Анастасия Сорокина: Самострой обернулся самосносом: в Краснодарском крае, Крыму и даже Москве подлежат демонтажу за счет собственников тысячи многоквартирных домов, которые признали самовольными постройками. Александр Денисов: Да что там рассказывать, глянем на цифры, впечатляют. По самостроям лидируют южные регионы, в Крыму, Севастополе 2 тысячи объектов, в Краснодарском крае 1 300, есть даже и в Москве. И у этих домов одна общая черта: собственники квартир узнали, что дом признан самостроем и подлежит сносу, после того как добросовестно приобрели квартиру, платили налоги, коммунальные сборы. Как это получается? Как распознать самострой? Сегодня и поговорим. Анастасия Сорокина: Вот засмеялся Саша, остались с носом, но совершенно трагическая ситуация... Александр Денисов: Конечно, да, безусловно, никакого смеха. Анастасия Сорокина: ...потому что и без возможности жить нормально, в долгах, в кредитах. Будем говорить о конкретных примерах. Но сейчас давайте присоединим к обсуждению нашего первого эксперта, это Дмитрий Гордеев, заместитель генерального директора ассоциации «ЖКХ и городская среда». Дмитрий Гордеев: Добрый вечер. Анастасия Сорокина: Добрый вечер. Вот эта ситуация, давайте сразу объясним, самострой – что это такое? Почему готовое, построенное здание может быть признано самостроем? Дмитрий Гордеев: Ну, вообще в Российской Федерации здание необходимо строить после получения разрешения на строительство. Исключение составляют совсем небольшие дома, есть специальная статья в Градостроительном кодексе. А так, для того чтобы начать строительство, нужно собрать пакет документов, согласовать, это и геодезические изыскания, это и проектная документация, там очень большой пакет, хотя его сокращают, но тем не менее он остается большим, серьезным. И документы подаются или в орган местного самоуправления, в некоторых регионах в региональные власти, и региональные власти выдают разрешение на строительство, вот только тогда можно начинать строить. И между прочим, по 214-му закону только имея разрешение на строительство можно принимать деньги за строящиеся квартиры, если они строятся в порядке долевого участия в строительстве. Анастасия Сорокина: То есть получается, что дали, например, разрешение на строительство 3-этажного здания, а застройщик недобросовестный начинает строить, например, 8 этажей, и это является нарушением и можно признать здание самостроем, верно? Дмитрий Гордеев: Ну смотрите, когда начинают строительство и непонятно, сколько все-таки построят... Если разрешение на 3 этажа, то нарушением будет, когда будут строить 4-й, 5-й и так далее. В начале, когда закладывают фундамент, строят 1-й, 2-й, 3-й этаж, это еще не нарушение, если вы об этом говорите, действительно, такого рода самострой тоже есть, то есть не выполняется разрешение на строительство, оно как бы игнорируется, застройщик выходит за его рамки. А бывают случаи, когда начинают строительство, например, до получения разрешения на строительство, вообще нет никаких прав на землю. Еще, может быть, даже и толком какие-то проектные работы, изыскания не проведены, а застройщик торопится, он уже начинает строить, он огораживает площадку, начинает там ездить трактор, работать экскаватор. И он дает рекламу, что все, работы уже идут, хотя на самом деле разрешение не получено и легитимной такую работу назвать еще нельзя. Александр Денисов: А давайте посмотрим сюжет, прекрасный репортаж Елены Тимоновой о ситуации как раз в южных регионах, мы отметили, что там много самостроя, и обсудим, как такое могло получиться, вот эти многоквартирные дома оказались признаны незаконными, их постройки, как это вышло, и продолжим. СЮЖЕТ Анастасия Сорокина: Подключим к нашей беседе еще одного эксперта – Акоп Абгарян, адвокат. Акоп Араевич, добрый вечер. Акоп Абгарян: Добрый вечер. Анастасия Сорокина: Сюжет шокирующий, люди в очень сложной ситуации. Кого обвинять? Недобросовестных застройщиков? Люди сами виноваты, что пошли на такие риски? И что в этой ситуации может помочь, как себя вести? Акоп Абгарян: Да, конечно, ситуация достаточно тяжелая и требует особого внимания. Но я могу сказать с юридической точки зрения, не буду углубляться в действия определенных чиновников, которые допускают строительство и не приостанавливают в начале этого этапа, когда объекты создаются, поднимаются 11 этажей, все спокойно это наблюдают, а потом, когда люди заселяются, говорят, что это самострой. Я сейчас не буду в это углубляться, я про юридические тонкости расскажу. Значит, это положение уже действительно много существует, достаточно долго, и Госдума в 2018 году приняла изменения в статью 222-ю Гражданского кодекса о самовольных постройках, конкретизировала понятие, добавила ряд, соответственно, изменений. И что было сказано самое важное? Самовольные постройки, которые возведены и являются в том числе собственностью, вот самое главное, где собственником уже человек является, можно привести в соответствие с действующими нормами, СанПиНами, СНиПами, которые необходимы для дальнейшей эксплуатации своей самовольной постройки, потому что она может отвечать определенным критериям при приведении ее в соответствие. Вот в этом случае, где мы увидели пожар, конечно же, там грубейшие нарушения, что на мансардном этаже есть жилые объекты, но это не означает, что можно эти 380 с чем-то квартир, как там посчитали, что можно этих людей оставить на улице. Кто будет возмещать ущерб? Кто будет возмещать убытки этим людям? Это все ляжет на плечи администрации, потому что они давали, они согласны были, они не смогли отменить решение суд, суд узаконил. И теперь кто будет сносить, по какому иску, тот и будет возмещать убытки. Потому что эта практика уже есть: если, соответственно, в этом участвовала администрация, по многочисленным уже решениям судов выплачивает компенсацию именно орган местного самоуправления. Поэтому я здесь об этом бы говорил, что многие люди могут себя обезопасить, применяя эту норму, и возможно привести в соответствие данную самовольную постройку. Но конечно же, здесь надо желание администрации; если все-таки они не будут так сильно наглеть и просто выкидывать людей на улицу, можно привести эти объекты в соответствие с действующим градостроительным регламентом либо СанПиНами, СНиПами и так далее. Александр Денисов: То есть в Сочи администрация не захотела вести себя по-человечески и решила снести этот дом, не давая никакой возможности привести к каким-то требованиям и прочее, хотя бы обосновать эти требования? Анастасия Сорокина: В норму. Акоп Абгарян: Да, совершенно верно. И кстати, я помню эту историю, еще мы в том году в вашей студии это обсуждали, и я эту ситуацию изучал, и там мэрия совершенно людей не слушала, совершенно не шла на попятную, и они не решали вопрос относительно применения этой нормы, которая вступила в законную силу, о приведении в соответствие самовольной постройки. Можно привести, но не причинить же ущерб сотням людей, которые... Я знаю по этой истории, в частности города Сочи, где люди с Дальнего Востока, с разных регионов продали свое жилье, даже маткапиталы внесли на эту квартиру, чтобы ее приобрести. Александр Денисов: Извините, а вот... Да-да, сразу зацепимся за сочинского заммэра, он сказал: «Выдавали разрешение на постройку индивидуального жилого дома, а оказывается, что там эксплуатируется 15–20 квартир». Ну что, они им скажут, все, давайте, кто-то из 20, 1 из вас останется? Как тут приведешь, тоже вопрос. Акоп Абгарян: Ну смотрите, в первую очередь даже в таких положениях можно объект привести в соответствие с нормами, которые существуют. В этом случае застройщик, виновник этого строительства, выплачивает компенсацию региону либо городу по данной постройке. Есть такое тоже положение, и такая система существует, главное желание – нет, администрация хочет принудительно всех снести на улицу. Я сейчас не всех защищаю собственников самовольной постройки, есть наглые, реально есть наглые, которые дали построить дом, они построили 15-этажную гостиницу, есть и такие люди. Конечно же, где еще люди там не заселились вплотную, не потратили свои деньги, но мэрия это допускает, понимаете? То есть возводятся объекты, мы это не останавливаем, а когда уже какая-то ситуация, ага, мы взялись за голову, суды проиграли, все узаконено, центральные коммуникации подведены, дома уже, насколько я понимаю, даже в Краснодаре, и мы сейчас задумались, что надо всех на улицу выкинуть и дом снести. А кто убытки будет возмещать, 380 квартир? Разве бюджет Краснодара позволяет это сейчас сделать? Это надо задуматься, я думаю, более важные вопросы есть в этом городе, чем 380 квартир сносить. Анастасия Сорокина: Дмитрий, как вы прокомментируете вот эту ситуацию? Дмитрий Гордеев: Ну, я считаю, что, безусловно, когда в самом начале строительства нет разрешительной документации, земельный участок не относится к надлежащему виду использования, то это самовольная постройка. Если чиновники закрывают глаза, делают какую-то волокиту, знаете, как женщина сказала, вот которая в квартире там встречала, что, значит, они тут вложили все, им сказали, что это все оформлено нормально, они посмотрели документы и так далее. Все у нас начинают строить, а потом по суду оформляют, – это, скорее всего, я, конечно, не знаю в данной ситуации, но, возможно, здесь есть какой-то элемент и коррупции, когда застройщик уже вынужден оформлять, он понимает, что он очень сильно рискует, а его чиновники начинают просто брать на пушку: «Ты давай нам заплати соответствующие деньги, тогда мы тебе все оформим». Ведь действительно, как мэр Сочи сказал, что были выявлены нарушения уже после того, как там сгорели эти этажи. Если дом введен в эксплуатацию и разрешение давала администрация, значит, а потом оказалось, что это был самострой, значит, или в первом действии, или во втором действии администрация города просто-напросто нарушила закон, не может быть таких взаимоисключающих категорий состояния дома. Значит, скорее всего... Александр Денисов: А может быть, Дмитрий, простите, просто версию выдвину – а может быть, все дело в смене таких региональных элит? Были одни, сидели, и у них были друзья-товарищи? Ведь что там греха таить, строительный комплекс рука об руку идет с местной властью, он невозможен без завязок с местной администрацией. Были связи, были договоренности, «начинайте строить, потом быстро все прокрутим», а элиты поменялись и все, стоп, они уперлись в бульдозер рогом. Дмитрий Гордеев: Да, пришли, грубо говоря, значит, чужие, и они просто-напросто с новыми не договорились, такая тоже может быть ситуация, но это, конечно, все предположения. В любом случае, если в доме жить нельзя объективно, то есть он построен с нарушением всех норм и правил, бывают случаи, когда эти нормы и правила можно восстановить, и тогда суд действительно может принять решение о том, чтобы признать этот дом нормально построенным. Если строили действительно на земельном участке, на котором только индивидуальное жилищное строительство, там одноквартирные дома фактически, а оно размером в несколько тысяч квадратных метров, может быть 1 000, может быть 500 квадратных метров, понятно, что индивидуальный дом так никто не строит, его достаточно легко технически разделить на несколько квартир, и это будет многоквартирный дом, Конечно, его нахождение на земельном участке, категория которого «индивидуальное жилищное строительство», незаконно, и тут уже могут застройщики, так сказать, немножко шантажировать администрации, они могут сказать: «Вот, куда мы людей расселим? Давайте признавайте, иначе сейчас начнутся волнения, недовольства и так далее», – это тоже нездорово. Конечно, я думаю, что надо очень пристально обратиться правоохранительным органам к ситуации на юге, Сочи, Краснодар и так далее, раз это уже стало достаточно серьезной, распространенной практикой, значит, там надо очень сильно проверять, причем проверять даже какие-то старые объекты строительства, в пределах, я думаю, 10–15 лет вполне можно это сделать, и наказать всех, в том числе, возможно, и тех, кто уже ушел в Государственную Думу. Потому что, честно говоря, просто так уйти в Государственную Думу, будучи главой города, это надо иметь очень большие заслуги, так мягко скажу. Анастасия Сорокина: Есть у нас звонки от зрителей, дадим слово. Илья из Краснодарского края на связи, здравствуйте. Зритель: Алло, здравствуйте. Александр Денисов: Здравствуйте, Илья. Зритель: Я знаете, что хотел сказать? Вот по поводу выдачи разрешения на строительства у меня была личная история, когда я в Сочи где-то порядка 3 лет назад планировал купить студию небольшую, дистанционно перевел 50 тысяч. Потом непосредственно поехал на место, посмотрел на разрешение на строительство, на документы, и они не соответствовали тому, что планировал построить застройщик, 6-этажный дом, а документы были на 3-этажный и индивидуальное жилищное строительство. И в итоге, да, я отказался, забрал свои 50 тысяч через суд, ну и, скажем так, избежал того, чего не смогли избежать многие сегодня собственники. Александр Денисов: А кто-то купил в этом доме квартиру, то есть других не смущало? Зритель: Ну да, конечно, люди покупают. Люди не смотрят, и мне точно так же объясняли: «Ну вот же, есть разрешение на строительство». Но люди юридически как бы не совсем грамотные, они не вчитываются в то, что там документ выдан на индивидуальное жилищное строительство на 3-этажный жилой дом, и поэтому они в принципе ведутся только на название документа, это разрешение на строительство, вот. Вот поэтому, скорее всего, вот так и происходит. Александр Денисов: Спасибо, спасибо. Анастасия Сорокина: Спасибо, Илья, за звонок. Александр Денисов: Как прокомментируете историю? Действительно, один осторожничает и правильно делает, а другие все-таки «ну и ладно, документ-то есть». Дмитрий Гордеев: Я думаю, что есть, конечно, определенные риски и у будущих собственников, у граждан, которые покупают, они должны очень быстро осмотрительными и не верить ни в коем случае на слова. Если надо, может быть, даже и стоит заплатить какому-то специалисту, чтобы проверить все документы. Но еще меня другой момент интересует. Если строится, например, 6-этажное здание на месте, где должен был стоять индивидуальный жилой дом 3-этажный, во-первых, разве никто не видит, что такая ситуация? Разве не осуществляется просто-напросто элементарный строительный контроль, между прочим государственный? Он должен осуществляться на региональном уровне. То есть и местные чиновники, и региональные чиновники как минимум должны это знать. Очевидно, фиксируя такое нарушение где-то там у себя неофициально, они понимают, что с такого нарушителя-застройщика можно получить взятки элементарно. И возможна ситуация, конечно, юридического оформления, и поэтому они не торопятся приостанавливать строительство. Конечно, когда вместо 3 этажей строятся 4-й, 5-й, 6-й, все, это уже нарушение, его все должны видеть и зафиксировать, прекратить строительство, чтобы как минимум не было ситуации вот такого мошенничества, когда людям продают квартиры и потом, может быть, даже суды когда принимают решение из жалости к людям, в конце концов, могут произойти пожары. То есть брак в строительстве не всегда удается обмануть даже по решению суда, если там не рассчитана проводка по проекту, какие-то другие дефекты, там, может быть, канализация не будет работать или не будет подаваться вода на какой-то определенный этаж, то в этом доме будет невозможно жить. А виноваты в конечном итоге не только застройщики, но и чиновники регионального и муниципального уровня, с них тоже надо спрашивать обязательно, вот почему я говорил делать вот эти вот проверки, для того чтобы в конце концов пресечь эту порочную ситуацию. Потому что... Александр Денисов: Вот еще чиновников, да, Дмитрий, вы знаете, интересный момент, хороший момент затронули. Вот в сюжете, мне кажется, ключевой был эпизод как раз с парнем, у него квартира, он говорит, что интересно получается, купил он, платит налоги за эту недвижимость, коммунальные платежи ежемесячно, зарегистрировался, и потом вдруг самострой, – а это-то как вылезает? То есть каким образом все проходит по бумагам, принимаются деньги, а потом вдруг самострой? Это как, с кого спрашивать-то? Дмитрий Гордеев: Ну фактически, понимаете, когда дом подключен к нескольким ресурсоснабжающим организациям, к теплоснабжающей, к водоснабжающей, к электроснабжающей, если дом газифицирован, к газоснабжающей организации, все эти организации проверяют всю техническую документацию, все разрешения на строительство, на ввод дома в эксплуатацию и так далее, то есть идет многократный контроль. Но поскольку все эти руководители всех этих организаций находятся в одном, так сказать, тесном кругу с местной администрацией, возможно и скорее всего, они в контакте находятся с региональными властями и с застройщиком, то, скорее всего, они просто-напросто идут на нарушение. А когда такие необратимые последствия, типа как 1–2 этажа сгорели, это не просто формальное нарушение, вы нарушили какую-то там группу статей и суд может принять решение, а здесь все, тебя уже как бы наказала сама жизнь, и тут уже они начинают защищаться. Поэтому я думаю, что необходимо и людям знать все эти случаи, вот очень хорошо, что вы о них рассказываете, но и, в конце концов, правоохранительные органы тоже должны выполнить свою функцию. Анастасия Сорокина: Акоп, чтобы люди не сталкивались с подобным, что нужно посоветовать? Какие документы проверять? Как себя от этих рисков уберечь? Акоп Абгарян: Смотрите, я вот еще раз затрону опять вопрос относительно приведения в соответствие этих объектов, потому что я все-таки искренне хотел бы помочь людям, чтобы их все-таки не сносили и они остались в своих домах. Вот когда постоянно говорят чиновники, что есть разрешение на строительство, территориальная зона не позволяет, разрешенное использование земельного участка не позволяет сейчас сохранить этот объект, – понимаете, это все бумажки, это все бумага. Генеральный план, правила землепользования можно изменить, территориальную зону можно изменить, разрешенное использование можно изменить, все можно привести в соответствие. Я не только говорю сам объект привести в соответствие, еще же документальная фактура существует, то есть земельный участок и так далее. Это все можно элементарно администрации сделать, привести в соответствие. И если, вот как коллега сказал очень правильно, можно там жить, тогда объект, конечно же, необходимо сохранить. Но если он создает угрозу жизни и здоровью населения, например, проживание в этом доме опасно, конечно же, здесь без вопросов, скорее всего, этот дом можно демонтировать, потому что пожар может быть в любом случае. Но если при детальном изучении пожарных норм, санитарных норм и так далее можно изменить банально электрику, то, конечно же, этот дом можно сохранить. Вот постоянно говорят, что этот дом в Краснодаре в частности, там, например, электрическое отопление, нет газа и так далее, – ну извините, пол-Москвы сейчас строится, ни у кого нет газа, это все электрическое. То есть все можно привести в соответствие. Как людям себя обезопасить? Да, это очень большой вопрос. Конечно же, каждому, кто проверяет, покупает объект недвижимости, должен проверять юридическую чистоту объекта. Это исходит из технической документации и, значит, единого государственного реестра, где зафиксированы данные о собственнике, на основании чего он собственник. Скорее всего, я думаю, в 90%, в частности в Краснодарском крае, ну и в Москве в том числе такие объекты, они собственники на основании решения суда, вот это надо понимать, что у них есть решение суда, где администрация пыталась этот объект убрать, у них это не получилось, и в итоге суд узаконил и ввел в эксплуатацию этот дом. Но это судебный акт, значит, проведены экспертизы и так далее, и так далее. В этом случае, если 3-летний срок даже вышел, человек в принципе обезопасен, то есть он в безопасности, понимает, что объект чистый, но всегда можно выявить какие-то недочеты. И самое главное... Александр Денисов: Спасибо большое, Акоп, спасибо. Хорошо сказали, «бумагу всегда можно поменять», – действительно, бумага все стерпит, да. Анастасия Сорокина: Спасибо. Это был Акоп Абгарян, адвокат, и Дмитрий Гордеев, заместитель генерального директора ассоциации «ЖКХ и городская среда».