• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Александр Сагин: Раньше с владельцами микродолей приходилось судиться, а сейчас такие сделки превентивно пресекаются на уровне нотариуса

Александр Сагин: Раньше с владельцами микродолей приходилось судиться, а сейчас такие сделки превентивно пресекаются на уровне нотариуса

Гости
Александр Сагин
начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты

Ольга Арсланова: Ну что же, совсем немного остается до Нового года. Подводим итоги, в том числе и законодательные, и юридические итоги этого года. Чуть больше года действует в России закон, по которому переход долей недвижимости от одного хозяина к другому надо оформлять только через нотариуса, ну а тот обязан проследить, чтобы ничьи права в этом процессе не нарушались. Этот закон был необходим, как говорят в экспертном сообществе, чтобы снизить скупку микродолей в квартирах, на которые подселялись люди, выживали хозяев, которые были обладателями основных долей, и в результате скупали за копейки основные метры квартиры.

Юрий Коваленко: Еще раз был принят закон, обязывавший продавать через нотариуса доли недвижимости, но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то он мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр, так что лазейка для мошенников все же оставалась. Теперь эти и другие лазейки для мошенников перекрыты. Удалось ли очистить рынок от мошенников? Давайте попробуем выяснить.

Ольга Арсланова: В гостях у нас Александр Сагин, начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты. Александр, здравствуйте.

Александр Сагин: Здравствуйте.

Юрий Коваленко: Добрый вечер.

Ольга Арсланова: Как всегда мы приглашаем наших зрителей к беседе. Возможно, какие-то тонкости им не очень понятны, захочется что-то прояснить – пожалуйста, звоните в прямой эфир и рассказывайте о своих историях.

Юра сказал вот это слово – "подарить свой метр". То есть даже до такого доходило?

Александр Сагин: И до такого доходило, безусловно, когда дарилась какая-то совсем микродоля: квартира составляла, например, 40 квадратных метров, а дарилась 1/20 доля в квартире, 1/50 доля в квартире – мы понимаем, что это даже меньше метра. Соответственно, реализовать право на проживание в такой квартире по сути гражданин не мог, он не мог выделить себе в натуре комнату или какой-то…

Ольга Арсланова: Это очень странный подарок, согласитесь.

Юрий Коваленко: Как делить его с остальными собственниками?

Александр Сагин: Вот, к сожалению, при этом у гражданина возникало право проживать в этой квартире, и начиналось так называемое квартирное рейдерство, когда гражданин вселялся в эту квартиру, а дальше просто начинал выживать других собственников этого помещения, то есть вел себя, соответственно…

Ольга Арсланова: На своем одном метре.

Александр Сагин: Да, на своем одном метре ненадлежащим образом, то есть и грубил, и громко слушал музыку, и так далее, соответственно…

Юрий Коваленко: Подождите, давайте все-таки к математике. Человек получает 1 метр. То есть если он выходит за квадратный метр и заступает на чужой, то это наступает 139-я статья – незаконное проникновение в чужое жилище уже, это же не его.

Ольга Арсланова: Или у них было что-то общее?

Александр Сагин: К сожалению, это возможно только в том случае, если комната выделена в натуре. То есть если есть коммунальная квартира и определено, что один гражданин пользуется одной комнатой, а второй пользуется другой комнатой, то, соответственно, другой гражданин мог настаивать, что, соответственно, другой не имеет права входить к нему в комнату. Но если мы говорим про долевую собственность и не определен порядок пользования этой квартирой, то, соответственно, гражданин вселялся, дальше по суду можно было пытаться у него выкупить эти метры, но это долго, тяжело, соответственно, именно введение обязательной нотариальной формы для таких сделок и было вызвано этими проблемами. Безусловно, нотариус теперь, если на самом деле сделка не влечет по сути никаких правовых последствий и создается явно для видимости, то такая сделка является недействительной, и нотариус имеет право отказать, он отказывает в удостоверении таких сделок.

Ольга Арсланова: Подождите, а как нотариус определяет, что эта сделка для видимости? Приходят люди и говорят: "Хотим на полном серьезе подарить или продать".

Александр Сагин: На одном метре по сути не может гражданин проживать, мы с вами это понимаем.

Ольга Арсланова: То есть в принципе такие сделки не будут возможны?

Александр Сагин: В принципе такие сделки невозможны, они сейчас уже невозможны. Как раз этот год показал, что нотариусы справляются со своей задачей, возложенной на них законом, соответственно, такие случаи перестали освещаться и в средствах массовой информации не потому, что средства массовой информации вдруг закрыли глаза, а просто потому, что они перестали быть, соответственно, нотариусы справились с этой задачей. Так же в свое время было, когда с долями в основном… общество с ограниченной ответственностью, и то же самое было, когда рейдерский захват…

Ольга Арсланова: Александр, а это не нарушает права собственников? Ведь по большому счету он имеет право со своей недвижимостью поступать как хочет. На каком основании нотариус ему может отказать?

Александр Сагин: Вы понимаете, он имеет право, конечно, поступить как хочет со своей собственностью, но есть два момента. Первое: гражданин при этом не должен злоупотреблять своими правами, этот принцип прямо закреплен в гражданском законодательстве, и если гражданин пытается просто совершить какую-то сделку из вредности или пытается захватить чужие метры, то, соответственно, это злоупотребление правом. И второй момент: любая сделка должна заключаться не только для видимости, а действительно в целях возникновения определенных правовых последствий. А когда какая-то сделка именно создается для видимости или чтобы выселить соответствующих людей из квартиры путем осуществления таких неприглядных действий, то, естественно, она противоречит закону, и нотариус такую сделку не удостоверит.

Юрий Коваленко: То есть мы можем сказать о том, что здравый смысл появился только сейчас? Это как-то странно.

Александр Сагин: Здравый смысл появился давно, но раньше, чтобы защитить свои права, гражданин вынужден был обращаться в суд, то есть раньше он тоже мог по суду доказать, что его права нарушаются, и попытаться выселить этих людей и выкупить у них эти микродоли. Но это занимало и полгода, и год, и даже иногда и больше, полтора-два года. Соответственно, сейчас это все в превентивном порядке решается на уровне нотариального удостоверения сделки. То есть такие ситуации… Уже гражданину не надо доказывать, защищать свои права, а такие ситуации просто не возникают и все.

Ольга Арсланова: А можно на примере, может быть, каких-то ваших дел, случаев из практики рассказать, для чего это делать, для чего это нужно и какую выгоду в итоге человек получает?

Александр Сагин: Ну прежде всего это связано с тем, что зачастую собственники такой доли в недвижимости, имея конфликтную ситуацию с другим собственником…

Ольга Арсланова: Развод, например.

Александр Сагин: Да, развод, например. И когда супруг, который свою уже бывшую супругу не очень, скажем так, любит, мягко выражаясь, он, соответственно, без использования преимущественного права покупки, даже если их доли определены, продает свою долю или дарит соответственно вот эту микродолю, чтобы обойти это преимущественное право покупки. Потому что супруга имеет право в случае, если он продает постороннему лицу эту долю, выкупить у него соответственно эту долю – взять, например, кредит и выкупить эту долю.

Ольга Арсланова: И получить целую квартиру.

Александр Сагин: Да, получить целую квартиру. Зачастую буквально, скажем так, из вредности такой собственник говорит: "Нет, я лучше продам постороннему лицу, тебя выселят, пускай эта квартира не достается никому", точнее достается совершенно посторонним лицам. Соответственно, нотариус не дает возможности заключить такую сделку – в любом случае он должен отследить и проверить, что действительно супруга была извещена о возможности использования преимущественного права покупки, и супруга может воспользоваться, взять кредит, если у нее денежных средств, например, нет, либо если есть, выкупить эту долю, соответственно такие уже сделки не заключаются и реализуются полностью права уже бывшей супруги.

Ольга Арсланова: Давайте к вопросам наших зрителей переходим. У нас Тульская область на связи – Юрий в эфире. Добрый вечер, мы вас слушаем.

Зритель: Добрый вечер, студия! С наступающим вас Новым годом!

Ольга Арсланова: Спасибо.

Зритель: Желаю вам всего хорошего, что вы сами себе пожелаете.

У меня к Александру будет вопрос. Александр, должен ли пенсионер, инвалид оплачивать госпошлины при оформлении у нотариуса на дарение или на завещание? Обязан ли? А то у меня был такой случай, я уже лет 10 назад завещание сделал на родных, вышел, и у меня нотариус взял где-то 500 рублей. А вы сами знаете, пенсии были низкие, это все-таки деньги. И вот я вышел, а мне говорят: "Ты инвалид и пенсионер, тебе были обязаны все оформить бесплатно". Существует такой закон или нет?

Ольга Арсланова: Спасибо.

Александр Сагин: Да, спасибо за вопрос. Как раз это тоже один из итогов года, потому что у нас оплата нотариальных услуг осуществляется, скажем так, путем уплаты двух платежей: нотариального тарифа, который установлен Налоговым кодексом (в данном случае за завещание он составляет 100 рублей), и если мы говорим…

Ольга Арсланова: Это фиксировано?

Александр Сагин: Это фиксированная ставка. Если говорить про Налоговый кодекс, то там предусмотрены льготы соответствующие по уплате нотариального тарифа. Для инвалидов в данном случае как раз предусмотрена льгота в размере 50%, то есть вместо 100 рублей он должен был взять 50. Плюс ко всему у нас еще для каждого региона Федеральная нотариальная палата устанавливает предельные размеры платы за оказание услуг правового и технического характера, и если лицо является инвалидом I группы, то также предусмотрены льготы по уплате правового и технического характера – в этом случае уплачивается также в 50%-м размере оказание услуг. Потому что ранее, до 2017 года, не регулировался размер этой платы: каждая нотариальная палата исходя из своих представлений устанавливали размер платы за оказание услуг правового и технического характера.

Сейчас, в этом году были установлены экономически обоснованные, для каждого региона свои размеры платы за оказание услуг правового и технического характера, соответственно, вы можете ознакомиться со всеми льготами, которые вам предоставляет и законодательство, и Федеральная нотариальная палата, на сайте Федеральной нотариальной палаты, тарифы четко расписаны. В том числе если вы являетесь инвалидом, если вы являетесь ветераном Великий Отечественной войны, также несовершеннолетние дети все получают льготы, и соответственно во многих случаях вообще плата за услуги правового и технического характера не взимается.

Юрий Коваленко: Вот телезрители спрашивают, прислали SMS: "Есть ли возможность изменения статуса "доля" в статус комнаты или квартиры, если она является таковой в натуре? – например, бывшие комнаты в общежитиях".

Александр Сагин: Да, безусловно, можно поменять, но для этого надо, соответственно, заключить соглашение между всеми участниками долевой собственности и представить документы в Росреестр, определив и зарегистрировав право именно в натуре, то есть определить, что гражданин является собственником не 1/3 доли в трехкомнатной квартире, а именно уже определить, что он является собственником конкретной комнаты в этой трехкомнатной квартире.

Юрий Коваленко: То есть получается, что нотариусу расширяют список полномочий и прав и он становится частью определяющей структуры, которая, скажем так, вместо суда может работать?

Александр Сагин: Ну во многих случаях нотариус действительно работает вместо суда. Собственно, он даже не то что работает вместо суда, а нотариус выступает в качестве инструмента превентивного правосудия: обратившись к нотариусу, вам не потребуется в дальнейшем обращаться в суд.

И кстати, еще один из итогов, можно сказать, года: с этого года активно заработала возможность совершения исполнительных надписей у нотариуса для граждан. Какая здесь ситуация, собственно, в законодательстве? Гражданин можно, если вы, например, хотите дать взаймы денежные средства своему другу, коллеге и при этом вы понимаете, что это большая для вас сумма, вы можете обратиться к нотариусу, удостоверить договор займа. И в этом случае, если по наступлении определенного срока вам эти денежные средства не будут возвращены, вам не надо обращаться в суд, потому что у вас в бесспорном порядке заключен договор займа. Вы обращаетесь сразу к нотариусу, не теряете время на судебные разбирательства, и нотариус совершает вам исполнительную надпись на этом договоре, соответственно вы сразу после этого обращаетесь к приставам или в банк, если там есть у этого гражданина денежные средства, и взыскиваете это в бесспорном порядке.

Ольга Арсланова: Это удобно.

Александр Сагин: Да, это очень удобно, это упрощает жизнь граждан, но это при условии, если договор нотариально удостоверен. Потому что понятно, что если это простая письменная форма, то подписи могут быть подделаны; если же договор нотариально удостоверен, то все граждане, кто подписал этот договор, естественно, знают о своих правах и в том числе о такой возможности, что с них взыщут в бесспорном порядке эти денежные средства.

Ольга Арсланова: Послушаем Валентину из Саратова – добрый вечер, вы в эфире.

Зритель: Здравствуйте. Я хотела бы узнать. У меня в личной собственности приватизированная земля дачная – могу ли я без нотариуса подарить внучке своей, или это обязательно оформлять через нотариуса?

Александр Сагин: Спасибо за вопрос. Необходимо уточнить: если это отдельный земельный участок, соответственно, не долевая собственность, то да, вы можете в простой письменной форме заключить такой договор и подарить внучке этот земельный участок, не обращаясь к нотариусу. Но опять же, для чего нужен нотариус? Для того, чтобы составить и этот проект договора, соответственно, зафиксировать, что действительно вы добровольно передали этот земельный участок внучке, потому что, к сожалению, как это бывает на практике (дай бог вам долгих лет): бывает, что гражданин, уже находящийся в возрасте, дарит свое имущество…

Ольга Арсланова: Единственное причем.

Александр Сагин: Да, единственное имущество дарит одному из наследников (внучке или детям, одному из детей), а соответственно, после того как гражданин умирает (опять же, повторюсь, дай бог вам долгих лет), приходят его наследники и говорят, что он не понимал значения своих действий, он был под влиянием лекарств или просто уже не понимал обстановки, соответственно его заставили подписать этот договор дарения. А нотариус как раз является независимым свидетелем, который подтверждает, что действительно гражданин понимал значение своих действий, и этот договор, если он сделан у нотариуса, может быть оспорен только в том случае, если нотариус нарушил свои обязанности, то есть если будет доказано, что он не разъяснил все права и обязанности по договору и не выяснил все обстоятельства, которые подлежат установлению.

Ольга Арсланова: За все эти нюансы нужно все-таки платить, об этом наши зрители напоминают – пишут, что "Это очередной сбор денег у граждан, а соответственно, увеличение поступлений налогов", "Можно ли выделить доли родственникам по более приемлемым ценам, потому что прайс у нотариусов достаточно дорогой?" Сколько это стоит, вот эти гарантии?

Александр Сагин: Ну давайте поговорим о цене. Если мы говорим про обязательную нотариальную форму, в частности, мы говорим про сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество, то у нас тариф нотариальный составляет 0.5% от стоимости, но не более 20 тысяч рублей. То есть сколько бы у вас... Получается, если доля стоит больше 4 миллионов рублей, то в любом случае больше 20 тысяч рублей нотариальный тариф нотариус не взыщет. Если мы говорим про услуги правового и технического характера, они жестко установлены и обычно составляют 1-2 тысячи в зависимости от региона, где-то побольше в зависимости от, опять же, экономического уровня региона, но, как правило, они не очень большие. Соответственно, опять же, мы говорим о 20 тысячах рублей при цене доли в 4 миллиона рублей. Если мы говорим про стоимость долей (а в регионах она еще меньше), например, 1 миллион рублей, то гражданину придется заплатить 5 тысяч рублей. Опять же, конечно, безусловно, для кого-то это серьезные деньги, я с этим не спорю, но опять же, это страховка для гражданина. Потому что зачастую гражданин думает: "А вот все те проблемы, которые обычно возникают, меня обойдут – соответственно, я не буду обращаться в суд, мне это не надо, я лучше сделаю в простой письменной форме", а потом возникают судебные споры.

Для примера, если мы говорим про государственную пошлину, которую вам придется заплатить, при оспаривании сделки или при защите своих прав в суде только государственная пошлина составляет 4%, а не 0.5%, как у нотариуса. А если мы еще говорим про услуги адвоката, то это еще дороже. Поэтому да, безусловно, услуга не является бесплатной опять же, для отдельных граждан, потому что предусмотрены помимо того, что я сказал, 20 тысяч рублей, если вы инвалид, то у вас, соответственно, льготы, если вы участники Великий Отечественной войны, если вы дети, находящиеся под опекой, то там тоже предусмотрены отдельные льготы. Но в любом случае это гораздо безопаснее и это сэкономит ваше время и нервы, если вы обратитесь к нотариусу за удостоверением договора.

Юрий Коваленко: А вот чем именно нотариус отвечает за сделку? Нас всегда спрашивают телезрители, вот если что, то что?

Александр Сагин: Если нотариус нарушил свои обязанности – например, не проверил извещение другого собственник об использовании им преимущественного права покупки или не проверил принадлежность имущества и соответственно удостоверил такой договор, если мы говорим не только про долю, а вообще про любой договор, нарушил обязанности, не разъяснил все права по сделке – то у нас существует 4 вида возмещения гражданину. Первый – это обязательная страховка нотариуса, которая составляет 5 миллионов рублей минимум, а во многих регионах она еще больше. Соответственно, если не хватило вдруг этого возмещения, то возмещаются убытки за счет страховки, которую осуществляет региональная нотариальная палата (например, в Москве это 30 миллионов рублей). Соответственно, если мы говорим, что и этого вдруг не хватило (ну прямо совсем большие убытки), тогда возмещается за счет имущества самого нотариуса, и если даже его не хватило, тогда идет возмещение за счет компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Этот механизм на самом деле работает, и есть множество примеров, когда нотариус действительно вдруг ошибся и неправильно удостоверил договор, в этом случае с него действительно взыскиваются денежные средства, идет это возмещение.

Ольга Арсланова: Продолжаем слушать наших зрителей. Надежда из Иркутска в эфире – добрый вечер.

Зритель: Здравствуйте. У меня старший сын подарил младшему часть своей квартиры в свое время. Сейчас младший сын может ему обратно вернуть эту часть квартиры посредством дарения, или это все надо через нотариальную сделку и платить за это деньги?

Александр Сагин: Спасибо за вопрос. Сейчас это действительно требует обязательного нотариального удостоверения. Соответственно, если младший сын хочет подарить назад, то ему придется обратиться к нотариусу и удостоверить договор дарения у нотариуса.

Ольга Арсланова: Вот интересный случай, сложный: "Квартира в Москве, 12/15 у мужа в наследстве, 3/15 у трех родственников. На контакт не идут, угрожают сделать дарственную чужим. Что делать? Причем эти родственники еще и между собой не ладят". Не повезло, что тут сказать.

Александр Сагин: Опять же, я так понимаю, хотят эти доли выкупить. Если идет речь о принудительном выкупе этой доли, то возможно только обращение в суд именно с иском об обязании продать эту долю, так как невозможно пользоваться этой микродолей в натуре, соответственно, обязать продать эту долю в судебном порядке.

Ольга Арсланова: Послушаем Марину из Самары, добрый вечер.

Зритель: Алло.

Ольга Арсланова: Да, слушаем вас.

Зритель: Да, здравствуйте. Скажите, пожалуйста, вот мы сами проживаем в Самаре, но у нас есть недвижимость в Новосибирске. Можно ли во избежание каких-либо мошенничеств нотариально запретить сделки с этой недвижимостью?

Ольга Арсланова: Превентивно.

Александр Сагин: Спасибо за вопрос. Здесь скорее надо обращаться не к нотариусу, а вам необходимо обратиться в органы регистрации, в Росреестр и написать соответствующее заявление, что без вашего личного участия невозможно совершить какие-то регистрационные действия с этой недвижимостью, и будет установлен этот запрет в Росреестре. И если, например, вдруг обратятся к вам с поддельной доверенностью за регистрацией, то сделка такая не будет зарегистрирована, права по такой сделке не будут зарегистрированы. Но обращу также внимание на еще один из итогов года: в настоящий момент полноценно работает единая информационнаясистема нотариата, и с этого года, с начала этого года все органы, оказывающие государственные и муниципальные услуги, могут проверять, действительно ли была нотариально удостоверена так или иначе доверенность, а со следующего года они смогут проверять, действительно ли был нотариально удостоверен той или иной документ.

Ольга Арсланова: А как это сделать?

Александр Сагин: У них есть доступ через СМЭВ (система межведомственного электронного взаимодействия), они взаимодействуют с единой информационной системой нотариата. Сведения обо всех удостоверенных сделках вносятся сейчас в Единую информационную систему нотариата. И если в Росреестр представили, например, для регистрации прав на недвижимость доверенность нотариально удостоверенную, а у нас такие доверенности требуют обязательного нотариального удостоверения, то государственный регистратор, соответственно, моментально проверяет эту доверенность через систему межведомственного электронного взаимодействия и получает подтверждение, была ли такая доверенность нотариальной или нет. И если вдруг представили поддельную доверенность, которая не внесена в эту систему, то будет отказ в государственной регистрации. Поэтому сейчас у мошенников почти совсем не остается лазеек.

Юрий Коваленко: Прекрасно.

Ольга Арсланова: И это хорошо.

Александр Сагин: Да, и это хорошо.

Ольга Арсланова: Спасибо вам за то, что вместе с нами подводили итоги года. Александр Сагин, начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты был у нас в эфире.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Александр Сагин: Спасибо.

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты