Квартиру с долгами по ипотеке можно будет продать самостоятельно

Квартиру с долгами по ипотеке можно будет продать самостоятельно
Реальные цифры: что с работой?
Как люди переносят вынужденное заточение в своих домах и квартирах?
У нас огромный фонд национального благосостояния, мы все ради него работаем. Зачем он нужен, если не для того, чтобы помочь людям?
Дмитрий Градинар «Рождественская сказка»
Самоизоляция самоизоляции - рознь
История учит нас, что карантинные меры - единственное, что может помочь при эпидемии
Дыхательные и разминочные упражнения для детей и взрослых
Занимательные физические опыты. Показывает популяризатор науки Юрий Трифонов
Как справиться со стрессом?
Кто работал, а кто нет на выходной неделе? Итоги опроса
Гости
Михаил Чумалов
директор агентства недвижимости «Белый Город»
Владимир Морыженков
профессор бизнес-школы МИСиС

Ольга Арсланова: Сам задолжал, сам и продавай. Квартиру с долгами по ипотеке можно будет продать самостоятельно. Это предложение сейчас рассматривают в Госдуме.

Иван Князев: Автор инициативы – Ирина Яровая. Предполагается, что по новым правилам заемщики смогут продать квартиру максимально выгодно и быстро.

Ольга Арсланова: А давайте посмотрим, на каких условиях. Продать самому квартиру можно, если размер вашего кредита не больше 15 млн. руб., заемщик, понимающий, что выплатить кредит он не сможет, направляет в банк заявление о том, что будет сам продавать свое жилье, и с этого момента суд не вправе арестовывать квартиру. У заемщика будет примерно полгода, максимум полгода, чтобы продать эту квартиру. А как сейчас? Сейчас проблемные ипотечники могут продать свое жилье только на аукционе или на публичных торгах. А так должник оценивает работу оценщика, т. е. платит за нее тоже, отдает еще до 3% от стоимости имущества за услуги организаторов торгов и 7% в качестве исполнительного сбора. Другими словами, у заемщика появится право продать свою квартиру относительно быстро, выгодно для себя и не только погасить долг перед банком, но что-то еще и на руках останется, какие-то деньги оставить себе. А сейчас банки стремятся задолженность покрыть, это все, что их волнует, а сколько стоит квартира и за сколько ее продают, им не очень интересно. Но с новыми правилами, возможно, будут недовольны уже банки. Давайте об этом поговорим.

Иван Князев: Ну, конечно, да. Им немножко гайки-то позакрутили, все вот эти вот исполнительские сборы организатору и т. д. – по 3%, по 7%. Владимир Морыженков у нас на связи, профессор бизнес-школы МИСиС. Владимир Алексеевич, здравствуйте.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Владимир Морыженков: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Скажите, пожалуйста, насколько сейчас права ипотечников с долгами соблюдаются? Насколько у банка преимуществ больше перед вот таким ипотечником? И стоит ли здесь что-то регулировать?

Владимир Морыженков: Да, регулировать, конечно, надо. И прежде всего нужно заботиться о процентной ставке и думать о возможностях финансирования, прежде всего о тех, у кого до сих пор на руках валютная ипотека и высокая процентная ставка. Конечно, это неподъемные деньги. 9% годовых при таких низких темпах инфляции – это большая проблема. И я бы, конечно, сосредоточил… Вполне возможно, этим законом пытаются как-то выпустить пар, что государственное законотворчество в этой области никак не хочет поставить более жесткие горизонты о том, что ипотека должна быть доступна по более низкой процентной ставке. Поэтому, если судить по тому, что ты сам можешь теперь ликвидировать свое жилье, в смысле – продать, если у тебя неподъемные проблемы, связанные с выплатой процентов, это, с одной стороны, возможность. А с другой стороны, давайте рассмотрим такой вопрос, как ликвидность. Если вы живете в Москве, у вас довольно высокий шанс продать свое жилье. Ну, относительно высокий. На сегодняшний день, кстати говоря, это большая проблема. У людей мало денег. Вы видите, как все нищают, и у коррупционеров нет достаточно большого количества денег скупать всю недвижимость подряд, а простой граждан себе едва ли потянет по сегодняшней оплате труда.

Ольга Арсланова: Но нужно понимать, что даже самостоятельно продав такую квартиру, человек по большому счету остается в минусе, потому что он сколько-то там лет платил банку проценты и небольшое тело кредита, а затем он гасит проценты и тело кредита, и не факт, что у него что-то останется. И он еще и без квартиры останется.

Владимир Морыженков: И не только в минусе. Может последовать и банкротство. Вне зависимости, статья здесь эта, которую предлагает законодательство, она всего лишь навсего предоставляет возможность тебе самому продать квартиру. Но если ты не специалист в области продаж недвижимости, то ты каким образом будешь продавать квартиру? Наймешь себе клерка или обратишься в агентство недвижимости, которое заберет себе все те же самые проценты, которые забирает себе банк при организации торгов. Вот в чем проблема. А клерк будет искать таким образом продажу квартиры, что он понимает, что у тебя срочная продажа, и он будет всячески говорить о том, что клиентов за хорошие деньги у тебя нет. Поэтому я считаю, что, конечно, такая норма закона, которая будет предоставлять возможность тебе продать, она, на мой взгляд, на 90% работать не будет. Но есть еще один нюанс. Тоже не очень хороший. Связанный с тем, что банк устанавливает нижнюю границу тебе для продажи. Т. е. тебе нужно решить свои проблемы – любыми путями остановить свои долги. Но если у тебя не находится покупателя на ту стоимость, которую тебе установит банк, т. е. для того, чтобы покрыть все свои издержки, то ты не сможешь продать эту квартиру. Вот в чем установка снизу. Пошел продал, потом занял у людей какие-то еще деньги и попытался с банком все-таки рассчитаться. Нет, штрафы у тебя … против тебя. Я считаю, что, конечно, вот этот механизм сегодня банковского зарабатывания на людях, у которых доходы падают, и они пытаются любым путем… Какое-то недоброе государство, вот что, я бы дал такую оценку вот такому нормотворчеству.

Иван Князев: Владимир Алексеевич, вопрос такой. Так, может, лучше все-таки развивать такое направление (ипотечные каникулы больше делать, рефинансирование какое-то), чтобы у человека все-таки была возможность когда-то вернуться к платежам по ипотеке?

Владимир Морыженков: Вот обратите внимание. Как только касается чего-то такого, что человек сможет заплатить меньше, вы видите, как государство и те люди, которые лоббируют государственное нормотворчество, стоят насмерть от того, чтобы никаких событий в этом не произошло, чтобы в карман никак не перешло. И вот здесь вы не вправе ожидать от сегодняшних, мне кажется. Если, может быть, кабинет министров новый что-то заявит об этом. Но мне кажется, что все доходы в этой стране уже считаны. Кто-то извлекает доходы от природных ископаемых, кто-то извлекает от банковского капитала, и все люди, конечно, числятся, вернее, множатся родственники, множится количество людей, приближенных к императору. И получается, что вот это беда, которая нас охватывает, что все претендуют на деньги. Поэтому разрешить что-нибудь, там, можешь сам продать или сам себе сделай, сам себе сорганизуй, – вот это тебе дадут. А вот так, чтобы снизить стоимость, например, тарифа на коммунальное обслуживание, снизить какие-то затраты для человека беднейшего, но какие-то нормы, т. е. обсуждения этих законов не слышно. А государство, конечно, потрясающе богато по своему потенциалу, а этот потенциал не переходит в богатство гражданина.

Ольга Арсланова: Да, спасибо. Жаль, мы это не всегда видим.

Иван Князев: Спасибо вам.

Ольга Арсланова: Спасибо вам. Сейчас поговорим с директором агентства недвижимости «Белый город» Михаилом Чумаловым. Здравствуйте, Михаил.

Иван Князев: Здравствуйте, Михаил.

Ольга Арсланова: Скажите, пожалуйста, Михаил, а с какими сложностями сейчас сталкиваетесь вы в том числе при продаже таких квартир – ипотечников-должников?

Михаил Чумалов: В целом эта инициатива, о которой речь шла, она позитивна. Но надо сказать, что процедуры продажи квартиры из-под залога и сейчас существуют во многих банках, во всех крупнейших банках. Потому что банк очень не заинтересован в том, чтобы доводить дело до суда и реализации квартиры через аукцион. Это, во-первых, долго, а во-вторых, это часто невыгодно для банка. Ну, и в-третьих, цена продажи на аукционе может быть существенно ниже. Поэтому большинство банков и так имеют какие-то схемы продажи квартиры из-под залога. И тут можно их разделить, условно говоря, на 2 части. Банки все, которые существуют сегодня. Некоторые из них говорят заемщику (это в основном небольшие банки): погасите сначала кредит, потом продавайте и все что хотите. Но понятно, что это нерабочая схема. Большинство банков, таких как Сбербанк, ВТБ, крупные ипотечные банки более гибко подходят к этому вопросу. Дальше возникают различные возможности. Вот вы начали продавать свою квартиру, которая находится в залоге. Проблема, собственно, в залоге: его нужно в итоге снять, покупатель должен купить квартиру без залога. И дальше возникает много различных вариантов таких событий. Предположим, самый простой из них – когда вам повезло найти покупателя за приличные деньги, которых достаточно, чтобы погасить кредит и что-то осталось, и у этого покупателя деньги есть, в наличной или безналичной форме. Тогда схема довольно проста. Хуже, когда этот покупатель – сам заемщик какого-то ипотечного банка. Тогда успех дела зависит от того, насколько эти 2 банка смогут между собой согласовать схему передачи денег или снятия залога. Еще более худший вариант – когда речь идет о так называемых альтернативных сделках, когда тот покупатель, которого вы нашли, у него собственных денег нет, он продает свою недвижимость, т. е. платит третье лицо, а еще часто это третье лицо – заемщик тоже какого-то ипотечного банка, и тут возникают самые разные варианты.

Ольга Арсланова: Михаил, а вот момент (если можно, коротко), который важно понять. Вот сейчас, если все перейдут на эту схему и ипотечники сами будут продавать свое жилье, полгода искать себе хорошего покупателя, – не будут ли за это время простоя банки в минусе и тем самым еще поднимать ставки на своем пуле для других клиентов?

Михаил Чумалов: Нет, но, скорей всего, они не прекратят начисление процентов…

Ольга Арсланова: За это время?

Михаил Чумалов: …Пока из законопроекта непонятно, как. Непонятно главное: каков механизм передачи этих средств. И непонятно другое: на этот период полугодовой останавливается начисление процентов или нет? Скорее всего, я почти уверен в этом, что нет.

Ольга Арсланова: Т. е. банки свое не потеряют, в любом случае.

Михаил Чумалов: Нет.

Ольга Арсланова: Спасибо вам за комментарий.

Иван Князев: Спасибо. Спасибо большое.

Ольга Арсланова: Михаил Чумалов. Мы говорили о новом законе, который якобы поддержит ипотечников.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)

Выпуски программы

  • Все видео
  • Полные выпуски