Сдал квартиру - сдавайся налоговой

Гости
Алексей Яковлев
партнер юридической компании

Иван Князев: Тема вот какая: Федеральная налоговая служба может отслеживать теневую сдачу квартир в аренду. Налоговики могут получить информацию о коммунальных платежах, регулярных переводах на банковскую карту собственника недвижимости и выставить ему штраф за уклонение от уплаты налогов.

Марина Калинина: Ну да. Вот ранее Минстрой посчитал, что до 90% рынка аренды жилья находится в тени. Если этот рынок обелить, то государство дополнительно получит доход в 200 миллиардов рублей в год.

Какие у налоговой службы есть инструменты выявления нарушителей? Возможно ли в принципе вывести из тени арендодателей? На эту тему поговорим. Звоните-пишите, рассказывайте свои истории, задавайте вопросы нашему эксперту.

У нас на связи Алексей Яковлев, руководитель налоговой практики юридической компании Taxadvisor.

Иван Князев: Я просто еще раз немножко попрошу зрителей, чтобы звонили и рассказали, ну кто снимает квартиру, как платите, наличность используете, на карту переводите, кто сдает. У нас все анонимно, вот, поэтому не стесняйтесь, звоните нам в прямой эфир, нам важно разобраться действительно в этой ситуации.

Алексей Алексеевич, здравствуйте.

Алексей Яковлев: Добрый день.

Иван Князев: Алексей Алексеевич, 90% – это же сколько лет понадобится, чтобы всех вот так вот из тени вывести? И сколько сотрудников в налоговые службы, чтобы всех найти? Как это работает?

Алексей Яковлев: Ну, если честно, за цифру 90%, наверное, это вопросы в Минстрой надо задавать, как они определяли. А вы в целом, наверное, в вопросе уже правильно ставите акцент, что действительно, чтобы заниматься выявлением таких фактов, надо тратить довольно приличное время, потому что люди же не ходят, как говорится, не кричат на каждом углу, что они сдают квартиру в аренду и не платят налоги. Тем более что в последние годы...

Марина Калинина: На то есть соседи «добрые».

Алексей Яковлев: Сейчас дойдем до этого, да. В последние годы ФНС все-таки очень старается свою контрольную работу строить по принципу максимальной эффективности, то есть меньше проверок, больше доначислений. Поэтому, конечно, акцент идет на корпоративную часть, на организации индивидуальных предпринимателей, которые и так уже зарегистрированы. А физические лица, на мой взгляд, те немногочисленные случаи, которые происходят, это действительно какая-то конфликтная ситуация, как правило, либо соседи, либо, не знаю, плохо разошлись с арендаторами, что называется, либо управляющая компания как-то узнала. Это, скорее всего, какие-то показательные порки...

Марина Калинина: Супруги развелись нехорошо...

Иван Князев: Но, но налоговик может прийти к вам, позвонить в дверь и проверить, сдаете вы квартиру либо снимаете, или нет?

Алексей Яковлев: Не совсем так. Вот контрольные мероприятия, они в принципе как бы стандартные и для организаций, и для физических лиц. Если мы говорим про выездную налоговую проверку, то она, конечно, может быть назначена, и даже в жилом помещении, но Конституция у нас все-таки еще поддерживает такое правило, как неприкосновенность жилища...

Иван Князев: То есть можно дверь не открыть?

Алексей Яковлев: ...и прямо войти в квартиру налоговый инспектор не вправе. Но на самом деле у них достаточно ресурсов, если все-таки вот есть свободные люди в инспекции и есть необходимость, есть примерно понимание, что какой-то человек сдает, то действительно, как вот проходит в СМИ когда какая-то информация, по банковским платежам определять, когда собственник регулярно получает деньги, в сумме которые по рынку похожи на арендную плату...

Иван Князев: Расскажите нам вот действительно об этом, об электронном выявлении подобных платежей. Мы, конечно же, не с той целью интересуемся, чтобы рассказать нашим гражданам, как этого избежать, чтобы их не посмотрели, но тем не менее. То есть?

Алексей Яковлев: Нет, дело в том, что у налоговых органов есть право получить у банков информацию об остатках и об операциях по счетам. Для физических лиц, единственное, чуть посложнее, чем для организаций и индивидуальных предпринимателей. Но если, например, назначена уже выездная налоговая проверка физического лица, то ФНС вправе получить выписку по счету физического лица и дальше уже смотрит, видит регулярные поступления, дальше уже может посмотреть. Вот, кстати, как-то мы говорим сейчас все про банковские платежи, но ведь человек, может быть, и в интернете размещает свои объявления, допустим, о сдаче либо на каком-то ресурсе известном, допустим, его квартира присутствует как постоянно сдаваемая в аренду. Поэтому разные источники, допросы свидетелей налоговый орган может проводить...

Иван Князев: Но это как-то все сложно звучит.

Алексей Яковлев: Да.

Иван Князев: Я просто к чему намекаю? Банк не может передавать вот эту информацию в налоговую службу? Ну смотреть, один и тот же человек каждый месяц такого-то такого-то числа перечисляет такую-то такую-то сумму, ага, зачем, и пометок никаких нет…

Алексей Яковлев: Банк все-таки такими делами, насколько я знаю, не занимается. Это именно налоговая служба должна, получив какую-то информацию, инициировать получение документов, и банк просто предоставляет банковскую выписку. Вряд ли банк... То есть, единственное, если речь идет о каких-то крупных суммах, то, может быть, включается 115-й ФЗ, это закон о противодействии легализации незаконных доходов и финансировании терроризма, но это должны быть какие-то очень большие платежи необычные, и я не слышал, чтобы вот по аренде, допустим, какие-то здесь возникали проблемы.

Марина Калинина: Алексей Алексеевич, а вот сумма, которая уже насторожит налоговую инспекцию, какова? Ну примерно.

Алексей Яковлев: М-м-м... Слушайте, ну это как, вот сколько орехов в куче, что называется. Вот смотрите, среднее доначисление на одну выездную налоговую проверку организаций и ИП последние где-то 2 года около 30 миллионов рублей, это сумма налога. То есть если, предположим, человек не платит НДФЛ, то как бы это 13% от той базы, которая скрыта. По физическим лицам, конечно, порядок цифр меньше, поэтому еще раз подчеркну, что, на мой взгляд, пока те случаи, которые происходят, – это скорее исключение из правил. Я, конечно, не призываю людей, которые сдают квартиры, не платить налоги...

Иван Князев: Скрываться.

Алексей Яковлев: Надо все-таки культуру повышать, да, тем более есть разные налоговые режимы, можно найти довольно удобный для себя. Но тем не менее даже пока трудно, если честно, как-то статистически понять, вот безопасный лимит, грубо говоря, арендной платы. Тем более регионы разные, объекты очень разные. Но в целом, еще раз подчеркну, ФНС работает по принципу как бы меньше усилий – больше эффекта.

Марина Калинина: Понятно.

Алексей Яковлев: Поэтому тратить, вот ловить «физиков», что называется, с жильем – это очень дорого по ресурсам и очень мало по эффекту.

Иван Князев: Ну, может быть, это дело времени, потом придумают какие-нибудь новые способы. Послушаем наших телезрителей.

Марина Калинина: Да. Николай, Пермь, здравствуйте.

Зритель: Да, здравствуйте, здравствуйте.

Иван Князев: Слушаем вас, Николай.

Зритель: Я хотел выразить свое мнение. Слушал то, что вы говорите. Вот такая ситуация. Смотрите, я купил квартиру, я из города Пермь, я купил своими силами, купил квартиру, сейчас уже купил вторую своими силами, вторую сдаю в аренду. Никто мне в этом не помогал, ни государство там, ни кто-то еще, и с какой стати я должен платить какие-то налоги...

Иван Князев: Делиться, делиться с государством.

Зритель: ...с кем-то делиться? Вот мне эта позиция непонятна.

Иван Князев: Да, хорошо. Николай, такой вопрос: а налоговый вычет вы получали за приобретение недвижимости, если ипотеку брали и т. д.? Не оформляли?

Зритель: М-м-м... Да, конечно-конечно.

Иван Князев: Ну так вот, а, видите, говорите, что вам никто не помогал, налоговый вычет получили все-таки.

Зритель: Нет, ну хорошо, я налоговый вычет получил. Если вы говорите с такой позиции, что налоговый вычет, я могу его отдать обратно и...

Иван Князев: Нет, я с позиции того, делиться с государством либо не делиться.

Зритель: Не делиться, с позиции не делиться.

Иван Князев: Но налоговый вычет получить.

Зритель: Да, получил. Могу отдать обратно.

Иван Князев: Да, хорошо.

Алексей Яковлев: Просто...

Зритель: Но я получил только потому, что мне это положено, я взял, получил и воспользовался этим.

Иван Князев: Ну понятно, налоги платить тоже положено. Ну хорошо, Николай, да, спасибо, спасибо вам большое за ваше мнение, за вашу историю.

Марина Калинина: Вот тоже позиция, Алексей Алексеевич.

Алексей Яковлев: Это скорее такой немножко больше политический вопрос. Но если так логику продолжать, то если, допустим, я за свой диплом заплатил свои деньги, а потом зарабатываю, то что тогда, это не доход тоже для государства? Тоже это вот, если так рассуждать, я могу сказать, что при чем здесь? – я сам в себя вложил, и как бы поэтому государство не может претендовать. Но, к сожалению, так не работает, может, так вот хотелось бы некоторым слушателям. Если доход получаешь...

Иван Князев: Ну да, мы все-таки живем в правовом обществе.

Но тем не менее, Алексей Алексеевич, а как все-таки побудить наших граждан выходить из тени, повышать их сознательность помимо жестких методов?

Алексей Яковлев: Вы знаете, вот я так понимаю, что в принципе достаточно успешно идет эксперимент с режимом самозанятых граждан. И вот, по-моему, недавно тоже я это комментировал в СМИ, что по Москве какие-то рекордные цифры, которые не ожидал, что столько самозанятых вообще зарегистрировалось. И как раз самозанятый если сдает жилье, подчеркиваю, нежилое помещение нельзя сдавать в качестве самозанятого, то при сдаче физическому лицу это ставка налога 4%. Причем очень удобно платить, это приложение, никаких особенных трудозатрат, и, по-моему, ставка действительно необременительная.

И такое впечатление, что ФНС максимально вот и через пиар-активность какую-то ратует, что называется, и этот режим, собственно, и был придуман для того, чтобы разные такие «серые», недекларируемые доходы все-таки попадали в налогообложение под привлекательную ставку для физлиц и под удобный алгоритм уплаты. Этот режим работает и, мне кажется, даже на рынке жилья тоже начал присутствовать.

Или можно стать ИП, например, и там даже два варианта, это режим упрощенной системы налогообложения или патентная система, и тоже можно посчитать и выбрать для себя тот режим, который будет ну действительно, как говорится, не жалко, не обременительно и справедливо, может быть, даже по меркам самых критически настроенных налогоплательщиков отдавать государству.

Иван Князев: Послушаем еще одного налогоплательщика.

Марина Калинина: Да, Валентина из Нижнего Новгорода. Здравствуйте.

Иван Князев: Приветствуем вас.

Зритель: Здравствуйте.

Вот я считаю, что это очень даже правильно. 13% даже маловато, можно бы и побольше брать с них, с тех, кто сдает квартиры. Почему? Во-первых, значит, в квартире иногда в однокомнатной живут по пять и больше человек, это раз. Во-вторых, извините меня, у них почти у каждого машина, машина зарегистрирована не в нашем доме. У нас вот более половины квартирантов в нашей хрущевке, а зарегистрированы где-то в деревнях, у папы, у мамы, еще где-то. Мало того, у нас иностранцев еще есть, живут иностранцы, кто они, чего, мы про них ничего не знаем.

Но дело не в этом, а дело все в том, что, вы знаете, просто обидно другой раз. Вот мы живем здесь по 50 лет, у нас есть такие вот, как я, а получается так, что нашу домоуправляющую компанию ни попроси, чтобы все, она тоже не в курсе, кто живет рядом со мной, квартирант не квартирант. Я-то в своем подъезде знаю, а во втором-то не знаю, кто они такие. То есть, короче говоря, это все правильно делается. Государство должно же получать какую-то, извините, прибыль, что ли, от этого, не все же должен человек, который сдает эту квартиру.

Марина Калинина: Валентина, а если государство будет получать налог с арендодателя за сдачу квартиры, вам будет спокойнее жить? Вы будете тогда знать, какой квартирант живет у вас в доме?

Зритель: По крайней мере хоть если, например, уже вот я знаю, что это квартирант пришел, что он не купил эту квартиру, а просто квартирант обычный. Потому что, когда человек покупает квартиру, он уже начинает за нее полную ответственность нести, я знаю, что он хорошо обращается с оборудованием, со всем, что не взорвет ни газ, ничего, в общем, это самое. А когда квартирант живет, кто знает, чего он, кто есть, что он.

Иван Князев: В общем, должен быть порядок, Валентина. Да, спасибо вам за ваш звонок.

200 миллиардов, да, недополученной прибыли, грубо говоря, доходов в бюджет. Но тут еще, понимаете, вопрос, на что они будут потрачены. Ну хорошо, заберут эти деньги у народа, мы сейчас и так каждую копейку считаем.

Алексей Яковлев: Ну, это ведь вечный вопрос. Кстати, ведь дополнительное, скажем так, или повышение ставки НДФЛ тоже было, в общем-то, мотивировано очень благими целями. Остается надеяться, что действительно бюджетные средства будут расходоваться в соответствии с их правильными...

Иван Князев: Но просто куда их можно направить? Ну я не знаю, если их берут с квартирантов, в Фонд капитального ремонта, куда еще?

Алексей Яковлев: Нет, если действительно мы говорим о том, чтобы как-то наводить порядок в жилом секторе, то, наверное, можно как-то... Я, правда, небольшой сторонник, чтобы... Деньги же, как бы их сложно пометить все-таки, что называется, когда они в бюджет падают. Речь идет же о суммах, наверное, прежде всего, чтобы если такая сумма дополнительная появляется дохода в бюджете, то, наверное, чтобы примерно в эту же сферу или как-то связанную с ней шло соответствующее финансирование.

Марина Калинина: Да, но только мы об этом никогда не узнаем, куда пойдут эти деньги конкретно.

Алексей Яковлев: Ну, это уже вопрос к нашим законодателям, к нашим распорядителям бюджетных средств, это уже их...

Иван Князев: Да, спасибо, спасибо вам большое!

Марина Калинина: Спасибо.

Иван Князев: Алексей Яковлев был с нами на связи, руководитель налоговой практики юридической компании Taxadvisor.

Вот что пишут нам наши телезрители. Из Московской области, ну Москва, скорее всего, на связи: «Купила квартиру за деньги, которые уже обложены налогом. Налоговый вычет я не получала. Тогда почему государство должно получить с меня прибыль?» Из Тверской: «Знаю тех, кто сдает, стучать не буду никогда». Из Челябинской: «Полностью согласна с Валентиной (нашим предыдущим телезрителем). На честные деньги невозможно лишние квартиры покупать». И из Нижегородской области: «Ну а почему тогда государство не обеспечивает муниципальными квартирами всех нас? Тоже было бы неплохо в этом направлении шаг сделать».

К следующей теме.