Штрафы за аренду

Гости
Михаил Чумалов
директор агентства недвижимости
Александр Цыганов
руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации», доктор экономических наук

Оксана Галькевич: Ну а мы сейчас поговорим вот о чем. Рынок арендного жилья у нас в стране огромен, но до сих пор находится в значительной степени в тени. Власти подсчитали, сколько наш бюджет теряет на этих операциях клиент – собственник, и решили, что, вы знаете, пора за эту поляну браться.

Виталий Млечин: Да. Авторы расчетов ссылаются на данные ВЦИОМ, согласно которым в России без учета социального найма сдается 250 миллионов квадратных метров. Съемными квартирами, апартаментами пользуются почти 7 миллионов домохозяйств. Сейчас из-за низкой собираемости налогов с участников рынка аренды жилья бюджет теряет 162 миллиарда рублей в год, говорят в Минстрое. Там уточнили, что создание вот этой информационной системы позволит дополнительно собрать почти 63 миллиарда рублей в 2023–2025-х гг.

Оксана Галькевич: Минстрой разработал проект закона о создании специальной государственной информационной системы, где арендодатели должны будут регистрировать все свои договоры о сдаче в наем квартир, апартаментов, а также машино-мест. Все расчеты должны будут производиться через это онлайн-приложение. Ну а тем, кто не согласен, тем, кто этим недоволен, им что? – им штраф.

Виталий Млечин: Да-да, как обычно.

Оксана Галькевич: Для начала 5 тысяч рублей, потом компаниям-организаторам в 10 раз больше, то есть 50 тысяч. Как вы думаете, уважаемые зрители, поможет ли это вывести из тени вот эту часть экономики? Ждем ваших соображений на этот счет по телефону и в SMS-сообщениях.

Виталий Млечин: 8-800-222-00-14 – бесплатный телефон прямого эфира, 5445 – бесплатный номер для ваших SMS-сообщений. Если вы сдаете квартиру, снимаете квартиру, то, пожалуйста, поделитесь своим опытом, как вы это делаете, соответственно, «вбелую» или «вчерную», интересно.

Оксана Галькевич: Будет интересно, если кто-то «вбелую» действительно сейчас это делает...

Виталий Млечин: Я думаю, что кто-то это делает. Вот если вы делаете «вбелую», пожалуйста, Оксана Глебовна считает, что это будет интересно.

Оксана Галькевич: Да все интересно, друзья.

Виталий Млечин: Конечно.

Оксана Галькевич: Собираем самые разные мнения. И подключаем к нашему разговору экспертов. Первым на связи с нами будет Михаил Чумалов, директор агентства недвижимости «Белый город». Здравствуйте, Михаил Юрьевич.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Михаил Юрьевич.

Михаил Чумалов: Здравствуйте.

Оксана Галькевич: Давайте вашу экспертную оценку для начала выслушаем. Вы как человек, который давно с этим рынком работает, знает нюансы.

Михаил Чумалов: Что вы хотите знать? Сколько примерно сдается квартир вне правового поля?

Оксана Галькевич: Мы хотим знать, будет ли это работать, вот этот настрой Минстроя, извините за такую тавтологию.

Михаил Чумалов: Вы знаете, это далеко не первая попытка властей, в том числе московских властей, взять вот этот «серый» рынок аренды под контроль. Еще эта борьба с нелегальной сдачей жилья в аренду шла такими волнами, последняя такая серьезная волна была, насколько я помню, в 2013 году, тогда тоже шла речь о создании московской системы единой, куда будут занесены все данные о сдающихся в аренду квартир, и даже была такая полицейская спецоперация «Участкового в каждую квартиру», и действительно, участковые обходили квартиры, выявляли... Ну, это все шло, вся эта волна поднялась после инцидента на одном из рынков с мигрантами, сначала она позиционировалась как борьба с нелегальной миграцией, но потом вышла за пределы этой тематики и шла речь уже вообще о сдаче жилья в аренду, не облагаемой налогом, ну и вообще бесконтрольной. И действительно, ходили участковые, но как-то эта волна тогда затухла.

Оксана Галькевич: Ну видите, тогда эта волна была такая аналоговая, участкового в каждую квартиру не направишь, это все, в общем, в ручном режиме фактически такая борьба. А здесь уже цифровые технологии хотят подключить...

Михаил Чумалов: Тогда тоже Максим Решетников предлагал ввести, даже тендер был объявлен, насколько я знаю, в Москве на создание такой единой информационной системы. Поможет ли? Ну, откровенно говоря, я не думаю, что ситуация сильно изменится. Вы знаете, это противостояние властей и арендодателей, оно уже приобретает какие-то иррациональные рамки, потому что, по большому счету, достаточно несложно зарегистрировать себя как ИП и платить 6% налога и сейчас, но граждане почему-то категорически не хотят этого делать...

Оксана Галькевич: А почему ИП? А почему не самозанятый? Там налог поменьше, если физлицо физлицу, 4%.

Михаил Чумалов: Да, можно самозанятым, но как-то зарегистрировать, приобрести юридический статус и сдавать квартиру в аренду...

Виталий Млечин: А вот это, кстати, очень важный вопрос...

Михаил Чумалов: ...платить очень небольшие деньги, небольшие...

Виталий Млечин: ...как эта система будет взаимодействовать с самозанятыми, ведь самозанятый уже платит налог через приложение налоговой службы. Как это интегрируется? И не придется ли дважды платить?

Михаил Чумалов: Ну, нам, наверное, объяснят, когда эта система заработает, как это будет. Насколько я понял из сообщений средств массовой информации, внесение в эту единую базу, если вы сдаете квартиру, станет обязательным, вы должны будете в любом случае объявить себя арендодателем. Сейчас это делают, я думаю, менее половины арендодателей, хотя многие уже и реально платят эти налоги.

Но я хотел бы вот что сказать, что кардинальным решением проблемы этой вообще, которая существует в стране, было бы такое. Может быть, это не совсем прозвучит сейчас не совсем по отношению к власти корректно, но, мне кажется, надо вывести просто из-под налогообложения доходы от сдачи квартир до какого-то минимума, предположим, 50–60 тысяч рублей. Потому что у меня есть большие сомнения, что эти доходы в полной или даже в какой-то значительной степени смогут быть при любой системе быть выведены из «серой» зоны, это создает только проблемы. Надо бороться с теми арендодателями, у которых десятки квартир в собственности и для которых это большой бизнес. Их как раз легко взять под контроль, такие люди в большинстве своем налоги и платят...

Оксана Галькевич: Их единицы просто, вот я думаю, что в этом проблема. Михаил Юрьевич, у нас есть звонок...

Михаил Чумалов: Простите, пожалуйста, для очень многих людей доход от сдачи квартир в аренду – это прибавка к пенсии. Многие стараются купить себе, заработать на квартиру, чтобы на пенсии получать какую-то прибавку. И эти люди очень неохотно из каких-то психологических соображений платят налог.

Оксана Галькевич: Михаил Юрьевич, почему люди не платят налоги, даже если это прибавка к пенсии или что-то еще, мы прекрасно понимаем. Но все-таки, если это какой-то доход, есть логика и у государства тоже, и она тоже верная на самом деле, платить налоги с доходов нужно.

Давайте послушаем звонок. У нас Сергей на связи, если я правильно услышала.

Виталий Млечин: Да, Сергей, здравствуйте.

Оксана Галькевич: Москва.

Зритель: Добрый день.

Оксана Галькевич: Здравствуйте.

Зритель: Да. Ну вот мое мнение такое. Государству надо не 13% брать налог с квартир, сдачу квартир, а 3%, вот тогда люди выйдут из тени и Минстрой соберет больше доходов, чем они планируют через эти штрафы. Штрафами не добьются, надо снижать налог и все, налог. А вот налог снизят до 3%, а штраф увеличить раз в 50, вот тогда люди будут из тени сдавать. Потому что 13% – это половину стоимости квартиры надо отдать...

Оксана Галькевич: Сергей, почему вы решили, что 13%? Вот если, допустим, вы как самозанятый оформите эти операции, то тогда 4% между физическим и физическим лицом, если вы не организации сдаете, а физлицу.

Зритель: Ну а зачем человеку, бабульки, дедульки сдают квартиру? Какие самозанятые? Они в этом-то не разбираются.

Оксана Галькевич: Есть такой статус налоговый самозанятого, самозанятый платит 4%.

Зритель: Зачем мне быть самозанятым, когда я могу просто в налоговую платить деньги, вот эти 3%, и спокойно жить? Почему не сделать меньше налог? И люди выйдут из тени.

Оксана Галькевич: 4% и 3% – большая разница?

Зритель: Не хотят люди быть самозанятыми и ИПшниками, ну не хотят.

Оксана Галькевич: Ага.

Зритель: Зачем их туда загоняют силком-то?

Виталий Млечин: Понятно.

Оксана Галькевич: Хорошо.

Виталий Млечин: Спасибо большое.

Оксана Галькевич: Все ясно.

Виталий Млечин: Знаешь, еще один звонок у нас есть, из Калужской области Георгий. Здравствуйте.

Оксана Галькевич: Здравствуйте.

Зритель: Да, это вопрос очень сложный, и разбираться с рынком аренды жилья нужно, конечно. И в то же время, чтобы не пострадали люди, которые арендуют эти квартиры. Потому что, к сожалению, вот эти все инициативы, они только приведут к росту цен.

Виталий Млечин: Ага.

Оксана Галькевич: Ага.

Зритель: В Москве, допустим, снимать квартиру очень дорого.

Оксана Галькевич: Это правда, да.

Зритель: Даже за МКАД, вот. А вот эти все инициативы просто, туда штрафные вставим, туда штраф мы вставим, и цены будут еще выше, и люди, допустим, не смогут позволить себе снимать жилье, вот в чем вопрос как бы. А штрафами... Ну это всего лишь набить фактически кормушку государства и все, эти деньги никуда на благое дело не пойдут, к сожалению, вот.

Оксана Галькевич: Ага.

Виталий Млечин: Понятно, спасибо большое за ваше мнение.

Оксана Галькевич: Да, спасибо.

Виталий Млечин: Михаил Юрьевич, много нам пишут наши зрители о том, что от введения этой системы только вырастут цены аренды. Вы согласны с этим мнением?

Михаил Чумалов: Ну, в какой-то степени да. Сейчас рынок аренды довольно живой, цены там и так выросли. Но я вот что хотел сказать по поводу того, что говорили звонившие. Мне кажется, дело не в размере ставки налоговой, а в некоем психологическом барьере. Логика большинства людей, которые не хотят платить налоги, такова: если я сейчас объявлю о том, что я сдаю квартиру в аренду, потом от меня никогда не отстанут – вот такая бытовая логика. Второе – это то, что налог платится отсроченный: вот вы год сдаете квартиру, получаете доход, вроде даже деньги эти, может, потратили, а потом в следующем году в апреле вам надо заплатить налог за предыдущий год. И как-то психологически очень трудно расстаться с этими деньгами, которые уже заработаны давно, потрачены и т. д. Вот такие механизмы работают.

Оксана Галькевич: Ну, надо какие-то, видимо, новые привычки тоже нам вырабатывать.

Виталий Млечин: Ха-ха.

Оксана Галькевич: Я думаю, что это взаимно, конечно, нужно делать.

Михаил Чумалов: Конечно.

Оксана Галькевич: И нам, и государству, понимаете, потому что иначе... Развиваться, в общем, надо как-то. Спасибо. Михаил Юрьевич Чумалов был у нас на связи, директор агентства недвижимости «Белый город».

У нас есть звонок из Ленинградской области, Лариса на связи. Здравствуйте, Лариса.

Виталий Млечин: Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Вы знаете что? У меня вот такой вопрос. Я собственник жилья, у нас на этаже 11 квартир, то есть собственники только два человека, остальные сдают в аренду. Вот я живу уже 5 лет – безобразие жуткое, люди не умеют себя вести, после 11 часов, 12 часов с ними разговариваешь... Вот. Как-то вот, допустим, можно узаконить, чтобы был порядок... Я понимаю, что есть такой закон, что после 11 часов эти самые шумы уже, так сказать, не должны быть...

Оксана Галькевич: Ну да, нельзя шуметь, режим тишины.

Зритель: Да-да-да. Допустим, может быть, как-то вот сделать, чтобы был дежурный по парадной или дежурный по этажу? Потому что ну с ними просто жутко бороться. Допустим, я согласна, я знаю, кто снимает квартиры, и подавать какие-то сведения, вообще люди отчитываются или нет. Вот можно как-то вот это вот?

Виталий Млечин: Ну так скоординируйтесь с соседями, назначьте дежурного по этажу, вызовите полицию, в конце концов. Что еще для этого нужно?

Зритель: Что вы говорите? Вызываешь полицию – они что, приезжают? О чем вы говорите, молодой человек?

Виталий Млечин: Не приезжают?

Оксана Галькевич: В Москве просто приезжают, Виталий, а в Ленобласти не приезжают.

Зритель: В Москве может быть, а в Ленобласти нет, о чем вы говорите?

Оксана Галькевич: А где в Ленобласти, скажите, Лариса, ну так... ?

Зритель: Мурино.

Оксана Галькевич: А, да, это прямо, ха-ха, это такая Ленобласть прямо рядом с Петербургом, прямо совсем рядом.

Зритель: Конечно-конечно-конечно. То есть вы...

Оксана Галькевич: Пригород фактически, агломерация.

Виталий Млечин: Ну а вы пробовали вызывать полицию?

Зритель: Конечно нет, конечно не приехали.

Виталий Млечин: Понятно...

Зритель: То есть своими силами ходишь разговариваешь, там, как правило, молодые люди, они в лучшем случае посылают куда-то, вот. Потому что как бороться, я не знаю. Звоню, допустим, в управляющую компанию, прошу, чтобы связались с собственниками пожаловаться, собственники тоже никак не реагируют, понимаете.

Оксана Галькевич: Да, то есть нужны какие-то рычаги воздействия, да, в этой ситуации. Это может быть следующим предложением к Минстрою.

Виталий Млечин: Да, вполне.

Оксана Галькевич: По поводу штрафов мы сейчас с еще одним экспертом свяжемся, а пока расскажем вот о том, какие штрафы арендодателям будут грозить, если они сами добровольно не вступают в эту государственную информационную систему для арендодателей, которую Минстрой хочет создать. Вот физлицо, мы сказали уже, от 500 до 2,5 тысяч, юридические лица от 5 до 10 тысяч и больше. Если откажутся размещать информацию ГИС, ну вот кто-то вот уперся, вот не хочу и все, не буду, будет скрываться, прятаться и т. д., тогда уже физическим лицам от 3 до 5 тысяч, а юридическим от 30 до 50. У нас еще один эксперт на связи.

Виталий Млечин: Да, Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве. Александр Андреевич, здравствуйте.

Оксана Галькевич: Здравствуйте, Александр Андреевич.

Александр Цыганов: Добрый день, добрый день.

Виталий Млечин: Александр Андреевич, знаете, многие нам пишут, собственно говоря: «Я буду платить, и что? Что будет с этими деньгами?» А ведь действительно, на что идут налоги с аренды и штрафы? На какие цели пойдут эти деньги?

Александр Цыганов: Ну, на самом деле здесь, в этом вопросе есть и прямой, куда идут эти деньги – в бюджет они идут и расходуются на социальную сферу, на армию, на различные цели, которые прописаны в бюджете Российской Федерации. Но есть и вторая половина вопроса, которая была задана подспудно: а что я получу за те налоги, которые, собственно говоря, я буду уплачивать при сдаче недвижимости в аренду? И у людей этот вопрос резонно появляется, потому как им нужно делать телодвижения, им нужно подавать декларацию или нужно получать статус самозанятого, испытывать определенные опасения, потом отстанут или не отстанут, когда прекратят сдавать в аренду.

И Минстрой в данном случае пытается формировать дополнительную ценность. Первое, что человек, который размещает информацию там, возможно, потом получит дополнительный сервис, когда понадобится сдать квартиру вторично, третично и т. д., потому что кто-то съезжает, кто-то, наоборот, ищет. Возможно, сформируется новый удобный поисковик, и он будет удобным, если туда добавится информация от того же «ДОМ.РФ» с арендными домами, какие-то еще социальные сервисы, и, естественно, это будет достаточно удобно.

Оксана Галькевич: Александр Андреевич, мне кажется, вы знаете, мы вот сейчас обсуждаем эту тему уже с начала эфира, сколько у нас там, 10–15 минут мы в эфире, мы как-то странным образом говорим в основном о собственниках. Тут разные могут быть позиции: для кого-то это прибавка к пенсии и нам очень жаль человека, что ему придется платить налоги, и т. д.

Но мы забываем о том, что люди семьями едут куда-то на работу, люди молодые тоже там где-то живут, пока учатся, или тоже там ищут работу. Вот эти люди тоже ведь должны быть включены в эту историю? Что они получат, может быть, вот с тем? Кроме того, что это может быть увеличение, рост цены, например, на аренду, но, может быть, что-то еще? Может быть, как-то сервис все-таки будет меняться, да?

Потому что я вот как человек, который уже годами снимает квартиру в разных городах, у-у-у, я столько могу интересного рассказать про собственников, про то, как они относятся, про то, как они строят отношения. Я вообще, была бы айтишником, программу бы написала, знаете, где как в такси можно им эти звездочки ставить, вот бы у меня там наполучали. Я бы не только в налоговую сообщила, я бы им там таких звездочек наставила. И вот с этого я бы знала, перед тем как следующую квартиру искать, я бы смотрела отзывы людей, рейтинги этих собственников, что у них там есть, как они себя ведут, насколько они корректны в отношениях. Очень полезный был бы сервис, вот такой вот.

Александр Цыганов: Вот согласен на самом деле с вами. Но у него опять же обе стороны, и арендодатели, и арендаторы. Арендаторы действительно заинтересованы в том, чтобы получить, наверное, отремонтированную квартиру с нормальной обстановкой в удачном месте и т. д., то есть должны быть действительно некоторые показатели, которые можно считать. Это сейчас можно сделать и на «Циане», если уж на то пошло, и на других сервисах. Здесь не получится что-то такого сверхдополнительного создать.

Но можно сделать вещь, которая успокоит собственника и пойдет на пользу арендатору. На сегодня собственник беспокоится, заплатит не заплатит, будут платить регулярно, не будут платить регулярно, то есть некоторые варианты с финансовым обеспечением, чтобы собственник был более спокоен. Можно сделать? – в принципе можно такой механизм разработать и внедрить на этой платформе.

То, что касается чистоты, то, что касается покоя, тишины и обстановки, собственник зачастую не хочет в это вкладываться, подозревая, что арендатор это испортит и быстро придется все менять. Если на этой площадке будет установлена четко ответственность и собственника, и нанимателя, то вполне допускаю, что появится в условиях конкуренции и желание улучшать эти жилищные условия квартир, которые сдаются в аренду.

Оксана Галькевич: Да, ну там много чего надо улучшать. Просто надо понимать, что это бизнес, да, такой подход должен быть с обеих сторон, и с одной стороны, и с другой стороны, ничего личного, только бизнес.

У нас Геннадий из Москвы, давайте с ним поговорим тоже. Геннадий, здравствуйте.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Геннадий.

Оксана Галькевич: Тогда как-то проще сразу станет.

Зритель: Да, здравствуйте.

Оксана Галькевич: Здравствуйте.

Зритель: Меня вот такой волнует вопрос. А если сдается недвижимость на безвозмездной основе друзьям, товарищам, родственникам, как государство собирается вообще отслеживать и выявлять? Это моя собственность, мало того, что я с данной собственности уже плачу налог с недвижимости, плюс ко всему я еще должен отдавать государству что-то, чего не имею. То есть если у меня безвозмездная основа?

Виталий Млечин: Понятно.

Зритель: Более того, так могут все же ведь... Это хорошо, если действительно такой договор будет безвозмезден, но будут все говорить, что это друзья-товарищи, мы не получаем за эту плату.

Оксана Галькевич: Ну да.

Виталий Млечин: Понятно, спасибо большое. Ну логично, действительно, а если добросовестный собственник сдал своему другу квартиру, дал пожить другу в квартире, то вроде как дохода нет, налога нет, но это же лазейка и для мошенничества тогда тоже. Как с этим быть?

Александр Цыганов: Бесспорно, такой вариант есть. Как всегда, можно задать вопрос, если бы он вез патроны и т. д., как в известном анекдоте. Но действительно, здесь такие лазейки на сегодня сохраняются. Борьба с ними, наверное, через контроль расходов. Если будет понятно, что у человека есть какой-то дополнительный доход и он его не может обосновать, а в условиях цифровизации платежей, в условиях безналичных платежей это сделать реально и несложно, то такие лазейки потихоньку будут уходить в прошлое. И отметим, что в европейских странах, в тех же Соединенных Штатах Америки и т. д., там, где платежные системы более контролируемые в свое время были сделаны, сейчас они сопоставимы с нашими, варианты, когда ты говоришь «Я сдал бесплатно», тоже могут быть, но тогда обоснуй, откуда дополнительные деньги, которые расходуются.

Оксана Галькевич: Наши платежные системы, по-моему, уже даже обогнали западные системы, да. Спасибо большое, спасибо.

Виталий Млечин: Спасибо.

Оксана Галькевич: Ну, такая тема на самом деле, да, не на 15 минут, судя по вашей активности, уважаемые зрители. Спасибо всем, кто писал и звонил. У нас на связи...

Виталий Млечин: Да, Александр Цыганов был с нами на прямой связи, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве. Давай несколько сообщений прочитаем...

Оксана Галькевич: Давай.

Виталий Млечин: Вот нам пишут из Кировской области: «Давно пора навести в этой сфере порядок. Сдают в аренду жилье, налоги платить не хотят. В этом случае нужна конфискация этого жилья», – вот такие строгие у нас зрители в Кировской области.

Оксана Галькевич: Ну, может, все-таки как-то без конфискации? Просто пусть люди налоги платят...

Виталий Млечин: Да, этого достаточно вполне, наверное.

Оксана Галькевич: Да.

Виталий Млечин: Челябинская область: «В нашей стране честно на несколько квартир не заработаешь, а они еще и налог не хотят платить».

Оксана Галькевич: Ну, тут проблема в том, что у нас действительно в последние годы покупалось очень много инвестиционных так называемых квартир, которые конкретно именно под сдачу были предназначены.

Виталий Млечин: Ну да.

Оксана Галькевич: Родственников столько нет у некоторых, квартир-то больше.

Виталий Млечин: Ха-ха. С этого точно надо платить. А вот Костромская область, другое мнение: «Перестанут сдавать, собственник сам делает ремонт, государство не помогает, с какой радости должен делиться с кем-то? Пострадают те, кто не имеют своего жилья». Понятно, что, в общем, проблема сложная, есть разные аспекты...

Оксана Галькевич: Ну и вы пострадаете, не будете сдавать, ха-ха.

Виталий Млечин: ...но мы постарались по крайней мере максимально их осветить. Будем обсуждать дальше по мере того, как эта инициатива будет развиваться.

Оксана Галькевич: Идем дальше, меняем тему.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать

Ваш комментарий будет опубликован после проверки модератором

Комментарии (2)
Олег Столяров
а не изучить ли прежде опыт к примеру Краснодарского края в борьбе за легализацию сдачи жилья отпускникам7 Там четко была оценен объем упущенной выгоды. Так народ начал временно прописывать "дальних" родственников. на что имел вполне законное право.
Олег Столяров
да, а нельзя ли было прямо в прямом эфире то сравнить к примеру размер месячной арендной платы за однушку в Москве и размер штрафа? Вычтя из первого второе, сразу многое поймешь. Это называется - оценка риска.