Константин Апрелев: К легализации рынка аренды инициатива Минстроя не приведет

Ольга Арсланова: Чиновники решили вывести арендодателей из тени: Минстрой предлагает ввести налоговый вычет для арендаторов, но только если договор заключен на длительный срок (больше 11 месяцев) и официально зарегистрирован в Росреестре.

Юрий Коваленко: Сложно, конечно, но Минстрой полагает, что эта мера поможет пополнить казну. Сейчас многие арендаторы сдают квартиры нелегально, "в серую", налогов не платят. Сегодня вернуть уплаченный НДФЛ могут покупатели квартир с 2-х миллионов рублей, то есть не более 260 тысяч этих самых рублей. Вернуть налоги с аренды смогут только наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию в налоговую инспекцию. Также налог можно будет вернуть и на работе.

Ольга Арсланова: Давайте посмотрим статистику. Арендное жилье – это 30% всей жилой недвижимости в стране сегодня, значительная часть – это социальные и специализированное жилье в основном в муниципальной собственности, лишь 3% из этой доли сдается легально.

Юрий Коваленко: Ну и сегодня есть 3 способа легальной сдачи квартиры в аренду. Если вы физическое лицо, то вы можете платить 13% НДФЛ и подавать ежегодно налоговую декларацию в инспекцию. Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, то вы будете платить 6% суммы плюс страховые взносы. Для упрощения процедуры предлагается приобрести патент. Стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду в зависимости от места нахождения недвижимости и ее площади определяется так: к примеру, при сдаче квартиры до 50 квадратных метро в Центральном административном округе Москвы, стоимость патента в месяц составит 2 250 рублей. Аналогичная квартира на северо-востоке столицы – 1 500 рублей в месяц.

Ольга Арсланова: Ну что же, эксперты оценили еще и доступность аренды жилья для российских семей и выяснили: только в 6 северных регионах семья (двое взрослых и ребенок) может арендовать двухкомнатную квартиру и сильно не экономить на еде и других необходимых вещах. Именно на севере более высокие, чем в среднем по стране, зарплаты и при этом большой объем жилого фонда.

Юрий Коваленко: Слишком много, наверное, цифр и немного мало понятно.

Ольга Арсланова: А нам все равно нужны цифры, кстати, от вас, потому что на этой неделе аренда жилья является темой нашей рубрики "Реальные цифры": мы вас спрашиваем, за какую сумму вы снимаете или сдаете вашу квартиру…

Юрий Коваленко: …легально или нелегально, обязательно.

Ольга Арсланова: Это на ваше усмотрение Напишите нам, пожалуйста, ваш регион и вот эту сумму, в пятницу будем подводить итоги.

Юрий Коваленко: Ну а пока мы будем разбираться с гостем в нашей студии – Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Константин Апрелев: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Разбираться мы будем с довольно спорной инициативой чиновников. Скажите, пожалуйста, зачем это нужно арендатору? Каким образом арендатор будет отстаивать свое право на вот этот налоговый вычет, если он лишается налогового вычета тогда при покупке квартиры, это раз, и скорее всего арендодатель ему поднимет ставку аренду в случае официального…

Константин Апрелев: Ну да, вы абсолютно правы. На самом деле достаточно понятная инициатива, она давно уже выдвигалась, сейчас она просто уже обрела статус законопроекта, появилась конкретика, связанная с тем, что это не любой договор публично зарегистрированной аренды, а долгосрочный, то есть более 12 месяцев подлежит регистрации. Соответственно, это означает, что и та, и другая сторона должны выйти из тени…

На самом деле проблема есть не только у тех, кто сдает, но и у тех, кто снимает, потому что у них доходы могут быть не вполне белые и пушистые, так же, как и доходы самого арендодателя. Поэтому данная инициатива, безусловно, имеет право на жизнь, но к кому-то глобальному изменению легальности этого рынка она точно не приведет. Потому что, во-первых, любой договор – это вопрос достижения консенсуса сторон: если одна сторона хочет как-то улучшить свое налоговое поле, то очевидно, что другая в этом поле свое положение ухудшит, если не изменится цена договора. Поэтому в любом случае это процесс переговоров, причем если мы говорим об арендных отношениях, то 80% договоров – это как раз те договорные отношения, которые уже давно существуют, то есть это не раз в год сдается, а много-много лет люди снимают жилье, например, или много-много лет одному и тому же арендатору сдает собственник. То есть это достаточно длительные и устоявшиеся отношения, где стороны уже друг друга чувствуют в разных вопросах. Особенно с учетом того, что за последние годы тренд по арендным ставкам снизился, а ставки несколько выше сегодня, чем существуют… Здесь есть много нюансов, и мне кажется, что попытка изменить вот эту устоявшуюся систему может привести к ухудшению условий той или иной стороны.

Юрий Коваленко: Вот мы говорили по поводу того, что 30% жилья постоянно, скажем так, сдается, находится в таком живом обороте. То есть я, допустим, если честно, не могу представить, каким образом, если прибегает человек и ему нужно было квартиру снять, как это обычно бывает, вчера, и срочно-срочно, быстро-быстро, и договариваются буквально на бегу уже. То есть не надо никуда бежать, арендодатель скинет эти 2 тысячи рублей, для того чтобы быстро все это оформить без документов, либо арендатор доплатит. То есть в принципе каким образом и что полезного может быть у арендодателя даже с этого? Каким образом можно завлечь? Потому что в данный момент пока что плюсов для арендодателя я не вижу.

Константин Апрелев: На самом деле я бы так сказал. Наверное, данная схема тоже отражает интересы юридических лиц, которые сейчас не представлены на этом рынке бизнеса. С моей точки зрения это, безусловно, ключевой оператор в части именно создания доходных домов, это АИЖК. Поэтому, наверное, этот законопроект скорее создает льготное, по сути квазиналоговое поле для АИЖК как оператора этого рынка, на которые он заявляет последние месяцы, что выходит. То есть созданы специальные программы ипотечного финансирования и финансирования застройщиков, на основе которых АИЖК планирует оформлять на себя построенное жилье и соответственно будет сдавать как доходные дома.

По сути я думаю, что данная льгота скорее ускоряет рынок легального строительства доходных домов и вовлечение в этот бизнес юридических лиц, потому что именно для них создается то самое налоговое поле, потому что налоги они и так платят, по сути государство создает льготные условия для институциональных участников этого рынка, которые сейчас занимают менее 1% доли рынка, а в какой-то перспективе, наверное, смогут эту долю рынка увеличить, тем самым создавая какое-то конкурентное поле.

Ольга Арсланова: Представим себе фантастическую ситуацию: арендаторы заинтересовались и требуют свои 13%. Как это может повлиять на рынок аренды, который, в частности в Москве, заметно просел в последние 2 года?

Константин Апрелев: Во-первых, это нужно перезаключить существующие договоры – это значит, что те договорные отношения, которые существовали, должны быть как-то пересмотрены и более качественно урегулированы. Например, как стороны будут вести себя, друг друга, если нарастает инфляция, как будут предусмотрены какие-то иные действия по увеличению ставки? Одно дело, когда это краткосрочный договор и арендодатель или арендатор может отказаться от этих обязательств; другое дело, если это уже становится долгосрочным договором…

Ольга Арсланова: 11 месяцев закончилось – до свидания.

Константин Апрелев: …а, собственно говоря, арендодатель не защищен от инфляции, арендатор не защищен от того, что в данном контексте цены продолжат снижение и он таким образом попадет в ситуацию, когда рынок понизился в цене, а он по сути изменить ставку не может, если этого заранее не предусмотрел. То есть на самом деле достаточно много нюансов именно экономического толка – я сейчас не говорю о других составляющих – которые нужно будет предусмотреть в долгосрочном договоре, причем состыковать это с гражданским законодательством, чтобы защитить интересы той и другой стороны, а при этом не всегда же в этих отношениях присутствует профессиональный участник (риелтор либо юрист или кто-то, кто обладает необходимой компетенцией). И получается, что эти условия нужно заранее таким образом предугадать, чтобы нивелировать часть вот этих экономических рисков, а это неочевидно, что это удастся сделать достаточно качественно. И выиграв эти 13%, можно потерять в каких-то ситуациях больше.

Ольга Арсланова: Валерий из Саратовской области – звонок в прямой эфир. Здравствуйте, Валерий.

Зритель: Алло, здравствуйте.

Ольга Арсланова: Вы сдаете или снимаете, Валерий?

Зритель: Я не сдаю и не снимаю, я просто слушаю вашу передачу.

Ольга Арсланова: Хорошо.

Зритель: Хочу сказать свое мнение. Вот все квартиры, которые сдаются, они не из-за того, что зарабатывают на них деньги, а из-за того, что, допустим, умерли родители или близкие и так далее, квартира осталась. Они еще не могут продать или по каким-то причинам не продают. Но вопрос в том, что за эту квартиру тот, кто за нее отвечает, чья это квартира, платит все деньги (ЖКХ, квартплата, имущественный налог). Почему они обязаны выплачивать те деньги правительству?

Ольга Арсланова: Ваш вопрос понятен. Не понимает наш зритель, за что собственник должен еще платить в бюджет налогов.

Константин Апрелев: Он по сути занимается в одном случае…

Ольга Арсланова: Предпринимательская деятельность.

Константин Апрелев: …предпринимательской деятельностью, в другом случае… На самом деле его замечание может быть оправдано, потому что по сути это рентный доход от капитала, который вложен в недвижимость. Если сравнить аналогичные сегменты, то аналогичным для сдачи жилья в аренду является сегмент, связанный с деятельностью в банковской сфере, когда люди размещают на депозитах денежные средства. Так вот это то же самое, доход на рентный капитал. Но в банковском сегменте население освобождено от налога. То есть если ставка по депозиту…

Ольга Арсланова: Там доходы очень низкие.

Константин Апрелев: Ничего подобного, абсолютно такие же доходы с точки зрения рентного капитала…

Юрий Коваленко: Не у всех.

Константин Апрелев: …абсолютно сопоставимые. Если эти доходы не более чем на 2 пункта отличаются от ключевой ставки ЦБ, то налогообложения никакого не возникает. Вот интересно получается, что банковская сфера находится в привилегированном положении по отношению к небанковской сфере, то есть к такому же самому рентному доходу, но в сфере вложения в недвижимость. И получается, что там эти льготы созданы, существуют с момента вообще появления коммерческих банков у нас в сфере финансирования, а, например, недвижимость нет, и естественно, вызывает вопросы у людей, потому что они либо приватизировали жилье, либо его купили, они уже заплатили вроде бы налоги и как таковой по сути предпринимательской деятельности они не ведут, они получают рентный капитал со сдачи этого актива в пользование точно так же, как и накопление денежное они размещают на депозитах в банках. Ну и, собственно говоря, доходы сопоставимы: в банках это 6-8% годовых, жилье даже ниже, это 4-6% годовых. Поэтому оба эти сегмента абсолютно сопоставимы.

И вот если бы государство пыталось решать задачу именно легализации этих отношений договорных и запуска "белого" рынка, от чего на самом деле все стороны бы выиграли, потому что гораздо меньше было бы спорных ситуаций и каких-то имущественных потерь, если бы весь этот рынок был "белый", но при этом люди не рисковали бы потерей какой-то налоговой. Этот рынок ренты капитала сопоставим с рынком банковским. И обозначили такую возможность: если доходы человека не превышают определенную ставку, например, ключевую ставку по отношению к кадастровой стоимости недвижимости, которую он сдает, то на самом деле можно было бы получить вот эту льготу – тогда этот рынок, наверное, стал бы "белым" достаточно быстро.

Юрий Коваленко: Но все же у нас в России человек русский привык к тому, что пока за это не наказывают, в принципе делать ничего не надо. Зачем чинить то, что не сломано? То есть в принципе можно, как в тысяче случаев, когда обычно арендодатель и арендатор договариваются: "Если придут, скажешь, что ты мой племянник или какой-нибудь дальний родственник". Это в принципе уже не заработок, не доход, не что-то еще. То есть в менталитете у человека: "Я не делаю ничего плохого".

Константин Апрелев: Ну естественно.

Юрий Коваленко: Заставить платить невозможно, какие-то преференции тоже странно выглядят: если два человека договариваются и делятся своими деньгами, зачем им третий человек в этом договоре? Вы говорили по поводу "белой" схемы. Что такое "белая" схема и каким образом можно выйти в ближайшее время или хотя бы в обозримом будущем?

Константин Апрелев: "Белая" схема, чтобы точно так же, как, например, по банковским депозитам, если доходы человека, сдающего жилье, не превышают ключевую ставку ЦБ от кадастровой стоимости того объекта, который он сдает, то в принципе было бы логично его освободить от налогового обложения.

Юрий Коваленко: Извините, я вас перебью, но вот эту фразу, которую вы сейчас сказали, большая часть населения не понимает, что это такое. Почему он должен считать какой-то доход со своей сдачи и ЦБ ставку?

Константин Апрелев: Грубо говоря, если бы доходы его ниже, например, чем доходы по ставке депозита на те же самые деньги по отношению к стоимости недвижимости, то он получал бы точно такую же льготу, как размещая эти денежные средства в банке, если совсем простым языком.

Ольга Арсланова: По сути это легализация того, что уже и так существует, всего 3% платят.

Константин Апрелев: Да.

Ольга Арсланова: Мне очень интересна мотивация этих 3%. Наверняка ваши клиенты говорят: "Я хочу "в белую" сдавать", – зачем?

Константин Апрелев: Вы знаете, на самом деле понятно. В основном "в белую" сегодня сдают те люди, которые имеют достаточно дорогую недвижимость, то есть где доходы очень высокие, и в основном они сдают это жилье юридическим лицам, то есть, будем так говорить, в основном иностранцам, которые работают здесь в компаниях, либо очень высокооплачиваемым менеджерам, где юридические лица участвуют в процессе оплаты наймы этого жилья. Это то самое "белое" поле, которое существует, потому что там суммы достаточно высокие, и в этом процессе задействованы как наниматели юридические лица, которые платят за своих сотрудников. Вот это, наверное, ключевой фактор…

Юрий Коваленко: То есть выгоднее всего юридическим лицам?

Константин Апрелев: …который и легализовал это поле.

Ольга Арсланова: Скажите, пожалуйста, люди, которые снимают квартиры, очень многие мечтают когда-нибудь купить свою. Что в основном будут предпочитать? – налоговый вычет за аренду или налоговый вычет за какую-нибудь в дальнейшем возможную квартиру купленную?

Константин Апрелев: Ну конечно, я думаю, что в данном случае для нашего российского человека все-таки возможность налогового вычета… Если будет предусмотрен механизм, что тот налоговый вычет максимальный, который он мог бы получить, будет сокращаться на тот налоговый вычет, который он получает, то, наверное, тогда мотивация будет совсем минимальная для этого человека получать сейчас этот налоговый вычет, потому что он потом, купив квартиру, все равно этот налоговый вычет может получить в раз. Тем более что законодательство, в общем-то, может измениться, к сожалению, и поэтому риски у человека всегда очень… Он по-разному их сопоставляет.

Мне почему-то кажется, что вот попытка сейчас заставить человека выстраивать прозрачные отношения с одной стороны, мало к чему может привести, потому что все равно это уже какая-то уравновешенная ситуация, в которой цены рыночные соответствуют тем ценам, которые человек платит. И если вот это требование о налоговом вычете заставляет легализоваться того, кто сдает жилье, то он, естественно, теряя деньги, будет вынужден попытаться поднять ставку либо какие-то иные действия предпринять, которые его больше устраивают. Поэтому вот эта вот ситуация, безусловно, не приведет к легализации, а я считаю, что вот эти меры все-таки не приведут к легализации в целом этого рынка.

Я больше того скажу: в Германии, где люди абсолютно законопослушны, тем не менее лишь 50% уплачивают налоги со сдачи жилья в аренду несмотря на то, что на сегодняшний день половина людей Германии живет в снимаемом жилом фонде, то есть половина рынка.

Ольга Арсланова: Удивительные цифры.

Константин Апрелев: Да. Поэтому как бы на самом деле очень много нюансов в том числе в законодательстве нашем – это и процедура отчетности по налогам, которая существует – которые не очень сегодня подталкивают наших людей к этой ситуации. Более того, наши люди просто не понимают, куда идут эти налоги: если бы, может быть, им еще давалась информация о том, куда эти налоги пойдут, на сколько детских садов, школ и так далее и реально они бы пошли…

Юрий Коваленко: И как часто.

Константин Апрелев: Это первая составляющая, которая меняла бы социальный профиль нашего человека, то есть человек, может быть, поменял бы свое отношение к этому. Ну и мне почему-то кажется, что в целом безусловно большая часть наших людей имеют пожилой возраст и воспринимают этот рентный доход как добавок к своей пенсии, потому что очень многие люди в ущерб себе съезжаются, например, со своей квартиры переезжают к друзьям, а свою сдают.

Ольга Арсланова: Спасибо. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, был у нас в гостях. Мы продолжаем считать, сколько вы платите за квартиру или за сколько вы ее сдаете в реальных цифрах.