

Ольга Арсланова: Спасибо. Я думаю, что это было полезно для наших зрителей.

Виталий Млечин: Хоть и не очень весело.

Ольга Арсланова: Хоть и не очень весело, судя по нашему СМС-порталу. У нас в гостях был Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риелторов, президент группы компаний "БЕСТ-Недвижимость". Спасибо, что пришли.

Виталий Млечин: Спасибо.