Переехать из квартиры в дом станет проще

Гости
Константин Барсуков
генеральный директор агентства недвижимости
Александр Цыганов
руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации», доктор экономических наук

Тамара Шорникова: И вот какую тему будем обсуждать прямо сейчас. Построить свой дом теперь станет проще: правительство и Центробанк планируют упростить получение ипотечных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и снизить ставки по ним.

Дмитрий Лысков: Согласно прогнозам, спрос на такую ипотеку в нашей стране в ближайшие 5 лет может вырасти в 6 раз и достичь более 100 тысяч кредитов ежегодно.

Тамара Шорникова: Согласно опросу «ДОМ.РФ», сейчас в частных домах живут чуть меньше 22 миллионов россиян, а хотели бы жить вдвое больше, 45,5 миллионов. Ну что, переезжаем, пакуем чемоданы и из города в деревню? Позвоните нам, расскажите, где вы хотите жить, в квартире, в частном доме? Аргументируйте, почему такое желание у вас есть. И делаете ли что-то, чтобы такое желание осуществилось?

Дмитрий Лысков: И вот какие новшества ждут нас на рынке индивидуального жилищного строительства и на кого они в первую очередь рассчитаны, мы сейчас обсудим. К нам присоединяется Константин Бурсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Константин Валерьевич, здравствуйте. Константин Валерьевич, мы вас не слышим.

Константин Барсуков: Здравствуйте.

Дмитрий Лысков: А вот теперь мы великолепно вас слышим.

Ну так что, действительно люди массово начнут переезжать за город в частные дома?

Константин Барсуков: Ну, я бы не сказал, что начнут, но в крупных городах тенденция такого рода уже, можно сказать, сформировалась. У нас пандемия дала людям возможность попробовать жизнь за городом, потому что многие из крупных городов уезжали на дачи, и они поняли, что это не так ужасно, как им казалось. И если до пандемии такая тенденция только начинала формироваться, то сейчас в крупных городах, в Москве, Санкт-Петербурге, это уже, на мой взгляд, сформированная тенденция. И многие застройщики, строящие коттеджные поселки, с которыми я общаюсь, говорят, что у них порядка 70, а иногда даже 80% покупателей – это люди, которые проживали в Москве и либо продают свою квартиру, переезжают к ним за город, либо покупают второе жилье в виде загородного дома.

Дмитрий Лысков: Ну это что касается столиц, а в целом по стране (возможно, вы обладаете этими данными) насколько тенденция переезда за город, скажем так, распространена?

Константин Барсуков: Ну, если говорить про крупные города, то тенденция такая тоже начинает формироваться. Но нужно понимать, что во многих городах России загородное жилье присутствует в самом городе, то есть есть вот такие форматы, когда в городе и многоэтажные дома, и частный сектор есть, у нас на югах такая ситуация довольно распространена, ну и вообще, в целом по стране. Поэтому проблематика не приобретения загородного жилья в ипотеку, а строительства загородного жилья при помощи ипотечных средств – это действительно насущная проблема сегодняшняя.

В целом только один банк адекватно, это «ДОМ.РФ», предоставляет такого рода кредиты. У Сбербанка есть такая программа, но работает она, на мой взгляд, не так хорошо, как у «ДОМ.РФ», и «Россельхозбанк» только пытается запустить такую программу. То есть, грубо говоря, если человек хочет купить что-то и построить, купить землю и построить на ней дом, вот по факту один банк принципиально выдает кредиты и все.

Тамара Шорникова: Если нарисовать такой усредненный портрет человека, который хочет жить в доме за городом или в черте города, это в основном кто? Возраст, социальное положение, сфера деятельности?

Константин Барсуков: Ну, давайте только мы сразу оговорим, что мы говорим про конкретный загород, не город, в котором есть частный сектор, потому что это ничем особо не отличается от квартиры...

Тамара Шорникова: Ага.

Константин Барсуков: Тогда формат – это либо пожилые люди, либо семейная пара уже с маленькими детьми в том возрасте, когда пора в школу, в детсад идти, вот такого формата. То есть они свои квартиры небольшие меняют на большие площади загородного формата: это либо таунхаусы, необязательно это частный дом, это может быть таунхаус, но суть, как там, свежий воздух и много простора для детей. Молодежь в доме не очень любит жить, молодежи нужна инфраструктура, которая за городом у нас, к сожалению, все-таки отсутствует, я имею в виду про развлечения, которые в крупных городах более доступны, чем в загороде.

Тамара Шорникова: Вот, кстати, даже не только о развлечениях и не столько. Как раз молодая семья, знакомые в Волгоградской области сейчас обсуждают, хотят собственное жилье и рассматривали помимо квартиры вариант собственного дома. Приехали в небольшой поселок за городом коттеджный, прекрасные таунхаусы, все понравилось. Но эти таунхаусы стоят ну практически в грязи, вот вокруг ничего. Стройка окончена при этом, и это все, ну то есть как-то природа сама собой разровняет, видимо, землю рядом. Ни детских площадок, ничего, ни дорожек даже обычных асфальтированных, чтобы подойти к подъезду. Почему застройщикам неинтересно развивать инфраструктуру рядом, ведь наверняка гораздо больше будет желающих, клиенты с руками оторвут такое жилье?

Константин Барсуков: Не все хотят связываться с управляющими компаниями. На самом деле, если мы говорим об организованном коттеджном поселке, то он отличается именно тем, что это не просто некая конгломерация домов, стоящих рядом, а это инфраструктура, управляющая компания, которая обслуживает территорию, это детские площадки, зачастую в крупных коттеджных поселках это детские сады и школы. То, о чем рассказываете вы, – это, скорее всего, просто некий застройщик поставил несколько домов или в поле, или в частном секторе каком-то. Но это не имеет отношения к организованному поселку, к коттеджному поселку совсем ни разу.

Застройщик... Тут нужны ресурсы на организацию управления в том числе, и не все готовы этим заниматься. Для этого нужны деньги, для того чтобы вначале вложить в эту инфраструктуру и только потом через несколько лет получать доход. И вот это как раз-таки самая отличительная особенность проживания за городом, проблема – детский сад, школа, поликлиника, магазины продуктовые в пешей доступности. То есть найти жилье, которое обладает... И еще хорошая транспортная доступность. Вот чтобы все это было, это проблема.

Поэтому чем-то приходится жертвовать, и в основном жизнь за городом – это проживание с автомобилем, потому что до школы доехать, до детсада доехать, до магазина доехать. Вот, скорее всего, вот это особенность, и с ней нужно либо смириться и принять ее, при этом там есть другие плюсы, которые компенсируют этот недостаток, но если нужна пешая доступность, то с коттеджными поселками, скорее всего, не получится, нужно покупать жилье в небольших городах, поселках городского типа, и это уже немножко другой образ жизни. То есть тут вот свои плюсы и минусы есть.

Тамара Шорникова: Давайте послушаем телефонный звонок. Ольга, Смоленская область.

Дмитрий Лысков: Да.

Тамара Шорникова: Ольга, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Дмитрий Лысков: Здравствуйте.

Зритель: Я живу в пригороде Смоленска. Мне, например, довезти ребенка нужно минут 20 до школы, одного в школу, другого в детский сад развести, плюс еще кружки... В общем, я кружусь весь день. Рядом у нас только магазины, поликлиники у нас тоже рядом нет.

И еще я хочу сказать, что свой дом – это, конечно, большая роскошь, потому что мало того, его построить или купить его даже в ипотеку уже готовый, но содержать дом – это все-таки очень затратно. Вот у меня 6 лет тому назад погиб муж, и я одна с детьми еще несовершеннолетними, и я столкнулась с такой проблемой, что мне нужно переделать крыльцо. Вот я смогла только этим летом заняться этой стройкой, и ушло у меня на это, вы не поверите, 78 тысяч.

Тамара Шорникова: Ага.

Зритель: То есть это стройматериалы, это работа очень дорогая. Ну и вот это удаленка все-таки, потому что день ты не находишься дома. Ну и в принципе больше особо ничего не выигрываешь, потому что если засадить землю на приусадебном участке или развести какую-то живность, то это тоже очень дорого: семена нужно купить, удобрения нужно купить, корм для животных – это вообще другая история, ветеринария, это вообще неподъемно. Потому что, когда у меня был жив муж, мы держали еще какое-то хозяйство, но уже и с ним вместе мы это все прикрыли...

Тамара Шорникова: Сложно и дорого, да. Понятно.

Дмитрий Лысков: Спасибо вам огромное.

Константин Валерьевич, ну вот смотрите, у нас получается уже определенный портрет людей, которые стремились бы получить себе индивидуальное жилье за городом. Во-первых, это не молодежь, потому что молодежи все-таки интересны городские развлечения, во-вторых, с автомобилем, в-третьих, ну вот как мы только что услышали от телезрительницы, очень недешевое обслуживание загородного дома. То есть люди в возрасте, состоятельные и уже добившиеся чего-то в жизни, правильно я понимаю?

Константин Барсуков: Ну, я бы про состоятельность тут тоже все-таки не говорил, у всех это понятие своеобразное. Я, например, тоже переехал в свое время из Москвы за город, вот несколько лет назад принял для себя решение, и я могу сказать, что в нашем поселке проживают, у нас коттеджный поселок, проживает достаточно разный состав людей по уровню дохода. Поэтому тут вопрос в силах. У нас телезрительница сказала, что, к сожалению, у нее муж погиб, а на самом деле это действительно большая утрата, в том числе и помощь очень сильная по содержанию дома.

У дома есть одно большое отличие от квартиры – в доме постоянно нужно что-то делать. То есть это не как в квартире, сделал ремонт и забыл, у тебя все коммуникации, все в порядке, а в доме постоянно нужно... Грубо говоря, содержание и капремонт, вы каждый месяц в квартире откладываете определенную сумму, а люди, которые проживают в домах, очень редко это делают, и на самом деле тоже нужно. К примеру, я каждый месяц сам для себя откладываю определенную сумму средств на капремонт, и когда он будет, а я знаю, что лет через 10 его нужно будет делать, у меня эта сумма денег будет. Вот такой подход и должен быть, то есть тут собственник сам отвечает за свое здание, вот это самая важная вещь, это изменение сознания. Собственник сам отвечает, собственник сам должен откладывать деньги, копить, государство здесь не вмешивается.

Что касается инфраструктуры, вот тут бы на самом деле с развитием формата загородного жилья, на мой взгляд, государство должно еще и много средств вложить в том числе на создание нормальной инфраструктуры доступной: школы, детсады, кружки для детей, поликлиники, аптеки, магазины. Вот тогда будет лучше жить.

Тамара Шорникова: Да. Константин Валерьевич, а насколько это экономически выгодно для застройщиков, вот такое малоэтажное строительство у нас сейчас? Вот Татарстан, SMS: «Ребята, какой дом? Одна доска стоит тысячу рублей». Мы говорили в этом эфире о подорожании стремительном стройматериалов и т. д. Это сейчас выгодно? «ДОМ.РФ» говорит: «Будем снижать ставки», – а будут ли строить?

Константин Барсуков: Будут строить. На самом деле многие люди для себя сделали этот выбор проживания не в городе, потому что все-таки плюсы определенные есть. У меня, например, есть определенный некий набор плюсов и минусов в формате загородного проживания. Про минусы мы поговорили, но есть и плюсы: отсутствие соседей, скученности людей, нет проблем (для крупных городов это актуально) с парковкой своего автомобиля, есть всегда где погулять; вышел на участок, у тебя есть место для развлечения...

Тамара Шорникова: Константин Валерьевич, да, извините, прерываю. Это все, конечно, важные, но, в общем-то, понятные плюсы. Я сейчас даже не про людей, которые будут самостоятельно строить жилье, а про застройщиков, потому что в «ДОМ.РФ» говорят: чтобы было дешевле жилье, нужны комплексные проекты, нужны коттеджные поселки и все то же самое, как сейчас для многоэтажек, эскроу-счета и т. д.

Константин Барсуков: Правильно.

Тамара Шорникова: Это выгодно сейчас в стране? Потому что пока вокруг города вырастают только «человейники», я не вижу огромного количества таунхаусов.

Константин Барсуков: Ну, вот в этом-то и проблема. Многоэтажку чтобы построить, все понятно, вот она, многоэтажка, у нее есть эскроу-счета, то есть это некая защита государства в виде сохранности денег (не банкротства, конечно, застройщика, но сохранности денег), и есть доступная ипотека, льготные программы и прочие вещи. Если мы говорим про малоэтажное строительство, то, во-первых, на этот рынок может прийти в принципе кто угодно и строить какого угодно формата, то, что вы говорили пример, где просто дома поставили и никакой инфраструктуры не создают. Соответственно, каких-то ипотек на строительство, то есть как в новостройке, этого нет. И если государство здесь окажет поддержку, то да, застройщики с удовольствием начнут строить определенного формата жилье с инфраструктурой, которая нужна для проживания в этом жилье с комфортом.

Тамара Шорникова: Хорошо.

Константин Барсуков: Я... уверен, что им это будет выгодно, и сейчас многие это делают.

Тамара Шорникова: Ага, да, хорошо. Спасибо. Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, был у нас в гостях по видеосвязи.

Дмитрий Лысков: Ну а сейчас две истории, герои которых променяли квартиру на частный дом. Вот смотрим.

СЮЖЕТ

Тамара Шорникова: Ну вот топать, слушать громкую музыку, в общем-то, и в многоквартирном доме многих не смущает, соседей моих так точно, вот. Но да, будем и дальше обсуждать плюсы и минусы квартиры и частного дома.

Дмитрий Лысков: К нам присоединяется Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при Правительстве. Александр Андреевич, здравствуйте.

Александр Цыганов: Добрый день.

Дмитрий Лысков: Александр Андреевич, ну вот смотрите, люди строятся, вполне себе обустраиваются. Одна проблема – ипотеку-то взять, как выясняется, тяжеловато. Вот в чем сейчас проблемы с ипотекой на индивидуальное жилищное строительство?

Александр Цыганов: Вы знаете, проблемы сейчас снижаются за счет того, что с началом пандемии развернулся рынок и появился спрос на загородное жилье, и он растет, рос во всяком случае, сейчас в меньшей степени, не теми темпами растет, но тем не менее этот спрос сохраняется. А что означает спрос? – это означает ликвидность. Для банка, если есть ликвидный объект залога, это значит, что риски достаточно минимизированы и можно кредитовать. Отсюда и предложение «ДОМ.РФ» по поводу того, чтобы строили профессионалы: заранее понятный проект, заранее понятные коммуникации, заранее понятная локация – залог того, что это будет удобно к использованию жителями, заемщиками и т. д., но и залог того, что банк при необходимости сможет вернуть свои деньги, это тоже надо понимать.

И вот сложившиеся условия, наличие спроса, понимание того, что это удобнее в пандемию, да и после пандемии, возможность дистанционной работы, рост службы доставки, которая теперь может решить многие вопросы, понимание того, как пользоваться детскими садиками, поликлиниками, школами и т. д., если человек уже пожил в сельской местности и понимает, что ему это удобно, – оно и привело к тому, что сейчас условия для начала более успешного ипотечного кредитования сложились. А уж дальше история будет развиваться, будет понятно, что спрос сохраняется, будет понятно, что девелоперы пришли, они действительно сейчас занимаются. Если поездить по шоссе около Москвы, видны проекты, не как раньше, когда таунхаусы и коттеджные поселки на Рублевке и на Новой Риге, но в целом по Подмосковью, по Ленинградской области это видно. Поэтому здесь прогноз позитивный: рынок развернулся, и этот тренд будет сохраняться.

Тамара Шорникова: Вот опять же из исследования «ДОМ.РФ»: главным препятствием к раскрытию потенциала рынка являются высокие ипотечные ставки, 10–11% сейчас. На таких условиях кредит готовы взять лишь 17–18 тысяч семей ежегодно. При снижении ставки до 8–9% спрос может вырасти до 160 тысяч семей в год. Как вы оцениваете такую информацию? Согласны ли с прогнозами?

Александр Цыганов: Согласен. Здесь своеобразная мистическая цифра в 10%. Казалось бы, 10,5% и 9,5% – какая разница, по большому счету? Если мы посчитаем, это за 30 лет... Ну ощутишь, когда все сложишь, но ежемесячно это несильно будет сказываться. И тем не менее психология – важная вещь, и когда кредит менее 10%, значительно большее количество людей хотели бы его взять. А если еще и льготная программа, а если еще и поддержка института развития, да и опыт уже по сельской ипотеке, которая присутствует в России тоже льготная, они позволяют говорить, что этот прогноз реален.

Тамара Шорникова: Да...

Дмитрий Лысков: Ну то есть мы сейчас вплотную подходим действительно к реализации программы ну если не расселения крупных городов, то создания агломераций с большим вот этим вот объемом одноэтажного строительства вокруг городов, правильно?

Александр Цыганов: Согласен, согласен. Здесь речь идет о Москве, о Санкт-Петербурге, вокруг которых ну в принципе это уже складывается, около Москвы можно заметить несколько даже локаций, где чуть-чуть осталось, чтобы сложились полноценные пригородные районы, то же самое и в Питере. Речь идет о городах-миллионниках, о том же Владивостоке, который имеет потенциал стать городом-миллионником и стать дополнительным центром притяжения у теплого моря помимо Сочи. Это та Россия, которую мы в какой-то момент потеряли, одноэтажная Россия, маленьких городков, в которых было комфортно, тихо и приятно жить, и есть шанс, что приобретем.

Тамара Шорникова: Александр Андреевич, а вот те самые проекты комплексные, такие типовые, эскроу-счета – они действительно удешевят конечный продукт, то есть дом для покупателя? Или все-таки банки будут перестраиваться, застройщики будут перестраиваться и, наоборот, эти дома по пониженным ставкам станут дороже?

Александр Цыганов: Ну, в данном случае эскроу-счета помогают повысить доверие к проекту, это абсолютно точно. И для человека, который открывает эскроу-счет в банке, который получает такую возможность по кредитованию, он будет понимать, что проект или будет доведен до ума, или он получит деньги обратно, это очень важно. И даже если это до некоторой степени удорожает, хотя и незначительно, проект строительства с учетом кредитования дальнейшего, то по-любому люди это выбирают, это удобно. Можно даже сравнить с такой макроэкономической позицией: когда не было эскроу-счетов на новостройки, люди рисковали и в целом общество платило за то, что не получалось в каких-то случаях довести новостройку до ума, но при этом выигрывало на более низких ставках.

Если мы говорим про пригородное строительство, где эскроу-счета ранее не применялись, то риски, которые здесь есть, они большие, это то, что будет слишком удлинен срок строительства. Но, как правило, загородный дом может строиться от полугода. Когда со строителями договариваются, вот хлоп! – и получилось, что уже это целый год идет, а за это время дорожают стройматериалы, на самих строителей деньги тратятся и т. д. Наличие эскроу-счета позволяет все четко выверить, четко понять, в какие сроки будет сделано, и есть ответственность у девелопера, если он не строит в эти заявленные по договору сроки.

Отсюда, еще раз возвращаемся, «ДОМ.РФ», которое хотело бы, чтобы этим занимались профессиональные девелоперы, это важно, к относительно типовым проектам. Подчеркну, что это не то, что у всех должны быть одинаковые дома, а то, что они должны быть продуманными и с популярными на сегодня и в будущем планировками. И вот это вот позволит в конечном итоге и снизить ставку, и повысить популярность такого загородного строительства.

Дмитрий Лысков: Ну то есть снизить риски, связанные именно с загородным строительством.

Спасибо огромное! Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета, был с нами в эфире.

Тамара Шорникова: Скоро обсудим, какие наши рабочие места уже занимают роботы и что нас ждет в ближайшие несколько лет.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать

Ваш комментарий будет опубликован после проверки модератором

Комментарии (0)