Почему наши мегаполисы превращаются в гетто?

Почему наши мегаполисы превращаются в гетто?
Карантин за свой счёт. Экономика взаперти. Кредит для зарплаты. Наварились на гречке. Отпущение грехов. Кому паёк?
«Сказка о мертвой царевне и о семи богатырях». Продолжение
Выживание бизнеса: хватит ли помощи от государства?
Сергей Лесков: Закрытие религиозных учреждений может посеять ту самую панику, которая лучший союзник любого вируса
Как трудности меняют человека?
Ажиотажный спрос и курс доллара никак не могут влиять на цену крупы, которая уже расфасована и лежит на складах
Личный контроль: безопасность мегаполисов
Экономика взаперти
Селфи на пляже больше не в тренде. Как соцсети реагируют на карантин
Робот - друг ребёнка
Гости
Юрий Эхин
эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
Константин Ковалев
управляющий партнер группы компаний «Вебстер»

Иван Князев: Мы снова в прямом эфире, с вами по-прежнему Тамара Шорникова...

Тамара Шорникова: ...и Иван Князев. Продолжаем.

Иван Князев: Да. Вот с какой новостью мы продолжаем. Новостройки в России рекордно подорожали за последние 6 лет, 30% за прошлый год, настолько выросла цена за квадратный метр.

Тамара Шорникова: Все дальше и дальше мечта о квартире, да?

Иван Князев: Да-да-да...

Тамара Шорникова: В среднем по стране на конец прошлого года квадратный метр стоил почти 70 тысяч рублей, в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Сочи и Перми больше 100 тысяч рублей за один «квадрат».

Иван Князев: Ну и вот что интересно, что мы за эти деньги можем получить? Это отнюдь не уютный, просторный таунхаус или коттедж, ну знаете, с лужаечкой, барбекю и так далее...

Тамара Шорникова: Не дворец?

Иван Князев: Нет-нет. Я уточню: речь идет не о центре города, где земля дорогая и места нет совсем, как это бывает, это-то понятно. Нам предлагают квартиры в каменных монстрах высотой с Вавилонскую башню в Подмосковье.

Тамара Шорникова: Где-то на отшибе, да?

Иван Князев: Да, в Подмосковье. Смотрите, средняя этажность новостроек 25 этажей, в Ленобласти 22 этажа, в Екатеринбурге, Казани, Уфе лифт вас довезет до 19 этажа.

Тамара Шорникова: Ну хорошо, Московская, Ленинградская не отшиб, конечно, но...

Иван Князев: Но все равно.

Тамара Шорникова: Сколько времени ты потратишь на дорогу, вопрос.

Иван Князев: Ну там поля, казалось бы.

Тамара Шорникова: Вот вопрос – кто так строит? Зачем мы по сути в чистом поле возводим многоэтажки, где зачастую нет никакой инфраструктуры? Будем разбираться вместе с экспертами, ждем ваших звонков и сообщений.

Иван Князев: Может быть, у вас была такая история, вы хотели купить квартиру в пригороде, большой какой-нибудь город, а получили вот неизвестно что.

Тамара Шорникова: А может быть, купили уже и теперь сожалеете о своем решении? Или нет? Позвоните и расскажите в любом случае.

Представим эксперта?

Иван Князев: Да.

Тамара Шорникова: Прямо сейчас у нас в студии эксперт по жилищной политике Юрий Брониславович Эхин, член Союза архитекторов России. Здравствуйте.

Юрий Эхин: Добрый день.

Иван Князев: Здравствуйте.

Вот смотрите, чтобы далеко не ходить, я предлагаю сейчас нашему режиссеру показать мой компьютер. Я просто совсем недавно как раз-таки и смотрел, что у нас строится, к примеру, в Подмосковье. Это один из ЖК за МКАДом, достаточно далеко. Вот смотрите, внимание на экран, вокруг весьма такие себе примечательные маленькие домики, то есть поля кругом, лес даже есть. И вот что предлагают строить: там частично мы видим, один корпус сдан, второй, 12-й, 13-й и так далее. Но это фактически монстры какие-то, здесь этажность, не знаю, тоже, наверное, этажей 25. И вот смотрите, как это выглядит сверху, – люди живут в каком-то таком ужасном «колодце», вообще непонятно, туда свет солнечный будет попадать, там, где вот этот детский сад, там внизу планируют его сделать? Как там вообще будут люди жить, где будут они парковать свои машины, где там будут играть дети? Вообще что из себя представляет вот такой вот муравейник?

Тамара Шорникова: Слушай, такой Мордор.

Иван Князев: Да.

Тамара Шорникова: Даже цветные, ярко окрашенные фасады не спасают, честно говоря.

Иван Князев: Да это сумасшествие какое-то. Потом через 10 лет люди будут выпрыгивать с верхних этажей, с балкона, говорить, что они больше жить в таких условиях не могут.

Скажите, пожалуйста, почему так происходит, что мы даже в Подмосковье, к примеру, ну не будем брать Подмосковье, а какие-нибудь другие города, Екатеринбург, у нас такая многоэтажность? Как мы вообще планируем развивать вот эти территории? Почему именно так?

Тамара Шорникова: То есть есть чистый лист для архитектора, и вот на нем появляется не шедевр, а вот это.

Иван Князев: Вот это, да.

Юрий Эхин: Ну, ответ, на мой взгляд, очевиден. Я хочу начать с того, о чем вы сказали поначалу, рост стоимости жилья на 30%. Это связано с тем, что изменилась система финансирования, строительства и проектирования жилья, перешли на эскроу-счета так называемые, когда деньги должны аккумулироваться на счетах банка, и банк только после окончания строительства, после ввода дома расплачивается с застройщиком, при этом требуются особые залоговые суммы, и это автоматически ведет к увеличению стоимости жилья. Таким образом, политика государства по сути создала ситуацию, когда жилье в очередной раз становится дороже, это во-первых.

Что касается высотной застройки... Ну вот вы рассуждаете с точки зрения обычного человека, здравого человека, на мой взгляд. У меня точно такая же позиция, как у человека, потому что жизнь в многоэтажках, тем более скученных, построенных очень плотно, окна в окна буквально, с нарушением, кстати говоря, ранее действующих противопожарных норм, норм озеленения, норм благоустройства, норм инсоляции и так далее, эти нормы отменены в городе Москве путем введения закона о реновации Москвы.

Тамара Шорникова: Кратко вступаю тоже вместе с вами: норма инсоляции, чтобы было понятнее для телезрителей, – это как раз норма освещения.

Юрий Эхин: Это норма солнечного освещения, когда солнечный свет попадает в жилую комнату и находится там не менее 3-х, сейчас снизили норму до 2-х часов в день. Тогда убиваются вредные микробы, золотистый стафилококк, туберкулез, еще ряд заболеваний уходит. Там, где такая застройка превалирует, это страны или города Юго-Восточной Азии, скажем, Сингапур, Гонконг, Тайвань, там очень много солнца, там этой проблемы не существует. Там же города находятся рядом с океаном, там продуваемость территории. И там очень высокая плотность населения и мало территорий, там это экономически оправдано, чего...

Иван Князев: Но у нас-то, казалось бы, территории хватает, пожалуйста.

Юрий Эхин: Да-да, и вот я об этом хочу сказать. К сожалению, мы констатируем факт, что политика городских властей московских и, как мы выяснили, и федеральных властей тоже направлена на то, чтобы застройка была именно такой высокой и плотной. Вся деятельность и по сути дела, я возьму на себя смелость сказать, что вся жизнь государства будет сведена в Москву, в «Московию», как уже сейчас называется, в Ленинградскую область и в крупные или крупнейшие города-мегаполисы. То есть мы по этой формуле, которую предлагает государство, идем к размерам Сингапура по сути дела, потому что вся остальная территория при этом опустынивается, люди оттуда уезжают. У нас 90% городов численностью меньше 500 тысяч человек все находятся в депрессивной ситуации, люди оттуда уезжают.

Иван Князев: Ну понятно.

Вот смотрите, вот вы приводите в пример Сингапур. А если взять Нью-Йорк? Там Манхэттен прекрасно себе небоскребами застроен. Но давайте мы переедем за реку и посмотрим, что там, – а там вполне себе такая одноэтажная, двухэтажная Америка, и они как бы так не особо переживают по этому поводу. И земель там вроде тоже, казалось бы, не так уж много: там с одной стороны океан, с другой стороны уже другой штат пошел, Пенсильвания и так далее. Но тем не менее там они почему-то небоскребы не строят, высотки не строят и вполне себя неплохо чувствуют, когда ездят за город в свои коттеджики.

Юрий Эхин: Это не случайно. Манхэттен – это деловой центр, там, собственно, в основном деловая часть, вся остальная Америка 1–2-этажная. Поскольку Америка кичится тем, что там развиты демократические институты, там как раз все, и застройка в том числе, идет на поводу мнения населения. Это взаимосвязанные процессы, потому что, когда нормальный человек хочет жить в одноэтажном или двухэтажном доме на природе, власти под это поневоле подстраиваются.

Другая ситуация у нас: получается, что по сути дела опять, как в советские годы, нам навязывают определенные виды застройки некомфортные, и люди ничего не могут сделать. Но раньше это было основано какой-то государственной политикой с точки зрения развития экономики, например, у нас в Москве было очень развито производство, для производства приглашали людей, так называемых «лимитчиков» из окружающих городов и сел, и для них строилось многоэтажное жилье, это было экономически оправдано. А сейчас в Москве уничтожаются заводы, уничтожаются.

Иван Князев: Ну вот по поводу экономики застройщиков поговорим с нашим следующим экспертом. Давайте поприветствуем, уже пришел к нам в студию Константин Ковалев. Константин, здравствуйте. Давайте, потихоньку уже присаживайтесь, я вот смотрю, вы стесняетесь, сейчас вам повесят микрофон. Константин Ковалев, управляющий партнер группы компаний «Webster». Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да. Пока микрофон подсоединяют, вот, собственно, в чем вопрос. Как-то так вроде как аксиома, что высотки выгодно строить. Но...

Иван Князев: Это так?

Тамара Шорникова: Но встречали и другие мнения, что чем выше этаж, это уже дорогое обслуживание, это лифты и так далее. А это действительно выгодно?

Константин Ковалев: Ну, да, конечно же, нужно понимать, что стоимость... Вообще в городах, это, конечно, не касательно Москвы, а действительно вообще больших городов, нужно понимать, что стоимость квадратного метра и коммерческую выгоду, с которой можно из этого квадратного метра вынимать, зависят от того, какое создано окружение.

То есть, чтобы так немножко утрировать ситуацию, представьте себе, что мы строим, допустим, это здание в лесу где-нибудь, не знаю, 120 километров от Москвы, и стоимость земли определяется стоимостью этого леса, какими возможностями обладает этот лес: собирать грибы, ягоды, не знаю. А если вы строите в центре города какого-то, допустим, Манхэттена, как вы сейчас говорили, или Москвы, то вы, соответственно, можете обеспечить рабочие места, спросы, кафе, рестораны, инфраструктура. И поэтому само место, когда...

Человечество таким образом организовывалось, чтобы в итоге мы пришли к городам, оно собирается в города с такой целью, чтобы больше возникало каких-то коммерческих операций, каких-то действий, коммуникаций, социальной среды. Она создает, как правило, вот эту жизнь. Зачастую у нее есть и обратная сторона, но ценность, естественно, квадратного метра очень высока.

Иван Князев: Хорошо.

Константин Ковалев: Поэтому понятно, почему города стремятся расти вверх, – потому что это реально коммерчески выгодно.

Иван Князев: Константин, скажите мне, пожалуйста, какая ценность земли, к примеру, в 10 километрах, в 15–20 километрах от Москвы или от Екатеринбурга? Она будет всяко ниже, чем в черте города, правильно ведь?

Константин Ковалев: На порядки.

Иван Князев: На порядки, вот, в черте города выше, хорошо. Почему застройщики тогда возводят многоэтажки? Зачем они возводят эти кошмарные «колодца», вместо того чтобы выстроить хороший такой маленький городок из таунхаусов?

Константин Ковалев: Ну, я тут с вами соглашусь. То есть, конечно же, когда речь шла, допустим, о генеральном плане и присоединении вот этой Новой Москвы, мне казалось, что мы очень серьезно задумаемся о том, каким образом спустить, скажем, людей с 17–18-х этажей близко к земле. Это возможно, я сам, лично сделал проект, у нас 50 домов построено в районе Коммунарки, то есть это хороший одноэтажный проект. Я считал, что принципиально вся Новая Москва должна развиваться таким образом, потому что действительно стоимость земли уже в 10–20 километрах от Москвы просто на порядки ниже и дает возможность строить, заниматься индивидуальным строительством.

Иван Князев: Конечно. Ведь человек получает... Смотрите, низкая цена, можно купить 150 квадратных метров в таунхаусе примерно за стоимость квартиры поближе к Москве. Но почему тогда эта программа проваливается?

Константин Ковалев: Эта программа проваливается в первую очередь по причине того, по крайней мере сегодня, смотрим итоги прошлого года, понижение стоимости квадратного метра в Новой Москве, что, к сожалению, Новая Москва не смогла обеспечить рабочими местами тех людей, которые проживают на территории Новой Москвы, и им приходится сейчас заниматься тем, что они большей частью своей едут в центральную часть города, где намного более высокие заработные платы и просто большее количество рабочих мест.

Иван Князев: Подождите, давайте здесь немножко поясним: при чем здесь рабочие места? Транспортная доступность у нас так или иначе... Если ты живешь в многоэтажке, ты все равно катаешься в Москву на свою работу, а не работаешь где-то поблизости.

Константин Ковалев: Конечно.

Иван Князев: При чем здесь рабочие места?

Константин Ковалев: Да, я соглашусь с вами. Если, допустим, мы предлагаем, что многоэтажка стоит рядом с метро, сейчас много построено веток, Саларьево и прочее...

Иван Князев: Почему бы там не стояли коттеджи?

Константин Ковалев: Почему бы там не стояли коттеджи? Во-первых, все моментально это не происходит. Я лично считаю, что все равно многоэтажка обладает каким-то потенциальном в том числе в Новой Москве. Стоимость квадратного метра все-таки понижается, стоимость сотки понижается, и она будет понижаться, поэтому мы все равно опять уйдем в какую-то выгодность и строительство многоэтажное.

Но вот нужно понимать, что это в принципе в том числе и менталитет, который, если мы говорим сейчас, сравнивая с Америкой, она построена на индивидуальности семейства, на индивидуальности личности. У нас мы все-таки больше склонны... Мы между Европой и Азией где-то находимся, и мы, скажем так, до сих пор по каким-то причинам больше предпочитаем жить в квартирах, причем квартирах многоэтажных, потому что это получается в первую очередь сегодня дешевле, даже строительство дешевле.

Тамара Шорникова: Перед тем как возьмем телефонный звонок, все-таки не услышала я ответ на вопрос, что касается высоток. Вы говорите, надо строить, все-таки есть выгода определенная. Да, зависит от контекста, мы обсудили, но высотное строительство, с какого этажа, грубо говоря, застройщик начинает уже сам доплачивать за строительство, терпеть убытки? Сколько этажей выгодно строить?

Константин Ковалев: Ну, это где-то всегда заканчивалось приблизительно, по-моему, 18-м этажом. Вот эти 17-этажные здания, все, что там выше, начинаются уже большие сложности. У нас начинаются сложности, не только со строительством связанные, но и в принципе они связаны даже с пожаротушением и прочим, вы знаете, сколько приходится находить выходов, чтобы каким-то образом в случае опасной ситуации с 18-го этажа и выше людей спасать. Поэтому, конечно, возникают какие-то трудности, потому что там возникают серьезнейшие проблемы с теплообменом, серьезнейшие проблемы с воздухообменом, серьезнейшие проблемы с безопасностью. Но стоимость опять же сотки в центральной части города покрывает с лихвой вот эти вот затраты.

Иван Князев: Что нам пишет Ульяновская область: «Ненавижу высотки, особенно еще впритык которые стоят. Как братские могилы все это выглядит». Чувашия: «Для многодетных семей нужно строить доступные многоквартирные квартиры или дома».

Тамара Шорникова: И тоже возвращаясь, короткая ремарка: то есть стоимость покрывает, а то, что действительно есть проблемы с пожарной безопасностью и так далее, застройщика уже мало волнует? Тут главное экономика?

Константин Ковалев: Я думаю, что... Нет, в любом случае застройщики решают эти проблемы. С другой стороны, конечно же, мы должны понимать, что есть нюансы, если, скажем так, в случае возникновения пожара на 50-м этаже у нас пожарная служба будет работать не в том же самом режиме, как и если это пятиэтажка, правильно?

Иван Князев: Слушайте, она туда даже не подъедет, пожарная машина...

Константин Ковалев: Ну да, у нас серьезная проблема...

Иван Князев: ...потому что все будет заставлено автомобилями.

Константин Ковалев: Да, у нас транспортные средства, которыми сейчас обладают, они просто не проезжают, эти большие пожарные машины.

Иван Князев: Конечно.

Константин Ковалев: Поэтому это большая проблема высоток, это безопасность, в том числе и на спросе на высотки это сказывается, люди понимают, что безопасность с точки зрения возникновения пожара или какой-то чрезвычайной ситуации ниже, чем при малоэтажном строительстве, проживании.

Юрий Эхин: Кстати, я хотел бы добавить по поводу стоимости.

Иван Князев: Давайте.

Юрий Эхин: Очень интересные цифры. Вообще говоря, застройщики называют определенную цифру себестоимости жилья, это примерно от 72 до 82 тысяч за квадратный метр. При этом средняя цена продажи жилья в Москве 200 тысяч рублей за квадратный метр.

Иван Князев: Это в Москве или еще Подмосковье?

Юрий Эхин: Это в Москве.

Иван Князев: Потому что в Подмосковье мы назвали 107 тысяч.

Юрий Эхин: Сто семь?

Иван Князев: Сто семь.

Юрий Эхин: Возможно, это вот то, что коллега сказал, сейчас понизилась слегка стоимость жилья в Подмосковье, в Новой Москве так называемой, фактически то же Подмосковье.

Но обратите внимание на существенную разницу, все равно маржа там большая получается. И при этом, что удивительно, стоимость строительства жилья по программе реновации достигает 100 тысяч рублей, вот частный застройщик за 72 тысячи строит, а город Москва строит за 100 тысяч рублей. И при этом, когда вводили программу реновации, нам обещали, что себестоимость строительства одного квадратного метра будет примерно 40 тысяч рублей. Вот представьте, куда уходит разница.

И при этом, что характерно, я сошлюсь на авторитетное, видимо, мнение эксперта, представляющего Мосгордуму и Москву, Елены Николаевой. Она сказала, что очень большая стоимость жилья в Москве уходит на оплату по сути дела чиновникам. Там есть платы на подключение коммуникаций...

Иван Князев: В смысле «на оплату чиновникам»? Вы имеете в виду пролоббировать, дать взятку, чтобы проект утвердили?

Юрий Эхин: Видимо, эксперт Николаева имеет в виду это. Но мы как специалисты, в общем, не делаем из этого секрета, что огромная стоимость жилья в городе Москве состоит из того, что мэрия, видимо, чиновники каким-то образом в этом заинтересованы, будем говорить так.

Иван Князев: Понятно.

Тамара Шорникова: И в том числе за эти деньги закрываются глаза и на инсоляцию ту же самую, и на этажность...

Иван Князев: И на безопасность...

Юрий Эхин: Скорее всего, да, и в этом тоже есть корень проблемы, которую мы сейчас обсуждаем.

Иван Князев: Я думаю, эта проблема не только в Москве.

Но сейчас мы послушаем нашу телезрительницу из как раз-таки столицы, Валентина на связи. Валентина, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Не нужно приводить в пример Манхэттен. Вы посмотрите старинный район Лефортово, во что превратили территорию завода «Серп и Молот», где была куча рабочих мест? Их уничтожили и поставили вот эти вот коробки страшные, отвратительные. Весь проезд завода «Серп и Молот» застроен безобразными этими башнями. А почему... Вы думали о пожарной безопасности? Никто не подумал о пожилых людях, которые будут жить на 31-м этаже, и когда сломается лифт, «скорая» не поднимается при нерабочем лифте на такой этаж.

Иван Князев: Да там не только «скорая», на 32-й этаж и здоровый человек-то не поднимется.

Зритель: Никто не поднимется, да, никто. Вот об этом никто не думает, все только о марже, чиновники о всяких выгодах. Почему о людях-то не думают?

Тамара Шорникова: Да, спасибо, сейчас...

Иван Князев: ...будем выяснять.

Давай сразу Ростовскую область, твоя тезка Тамара.

Тамара Шорникова: Да, хорошо, давай послушаем. Тамара, здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте, Тамара.

Зритель: Добрый день. Наконец-то я до вас дозвонилась, первый раз! Спасибо вам большое за программу.

У меня вот вопрос к вашим экспертам. Вот президент не так давно говорил о том, что в нашей стране так много пустует земель вокруг городов наших, везде. И вдруг строятся такие высотки. Почему не строят людям многоэтажный дом? Я думаю, что... Вот я сколько знаю молодых людей, они все хотят в малоэтажном доме, им бы не хотелось, например... У нас не такие вроде большие, 10 этажей, но все равно люди страдают. У меня знакомые люди в девятиэтажке страдают от этого. Почему не строят жилье? У нас столько земли пустует.

Тамара Шорникова: Да, понятно, спасибо.

Иван Князев: Да, спасибо.

Тамара Шорникова: Ну вот, кстати, из Высшей школы экономики экспертное мнение, проводил институт опросы среди населения, благодаря которым выяснил, что большинство людей считают комфортными 4-й, 5-й, 6-й этажи.

Юрий Эхин: Да, да, и это совершенно верно. Вся Европа застроена жилыми домами, города Европы я имею в виду, этажностью не выше 7 этажей, 4–7 этажей. Если мы посмотрим рейтинг популярности городов по уровню комфорта проживаемости, в прошлом году английский журнал «The Economist» проводил такие рейтинги, там Вена, Мельбурн, Осака, Калгари – такие города, где высотность не превышает 7 этажей, где количество населения максимум в японском городе 4 миллиона человек, а вообще 1,5–2 миллиона, 2,5 миллиона. В Москве, напомню, официально только 12,5 миллионов человек уже. Москва в этом рейтинге на 68-м месте, и несмотря на это городские власти делают все для того, чтобы город рос в разы. То есть рейтинг будет снижаться, уровень жизни, комфортность проживания будет снижаться автоматически.

Иван Князев: А между тем какой-нибудь Вася Пупкин из какой-нибудь отдаленной-отдаленной области, региона, когда видит такую рекламу, «вот я сейчас приеду в Москву, я стану москвичом, у меня будет вот такое жилье». Он приезжает, и куда он приезжает? Вот сюда, 20 километров от Москвы и вот в такую вот «коробочку», и через 5 лет сходит с ума.

Тамара Шорникова: Мы обсуждаем сейчас часто, выгодно это застройщикам или не выгодно. А вот городу, региону что должно быть выгодно и кто должен отвечать за застройку, за планирование, за удобство жителей, за комфортную среду их жизни?

Юрий Эхин: Тамара, прекрасный вопрос. Но тут давайте уточним термины, что называется. Если мы имеем в виду, что город есть люди, или это власти, которые считаются представителями людей? Это разные вещи, потому что если речь идет о...

Тамара Шорникова: Но власть – это тоже люди, это каждый из нас.

Юрий Эхин: Ну я имею в виду большинство людей и меньшинство во власти, вот так будет точнее. То, что нравится людям, вы уже привели примеры, мы в этом единодушны по сути дела: невысокая застройка относительно даже в городах. А вот что касается чиновников, людей, которые принимают решения, вот тут большие вопросы, а вернее даже... в том, что они каким-то образом заинтересованы в повышении плотности застройки и ставят это целью.

Например, Собянин, выступая, по-моему, 3 года назад на урбанистическом форуме, прямо сказал, что целью ставит увеличение численности жителей города Москвы до 30 миллионов человек, это в 2 раза как минимум, ну там с областью, по-моему, вместе, но все равно 25 миллионов человек – это уже огромные цифры. И уже сейчас Москва и Московская область, в них проживает более 10% от всего населения страны. Например, в Шанхае, вот шанхайская агломерация, там примерно 9% от всего населения Китая, но Шанхай – это, извините, фабрика мира, там такое количество заводов, которые производят очень много, там нужны рабочие, нужно население и так далее.

У нас же, повторяю, этого нет, и вот женщина, которая звонила по поводу завода «Серп и Молот», это один из ключевых примеров того, как разрушается промышленность в Москве. А что эти 30 миллионов человек, приехавшие сюда в Москву, будут делать? А пример китайского Уханя с его коронавирусом сейчас никого не пугает? Вот там аналогичная ситуация: людей собрали, чтобы производить, это центр всех коммуникаций Китая, и вдруг происходит вот такая вещь, коронавирус. А что мешает сделать это в Москве? Москва тоже центр коммуникации...

Иван Князев: Самые благоприятные условия для распространения эпидемии.

Юрий Эхин: Абсолютно, и все, и удар по стране, по экономике такой силы, от которого трудно будет оправиться.

Иван Князев: Ульяновская область у нас на связи, Валерий. Валерий, здравствуйте.

Зритель: Да, добрый день. Я бы хотел сказать то, что первые 10–15 лет это предприниматели или бизнесмены, большой идет съем денег при небольших затратах, так как только построено, там еще есть гарантийное и так далее, и тому подобное. И управляющие компании очень хотят, чтобы чем выше, тем лучше. Но капитальный ремонт через 25–30 лет, инженерные системы начнут выходить из строя, кто из жильцов в состоянии оплатить вот этот фантастический капитальный ремонт?

Люди просто будут бросать эти квартиры и убегать. И мы всегда будем, так сказать, нищие, потому что нам опять что-то нужно будет строить, теперь уже будем по всей земле растекаться, а эти высотки будут стоять пустыми. Экономически капитальный ремонт в этих домах делать невыгодно, затраты громаднейшие. Вот у меня, в общем-то, и все. А то, что человек справа, как его, бизнесмен, он немножко лукавит и не совсем всю правду говорит. С уважением, до свидания.

Тамара Шорникова: Да, спасибо вам.

Вот, кстати, про то, что квартиры будут бросать или меньше покупать, – какая сейчас информация, сколько процентов квартир продается в том же Подмосковье, например?

Константин Ковалев: Ну, процент приблизительно всегда ходит, у нас страна не с очень большой миграцией населения. Допустим, в Соединенных Штатах Америки порядка 4% населения постоянно мигрирует, у нас где-то, в зависимости от региона, 1–2% постоянно находятся в обороте этих квартир. Соответственно, у нас в Москве в прошлом году порядка 150 тысяч сделок было произведено, произошло. Но это такие цифры, которые, может быть, ни о чем особенно сильно не говорят. То есть нужно понимать, я соглашусь с предыдущим звонком, что, конечно, нужно понимать, что и обслуживание домов – это тоже существенная составляющая в понимании, какая перспектива при покупке недвижимости.

Иван Князев: Но, простите, перебью вас, Константин – я так понимаю, что застройщика дальше вот эта история уже не волнует с обслуживанием?

Юрий Эхин: Абсолютно не волнует.

Иван Князев: Потому что застройщик сдал квартиру, а дальше разбирается управляющая компания, которая непонятно, что будет там делать не делать, и жители, которые не будут знать, к кому обращаться.

Константин Ковалев: Ну конечно, да, это то, с чем мы сейчас сталкиваемся, поэтому и возникают такие замечательные программы, как реновация, которая действительно делает очень многое. Но это и будет она возникать в следующий раз, и будет следующая реновация лет через 50, может быть, через 30.

Иван Князев: Смотрите, еще один какой момент. Я вот снова попрошу режиссеров показать экран моего компьютера. Вот то, что мы смотрели чуть ранее, до того, как вы пришли в студию, Константин, вот смотрите, если на экран посмотреть, вот видите, это все громадный жилой комплекс, вот там внизу один маленький детский сад. Я точно не могу сказать, на сколько мест он рассчитан, но вот смотрите, сколько людей будут проживать в округе. Ведь это какое-то колоссальное количество людей и всего лишь один детский садик. Через какое-то время, когда туда приедут молодые люди, у них начнут появляться дети, они, естественно, будут задаваться вопросом, куда им их вести. И тогда возникнет целая такая социальная проблема. И кто ее тогда будет решать? Застройщик-то ушел.

Константин Ковалев: Вы знаете, я достаточно долго уже нахожусь на рынке недвижимости Москвы и могу сказать, что только один перекос я знаю, который не учитывает инфраструктура, – это возведение апартаментов. Во всех остальных случаях невозможно получить разрешение на строительство, если не будет построена подобающая инфраструктура, либо она уже существует. Поэтому я не верю в такие вещи...

Иван Князев: Но там же просчитывать надо.

Константин Ковалев: ...что возможно какое-то небольшое количество, вернее неразрешенное количество в том числе общеобразовательных заведений в этом районе. Это какой-то, мне кажется, сюжет вырванный.

Тамара Шорникова: Но подождите, Константин, позволю здесь...

Константин Ковалев: Ни разу не слышал такого случая, когда это действительно имело место.

Тамара Шорникова: Да миллионы таких случаев!

Иван Князев: Миллионы, Константин, на самом деле миллионы.

Тамара Шорникова: Смотрите, моя знакомая...

Константин Ковалев: Новое строительство этого не предусматривает. Весьма возможно, что какие-то перекосы в прошлом были, но с новым строительством это невозможно.

Тамара Шорникова: Смотрите, мне кажется, жители любого подмосковного города испытывают колоссальные трудности...

Иван Князев: Да не только подмосковные.

Тамара Шорникова: Мы сейчас говорим о том, что ближе. Колоссальные трудности, чтобы добраться, выехать из своего жилого комплекса на работу, потому что пробки невозможные, парковочных мест часто по полчаса, пять кругов, чтобы найти, не находишь, соответственно ищешь уже какой-то торговый центр и так далее. Это ли не просчеты в необходимой инфраструктуре?

Юрий Эхин: Это просчет.

Тамара Шорникова: Знакомые наши, которые не могут по 5 лет, ребенок уже в школу пошел, они так и не дождались места в садике, потому что не хватило, им предлагали в соседний город ехать. Как же это все просчитывается?

Константин Ковалев: Мы говорим, что нормативы, может быть, не соответствуют сегодняшнему моменту, но сами по себе нормативы соблюдаются. Я не верю никакой разрешительной документации без учета инфраструктуры района.

Тамара Шорникова: Так.

Иван Князев: Юрий Брониславович сейчас возразит.

Юрий Эхин: Я вас сейчас помирю. Дело в том, что даже если проектом предусмотрено строительство необходимого количества детских садов, что не факт, потому что либерализованы нормы, сейчас требования сильно понижены. Но за строительство жилья отвечает непосредственно застройщик, он продает квартиры, а за строительство большой части инфраструктуры, включая дорожную, уличную сеть, а также детских садов и всего, что необходимо, больниц и так далее, отвечают, как правило, города, то есть власти городов. А они-то не составляют, как бы не очень торопятся это делать: не хватает денег, бюджет и так далее, они находят кучу причин этого не делать. Поэтому мы или жители сталкиваемся с тем, о чем вы сейчас сказали: дома стоят, а ничего больше нет.

Иван Князев: А еще отдельная беда с парковками, ведь...

Тамара Шорникова: Мы только что проговорили это.

Иван Князев: Да, Тамара тоже начала говорить.

Юрий Эхин: Парковки... Я бы хотел сказать вот то, о чем говорил звонящий, по поводу капремонта этих высотных домов. Действительно, прежде всего по поводу стоимости эксплуатации. Есть экспертные оценки, которые говорят, что дома этажностью выше 17–18 этажей, 20% стоимости – это само строительство, 80% стоимости – это эксплуатация его.

Далее через 25 лет, совершенно прав звонящий, наступает срок капитального ремонта этого дома, замена коммуникаций. Но в случае с новостройками не только коммуникаций. Коммуникации, крыши и так далее меняют в домах старой постройки, которые рассчитывались на 125–150 лет, и это не предел их службы, кирпичные, панельные и так далее. Но сейчас дома у нас строят по так называемой энергоэффективной технологии, когда есть монолитный каркас, а наружные стены многослойные энергоэффективные материалы: прессованный кирпич, базальтовая вата, газобетон и так далее. Все это пористые материалы, которые за 30 лет, благодаря циркуляции воздуха туда-сюда стена дышит, мы это знаем как специалисты, то есть теплый воздух уходит наружу, с ним влага, влага оседает в утеплителе. За 20 лет утеплители теряют свои свойства, стены начинают промерзать. Таким образом, через 30 лет, и строители, кстати говоря, потихоньку об этом говорят, они специально по сути дела делают так, чтобы эти дома нужно было расселять, потому что капитальный ремонт с заменой наружных стен в двадцатипятиэтажке провести без расселения невозможно, да в любом доме невозможно. Значит, дома нужно расселять.

Если сюда мы прибавим то, что под домами по программе реновации земельные участки теперь не принадлежат гражданам, это не прописано в законе о реновации, раньше принадлежали, но по сути дела эти граждане добровольно, жители пятиэтажек якобы добровольно отдают эти земельные участки властям города Москвы, власти города Москвы передают Фонду реновации, Фонд реновации строит дома, земля им не принадлежит. Значит, согласно действующим законам, любым, собственно, нормам правовым, людей можно будет переселять уже из этих двадцатипятиэтажек куда угодно, не в районе их проживания, как сейчас по программе реновации, а в любое место города Москвы, в Новую Москву, поближе к Калуге и так далее.

Тамара Шорникова: То есть те, кто мечтали о своем собственном жилье, чтобы передать детям, внукам, можно на это не рассчитывать?

Юрий Эхин: Абсолютно, абсолютно не рассчитывать. Можно рассчитывать на другое, они максимум проживут там 25–30 лет, все.

Иван Князев: Геннадий на связи у нас, Московская область. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Можно говорить?

Тамара Шорникова: Да. Вы живете в новом районе?

Зритель: Это Щелково Московской области, я живу в старом районе советском, 1976 года постройки.

Тамара Шорникова: Ага.

Иван Князев: Ага.

Зритель: Но я что хочу сказать? Значит, у нас закончились публичные слушания по проекту генерального плана нового городского округа Щелково, там предусмотрено 30 площадок для строительства высотных домов, 17 этажей. Я начальника территориального отдела архитектуры Московской области, Управления архитектурой... спросил, говорю: «А где гарантии, что 17-этажные не превратятся в 25-этажные?» Он сказал: «Гарантий таких нет», – и улыбнулся. Значит, пока существует альянс застройщиков, инвесторов и чиновников, он непобедим, этот альянс, и все эти вот эти наши беды – это производное от этого. Пока не сдвинется политика с самого верха, ничего не изменится.

И последнее. Мой подрядчик, с которым я работаю, я проектирую дома, в частности, он для себя выгодным считает строить одноэтажные дома, коттеджи 2–3-этажные, 30 тысяч рублей за квадратный метр, это многопустотные керамические блоки Кнауса с облицовкой облицовочным кирпичом, с утеплителем. Он считает для себя выгодным 30 тысяч, эта цифра, а вы просчитывайте эти цифры.

Ну и последний момент. Значит, на агростроительном форуме в Москве в Зарядье был такой вброс, что в пределах Садового кольца живет всего 500 тысяч человек, а могли бы жить 2,5 миллиона. Сами подумайте, за счет чего там могли бы жить 2,5 миллиона человек. С уважением, спасибо, всего вам хорошего.

Иван Князев: Да, спасибо.

Тамара Шорникова: Да, спасибо большое за мнение и за цифры. Тридцать тысяч прокомментируете?

Константин Ковалев: Ну, я соглашусь по поводу 30 тысяч. Но здесь есть маленькая такая арифметическая неточность, потому что 30 тысяч включают в себя только себестоимость строительства самого дома, причем этот дом будет построен без, естественно, отделки, здесь не будет учтена ни в коем случае инфраструктура ни дорожная, ни коммуникации никакие. И здесь не будет учтено, сейчас скажу, не будут в 30 тысяч включены все коммуникации и стоимость самой земли, коммерческая стоимость, по которой... То есть тогда, если все это учесть, то себестоимость, конечно, строительства одного квадратного метра в малоэтажном доме будет, конечно, ниже, чем если рядом здесь строить многоэтажку.

Тамара Шорникова: Давайте посмотрим сейчас видеоматериал как раз о том, что обещали застройщики новых микрорайонов и что получилось в итоге. Мы спросили жителей разных городов, есть ли какие-то проблемы. После обсудим.

ОПРОС

Иван Князев: Уважаемые гости, еще вот такой вопрос, связанный, с одной стороны, с ипотекой, с другой стороны, какие кредиты получают застройщики в банках. Я знаю, что сейчас, если, например, выбирать себе таунхаус в каком-нибудь коттеджном поселке, ты не получишь ставку по ипотеке в 7–8% и так далее, потому что застройщик там не аккредитован. Это что, если коротко? Это сговор застройщиков, которые не пускают маленькие компании, которые могут построить 20 домиков, а с банками работают те, которые строят большие, получают максимальную выгоду?

Юрий Эхин: Ну вообще маленькие подрядные организации столкнулись, сталкиваются с огромным количеством проблем. Известна цифра, что сейчас порядка 500, по-моему, подрядных организаций стоят на грани разорения, на грани ухода с рынка. Это связано опять же с эскроу-счетами, с тем, что банкам выгодно работать с крупными, крупнейшими компаниями, а остальная мелочь вроде как бы не интересна и так далее.

Иван Князев: Понятно.

Константин Ковалев: Ну да, у нас в прошлом году, насколько я знаю, по последним данным на декабрь месяц 184 девелоперских компании были признаны банкротами, это достаточно большое количество. Большей частью, конечно, это выводят их, скажем так, наверх эскроу-счета, которые были введены с июля месяца прошлого года, новая система оплаты жилья.

Тамара Шорникова: Конечно, хочется, чтобы любая сфера развивалась, но если... Может быть, это такая санация вынужденная и естественная, и будет меньше игроков, но лучше проекты будут для нас, для жителей?

Константин Ковалев: Нет, вы знаете, я больше сторонник все-таки рыночной экономики, все-таки это, скажем так, укрупнение строительных компаний, девелоперских компаний, строительной отрасли в целом, конечно же, ведет нас немножко в другом направлении. И когда будет всего лишь 5–6 застройщиков, конечно, которые более-менее связаны, то есть мы понимаем, что это так или иначе мы приходим к какой-то олигополии, которая никогда не будет заинтересована в снижении стоимости, себестоимости строительства, а в конечном итоге стоимости квадратного метра. Поэтому уменьшение сейчас количества застройщиков, может быть, и хорошее направление вначале, но, в общем-то, укрупнение ведет не туда.

Тамара Шорникова: Понятно.

Иван Князев: Хорошо, Константин, спасибо.

Юрий Эхин: Больше того...

Иван Князев: У нас просто, к сожалению, время нашего обсуждения...

Тамара Шорникова: К сожалению, время закончилось. Эту тему наши коллеги продолжат вечером. Спасибо.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (1)
Евгений
Продолжение обещанное было?

Выпуски программы

  • Все видео
  • Полные выпуски