Иван Князев: Три года и три месяца нужно среднему россиянину, чтобы накопить на однокомнатную квартиру в 54 кв.м. Это исследование Института экономики города. Но, важное уточнение, при этом не есть, не пить нужно будет. Самая низкая доступность жилья наблюдается в Москве, где коэффициент составляет 4,5 года, при этом только 41% москвичей могут позволить себе купить квартиру. В Петербурге показатель 4 года, в Амурской области столько же, и чуть больше половины жителей могут позволить себе накопить на жилье. Марина Калинина: Легче всего это сделать в Брянской, Псковской и Архангельской областях – чуть больше двух лет придется копить. Что происходит на рынке жилья? Его доступность вроде бы увеличивалась последние годы, как эксперты говорили, а сейчас тенденция опять обратная. Иван Князев: Но при этом у нас есть господдержка ипотеки, объемы кредитов растут, если посмотреть на цифры. Сколько строим, и почему жилье все более недоступным становится. Поговорим об этом с экспертами. Михаил Чумалов у нас в гостях, директор агентства недвижимости «Белый Город». Приветствуем вас. Марина Калинина: Здравствуйте, Михаил. Михаил Чумалов: Здравствуйте. Марина Калинина: Давайте с такого общего вопроса вообще начнем. Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Михаил Чумалов: Ну, последние два года цены на рынке недвижимости росли, причем росли очень существенно. Сложилась такая, парадоксальная я бы сказал, ситуация. Иван Князев: Доходы ниже – цены растут. Михаил Чумалов: Да, доходы уменьшаются, ну, известно даже по официальным данным, что с 2014 года реальные доходы россиян уменьшились на 10%. Что происходит с ценами мы тоже знаем. Все, кто ходят в магазин – даже если не отталкиваться от реальных данных по инфляции – все, кто ходят в магазин представляют, насколько за это время выросли цены на основные товары потребительские. То есть денег должно быть меньше у людей, а цены при этом растут. Причина, это тоже понятно, это, во-первых, усилия государства, и в первую очередь дешевая, относительно дешевая ипотека. И еще я бы сказал следующее, что рынок недвижимости, как и любой рынок товарный, он построен по простому принципу: если спрос превышает предложение, то цены растут, если предложение превышает спрос, цены снижаются, но в нем есть еще один очень важный компонент, очень важная психологическая составляющая. Марина Калинина: Да, интересно. Михаил Чумалов: Да это на любом рынке так тоже происходит. Мы прекрасно знаем, что когда что-то происходит, в старые времена бежали покупать соль, спички и водку, теперь – гречку и туалетную бумагу, но это происходит буквально два-три дня. А на рынке такие флуктуации психологические длятся обычно долго. Марина Калинина: Ну, то есть люди считают, что дальше будет еще дороже, надо покупать сейчас. Иван Князев: Несмотря ни на что. Марина Калинина: Несмотря ни на что. Михаил Чумалов: Состояние любой неопределенности – неопределенность понятно какая, в первую очередь связанная с пандемией два года назад – люди понимают, что надо что-то делать. А что делать? Надо куда-то вложить те небольшие деньги, которые есть. Или даже взять ипотеку. Даже если их нет. Марина Калинина: Ну, вот знаете, Михаил, да… Михаил Чумалов: Взять ипотеку, чтобы как-то… Другого инструмента люди не видят, кроме как недвижимость. Вы знаете, когда вы сидите, у вас есть – кто-то из экспертов очень хорошо сказал – у вас есть миллион рублей, да, вы видите, что был миллион, осталось 800 тыс., потом 500. Марина Калинина: 300. Михаил Чумалов: Это беспокоит. А вот когда у вас есть квартира, вы думаете, что стоит она там 10 млн. Может она и не стоит 10 млн. Но вот вы как-то более спокойны. Марина Калинина: Да, Михали, но смотрите, когда мы разговаривали тоже в этой программе с застройщиками, спрашивали: «А почему, собственно, цены-то растут на квартиры?» Они говорят: «А как вы хотите? Стройматериалы дорожают, арматура дорожает. Мигранты все уехали, а российским работникам надо больше платить». Вот. Михаил Чумалов: Давайте сначала начну, вспомню, с чего начался вот этот рост цен. У нас где-то до 2010 года, 2012 цены в основном росли, но потом тренд сменился, и цены на недвижимость снижались, в рублях, во всяком случае, ну уж в долларах тем более. Но два года назад наступил перелом, и цены резко выросли. За последние два года в Москве 30-40% на первичном рынке. Марина Калинина: Ну, наверное, и вторичка вслед за. Михаил Чумалов: Вторичка вслед за первичным рынком подросла, 25-30% точно, а первичка и больше, в Московском регионе имеется в виду. Вот с чего это началось? Началось это с изменения правил на первичном рынке, с введением вот этих эскроу-счетов и ужесточения требований к застройщикам. Не все смогли эти требования выполнить, затраты застройщиков выросли, и это дало толчок ценам на первичном рынке, то есть на новостройки. Ну, за ним, естественно, последовал с неким промежутком времени и вторичный рынок. Иван Князев: Ну, это понятно, да. Михаил Чумалов: И при этом еще государство активно стимулировало спрос: снижало учетную… ключевую ставку ЦБ и, в общем-то, ключевая ставка дошла до исторического минимума: 4,25 еще недавно было. Ипотека дешевела, плюс льготная ипотека, которую ввело государство, чтобы поддержать строительный рынок и спрос на жилье. Плюс к тому, вот эта низкая учетная, низкая ключевая ставка разгоняет инфляцию, то есть дорожают и стройматериалы. Рабочая сила в пандемию уехала в свои края, подорожала, соответственно, тоже рабочая сила. И вот все это привело к тому, что вот такой произошел скачок цен. Еще надо добавить, что из-за, опять же политики Центробанка, ставки депозитов в банках тоже сильно уменьшились, поэтому стало невыгодно людям, очень многие забрали деньги из банков. А куда их девать? Марина Калинина: Куда-то надо нести. Михаил Чумалов: Девать, да. Марина Калинина: Давайте. Иван Князев: Послушаем наших телезрителей. Иван из Белгорода сейчас на связи. Марина Калинина: Иван, здравствуйте. Иван Князев: Здравствуйте, Иван. Зритель: Здравствуйте. Вот я, например, хотел сказать, да, на первичном, скажем, подорожало жилье, новостройки. Это все, как говорится, застройщик делает, и люди покупают. У нас картина немножко иная, мы строили сами. Индивидуальный участок, строительством занимались сами. Я строился с женой буквально лет 15 назад, мы начинали. Мы построили за полтора года. Ну, скопили там денежки на начало, а потом постепенно вкладывались, что-то сами делали, где-то нанимали. Сейчас картина вот такая у нас сменилась с детьми. Дети вот начали, решили тоже построить свой дом. Вроде бы посчитали силы, возможности, начали строить. И неожиданно взлетают цены на стройматериалы, буквально в три-четыре раза. Вот стройка заглохла, денег не хватает, неизвестно, когда начнем. Ну, с такими темпами роста цен, я очень сомневаюсь, что мы что-то сможем в ближайшие десять лет даже построить. Вот и ситуация. И мне кажется, это все-таки жадность вот этих вот производителей. Потому что в три-четыре раза. Вот я пример такой приведу: стоил лист OSB, как называется, опилочная плита, стоила в прошлом году 650 рублей, скажем, ну, 630 там это. Сейчас 2300-2400. Вот представьте, обычная стружка. Иван Князев: Ну да, в разы… Марина Калинина: Да, прессованная. Иван Князев: …цена выросла. Зритель: Прессованная, две с чем-то – это уму непостижимо! Вот оно все откуда. Иван Князев: Да, Иван, понятно. Марина Калинина: Спасибо. Иван Князев: Спасибо вам большое. Михаил вот такой вопрос: давайте все-таки по порядочку разберемся. Причины понятны: спрос пошел, стройматериалы подросли и тому подобное, ипотека льготная. Кто у нас берет ипотеку сейчас? Просто очень важно несколько категорий понять. Михаил Чумалов: Вы знаете, на самом деле сейчас ипотека стала практически единственным финансовым инструментом покупки недвижимости, то есть берут ипотеку практически все. Иван Князев: Практически… Михаил Чумалов: Практически все, кто покупают жилье. Ну, еще до пандемии, вот как раз Институт экономики города, о котором говорили в самом начале, они утверждали, что в России примерно 50% могут, ну, физически могут, взять ипотеку, по ней платить. Иван Князев: Хорошо. Ипотека больше для застройщиков или для людей? По вашим оценкам. Михаил Чумалов: И так, и так. Иван Князев: И так, и так. Михаил Чумалов: Нет, ну, конечно, она введена для того, чтобы стимулировать строительство, поддерживать застройщика. Иван Князев: Строительство. Я просто вот к чему подвожу: а не получается ли так, что застройщикам выгодно строить меньше, держать высокие цены, потому что так или иначе, народ к ним придет. И не хотят они никаким образом объемы развивать. Михаил Чумалов: Меньше строить – почему им обязательно выгодно? Чем больше они построят и продадут… Марина Калинина: Тем больше… Михаил Чумалов: …тем больше они получат дохода, но они действительно, поскольку… Иван Князев: Чем больше они построят, тем меньше будет спрос, и будет дешеветь жилье. Просто я к чему говорю, застройщикам выгодно держать же, наверное, высокие цены? Им сейчас хорошо. Михаил Чумалов: Я бы так сказал, что сейчас сложилась ситуация, что, во-первых, некая монополизация произошла на строительном рынке. Иван Князев: Вот. Михаил Чумалов: И маленькие ушли, крупные остались. Остались крупные, которые умеют договариваться с властью и получать… Марина Калинина: Карт-бланш. Михаил Чумалов: …карт-бланш. Лоббистские возможности выросли, и сейчас они достигли такого состояния, когда в состоянии держать, финансовую подушку накопили, и какое-то время… Марина Калинина: И они рынок держат. Михаил Чумалов: …какое-то время держать рынок в состоянии. Хотя вот последние тенденции, буквально вот последнего времени, что все-таки скидки увеличились на первичном рынке, и такого роста, конечно, я уверен, уже не будет, будет скорее такая легкая стагнация. Не факт, что оно приведет к снижению цены, но такого бурного роста, вряд ли. Сейчас и ипотеку уже фактически льготную в Москве, можно считать, что она закрылась уже. Вы знаете, да, что с 1 июля. Иван Князев: Да. Марина Калинина: Да-да-да. Давайте посмотрим. Иван Князев: Куда уже расти? Марина Калинина: Давайте посмотрим небольшой сюжет. Сколько вам нужно копить на квартиру? – Спрашивали наши корреспонденты во Владивостоке, Череповце и Владикавказе. Вот что отвечали люди: – Если вообще не есть, не пить, конечно, наверное, можно накопить там года, наверное, за два, за три, вот. Но если объективно, с теми расходами, чтобы себя сильно не ущемлять, если прямо копить, не используя ипотечные какие-то программы, ну, я думаю, что где-то в районе пяти лет. – Лет 30-40, это если не спеша что-то откладывать, но это не предусматривает вероятности его увеличения. – Не прямо ужимая себя, то нам бы потребовалось лет 15-20, я думаю. Ну, в принципе, тот же самый срок, который максимальный дает банк, но это было бы нецелесообразно, поскольку деньги бы наши накопленные с годами бы обесценивались. – Лет 50 так точно, как минимум. – Если бы человеку была какая-то цель поставлена, то он накопил бы без кредитов, потому что кто-то же это делает. – Даже не знаю сколько копить. Квартиры дорогие, зарплаты у людей маленькие. Я на пенсии. – При нынешних доходах – вообще никогда, тут только на еду и все. – Лет 15, только на квартиру, не ограничивая себя во всем. – Судя по зарплатам в нашей республике, наверное, до конца жизни надо работать, чтобы накопить на квартиру. Иван Князев: Еще одного эксперта хотим подключить к разговору. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при правительстве России. Здравствуйте, Александр Андреевич. Александр Цыганов: Здравствуйте. Иван Князев: Вот смотрите, что у нас прозвучало в нашем вот опросе, который мы сейчас показывали. Люди очень большие сроки называют для того, чтобы накопить на квартиру. Как вот эту ситуацию коренным образом переломить по вашему мнению? Александр Цыганов: Ну, во-первых, мы с вами видим, и я так понимаю, в обсуждении это прозвучало, что на сегодня ипотека стала реальным финансовым инструментом, которым пользуются большинство граждан. И без ипотеки, наверное, ничего не получится. Но не только. Иван Князев: И при этом она разогнала цены. Александр Цыганов: С учетом цен. Но не только потому, что здесь требуется еще рынок арендного жилья. Мы должны с вами понимать, что на самом деле не каждый человек хочет и должен, и может покупать квартиру. Это все-таки еще и арендное жилье. Марина Калинина: Ну, вот смотрите. Александр Андреевич, а почему как вариант, как альтернативу покупки жилья, почему у нас как-то не идет вот эта история с доходными домами? Ведь это было бы такой хорошей альтернативой для людей, которые не могут купить себе квартиру по тем или иным причинам, не хотят, возможно, это сделать. Вот как-то. Те же застройщики построили бы эти доходные дома, сдавали бы эти квартиры, люди спокойно бы жили там. Александр Цыганов: Ну, вопрос доходных домов, он упирается в несколько факторов. Первое, это сам, собственно говоря, доход, насколько эта доходность будет сопоставима с иными видами бизнеса. И если доходность не столь велика, как по каким-то иным возможностям, то в бизнес не приходят и не инвестируют. Но, должен сказать, что на сегодня есть программы от института развития в жилищной сфере Дом.РФ, который строит такие доходные дома. Это и Москва, и Воронеж, и я знаю, что в планах другие регионы есть. Это вот как бы первый ответ. Второй ответ, есть еще один, касающийся почему регионы не так уж сильно занимаются строительством таких доходных, арендных домов – это особенности российского законодательства, связанного с приватизацией, с выделением жилья в социальный найм и так далее, его нужно модернизировать. И здесь есть момент важный, что люди ждут в очереди. Не имели возможности приватизировать раньше, как их можно от этого… как им можно такую возможность не предоставить? И вот комплекс этих проблем, такой заколдованный круг, он мешает рынку арендного жилья, доходных домов. Ну и плюс ко всему, еще есть проблемы с серым рынком аренды от физических лиц, которые мы тоже понимаем и причины, и последствия. Марина Калинина: Спасибо. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при правительстве Российской Федерации. Михаил Чумалов: Можно комментарий по поводу… Марина Калинина: Вы так кивали, да. Михаил Чумалов: …видео, которое мы видели. Дело в том, что в России есть очень большое число людей, которые никогда, ни при каких обстоятельствах не смогут накопить на покупку жилья, но это еще не самое печальное, а самое печальное – это то, что есть довольно большое число людей, измеряющееся миллионами, которое и на аренду жилья не смогут накопить. Мы в этой студии как-то делали даже прямо расчет касательно семьи московской с хорошей зарплатой, сколько денег у них остается на аренду жилья. И эта проблема никогда не будет решена без государства, без социального жилья. Рынок недвижимости нигде, ни в одной самой капиталистической стране, не является полностью коммерческим. Государство должно… Иван Князев: Только ли это – спасение? Михаил Чумалов: …играть большую роль в нем. Марина Калинина: Хорошо, государство что должно делать? Михаил Чумалов: Способствовать. Во-первых, социальное жилье. У нас сейчас очередь на 20-25 лет на социальное жилье. И там несколько миллионов человек стоят, там 2,5 млн. стоят человек в этой очереди. Но это же капля в море. И, во-вторых, развивать социальную аренду. Коммерческая аренда в наших условиях не… вот то что, о чем говорили Дом.РФ – это аренда для богатых, ну, для обеспеченных, так скажем. Для бедных аренды у нас нет, и этим может сейчас заниматься только государство, больше никто. Иван Князев: Послушаем наших телезрителей. Арсен из Магадана у нас сейчас на связи. Марина Калинина: Арсен, здравствуйте. Зритель: Да-да, здравствуйте. Марина Калинина: Говорите, пожалуйста, мы вас слушаем. Зритель: Я что хотел сказать: не пора ли государству уже предложить гражданам России альтернативу ипотеке? Да что такое ипотека? Если у людей есть хоть какая-то копеечка, он не пойдет в банк, он сам купит жилье. В банк идет самый нищий. Самый нищий человек идет в банк. Не все хотят идти туда, потому что, купив квартиру за два миллиона или жилье какое-то, он отдает, как бы ни говорили, льготный – не льготный, миллионов пять отдает. Кого он кормит? Банкиров и их семьи. Это молодежь, вот, молодежь не хочет создавать семьи из-за того, что недоступное жилье. Молодежь не рожает детей. И неправда, что когда Владимир Владимирович говорил, что повышение пенсионного возраста – это 1990-е годы, нет, это сейчас. Сейчас такая ситуация. Пора государству предложить альтернативу. Не банк должен, государство должно помогать. Вот что я хотел сказать. Марина Калинина: Вы хотите сказать… Иван Князев: Спасибо, спасибо вам. Марина Калинина: …что государство должно ипотеку давать людям? Государственными деньгами. Зритель: Нет. Марина Калинина: А что? Зритель: Государство может купить квартиру беспроцентно, люди могут ему возвращать длительное время. Марина Калинина: Понятно. Зритель: Но не банк. Банк деньги зарабатывает. Мы же знаем, банк зарабатывает деньги на самых нищих, на самых голодных. Марина Калинина: Все понятно, да. Спасибо большое. Михаил Чумалов: На рынке ипотеки государство сейчас работает хорошо, но этого недостаточно, нужно еще работать на рынке аренды, и, главное, социального жилья, чтобы обеспечить этим социальным жильем тех людей, которые никогда не смогут взять ипотеку. Иван Князев: Михаил, такой вопрос: как бы нам вообще демонополизировать рынок строительства жилья у нас, в нашей стране? Михаил Чумалов: Ну, это палка о двух концах. Иван Князев: Вы говорите, что только частники не могут заниматься этим вопросом, должно государство вмешиваться. Но у нас и так Дом.РФ частично государственный, у нас крупные компании – их мало на рынке. Может, наоборот, нужно больше отдавать в частные руки. Михаил Чумалов: Собственно, монополизация эта произошла вследствие того, что, вы знаете, что было множество недостроев, обманутых дольщиков. Иван Князев: Ну, так это проблема законодательства. Михаил Чумалов: Государству проще работать с крупными. Иван Князев: Это понятно, но это проблема законодательства. Хорошо контролируй их – и не будет у нас недостроев. Михаил Чумалов: Да, конечно. Иван Князев: Эскроу-счета это дело спасли, ну а сами-то компании куда делись? Михаил Чумалов: Я с вами согласен, но они не только… Еще и как бы финансовые возможности давать застройщикам, чтобы они могли строить не за деньги дольщиков, а за кредитные. Марина Калинина: А за кредитные, да. У нас еще звонок из Москвы. Кира, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. У меня вызывает очень большое сомнение, что 80% жителей Москвы могут себе позволить купить квартиру. 20 кв.м ЖК PerovSky, можете проверить мою информацию, ежемесячный взнос стоит 54 тысячи. Если двушку покупать, 40 кв.м, соответственно, 100 тысяч. Если учитывать, что зарплата 40-50 тысяч у человека, ему хватает только на прожитие, если у него есть дети, ему нужно больше. На кого это рассчитано? Я, честно говоря, не понимаю. На банкиров, бандитов и чиновников, но у нас же не все банкиры, бандиты и чиновники. Понимаете? И если вот, например, мы, коренные москвичи, мы живем в квартире три поколения. Иван Князев: Да, спасибо. Марина Калинина: Спасибо. Иван Князев: Вот я поэтому и спрашивал, кто у нас берет ипотеку все-таки. Михаил Чумалов: Еще вот знаете, добавлю такую вещь. Иван Князев: Кого больше. Михаил Чумалов: До, извините, до 2010 года, когда цены росли, у нас был рынок спекулятивный. Было довольно много инвесторов, которые покупали, чтобы перепродать жилье. Потом они, вроде бы, ушли с рынка, а сейчас появились опять. Сейчас по некоторым оценкам до 40% сделок – это не те покупают, кому действительно нужно жилье, а либо для сдачи, либо для перепродажи. Но самое интересное, что это не какие-то люди с большими мешками. Марина Калинина: А это ипотечники. Михаил Чумалов: Это ипотечники обычные, которые последние свои деньги вложили в качестве первоначального взноса, иногда даже взяли в долг на первоначальный взнос. Взяли ипотеку и купили квартиру, чтобы на этом заработать, потому что заработать не на чем больше. Иван Князев: Нет, но их обвинять в этом, конечно, сложно, потому что это весьма грамотное вложение своих средств во что-либо. Марина Калинина: Их средства, куда, в общем-то, хотят, туда и вкладывают. Спасибо, Михаил Чумалов был с нами, у нас в студии. Иван Князев: У нас в гостях сегодня. Марина Калинина: Директор агентства недвижимости «Белый город». Спасибо вам большое. Иван Князев: Спасибо вам большое. Говорили мы о доступности жилья в нашей стране. Вечером наши коллеги будут продолжать тему ковида, конечно же. Встречайте вечером Александра Денисова и Тамару Шорникову. Ну а мы сегодня, Марина Калинина. Марина Калинина: И Иван Князев были с вами. Спасибо, что вы были с нами. Всего вам доброго. Иван Князев: До встречи. Марина Калинина: И до свидания.