• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Лазарь Бадалов: Ипотека для многих россиян все еще недоступна и переживать о каком-то перегреве на ипотечном рынке не приходится

Лазарь Бадалов: Ипотека для многих россиян все еще недоступна и переживать о каком-то перегреве на ипотечном рынке не приходится

Гости
Лазарь Бадалов
доцент кафедры банковского дела Российского экономического университета им. Плеханова

Ольга Арсланова: В ближайшие полчаса поговорим об ипотеке в России, тем более что она бьет рекорды. Объем выданных кредитов в стране подскочил с начала года на 80%, ставки сейчас на исторических минимумах, и все больше граждан приобретают жилье в долг.

Давайте посмотрим на статистику. Еще недавно возможность взять кредит на квартиру под 10% или даже 12% выглядела чистой фантастикой. Теперь средняя ставка кредита на квартиру в новостройке составляет менее 10% годовых, а на вторичном рынке чуть более 10%. Причем банки снижают не только процентные ставки, но и требования к ипотечным заемщикам. Это вызвало бурный рост ипотечного кредитования: в этом месяце, в ноябре объем выданных кредитов в стране подскочил с начала года на 80%. По подсчетам аналитиков, в октябре выдано более 115 тысяч кредитов на 230 миллиардов рублей.

Это должно поддержать строительную индустрию и тем самым вытянуть всю экономику, говорят одни экономисты. Однако не все так просто, уверяют другие. Например, в США бурный рост ипотечного кредитования привел к пузырю цен на недвижимость и в конечном итоге к обрушению всей финансовой системы. Возможно, Россия повторит этот путь? Но эксперты все-таки отмечают, что отечественный ипотечный рынок еще остается на уровне стран с развивающейся экономикой (таких, как Турция, Индия или Румыния). В США сейчас идет тренд на снижение портфеля ипотеки, однако его доля в ВВП почти в 9 раз выше, чем в России – около 50%, а у нас, как вы видите, чуть более 6% ВВП.

Давайте посмотрим сейчас, что происходит с банками. В США, например, пузырь возник в связи с тем, что банки выдавали ипотечные кредиты с нулевыми первоначальными взносами и перед подтверждения дохода, а в России многие банки предлагают стартовую выплату 10%, и ЦБ намерен как раз с 1 января ввести некоторые ужесточения и вернуть требования минимального первого взноса на квартиру в размере 20%.

Давайте посмотрим, как же будет развиваться ипотека в России, насколько она сегодня доступна для большинства россиян? Обсудим это с вами прямо сейчас.

Юрий Коваленко: У нас в гостях Лазарь Бадалов, доцент кафедры финансовых рынков РЭУ имени Плеханова. Добрый вечер.

Лазарь Бадалов: Добрый вечер.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Можно ли сказать, что сейчас по развитию ипотеки мы все-таки вышли из той стагнации, которая была в 2016 году, и вышли серьезно и надежно?

Лазарь Бадалов: Действительно, темпы кредитования вернулись на докризисный уровень; возможно, по результатам 2017 года они обгонят исторический максимум, установленный в 2014 году. Да, вышли достаточно быстро, можно сказать, вышли с положительным результатом – и процентные ставки существенно снизились, и не только это повлияло. Нужно не забывать о том, что длительный период времени существовала государственная поддержка (субсидирование процентных ставок), кроме того, продолжает работать программа, связанная с военной ипотекой, молодая семья и так далее. То есть поддержка государства и государственная политика как в области экономических процессов, так и социальная политика, собственно, и дала свои результаты. Мы сейчас эти плоды и пожинаем.

Ольга Арсланова: Плодами можно считать снижение ставки. Она снижается почему? Потому что была неоправданно высокой, а сейчас приходит к какому-то своему естественному состоянию?

Лазарь Бадалов: По поводу снижения ставки не совсем так. Снижение так – это один из инструментов достижения той цели, которую мы ставим. Здесь, так скажем, надо взглянуть на ситуацию намного шире и вспомнить, что, предположим, в Советском Союзе государство решало вопросы обеспечения населения жильем путем выдачи бесплатного жилья. То есть люди работали на государственных предприятиях, предприятия обеспечивали население жильем. В рыночной экономике такой механизм работать не может, и перед государством остается та же самая задача – обеспечивать население жильем, но каким путем? Путем рыночных механизмов. Вот один из механизмов, один из инструментов – это как раз регулирование процентных ставок. Но здесь не только этот инструмент: здесь и уровень доходов населения, и стоимость владения недвижимостью – это тоже очень важный фактор, который, кстати, сейчас не очень-то хорошо и у нас работает.

Юрий Коваленко: А вот так говорят, что когда все идет в лучшую сторону, где-то, видимо, есть подвох. Для кого это все сделано? Для того чтобы строители смогли отбить свои деньги и получить какие-то свои доходы, потому что рынок жилья лихорадило достаточно долго, пока он не выровнялся сейчас, либо это все для людей делается, для которых хоть как-то упростилась возможность взять ипотеку? Или подвох все-таки какой-то есть?

Лазарь Бадалов: Ну давайте так: все-таки строители – это тоже резиденты Российской Федерации, и работают они на благо России, на благо российского ВВП. Не даром мы сейчас, когда приводили цифры по статистике, упоминали в том числе и о размере ВВП, соотношение долга к ВВП. Поэтому, безусловно, когда домашние хозяйства берут ипотечные кредиты и обзаводятся собственным жильем, нужно понимать, что на этом их расходы не останавливаются: дальше возникает необходимость сделать ремонт, дальше необходимость облагородить это жилье. И, собственно говоря, все эти траты идут на благо экономике, так как начинают создаваться новые рабочие места, повышается спрос на товары и услуги (собственно говоря, то, о чем я начал говорить). Это влияние не только на рынок ипотечного кредитования, а это влияние в целом на экономику страны и в целом на политику государства, которая проводится.

Ольга Арсланова: Мы упомянули аналогию с Соединенными Штатами Америки, понимая, что все-таки там иная экономика, люди со значительно более стабильными доходами, возможность брать ипотеку практически под 0%, возможность арендовать жилье на каких-то вменяемых условиях. Что мы видим у нас? – падающие доходы населения. Соответственно, это представляет угрозу в том числе и для банков сейчас?

Лазарь Бадалов: Вопрос, связанный с доходами населения, действительно является важным. Я, собственно говоря, упомянул об этом: доходы населения – это один из важных инструментов наравне с размером процентной ставки по ипотечным кредитам. И мы сейчас находимся с этой точки зрения не в самом лучшем, благоприятном положении.

Но здесь нужно понимать, что сравнивать нас с США не совсем корректно. Действительно, перегрев рынка ипотечного кредитования в США был, но здесь нужно понимать, насколько там иной рынок ипотечного кредитования. Мы сегодня, говоря о российском рынке ипотечного кредитования, должны понимать, что у нас на сегодняшний день только более-менее стал развиваться первичный рынок ипотечного кредитования. Это не там, где первичное жилье продается, а там, где работают кредиторы напрямую с заемщиками. В США же ситуация с тем самым пузырем знаменитым все-таки стала развиваться не столько на первичном рынке ипотечного кредитования, сколько на вторичном, где спекулянты уже перепродавали, перекупали ипотечные ценные бумаги – вот где стал зарождаться пузырь. Собственно говоря, эти спекулянты стали подталкивать, повышать спрос на ценные бумаги, которые выпускали кредиторы, банки-кредиторы. И, собственно говоря, банки-кредиторы в поисках новых заемщиков упрощали и упрощали, максимально упрощали требования к заемщикам в поисках новых…

Ольга Арсланова: Но это возможно только при более высоком спросе на ипотеку, чем у нас? Все-таки мы должны понимать, что пока у нас это не массовый продукт.

Лазарь Бадалов: Во-первых, это возможно и при более высоком спросе, и при более развитом рынке ипотечного кредитования. Мы еще далеки от той стадии, когда можно о чем-либо переживать с точки зрения того, что мы столкнемся с каким-то перегревом на рынке ипотечного кредитования. На сегодняшний день ипотечный кредит все равно остается для многих россиян недоступным, и переживать о том, что банки начнут выдавать ипотечные кредиты всем желающим…

Юрий Коваленко: Нам пишут телезрители и задают вполне себе здравый вопрос: почему банк отказывает в реструктуризации процента по ипотечному кредиту в связи со снижением ключевой ставки? Почему? Логически если поразмыслить, в принципе, должны были реструктуризировать, но нет.

Лазарь Бадалов: Понимаете, как? Здесь немного заемщики слишком обывательски рассуждают. А давайте иную ситуацию представим: а если процентные ставки начнут расти? То есть в этой ситуации банк-кредитор должен предложить заемщику изменить условия кредитного договора и повысить процентную ставку. Но тогда заемщики будут категорически против такого развития ситуации.

Юрий Коваленко: То есть получается как с валютной ипотекой: курс вырос…

Лазарь Бадалов: Совершенно верно. Но при этом нужно сказать, что на сегодняшний день многие банки предлагают такой "продукт", как рефинансирование ипотечного кредита. То есть вы можете улучшить условия своего кредита не в банке, в котором сейчас получили кредит, а в другом банке. То есть банки-конкуренты друг у друга забирают хороших заемщиков.

Юрий Коваленко: Так вот во второй части SMS нашего телезрителя и говорится о том, что банк отказывается пересмотреть процент по причине продажи кредита в другой банк – это правомерно?

Лазарь Бадалов: Здесь, наверное, не совсем какое-то правильное трактование ситуации. То есть взять просто так и продать кредит другому банку просто так невозможно, для этого должны быть какие-то основания. Безусловно, договорные отношения никто не запрещает, но без согласия заемщика, на ровном месте, на пустом месте, если нет никаких существенных…

Юрий Коваленко: То есть тут нужно разбираться с юристом?

Лазарь Бадалов: Да, безусловно. Такая ситуация возможна только в том случае, если заемщик начинает нарушать условия кредитования.

Ольга Арсланова: Мы приглашаем наших зрителей к беседе: интересно будет услышать тех, кто уже взял ипотечный кредит, а также тех, у кого есть какие-то соображения на тему дальнейшего развития ипотечного рынка.

Анна из Туапсе у нас на связи – здравствуйте.

Зритель: У меня дети взяли кредит, молодая семья, уже 4 года его оплачивают. Сейчас у них родился ребенок, понятно, что финансовая ситуация изменилась. И как раз пошла реклама о снижении процента. Они обратились с просьбой, так как они добросовестно все время оплачивают кредит ипотечный, чтобы им снизили процент. Но им отказали, и самое интересное, при этом никакого объяснения нет, почему отказ. Хотя кругом идет реклама, что люди могут обращаться, что может быть снижен процент. Мне вот эта ситуация непонятна, это первое. Почему я слышу, что да, вот эти… будут повышаться, то могли бы повысить, но дело в том, что молодые семьи, которые сами добросовестно оплачивают и сами решают свою проблему жилья, почему-то совершенно не поддерживаются.

И еще у меня вопрос такой. Во всем мире ипотечный кредит – в Германии, например – это вообще несоизмеримо меньше, чем у нас в стране. Мы когда-нибудь вообще придем к этому или нет?

Ольга Арсланова: Давайте с первой части начнем. Это похоже на следующую ситуацию. Мы пришли в магазин, купили товар, а потом у нас родился ребенок, и мы решили вернуть разницу, так как товар подешевел, а у нас серьезная такая проблема в семье – верните разницу. То есть можно банк понять, который отказывается это делать? По закону имеет право.

Лазарь Бадалов: Смотрите как. Банк – это коммерческая структура, собственно говоря, его такие моменты не очень-то должны волновать. Но здесь нужно еще правильно построить свой запрос к банку. Я не в курсе, как в данной ситуации, в каком контексте заемщики обращались в банк. Чаще всего заемщики обращаются с таким подходом: "А мне бы хотелось", – такой подход не сработает. Если заемщики аргументированно объяснят и на цифрах докажут, что их доходы снизились в связи со следующими причинами, вот здесь уже отказ банка будет, так скажем, не совсем логичным, потому что если в дальнейшем заемщик перестанет погашать кредит или начнет погашать его с просрочками и ситуация дойдет до судебных разбирательств, вот это обращение в конечном итоге может сыграть против кредитора. Это одна ситуация.

Другая ситуация, если мы опять-таки в ситуации рыночной экономики. Если вам один продавец отказывает продать товар по такой цене, вам никто не мешает обратиться к другому продавцу, к третьему, четвертому, десятому, пока вы не найдете подходящий для вас продукт по подходящей для вас цене, и аналогичная ситуация с ипотечным кредитом. Если они добросовестные заемщики, если у них хорошая кредитная история, почему бы не промониторить ситуацию на рынке, почему бы не обратиться сразу в несколько банков (5, 6 никто никого не ограничивает) – возможно, какой-нибудь банк в условиях конкурентной борьбы за хороших заемщиков с удовольствием заберет этих заемщиков к себе и рефинансирует имеющийся долг.

Ольга Арсланова: Ну и второй вопрос Анны, который тоже интересует многих наших зрителей: почему у нас деньги так дорого стоят? Почему у нас процентная ставка, ставка рефинансирования и в итоге ставка по ипотеке не такая, как, например, в Европе?

Лазарь Бадалов: Здесь вопрос, опять-таки, не только в сфере ведения банковской системы – это общеэкономический вопрос. Нужно понимать, что если банк привлекает деньги под 8-9-10% годовых, а когда население идет в банк и открывает вклад, сколько сейчас предлагают? – в среднем 7-8%. Понятное дело, что выдавать кредиты под, не знаю, 5-6% банки не могут в такой ситуации. У нас сейчас ключевая ставка на каком уровне? Она только снизилась, буквально недавно менее 10% стала. До этого были двухзначные цифры, которые, собственно говоря, и диктовали эти условия высоких процентных ставок. На это влияет очень много разных факторов. Такова ситуация в экономике, и эта ситуация продолжается уже на протяжении многих лет.

Собственно говоря, Центральный банк сейчас и пытается с этим бороться. Много говорят о таргетировании инфляции – это тесно взаимосвязанные процессы: если у нас в экономике высокая инфляция, то как стоимость денег может быть низкой, если инфляция – это как раз обесценивание денег? И это отражается, собственно говоря, когда деньги обесцениваются очень быстро, следовательно, и стоят они дорого, потому что каждый экономический субъект пытается заложить в стоимость денег их обесценивание плюс свой доход. И в этой ситуации сравнивать нас с Германией, США не совсем корректно.

Ольга Арсланова: Где ставка рефинансирования базовая сколько там? – 0%?

Лазарь Бадалов: Ну не только 0%...

Ольга Арсланова: Отрицательная, по-моему, уже.

Лазарь Бадалов: Есть страны, где отрицательные процентные ставки, есть, где они находятся в районе нулевых значений, но тем не менее. Может быть, я сейчас такой очень устаревший термин использую, но нужно понимать, что финансовая система – это надстройка, а базис – это все-таки экономика страны, где должно быть развито производство, реальный сектор экономики, где должны быть не юристы и экономисты только, а производители товаров и услуг. И вот когда будет сильный базис, то финансовая надстройка, собственно говоря, будет отражать ту ситуацию, которая сформировалась в экономике и обслуживать ту экономику, которая есть. Наш финансовый сектор, увы, обслуживает ту экономику, которая есть у нас страна уже на протяжении 25 лет.

Ольга Арсланова: Послушаем Марину из Москвы – добрый вечер, Марина, вы в эфире.

Зритель: Я хочу сказать, что вы сказали, 50% в Америке ипотекой заняты. В этих 50% большая часть приехавших из России. Молодые ребята, которые закончили институт, посчитали, где им выгоднее платить ипотеку, туда приехали и там ее взяли. Я говорю точно, потому что у меня двое родственников так сделали: после институтов поехали туда и прекрасно уже живут в хороших домах, и все как надо (один в Германии, один в Америке). Я хочу, чтобы вы вот это учитывали.

Ольга Арсланова: В общем, в продолжение того, что мы уже сказали, это раз. А во-вторых, под 50% мы имели в виду от ВВП доля ипотеки.

Лазарь Бадалов: Все-таки США – страна иммигрантов, нужно не забывать. Безусловно, иммигранты из России, конечно, не делают тот спрос, о котором идет речь. Но очень хороший пример с точки зрения того, что приехали и живут в очень хороших домах, собственных домах. Это вот как раз один из признаков перегрева рынка ипотечного кредитования. Когда вы живете в комфортабельной квартире, тут в какой-то момент смотрите и думаете: "А почему бы мне не переехать в собственный дом?" Потому что, собственно говоря, банки с удовольствием кредитуют такую ситуацию, но собственных средств на это не хватает. И такое улучшение, слишком комфортабельное улучшение жилищных условий происходит как раз за счет заемных средств. У нас нечто похожее было несколько лет на рынке потребительского кредитования, когда люди меняли какие-то потребительские товары несколько раз в год за счет заемных средств, а потом мы столкнулись с проблемами в коллекторском бизнесе и так далее. Это вот как раз все приводило к тому, что, не имея собственных доходов, которые обеспечивали, люди пытались жить не по средствам, что называется.

Юрий Коваленко: А вот буквально накануне была новость о том, что россияне все реже стали покупать недвижимость за границей как вложение денег и все больше в России. То есть получается, что они сейчас нагнетают тот самый уровень спроса? Или все-таки какая-то другая причина есть?

Лазарь Бадалов: Ну давайте так. Тут нужно, что называется, смотреть статистику. Но мне не очень-то верится, что количество россиян, имеющих возможность приобрести недвижимость за рубежом, может серьезным образом повлиять на уровень спроса и предложения недвижимости в России.

Юрий Коваленко: В некоторых странах просто недвижимость достаточно дешево стоит, и…

Лазарь Бадалов: Совершенно верно. То есть это не какие-то финансовые магнаты, которые скупают оптом эту недвижимость, а это россияне, которые приобретали в лучшем случае одну квартиру где-нибудь в курортной зоне, чтобы обеспечить себя своеобразной дачей, пусть и за рубежом.

Ольга Арсланова: И таких было сколько? – 0.02%?

Лазарь Бадалов: Опять-таки, да, это несущественные проценты, которые могут существенно повлиять на рынок спроса и предложения.

Ольга Арсланова: Скажите, считаете ли вы оправданными ограничения, которые ввел Центробанк по первоначальному взносу, то есть не меньше 20%? Получается, что еще меньше людей смогут себе позволить ипотечные кредиты?

Лазарь Бадалов: Определенный, так скажем, процент населения притормозит этот процесс и сможет получить ипотечный кредит чуть позже. Но здесь нужно на эту ситуацию посмотреть с другой стороны. Сейчас Центральный банк в отношении банков проводит достаточно жесткую политику регулирования и надзора. Это, так скажем, другая тема, другая область. В принципе политика Центрального банка в области регулирования и надзора за последние годы (с момента того, как Центральный банк стал мегарегулятором) существенным образом поменялась. Здесь и ситуация, связанная с массовым отзывом лицензий у банков. Мы это тоже слышим, видим, понимаем, что происходит.

Но если посмотреть в сами подходы, они касаются того, что Центральный банк считает, что финансовые институты, в частности банки, должны быть более стабильными, более надежными, и эта стабильность и надежность достигается путем ужесточения требований к банковской деятельности – в частности, путем требований к достаточности капитала банк. То есть вот этот норматив, о котором идет речь, будет существенным образом влиять на достаточность капитала. То есть банкам не запрещают выдавать кредиты с первоначальным взносом менее 20%, в принципе банк может и с нулевым взносом выдать, без первоначального взноса, и может и не проверять доходы заемщика. Но в этой ситуации он должен сформировать резервы, которые существенным образом уменьшат его капитал, а дальше там ряд вытекающих последствий, которые касаются непосредственно банковской деятельности, самих банков, которые в этой ситуации достаточно щепетильно относятся к таким моментам.

Ольга Арсланова: Спасибо. Мы говорили о рынке ипотеки в нашей стране. У нас в студии был Лазарь Бадалов, доцент кафедры финансовых рынков РЭУ имени Плеханова. Большое спасибо.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Лазарь Бадалов: Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты