Петр Кузнецов: Мы снова в прямом эфире, Ольга Арсланова и Петр Кузнецов. Еще один час впереди, и у нас впереди две темы, которые вместе с экспертами и, конечно же, с вами успеем за это время обсудить. Ольга Арсланова: Давайте поговорим об ипотеке. Дело в том, что просрочки по этому виду кредитов растут: прирост неплатежей за 6 месяцев составил 80% от прироста за весь прошлый год. Давайте сейчас внимательно посмотрим на все цифры и выясним, что это значит. Эксперты уверены, что дальше они будут только расти. Петр Кузнецов: Итак, по данным Банка России, ипотечная просрочка по итогам 6 месяцев выросла более чем на 0,5 миллиарда рублей, достигнув почти, видите, 6,5 миллиардов. Для сравнения, за весь прошлый год прирост составил 610 миллионов. Прогнозы: в декабре общая сумма задолженности ипотечников составит уже 7 миллиардов, а прирост тех самых неплатежей перешагнет за 1 миллиард, прибавив, получается, больше 100% к прошлому году. Вот так разогревается ипотечный рынок прямо на наших глазах. Ольга Арсланова: По-разному реагируют на это экономисты. Кто-то говорит, что все дело в льготных ставках и в поддержке государством нашей ипотеки. Другие экономисты говорят, что нужно срочно вообще брать ипотеку, если вы еще этого не сделали, потому что в случае каких-то экономических проблем это поможет вам спасти деньги. Вот разные звучат мнения, давайте обсудим ипотеку вместе с вами и с нашими экспертами. Петр Кузнецов: Денис Аксенов, генеральный директор агентства «Долговой консультант», с нами сейчас на связи. Здравствуйте, Денис. Ольга Арсланова: Здравствуйте. Денис Аксенов: Здравствуйте. Петр Кузнецов: Что происходит, по вашему мнению, с ипотечным рынком? Денис Аксенов: Я бы хотел отметить, что цифры, приведенные вами, – это были цифры по строящемуся жилью, то есть, действительно, мы увидели, что они выросли за последнее время. Они будут продолжать расти, но рост этот все-таки не настолько критичный, не настолько значительный, как казалось бы, эти цифры находятся в разумных пределах. И эти 7 миллиардов, которые мы увидим к концу года, – это в абсолютном выражении не такая большая цифра для нашей страны. Но тем не менее просроченная задолженность на первичном рынке – это всегда тяжело для заемщиков, мы обращаем на это внимание, что эти истории имеют социальный подтекст, так сказать, потому что, когда недостраиваются дома и, собственно говоря, заемщики выходят в просроченную задолженность, это всегда тяжело и больно. Ольга Арсланова: Ага. Денис, но обывателю, да, обычному кажется, что, если государство помогает, дает льготную ипотеку, это хорошо, это полезно в том числе и для экономики, и для самих граждан. Если посмотреть на эти цифры, можно сделать вывод, что люди видят низкую ставку, не очень оценивают свои риски, им дают ипотеку проще, а дальше они не могут расплатиться, и вот в этом какое-то разлагающее действие этой государственной поддержки. Денис Аксенов: Ну, собственно говоря, для экономики это действительно хорошо, то есть... Только тут нужно понимать, что ипотека для заемщика – это все-таки ответственное дело, то есть нужно взвешенно подходить к этому решению. Некоторые из нас, многие из нас приобретают квартиру один раз в жизни, и нужно очень хорошо подумать, взвесить все перспективы, чтобы к этому ответственному делу подойти. Вот, собственно говоря, так. Петр Кузнецов: Но тут на самом деле еще большой вопрос, много ли у нас берут ипотеку. Есть вот исследование, оно показывает, что почти каждый 3-й россиянин в возрасте, ну такой вот ключевой как раз период, от 24 до 38 лет не уверен, что сможет вернуть ипотечный заем банку, а потому ипотеку он не берет. По поводу просроченных платежей. Вот даже существенный рост вот этих просроченных платежей именно по ипотеке может пошатнуть банковский сектор, ну а вместе с ним и в целом экономику? Или жилищные кредиты большой доли, не знаю, в ВВП, получается, в данном случае не занимают и это нестрашно? Денис Аксенов: Нет, на самом деле на балансах банков сейчас просроченная задолженность составляет 1%, даже меньше 1% от общей ипотечной задолженности, это, в общем-то, небольшая цифра. То есть банки научились работать с просроченной задолженностью, они, собственно говоря, продолжают работать с ней в том числе и с помощью нас, коллекторских агентств. И эта цифра, на мой взгляд, опасений никаких не вызывает, ну и не может пошатнуть банковскую систему уж точно. Петр Кузнецов: Ну хотя бы так. Ольга Арсланова: И это хорошо. Но у людей действительно проблема, особенно после режима самоизоляции, спрашивают: чем же выплачивать ипотеку, если нет денег, а денег нет, потому что потеряли работу из-за режима самоизоляции? Разные ситуации, не всегда люди могут вернуть деньги, хотят, но не могут. Как им идут навстречу банки и коллекторы в таком случае? Денис Аксенов: Ну, собственно говоря, здесь каждый банк решает сам за себя, по-разному. Но в общем и целом, как я вижу, банки пошли навстречу заемщикам и разработали различные программы льготных периодов для таких ситуаций в пандемию, собственно, пошли навстречу, попытались урегулировать данные ситуации. Но дело в том, что в большинстве случаев, как вы правильно заметили, это в корне не решает вопрос проблемных заемщиков, то есть это несколько откладывает тяжелую ситуацию, потому что банки не смогут решить проблему потери работы заемщика или что-то в таком случае. То есть тут вот, к сожалению, если ситуация будет усугубляться по прошествии вот этого льготного периода, здесь, конечно, нужно уже к более радикальным мерам, я имею в виду как продажа залога, приходить. Петр Кузнецов: А что выгоднее банку при просроченной задолженности по ипотеке, забирать квартиру, дом или все-таки упрощать условия, снижать проценты, идти навстречу, чтобы какие-то, но регулярные выплаты продолжались? Денис Аксенов: Банку всегда выгоднее, чтобы заемщик оплачивал кредит. Ну то есть при любых условиях банку выгоднее, чтобы заемщик восстановил платежеспособность... Петр Кузнецов: Нет, ну это понятно, и желательно в полном объеме. Но если выбирать? Денис Аксенов: Выбирать между чем и чем? Петр Кузнецов: Ну вот или квартиру забирать, или упрощать условия, чтобы продолжал платить. Денис Аксенов: Ну, я думаю, что там упрощать условия, но это мое личное мнение. Петр Кузнецов: Есть еще в этой области еще одна такая вечная, большая проблема – это срывы сроков сдачи домов в эксплуатацию. Это может влиять на увеличение просрочки по ипотеке? Денис Аксенов: Да, совершенно верно, вот это вот то, что я и хотел отметить. Петр Кузнецов: Ага. Денис Аксенов: На рынке строящегося жилья это, к сожалению, встречается, то есть это может привести к таким тяжелым последствиям. То есть если заемщик... Заемщики, которые вкладываются в стройку, они же параллельно еще зачастую снимают жилье, то есть у них нагрузка и так тяжелая, то есть они платят и за аренду, и уже там ипотечные платежи. И поэтому задержки, а тем более срывы очень негативно сказываются, тем более что они когда концентрированы в одном конкретном доме, то есть этих заемщиков становится много, это вызывает социальный подтекст, напряженность, конфликт в конкретном микрорайоне города – в общем, ничего хорошего от этого не происходит. Петр Кузнецов: Денис, скажите, пожалуйста, ну вот специальные программы, различные льготы, господдержка работает, как многие эксперты полагают, не в лучшую сторону в таком случае в плане увеличения просрочек, – а могут ли дальше ставки быть еще ниже? Или это и так уже убыточно для банков, даже такие вот ставки сейчас, которые все ниже и ниже становятся? Денис Аксенов: Ну, я не думаю, что банки будут работать в убыток, то есть... Петр Кузнецов: Ага. Хорошо, до каких пределов тогда могут они дойти? Денис Аксенов: Ну, сейчас у нас сложно сказать, это зависит от денежно-кредитной политики нашей страны. Но тем не менее тенденция была положена, и она некоторое время продолжится; возможно, в ближайшее время мы увидим снижение ставок, я имею в виду в ближайшее время, на периоде 1 год, мы увидим еще снижение ставок по ипотеке. Ольга Арсланова: Давайте послушаем наших зрителей, есть вопрос или история у Елены из Самары. Здравствуйте, слушаем вас. Зритель: Здравствуйте. У меня такая вот проблема, подавали в период пандемии как раз эти ипотечные каникулы. Муж встал на биржу, подаем документы, далее я иду в центр занятости. Получается, что сейчас, на данный момент предоставляя все эти документы, банк дает отрицательный результат... Петр Кузнецов: Заключение. Зритель: ...и постоянно шлет SMS, то положительный результат, то отрицательный. В итоге звонишь им на горячую линию, они говорят, что не знают, чем нам помочь. У нас нет пока как бы ответа никакого, хотя уже все 90 дней прошли. Потом они говорят, опять присылают SMS, сегодня хожу в банк, то есть целый месяц хожу в банк после результата, и они ничем мне не могут помочь, понимаете? Петр Кузнецов: В общем, кредитные каникулы не работают? Зритель: Не работают вообще, да. Петр Кузнецов: Не работают, не хотят работать. Они существуют, но вот банки неохотно идут на всякие условия. Это Елена из Самары. Денис, на самом деле на такой инструмент, как кредитные каникулы объявленные, очень многие жалуются, что они на самом деле существуют на бумаге, но воспользоваться ими практически невозможно. Ольга Арсланова: А у вас какие наблюдения? Наверняка вы тоже сталкиваетесь с такими историями. Денис Аксенов: Нет, безусловно, мы сталкиваемся с такими историями, и закон есть, он работает, он един для всех, собственно говоря. И тут нужно, конечно, разбираться в конкретной ситуации, то есть подходит ли данный заемщик под кредитные каникулы. Но собственно говоря, как я услышал, если была потеря работы и снизился доход, а именно об этом речь идет в законе, то, соответственно, заемщик соответствует требованиям. Если вы считаете, что банк поступил несправедливо, для банков есть регулятор Центральный банк, пожалуйтесь туда. Ольга Арсланова: Да, спасибо. Петр Кузнецов: Спасибо за комментарий, за советы. Денис Аксенов, генеральный директор агентства «Долговой консультант». Мы продолжаем, пишите нам, звоните, рассказывайте, как у вас оформляются кредитные каникулы, что вы взяли, как вы взяли, какие ставки, как это меняется, под какой процент, успеваете ли вы все выплачивать, если нет, то по каким причинам. Ольга Арсланова: И несколько сообщений от наших зрителей. «Расплатились с ипотекой в мае 2020-го, очень этому рады, – пишет зритель. – Нужно сто раз подумать, прежде чем брать ипотечный или другой кредит, это большая ответственность и нагрузка». Петр Кузнецов: Лилия пишет через сайт: «Если не дают ипотеку, то это очень хорошо». Ольга Арсланова: «У моей дочки трое детей, ипотека 3 миллиона, платит из последних сил, у банков большие аппетиты, – пишет зрительница из Ленинградской области. – Мало того, что проценты большие, так еще платим страховку, и немалую». Петр Кузнецов: Мы приветствуем Олега Солнцева, это руководитель направления анализа денежно-кредитной политики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, это еще один эксперт по этой теме, он с нами сейчас на связи. Приветствуем, Олег. Ольга Арсланова: Здравствуйте. Олег Солнцев: Здравствуйте, добрый день. Ольга Арсланова: Выплата ипотеки с помощью госпрограмм, льготные ставки как повлияли на этот рынок? Олег Солнцев: Ну, конечно, эта мера оказала очень живительное воздействие на рынок. Можно сказать, что рынок после марта, после вот этого шока начал снижаться; после того как была в апреле принята программа о льготной ипотеке под 6,5% годовых, рынок воспрянул, и сейчас уже динамика выдачи, в общем-то, скажем так, превосходит даже аналогичный период прошлого года. При этом основная часть этого потока ринулась на первичный рынок, скажем так, первичный рынок ипотеки, что и понятно, поскольку вот эти дешевые кредиты выдаются именно здесь. На этом фоне, скажем так, рост просроченной задолженности, который традиционно сопровождает все периоды кризисов, можно сказать, выглядит достаточно умеренным. Ну, вот по доле просроченная задолженность вообще не выросла, то есть она скорее сейчас стабильна по доле кредитов, даже, возможно, немножко снижается. По абсолютному объему есть небольшой рост, но он тоже очень умеренный. Нужно сказать, что в предшествующие кризисные эпизоды, в 2008–2009-х гг., в 2015 году, значит, доля просроченной задолженности по ипотеке подскакивала в 2008 году где-то на 5 процентных пунктов, в 2015 году где-то примерно на 1 процентный пункт, то есть на 1% больше ипотеки становилось просроченной. Сейчас мы этого не видим. Возможно, это отложенный эффект из-за того, что многие воспользовались, значит, ипотечными каникулами, и, действительно, этот инструмент... Вот я просто слышал, что говорят, жалуются, что он не работает, – ну да, конечно, бывают случаи, когда он не работает, но в целом по данным Банка России, например, по состоянию на конец июля по 106-му федеральному закону было подано где-то порядка 77 тысяч обращений на предоставление кредитных каникул, из них положительные решения приняты по 3/4, 75%; по 76-му федеральному закону было подано 28 тысяч, из них по половине принято положительное решение. Петр Кузнецов: Ну это хорошие показатели? Олег Солнцев: В общем-то да... Петр Кузнецов: Учитывая вот этот фон о том, что на самом деле они не работают, не так все на самом деле печально. Олег Солнцев: В целом да. То есть если посмотреть в среднем, где-то 2/3 по обоим законам, 2/3 заемов... Петр Кузнецов: Олег, да, но все же можем попытаться объяснить, почему банки, скажем так, несильно охотно идут на оформление кредитных каникул? Они же все равно эти деньги получат, наоборот, у них даже сроки, получается, за счет кредитных каникул увеличатся, все равно же они с заемщика возьмут все эти средства. Олег Солнцев: Во-первых, для банков эта проблема затягивания получения выплат всегда означает косвенный рост рисков или рост неопределенности. То есть понятно, что существуют некоторые ситуации сейчас, которые как-то прослеживаются, и непонятно, какова она будет, допустим, через год. Петр Кузнецов: Ага. Олег Солнцев: Во-вторых, банки часто пытаются уйти, и это действительно нужно вменить им в вину, от схем решения проблемы через ипотечные каникулы, предусмотренные законом, и предложить собственные схемы реструктуризации, которые для заемщиков более дорогие и менее выгодные, пользуясь тем, что заемщик не всегда может отличить одно от другого. Поэтому здесь отчасти возможна мотивация, связанная с попыткой предложить реструктуризацию кредита, но другую, на самом деле менее выгодную для заемщика, и здесь заемщику нужно быть бдительным. Петр Кузнецов: Объясните еще такой момент: почему появилась господдержка, почему появился такой доступный уже для большой аудитории процент? Почему ставки продолжаются снижаться? Можно ли сказать, что государство сделало ставку на строительство жилья? Мы понимаем, что строительство жилья – это экономический рост, это экономический драйвер. Олег Солнцев: Ну, вот вы практически сами ответили на этот вопрос. Да, безусловно, одним из мотивов был чрезвычайно важный строительный сектор, важность жилищного сектора для экономики в целом. Но вот мы недавно проводили исследование, как 1 рубль, скажем так, вложенный в различные рынки, в различные производства товаров и услуг, сколько он приносит дополнительных рублей, создает в экономике при помощи так называемого мультипликативного эффекта. То есть когда сотрудники тех компаний, которые работают на этих рынках, получают определенный доход, далее они тратят эти средства, и это позволяет создать как бы дополнительные продукты, ну и так далее, вот несколько раз вся эта цепочка прокручивается. Так вот наши оценки показали, что строительный рынок и жилищный рынок обладает одним из максимальных мультипликативных эффектов по сравнению с другими просто в силу того, что значительная часть производственных цепочек здесь замкнута не на импорт, а на внутреннее производство. Стройматериалы у нас, грубо говоря, свои, рабочая сила тоже в значительной мере своя, там есть, конечно, вопрос с присутствием значительного числа гастарбайтеров, но тем не менее. И в результате поддержка этого рынка действительно позволяет держать экономику на плаву; в этом смысле вот эта фокусировка очень важна с точки зрения стабилизации экономики в целом. Это и оправдывает где-то даже, может быть, и снижение какой-то чувствительности к риску со стороны банков при выдаче кредитов или со стороны регулятора просто потому, что в результате у нас экономика становится похожей на велосипед, который движется, а не который падает. То есть иногда, если сравнивать с велосипедом, нужно прибавить скорости, а не убавить. Петр Кузнецов: Ага. Так, может, мы таким образом придем к государственной ипотеке с нулевой, ну или с минимальной процентной ставкой, чтобы строилось еще больше, чтобы у каждой семьи было жилье свое? Олег Солнцев: Ну во-первых, каждая семья не сможет воспользоваться ипотекой, и проблема здесь не только в ставке, но и, собственно говоря, в цене на квартиру и в сроках. Это все задает определенные требования к минимальному уровню доходов. То есть сейчас, ну действительно, ипотека доступна примерно половине, ну так теоретически, по критериям некоторым. Соотношение платежа по ипотеке и дохода семьи, который не должен превышать 35% по некоторым критериям, – вот примерно при таком критерии ипотека доступна примерно для половины семей, ну то есть для половины она недоступна, для них должны быть какие-то другие инструменты. Даже если снизить ставку, она не станет доступной для 100% семей, потому что существует неравенство по доходам. Кроме того, до нуля ставку снизить не получится, потому что существуют все-таки риски, существуют издержки на выдачу ипотеки, и премия за риск, эти издержки в ставку так или иначе должны быть заложены. Сейчас низкий уровень ипотеки обусловлен господдержкой, дотированием со стороны бюджета, плюс еще эффект снижения ключевой ставки со стороны Банка России антикризисный помогает. Но эта ситуация не будет вечной: когда кризис закончится, вот эти чрезвычайные меры, очевидно, будут отменены. Это правильно, для того чтобы не было искажения, не было перекоса в сторону, скажем так, какого-то неравновесного состояния, которое приведет к надуванию пузырей. Вот сейчас это к надуванию пузырей, безусловно, не ведет, потому что сейчас вся ситуация объективно толкает в другую сторону, в сторону скатывания в такую вот некую, как сказать, дурную бесконечность, когда у нас сокращается спрос со стороны населения, например, на жилье, в результате сокращается производство, в результате сокращаются зарплаты и доходы, это ведет к новому сокращению спроса. Вот чтобы эту дурную раскрутку кризисной спирали остановить, как раз нужны какие-то меры со стороны государства, и в этом смысле вот эта программа – это одна из таких мер, причем достаточно действенная. Ольга Арсланова: Давайте послушаем нашу зрительницу Татьяну из Ивановской области, ее история. Татьяна, добрый вечер. Зритель: Добрый вечер. Очень счастлива, что до вас дозвонилась. Вот у меня такая ситуация. Мы два пенсионера, семья военнослужащего пенсионера... Петр Кузнецов: Ага. Зритель: Вы меня слышите, да? Петр Кузнецов: Да. Дальше? Зритель: Значит, и мы переехали в 2014 году в связи с тем, что события на Украине развивались таким образом, что нам нужно было уехать. И в 2016 году мы взяли ипотечный кредит на маленькую, крошечную квартирку, для того чтобы ее купить, 600 тысяч. В 2016 же году мы ее приобрели, и через год нам снизили процентную ставку с 13 до 11%. Сейчас из всех средств массовой информации узнаем, что снижаются ключевая ставка, процентная ставка, но вот сколько мы в Сбербанк ни обращались, нам процентную ставку пока не снижают, а почему, не знаем. Нам уже 66 и 67 лет соответственно, мужу и мне, конечно, и пенсия у меня 9 300 в связи с тем, что очень, как бы сказать, мой стаж не учтен педагогический, потому что Украина не платила в Пенсионный фонд, и 33 года моего педстажа превратились в 21, то есть у меня пенсия сейчас 9 300, а плачу я по ипотеке 8 650. Если бы не пенсия мужа, то мы бы не знаю, как выживали. Вот такая вот ситуация. Почему Сбербанк не хочет снижать нам процентную ставку по нашему кредиту? Ольга Арсланова: Да, понятен вопрос, спасибо. Олег, очень много таких вопросов: люди платят ипотеку по ставкам, которые существовали несколько лет назад; сейчас ставки упали, они получаются в неравных условиях с тем, кто сейчас берет кредит, и с банками очень сложно договориться. Олег Солнцев: Да, это понятная ситуация, можно выразить в данном случае сочувствие людям, столкнувшимся с тем, что приходится сейчас платить по высокой процентной ставке. Не знаю, как обстоят дела конкретно в этом городе, в этом регионе, но в целом, скажем так, в масштабах страны сейчас достаточно активно развивается такой инструмент, как рефинансирование ипотечного кредита. Ольга Арсланова: Ага. Олег Солнцев: Значит, и многие банки сейчас пытаются этот инструмент развить. Это выгодно, просто это позволяет переманить под более низкую процентную ставку к себе заемщика. Что здесь можно порекомендовать? – обращаться не в Сбербанк, а в другой банк, например в «ВТБ» или в «Дом.рф», если вот есть отделение. Я думаю, что там с радостью рассмотрят, ну могут рассмотреть вашу ситуацию, и пойдут на то, чтобы выдать вам новый ипотечный кредит... Ольга Арсланова: А как это выглядит, Олег? Выдается новый кредит в новом банке, им гасится старый кредит, да, и человек переходит... ? Олег Солнцев: Да-да, совершенно верно, и дальше вы живете с новым кредитом, выданным под новую ставку. Это всех устроит: заемщик получает более низкую ставку, тот новый банк, в который вы приходите, получает нового заемщика, соответственно возможность получать подход с этого. В общем, ситуация, когда все выигрывают. Петр Кузнецов: Ну, могут быть некие неудобства, связанные с тем, что, например, человеку удобнее по Сберу, там автоматически снятие со счета, а там условный другой банк, придется заводить новую карту, куда-то идти, перекидывать на тот счет, может быть с комиссией, без комиссии... Олег Солнцев: Ну вот да, там, конечно, какие-то определенные технические сложности есть, здесь нужно взвесить. Но нужно иметь в виду, что вы в результате можете выиграть действительно существенную сумму с точки зрения всех будущих платежей, если там долгий срок. И тот банк, который вам выдал кредит, он может быть и не заинтересован в том, чтобы вам его рефинансировать, потому что вы же у него уже есть, а у банка-конкурента стимулов больше. Поэтому вот мой совет, я ничего не имею против Сбербанка в данном случае, но просто обратиться к банкам-конкурентам. Петр Кузнецов: Но, если не идет навстречу, просто попробовать, конечно. Ольга Арсланова: Спасибо вам. Петр Кузнецов: Спасибо вам. Ольга Арсланова: Олег Солнцев был с нами на связи, руководитель направления анализа денежно-кредитной политики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования. Мы говорили об ипотеке в России и о росте просрочки по этому виду кредитов.