Иван Князев: Российские власти намерены остановить рост цен на жилье. Премьер-министр Михаил Мишустин поручил обеспечивать новые стройплощадки социальной инфраструктурой: нужны детские площадки, парковки, стадионы, парки, рядом поликлиники, школы, детские сады. Эксперты считают, что освоение подготовленных территорий позволит нарастить темпы ввода новостроек и тем самым уравновесить спрос и предложение на рынке жилья. Ксения Сакурова: В свою очередь, увеличение предложения стабилизирует цены на рынке недвижимости. А что у нас с ними сейчас? Какое жилье строят и с какой инфраструктурой? Об этом будем говорить вместе с экспертами. Ваше мнение всегда нам тоже интересно: 8-800-222-00-14, 5445 – длинный и короткий номера для ваших звонков и SMS-сообщений. Иван Князев: Да. Александр Цыганов у нас на связи, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при Правительстве России. Александр Андреевич, приветствуем вас. Ксения Сакурова: Здравствуйте. Александр Цыганов: Добрый день, здравствуйте. Иван Князев: Ну вот, кстати, многие эксперты уже не сомневаются, что в пятницу Центробанк в очередной раз повысит свою ключевую ставку. Соответственно, сейчас уже ипотечные кредиты перевалили за 10% у 20 банков. Что будет с ценами на жилье при всем при этом? Александр Цыганов: Вы знаете, логично было бы, конечно, предположить, что понижение доступности ипотечного кредита подействует на ценник на недвижимость, и такая тенденция, конечно, есть. Но, с другой стороны, у нас накоплен еще с советского времени значительный спрос, потенциальный спрос на улучшение жилищных условий. У нас есть миграционный поток на крупные города, на Краснодарский край, который тоже никто не отменял. Поэтому я бы не прогнозировал снижение цен, я прогнозировал бы снижение темпов роста цен. То есть цены будут расти, но не столь значительно, как это происходило в 2020-м и в 2021-м гг. Ксения Сакурова: При этом мы понимаем, что вместе с тем, что подорожает ипотека, на самом деле цены расти не перестанут. То есть если мы возьмем в принципе всю сумму, которую человек в результате должен будет заплатить, стоимость недвижимости как таковая, ну ценник сам по себе, может быть, останется прежним, но в связи с подорожанием кредитов придется все равно за это заплатить больше. Александр Цыганов: Бесспорно. Мало того, с учетом того, что недвижимость дорожала два последних года, вырос и абсолютный размер первоначального взноса, который тоже накопить, вообще говоря, надо. Отсюда есть понимание того, что будет увеличиваться срок кредитования, потому что это позволяет снизить ежемесячные платежи. И в какой-то степени можно будет увидеть снижение, пусть незначительное, но снижение величины первоначального взноса и различные программы субсидирования первоначального взноса от застройщиков. Мы их сейчас уже видим: это могут быть и программы без первоначального взноса, которые достаточно рискованные на самом деле, но в рамках закона, застройщик по договоренности с банком это может организовать. Можно будет увидеть и программы беспроцентного кредитования, предоставления рассрочки, когда на период строительства в тех случаях, когда застройщики сильно заинтересованы в притоке новых покупателей, такие программы реализуются, и они, скорее всего, будут увеличиваться. Иван Князев: То, что сказал Михаил Мишустин, у нас получается какой-то дисбаланс: у нас есть районы, новостройки, где нет инфраструктуры, где нет транспортной доступности, а есть те, где все это держится, где все это есть, и поэтому там цены высокие. Но я что-то как-то не наблюдал, что цены снижаются там, где нет инфраструктуры. Александр Цыганов: Вы знаете, я с вами поспорю: там, где нет инфраструктуры, цены ниже, даже можно сравнить разные районы. Для простоты, для москвичей будет абсолютно понятно: возьмем район «Спортивной» и «Фрунзенской», где инфраструктура достаточно полноформатная, и район новой застройки, не будем уж называть, но что-нибудь в Новой Москве. Цены будут разными: инфраструктура разная, доступность разная, социальные услуги разные, и это на цену, конечно, влияет. Если государство берет на себя, как в большинстве стран, вообще-то говоря, затраты на формирование базовой инфраструктуры, дорожной, транспортной, той же самой социальной, а не перекладывает эти расходы на застройщиков, а те в свою очередь перекладывают на покупателей, это совершенно понятно, стоимость квадратного метра и приобретения квартиры как таковой, конечно, снижается. И такая программа называется «Стимул», она включена в национальный проект. Это действительно хорошая программа, это использование иностранного опыта там, где он показал свою эффективность, и значительную, и в конечном итоге это реализация нашей мечты, большинства жителей России, о собственной удобной большой квартире, которую приобретаешь для себя и можно передать в наследство детям. Ксения Сакурова: Вы знаете, у меня как-то сомнения возникают, что застройщики... Ну, сами-то они сэкономят в результате, им не придется все это строить, но что они дадут сэкономить покупателям, как-то в это слабо верится. Александр Цыганов: Ну, на самом деле любой бизнес, это мы можем вспомнить еще товарища Маркса, гонится за прибылью, и там всякие присказки, которые принято в этом случае повторять. Здесь важно понять, что если будет должный контроль и будет конкуренция на рынке... Все это делается ради того, чтобы появилась конкуренция, это двигатель прогресса, это развитие рынка. При наличии конкуренции это скажется и действительно недвижимость не будет дорожать теми темпами, как это было, и, мало того, есть шанс, что на какие-то районы ценник снизится. Если конкуренции не будет... Ксения Сакурова: Так а откуда возьмется конкуренция, если у нас после введения этих эскроу-счетов количество застройщиков уменьшилось, у нас остались только крупные игроки, которые, в общем, во многом диктуют сейчас условия рынка? Александр Цыганов: В определенной степени вы правы. Но не забываем, что эскроу введены не в прошлом году и не в позапрошлом, к ним уже адаптировались. Не забываем, что есть достаточно хорошая поддержка от института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» застройщикам: методики, поддержка от дочернего банка «ДОМ.РФ» – не нужно сбрасывать со счетов, это довольно многое помогло сделать, и помогло с успехом сделать. Конкуренция в тех случаях, когда речь пойдет о Москве, Санкт-Петербурге, соответствующих областях, она формируется. В Краснодарском крае, кстати говоря, определенные проблемы связаны с тем, что крупных застройщиков как раз нет, они туда потихоньку входят, и конкуренция будет расти, за один день это не делается. Мы понимаем с вами, что и переход на эскроу-счета позволил решить вопрос с доверием, решить вопрос с тем, чтобы не было новых обманутых дольщиков, это очень и очень важно. И даже пример я вам приведу чуть в сторону, с которого мы начинали сегодня: есть фонд защиты прав дольщиков, сегодня это Фонд развития территорий, и вот один раз обсуждалась там (и не один раз на самом деле, но показательный пример) застройка рядом с Нижним Новгородом. Дом построен, построен практически полностью, к нему не подведена дорога, к нему не подведены коммуникации, и вот это вот как раз и тот вопрос, а кто должен это делать, сам застройщик, раз уж он продает эти квартиры, или федерация, Российская Федерация, или субъект федерации, или муниципалитет. Программа «Стимул» вот эти вопросы решает. Тот мой пример со строительством в 6 километрах от основных коммуникаций, он печально закончился, пришлось этот дом на самом деле не поддерживать, не возводить, а деньги из фонда раздали обманутым вкладчикам с последующим вопросом о взыскании с банкрота-застройщика. Иван Князев: Спасибо вам. Ксения Сакурова: Спасибо. Иван Князев: Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при Правительстве России, был с нами на связи. Ксения Сакурова: Воронеж, Галина, наша зрительница, давайте ее тоже послушаем. Галина, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Ксения Сакурова: Слушаем вас. Зритель: Хочу высказать свое такое пожелание. Стройка – это отлично, жилье – прекрасно, но почему нигде, где стоят эти все коробки, строительство, ну нет аллей таких, специального места отведено, чтобы было озеленение? Озеленение, понимаете? Нельзя жить среди этих коробок, а нет зелени. Даже старые, у нас вот город..., все равно оставалось место для озеленения, этого нет. Теперь. Неужели нельзя, когда строят, дают места под строительство, почему не планируют эти, кто занимается строительством, чтобы хотя бы на несколько... строилась новая поликлиника, сразу закладывать, понимаете? Детское учреждение. Это же гораздо легче, чем потом люди возят через весь город. Опять же, куда? – в старые-старые поликлиники, в старые детские сады. Ну почему только строительство домов, ну почему? Неужели правительство не понимает, что надо сразу это компактно? Все бы было по-другому, понимаете. И улицы пошире делать, потому что машин масса. А что же лепят по старым... улицы неширокие? Все это... Только вот стройка, стройка, стройка. Особенно... Иван Князев: Да, Галина, понятно, совершенно справедливое замечание, что сейчас и темп жизни совершенно изменился, нужны парковки, нужны площадки, спортивные в т. ч., ну и, конечно, скверы бы не помешали. Ксения Сакурова: Ну и да, часто инфраструктура не соответствует всему этому. Давайте послушаем мнение профессионала. Илья Заливухин с нами на связи, архитектор-градостроитель. Илья, здравствуйте. Илья Заливухин: Здравствуйте. Ксения Сакурова: Вот я присоединяюсь к мнению нашей зрительницы. Ну на самом деле, новые районы часто поражают тем, что кроме огромного количества квадратных метров жилья там нет практически ничего. Сейчас у нас какие нормы действуют для застройщиков относительно создания инфраструктуры? Есть ли что-то, что они обязаны делать и что с них опять же жители этих новостроек могут спросить? Илья Заливухин: Вы знаете, конечно, нормы есть по социальной инфраструктуре, они обязаны сделать школы, детские сады, инженерные коммуникации и озеленение, благоустройство. Но что я хочу сказать? На самом деле, когда речь идет о новых районах, во-первых, это появляется не сразу, а во-вторых, даже если это сделано по нормам, этого все равно недостаточно, потому что город по сути, полноценный город, нормами не описать. Поэтому основной вопрос – это в том, чтобы именно государство, муниципалитет все-таки, в первую очередь планировало развитие территорий и, получив, скажем, бюджет в т. ч. от различных застройщиков, необязательно крупных, потому что не только крупные застройщики могут работать, в первую очередь, сначала делали, реализовывали инфраструктуру. То есть утром деньги, вечером стулья, т. е. сначала вся инфраструктура, причем социальная, природная, транспортная, а потом застройка. Вот у нас сегодня с вами именно застройщик как бы это все должен сделать, и ему идет помочь в этом, но на самом деле помощь должна быть городу, потому что где-то, например, в существующих районах нужно в первую очередь делать инфраструктуру, необязательно все это привязывать к застройке, т. е. нужно решать проблему уже существующих городов, а не новых территорий. Потому что мы сейчас с вами это сделаем на новых территориях, а на старые территории денег не хватит, и у нас будут две недоразвитые территории, и старая застройка, и новая. Ксения Сакурова: Ну, на старых территориях, как правило, уже есть и поликлиника, и детский сад, и школа (ну если детский сад в 1990-е гг. не закрыли). Но, как правило, все-таки эти территории в свое время строились, простите, более разумно, да? Илья Заливухин: Нет, они делались практически идеально на самом деле. То есть в Советском Союзе было замечательное градостроительство, и в первую очередь планировалась инфраструктура, вот как я уже говорил, социальная, природная и транспортная, и только после этого застройка. Но, во-первых, часто там тоже не хватает, качество нужно менять этой социальной инфраструктуры, перекладывать инженерные сети, восстанавливать природный каркас, и нужно заниматься больше существующими городами. А если говорим про новые участки, новые территории, город должен сам планировать с учетом существующего города и потом разыгрывать на аукционах и приглашать туда застройщиков. Причем они могут быть, когда комплексно спланирована территория, разными, и город делает регламент, в т. ч. и в этажности этой застройки и т. д. И тогда не появляются вот эти «человейники», тогда не проявляется вот эта жадность квадратных метров и экономия, потому что в XXI веке экономить нельзя. Очень важный вопрос: не бывает дешевого жилья вообще. Экономно – это значит качественно, потому что надо рассчитывать на 20–30 лет вперед эксплуатации. Иван Князев: Ага. То есть, получается, Илья Вячеславович, то, что говорит Михаил Мишустин, когда мы кинем железнодорожные ветки, дороги построим и т. д. и т. д., всю остальную инфраструктуру тоже создадим, вполне возможно, наша с вами мечта о снижении этажности воплотится в жизнь? Илья Заливухин: Ну естественно. Если это будет сделано, а это очень большие деньги на каждого жителя города, т. е. примерно без застройки это 4 миллиона рублей, предположим, на одного жителя... То есть если это будут выделены такие бюджеты, это будет сделано, 5 миллионов рублей на одного жителя, то дальше уже застройщики, которые там будут, и местный малый бизнес может строить, и вообще, может быть, индивидуальные дома частные появятся, если будет сделана инфраструктура. Ведь инфраструктура – это самое дорогое. Вот как в здании самое дорогое – это фундамент, вот на самом деле и в городе самое дорогое – это инфраструктура. А застройка – она появится, на самом деле ее надо планировать, но главное – нужно вкладывать деньги в инфраструктуру. Если государство будет это делать (сейчас, я так понимаю, это будет сделано), то и застройка станет более качественной и, надеюсь, более разнообразной, и хватит еще и существующим городам, чтобы там появилась низкоэтажная, интересная, может быть, частная застройка и индивидуальная и 3-этажная, и 5-этажная, а не вот такие вот «человейники». Иван Князев: Но тогда уже застройщиков придется не просить, а требовать с них вот это вот, чтобы они разнообразную архитектуру нам предоставили. Илья Заливухин: Нет, а требовать нужно регламентом (простите, что перебиваю). То есть есть регламент, увязан он с экономикой, т. е. написано 5 или 6 этажей – значит, 5 или 6 этажей. Но это должно быть выгодно застройщику, он понимает, что он не тратит деньги, например, на социальную, транспортную, инженерную инфраструктуру, а тратит на качество, и снижает этажность, и делает более комфортной среду. Это чистая экономика, это все просчитывается. А сейчас это дикий капитализм, хаос, и мы будем еще потом 20–30 лет разгребать вот эти проблемы многоэтажных гетто, которые сегодня создаются в полях. Иван Князев: Спасибо вам. Ксения Сакурова: Спасибо. Илья Заливухин, архитектор-градостроитель, был с нами на связи. Движемся дальше.