Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий

Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий | Программы | ОТР

Как изменить к лучшему облик наших городов?

2020-09-02T14:24:00+03:00
Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий
Снова самоизоляция? В Арктике тает лёд. Здоровая и счастливая жизнь. Многодетная парковка. Соцсети: от 14 и старше. Как призвать к ответу бизнес, который травит подростков. Можно ли научить искусственный разум справедливости?
По приговору искусственного интеллекта
Индустрия анти-детства
Сергей Лесков: Человек без маски в нынешних условиях - это элементарный уголовник, который нарушает общественный договор и ставит себя выше общества
Дети в соцсети: вред или норма?
Домашний режим для пенсионеров
Большой семье - бесплатная парковка. Это правильно?
Кинополководец Сергей Бондарчук: какой вклад в мировое искусство он внёс?
Здоровая и счастливая жизнь – какая она в нашей стране?
Лёд Арктики потерял две трети своей толщины
Фото: Николай Винокуров / Фотобанк Лори
Гости
Юрий Эхин
эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
Татьяна Полиди
исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Михаил Гольдберг
руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ

Иван Князев: Программа «ОТРажение» продолжает свою работу, в студии Тамара Шорникова...

Тамара Шорникова: ...и Иван Князев.

Иван Князев: Ну что, будем строить с умом? В России разработаны новые стандарты развития городских территорий, причем не просто развития, а комплексного развития. То есть по логике застройщики должны будут думать и согласовывать, что, где и как они возводят, вместе с городскими властями и, главное, с жителями, а не кто во что горазд, лишь бы прибыль получить. Вот сегодня у нас зоны комплексной застройки предусмотрены в правилах землепользования всего в 154 городских поселениях, что составляет чуть больше 7% от их общего числа.

Тамара Шорникова: Новый механизм подразумевает, что жилищное строительство должно быть полностью обеспечено общественным транспортом, инфраструктурой и социальными объектами. При этом доля жилой застройки, по новым правилам, не должна превышать 80%, а этажность рядовых зданий – 9 этажей.

Иван Князев: Ну и в итоге появится ли надежда, что теперь жилые кварталы будут обеспечены парковками, детскими садами, школами, чтобы люди в пробках не стояли, когда пытаются выехать из района? Чтобы в историческом центре, например, того или иного города вместо уникальных старых зданий не лепили высотки в 25 этажей. Чтобы наши города не превращались в гетто.

Тамара Шорникова: Об этом будем говорить вместе с экспертом. Я думаю, графику все уже увидели, можно ее убирать. Покажем примеры, как, что у нас сейчас в разных городах строится. Вы о своих рассказывайте, действительно, что там у вас происходит. Ну и подключаем экспертов, конечно. Первым на связь выходит Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ».

Михаил Гольдберг: Добрый день.

Иван Князев: Здравствуйте, здравствуйте, Михаил Анатольевич.

Тамара Шорникова: Да. Михаил Анатольевич, есть сейчас понимание, сколько жилья нашей стране нужно и, главное, как такое количество построить?

Михаил Гольдберг: Безусловно. Указом президента определено, что к 2030 году объем ежегодного ввода жилья должен составить около 120 миллионов квадратных метров. Сейчас ежегодный ввод составляет около 80 миллионов. Соответственно, увеличить ввод жилья нужно в 1,5 раза.

Конечно, для того чтобы выполнить эту задачу, нужно одновременно стимулировать и спрос, и предложение на рынке жилья, ведь это полностью рыночная отрасль, жилье возводят более 3 тысяч застройщиков, которые в основном частные, жилье покупается за счет средств граждан, поэтому здесь, конечно, прежде всего должны действовать рыночные меры.

В части стимулирования спроса первое – это институциональные меры по развитию ипотечного кредитования, которые могут обеспечить дополнительное снижение ставки примерно на 1–1,5% по сравнению с текущим уровнем. Напомню, что сейчас ставки находятся на исторически низких уровнях, для рыночных ставок это примерно 8–8,5%, по программе субсидирования ставка составляет 6–6,5% в новостройках.

Иван Князев: Ага. Михаил Анатольевич...

Тамара Шорникова: А -1,5 пункта – это в какой перспективе ожидать, чтобы нам подготовиться, накопить?

Михаил Гольдберг: Я думаю, что... Смотрите, сейчас ставки по рыночным продуктам составляют примерно 8–8,5%, и мы ожидаем, что к 2028–2030-м гг. они составят примерно 7%.

Тамара Шорникова: Ага.

Иван Князев: Михаил Анатольевич, нас интересует, конечно же, не только количество жилья, но и качество жилья, которое мы возводим. Вот эти вот новые правила, что они нам дают? Вот те вопросы, которые мы задавали нашим телезрителям, – у нас теперь будут высотные здания, не высотные? Кто будет обеспечивать, чтобы, я не знаю, инфраструктура вся работала в том или ином жилом квартале, который возводят застройщики? Что дают нам эти правила?

Михаил Гольдберг: Ну, действительно, был утвержден стандарт комплексного развития территорий. Это как бы свод лучших практик, конструктор, из которого можно собрать дома, районы, жилье и построить качественную, комфортную городскую среду.

По поводу плотности. Понятно, что плотность застройки зависит от того, где именно жилье строится. Жилье, которое строится за городом или близко к окраинным частям городов, не должно быть высокой плотности, как происходит сейчас. По мере приближения к центру нормальной является ситуация, когда плотность застройки возрастает. Но при этом разработанные правила нацелены на то, чтобы снижать общую высотность застройки при росте ее плотности. То есть представьте себе, ну в истории это все уже было, представьте себе Санкт-Петербург, исторический центр.

Иван Князев: Ага.

Михаил Гольдберг: Вот стандарты по сути, там достаточно простая штука, они нацелены на то, чтобы жилье было комфортное, современное, тогда оно будет похоже на лучшие практики. В том числе для модели можно себе представить Петербург, только дома, которые соответствуют современным требованиям.

Иван Князев: За инфраструктуру кто будет отвечать?

Михаил Гольдберг: Сейчас мы совместно с Минстроем разрабатываем механизм по финансированию строительства инженерной инфраструктуры за счет новых ценных бумаг, инфраструктурных облигаций. Активно работаем с регионами, у нас уже есть несколько регионов, в которых реализуются пилотные проекты по финансированию инфраструктуры за счет инфраструктурных облигаций.

Тамара Шорникова: Просто...

Иван Князев: А если поточнее, это застройщик, на нем будет лежать ответственность, чтобы, вот когда он построил несколько домов, создает, строит какой-нибудь жилой квартал, он будет строить школу, он будет думать, какие у нас будут парковки, он будет думать, куда будут люди выезжать из этих парков, или нет?

Михаил Гольдберг: Смотрите, тут в каждом конкретном случае система может быть разная, схема разрабатывается. Но конечно, отвечать за общий облик района, общий облик среды и призван тот стандарт, который разработан. То есть в тот момент, когда будет обеспечено соответствие застройки, соответствие всей среды стандартам, мы рассчитываем на то, что уровень и качество этой застройки выйдет на современный уровень, который востребован населением.

Тамара Шорникова: Хочется просто подробнее узнать про территорию этих застроек. Как раз была информация о том, что в первую очередь будут рассматриваться так называемые «ржавые пояса», то есть такие...

Иван Князев: ...промышленные зоны заброшенные...

Тамара Шорникова: ...промышленные зоны, старые гаражные постройки...

Иван Князев: ...пустыри...

Тамара Шорникова: ...и так далее, и так далее. Естественно, интересует что-то в черте города. Но например, если говорить о той же Москве, насколько вот это новое пространство будет отвечать таким существующим нормам инфраструктуры? Условно, потянут ли эту новую застройку существующие дороги, существующие развязки и так далее? Не лучше ли эти заводы переделывать в парки, например, в рекреационные зоны, если мы говорим именно о городской среде?

Михаил Гольдберг: Конечно, мы говорим прежде всего о городской среде, ведь именно в городах сосредоточен основной спрос населения на жилье. И большой потенциал развития, градостроительный потенциал крупнейших городов как раз сосредоточен в более эффективном использовании земельных участков, которые на данный момент используются неэффективно. Они часто находятся в федеральной собственности, это, как вы правильно сказали, и заводы могут быть, и предприятия, которые уже не функционируют, и так далее. Безусловно, их надо вовлекать в жилищное строительство, вообще в городскую жизнь.

Что такое промзона, которая не используется? Это криминал, это нарушение связанности между районами, это, в конце концов, кусок экономики города, который просто вырван из использования. Конечно, с этим надо что-то делать, и мы считаем, что если строить на нем и вести благоустройство в соответствии с разработанными стандартами, а стандарт – это не только жилье, стандарт предусматривает в себе и парки, и дороги, и инфраструктуру, там определена и необходимая плотность улично-дорожной сети...

Иван Князев: Михаил Анатольевич, давайте... Вот смотрите... Прошу простить меня, что я вас перебиваю. Вот возьмем, к примеру, столицу нашу Москву. Бывшая промзона, завод «ЗИЛ», там сейчас возводят жилые кварталы очень даже хорошо. Цена на землю дорогая, квартиры там достаточно серьезно стоят. Я так понимаю, в том числе и «ДОМ.РФ» там заинтересован, ну или другие компании там строят, потому что можно выгодно потом все это дело продать.

Хорошо, построили жилой квартал, выезжают люди оттуда на машинах – они куда поедут? Они поедут на Третье транспортное кольцо, единственное, наверное, которое там осталось, чтобы вообще как-то разгрузить этот поток. Вот эти вот моменты учитываются? Почему нужно строить именно в черте города? Почему нельзя выносить застройку за город, за МКАД, и причем делать ее там не высотную, не гетто это, а, к примеру, малоэтажную?

Михаил Гольдберг: Конечно... Смотрите, конечно, мы говорим о том, что застройка на окраинах городов должна быть малоэтажной, я об этом сказал в самом начале, плотность должна падать.

Иван Князев: Ага.

Михаил Гольдберг: Население должно быть обеспечено инфраструктурой, дорогами и так далее. Но мы все равно живем в реальности, когда ключевой спрос населения на жилье сосредоточен в границах городов, и там мы должны строить эффективную высокоплотную застройку, но соответствующему современным требованиям, с низким достаточно уровнем этажности, соразмерно человеку, соразмерно городской среде окружающей и так далее. Если говорить о проекте того же «ЗИЛа», то там… Стандарт вводится к обязательному применению только в настоящее время...

Иван Князев: Ну понятно.

Михаил Гольдберг: Но и в «ЗИЛе» начали с того, что благоустроили набережную. То есть, конечно, уважающие себя застройщики думают прежде всего не только об объеме квадратных метров, но и об инфраструктуре. Вопрос согласования дорожной сети и так далее находится в ответственности местных органов власти прежде всего.

Тамара Шорникова: Спасибо.

Иван Князев: Спасибо.

Тамара Шорникова: Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ».

Слушаем телефонные звонки, очередь из них. Здравствуйте.

Иван Князев: Мне единственное хотелось бы поязвить, чтобы застройщик хоть раз бы проехал в 8 утра по тому отрезку Третьего транспортного кольца...

Тамара Шорникова: Такое ощущение, как будто они на вертолетах, да, все передвигаются?

Иван Князев: Да-да-да, и чтобы он посмотрел, что там происходит. Ну а теперь звонки.

Тамара Шорникова: Да. Сейчас у нас Анфиса, Ульяновск, правильно? Да, Анфиса, здравствуйте.

Зритель: Алло, алло?

Иван Князев: Здравствуйте, слушаем вас.

Тамара Шорникова: Да, слушаем.

Зритель: Здравствуйте.

Мы живем в городе Ульяновске на улице Кирова, дом 50 и еще дом 52. Рядом строится комплекс без всякой инфраструктуры, значит, жилой комплекс «Свобода», 5 малоэтажных домов и 1 большой будет дом. Значит, наши дома полностью блокируют, нам у детей хотят отнять детскую площадку, мы ее, правда, вроде бы отстояли.

Но рядом эта новая стройка делает выезд рядом с детской площадкой, то есть наши дети и мы не можем проходить даже в школу, в магазины, потому что будут бесконечно на этом месте въезжать и выезжать машины. Мы живем, у нас площадь, у нас нет свободной площади, у нас треугольничек детской площадки.

И мы ничего не можем сделать, никто нас не слушает. И депутата приглашали, и писали, и толку никакого нет. Сейчас ведется там строительство огромного котлована для огромного дома. Площадь небольшая вот этой стройки на бывшей военной части. Если можно, просьба к вам, помогите каким-нибудь образом нам отстоять свой проход в магазин и детскую площадку. Спасибо.

Тамара Шорникова: Да, спасибо, Анфиса. Оставьте обязательно все контакты нашим редакторам.

Иван Князев: Спасибо, Анфиса. Ну кстати, некоторые люди все-таки отстаивают свои права, потому что очень много в нашей стране подобных историй, когда негде пройти, негде проехать.

Тамара Шорникова: Да, вот одна из них. В подмосковных Химках возвели 2 огромных жилых комплекса, а больницы, школы и детские сады расположены через железную дорогу. Перехода наземного или подземного там нет, и местные жители, рискуя жизнью буквально, ходят прямо по путям. Итак, сюжет Мереке Ульманова.

Иван Князев: Посмотрим.

СЮЖЕТ

Иван Князев: Ну, справедливости ради надо отметить, что подмосковные власти людей услышали после того, как дело дошло до разборок с полицией, установки перекрытий и различных блоков. Ну вот...

Тамара Шорникова: Результат есть, но какой ценой и в какие сроки.

Иван Князев: Да-да-да.

Тамара Шорникова: Ждем по-прежнему ваших звонков. Прямо сейчас послушаем Наталью из Перми. Рассказывайте, что в ваших городах, что в ваших регионах, как строят, комфортно ли вам там жить, чего не хватает. Наталья?

Зритель: Добрый день! Спасибо большое, что я имею возможность, значит, высказать мнение жителей города Перми в частности.

Тамара Шорникова: Ага.

Иван Князев: Рассказывайте, Наталья, рассказывайте.

Зритель: Да, хорошо.

Значит, мы живем в микрорайоне «Парковый» города Перми. Это был 30 лет назад очень просторный, светлый и современный на тот момент район, где хотелось действительно жить. Было, значит, продумано, и школы находились рядом, детские сады, и организовано пространство. Сейчас ни выехать, ни заехать, значит, невозможно просто. Муниципальное строительство, которое, значит, проводится, оно проводится просто в авральном режиме и...

Но больше всего меня возмущает то, что за 30 лет здесь не появилось, значит, нового садика, сейчас вот просто в авральном режиме возводится, значит, один гигант, ну посмотрим, какого качества, будет видно, этот муниципальный объект. Дальше снова... Я считаю, что раньше все-таки научные были какие-то обоснования, для того чтобы грунт, который здесь песочный, выдерживал определенную этажность постройки.

Иван Князев: Ага.

Зритель: Сейчас я считаю, что совершенно бездумно и безобразно выглядеть стал район. Еще раз повторяю, большие пробки на выезде и на въезде, над инфраструктурой совершенно не думают местные власти, только, значит, это все декларируется при выборах, потом об этом всем забывают...

Тамара Шорникова: Понятно, Наталья.

Иван Князев: Забывают, квартиру купил, все, потом тебе ни детских садов, ничего.

Зритель: И еще я хотела бы сказать...

Тамара Шорникова: Наталья, буквально прямо пара секунд, потому что...

Иван Князев: Коротко, да.

Тамара Шорникова: Да, ждут ваши же коллеги, телезрители из других регионов и эксперты.

Зритель: Уважают только жителей Москвы и Ленинграда, а обо всех остальных не думают. Доколе?

Тамара Шорникова: Понятно, да. Спасибо.

Иван Князев: Спасибо большое.

Ну вот переадресуем эти вопросы нашему следующему эксперту. У нас Юрий Эхин на связи, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России. Юрий Брониславович, здравствуйте.

Юрий Эхин: Да, добрый день, Иван, Тамара.

Тамара Шорникова: Да, здравствуйте.

Иван Князев: Юрий Брониславович, ну вот смотрите, в Москве, как наш сказал телезритель, еще более-менее иногда, хотя вот история из Подмосковья подсказывает, что не всегда все хорошо бывает. Знаете, помимо того... Что нам дадут, во-первых, вот эта вот новая программа комплексного развития территорий? Хотелось бы еще понять, почему у нас все так убого строится в нашей стране? И ведь есть же города, где есть своя изюминка, свой стиль, а лепят вот все под копирку, высотки, убивают просто некоторые районы напрочь. Архитекторов, вас вообще слушают?

Юрий Эхин: Ага. Давайте я по порядку попробую ответить.

Вопрос очень сложный, и он требует детального по возможности рассмотрения. Во-первых, я читаю статью, которую мы сегодня обсуждаем: «Развитие городов пойдет по новым правилам Минэкономразвития, которое разработало новый механизм комплексного развития территорий в российских городах». Дело в том, что в Минэкономразвития нет ни одного специалиста-градостроителя, как, впрочем, нет таких специалистов-градостроителей вообще в правительстве Российской Федерации.

Иван Князев: Великолепно.

Юрий Эхин: Это сразу, значит, извините, отдает шарлатанством, видимо, иного слова подобрать невозможно, и автоматически отвечает на заданный вами вопрос, почему так все убого.

Если говорить детальнее, то я обратил внимание вот на какие цифры, приведенные в этой статье. Сказано, что старые правила землепользования вызвали интерес всего в 154 городах, или городских поселениях, как это названо, поскольку слово «город» сейчас отсутствует в Градостроительном кодексе, даже непонятно, что такое город. Так вот, я вам хочу сказать, что 154 города – это очень много, поскольку в России всего 3 тысячи городов примерно, но из них крупных или крупнейших городов всего 15 городов-миллионников, поэтому 154 – это очень немало. И для меня, вообще говоря, это не аргумент, что прежние правила, скажем, в 15 городах-миллионниках, даже если они приняты, что это мало. Тем более что в основном жилищное строительство у нас сконцентрировано как раз в крупнейших городах, городах-миллионниках.

Далее сказано, что этажность рядовых зданий 9 этажей. Я прошу никого не обольщаться: дело в том, что рядовая застройка может быть и 9 этажей, но есть так называемые высотные акценты, и их может быть довольно много, это может быть и 25, и 40, и даже 72 этажа, как мы видим в городе Москве, поэтому это слово очень лукавое «рядовая застройка».

Больше того, важно обратить внимание, что речь идет о редевелопменте, то есть о перестройке, как правильно у вас написано в заглавии вашей передачи, перестройка. Больше того, идет речь о разработке концепции реновации. Значит, реновация, мы знаем по городу Москве, – это снос существующей, скажем, 5-этажной крепкой и благоустроенной застройки, вместо которой будут возводиться рядовые здания в 9 этажей плюс высотные здания 25, 40 и, как я сказал, 70 этажей примерно.

Значит, насколько комфортна будет эта застройка, тоже очень тяжело судить, а я, в общем, уверен практически в том, что комфорта там не будет, поскольку новая застройка будет вестись практически с отменой, без всяких норм и правил. Поскольку отменить «СНиПы-хрипы», это известное выражение президента России Владимира Путина, а СНиП – это не что иное, как строительные нормы и правила. Если их отменят, а к этому все идет, значит, застройка будет высотной, плотной, без инсоляции, без соблюдения норм парковок, озеленения, без дворов. Таким образом, ни о какой комфортности говорить не приходится, к сожалению, эта тенденция, повторяю, она вот идет, это практически государственная политика.

Иван Князев: Ага.

Юрий Эхин: Далее речь идет о том, чтобы заменить морально устаревший жилой фонд. Что это такое в понятиях наших чиновников? Это означает те же самые 5-этажки, которые, извините, прослужат еще не менее 100 лет, поскольку они были рассчитаны на 150 лет, включая панельные и блочные, тем более кирпичные дома. Далее будут застроены заброшенные, как сказано, промышленные и складские территории, то есть будет окончательно добита вся промышленность, которая была уничтожена с 1990-х гг. и еще больше уничтожена в 2000-е гг. Теперь эти территории брошены, а, извините, где будут работать люди, которые приедут в эти города и купят это жилье?

Тамара Шорникова: Юрий Брониславович, но вот про промышленные территории просто короткая ремарка – может быть, и хорошо, что эти будут разрушены? Ну потому что объективно не все фабрики можно восстановить, некоторые просто кроме как снести...

Иван Князев: Ну, некоторые уже приказали долго жить.

Тамара Шорникова: ...другого выхода нет.

Юрий Эхин: Тамара, ну вы ответили, объективно не все, кое-что можно восстановить, и даже нужно это сделать. Дело в том, что территория промышленного предприятия – это здание, сооружение, это подъездные пути и вся инфраструктура. Даже если технологии, по которым работали эти предприятия, устарели, ничто не мешает перевести, значит, предприятие на новые технологии или на выпуск новой продукции, перепрофилировать, что было, собственно, сделано в Европе и в США еще в 1970-е гг., это так называемый...

Иван Князев: Юрий Брониславович, прошу прощения...

Юрий Эхин: Да?

Иван Князев: Вот какой вопрос. Тут нам телезритель написал из Самарской области: «Точечная застройка – это вообще забавная вещь: покупаешь квартиру с видом на Волгу, а через год смотришь кому-то в кухню». Общественные слушания будут больший вес иметь вот в этих новых правилах? Людей там будут слышать, архитекторов профессиональных там будут слышать?

Юрий Эхин: Значит, я, к сожалению, не видел полного документа от Минэкономразвития и так же, как вы, сужу только по газетным публикациям. Вот как там написано, что проведение общественных слушаний, это вообще странная довольно формулировка, потому что в действующих, скажем, в Градостроительном кодексе написано о том, что должны быть публичные слушания, или есть сейчас понятие «общественное обсуждение». Это разные вещи, поясню разницу. Публичные слушания – это когда собирают жителей или в Москве работающих людей на территории, подлежащей перестройке, реновации, и происходит такое некое публичное мероприятие, где якобы выслушивают мнение жителей…

Иван Князев: Ну это профанация, да, я понимаю, к чему вы клоните, что это профанация.

Тамара Шорникова: Понятно, да. Спасибо вам.

Иван Князев: Будем надеяться, может, все-таки в новых правилах что-то изменится.

Тамара Шорникова: Юрий Эхин, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России.

Телефонный звонок, Андрей из Челябинской области. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Ну вот, собственно, я не знаю, почему встает вот именно вопрос, строить или не строить, – конечно, строить. Но мне кажется, надо к этому более ответственно относиться, все-таки учитывать мнение жителей соседних домов. У нас вот, например, город Златоуст, у нас нацпарк «Таганай» в непосредственной близости от города, соответственно, строительство на территории города достаточно ограничено. Плюс в городе находятся несколько памятников это уже в настолько обветшалом состоянии, что нужно, наверное, еще пересматривать какие-то строительные нормы, что-то вносить новое в законодательство.

Тамара Шорникова: Да, понятно ваше мнение, спасибо.

Иван Князев: Спасибо.

Тамара Шорникова: Вот еще что думают наши телезрители. Псковская область, такая типичная картина: «Кругом одни руины, и среди них сияет новый детский сад».

Иван Князев: «Мы живем в реальности, а она такова, что только прибыль, а парковки и площадки для детей и, например, для выгула собак – это не прибыль», – это вот мнение из Московской области. Из Самарской области: В Краснодаре в одну школу впихнули 32 первых класса – это нормально разве?»

Тамара Шорникова: Да. Ну и Нижегородская вот жалуется: «Отвратительно застраивается центр Нижнего Новгорода, на мнение жителей наплевать». Итак, давайте послушаем, что думает по этому поводу еще один наш эксперт – Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города». Здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте, Татьяна Дмитриевна.

Татьяна Полиди: Добрый день.

Тамара Шорникова: Да. Татьяна Дмитриевна, вот сейчас тоже еще одна типичная картина из многочисленных командировок, когда приезжаешь в какой-то такой провинциальный город, первая мысль о том, что многое нелогично, что, где, на каком месте стоит, к чему примыкает и так далее. Вторая – это то, что ну явно там никто не слышал ни о редевелопменте, ни о других модных словах. Такой вот уличный язык – это язык простейших объявлений, то есть много небольших торговых центров пластиковых, на них крупными буквами понятная реклама «Рыба», «Пиво», «Шубы» и так далее. Вот так очень во многих городах: ярко, броско, практично, дешево, сердито, что называется.

Кажется, чтобы «причесать» это все, чтобы это все выглядело, как вот нам говорили в самом начале, как в Петербурге в лучших районах, нужно очень много денег. Откуда их взять и как их, простите за это грубое слово, отбить? Как пространство может работать внутри города и приносить городу самому прибыль?

Татьяна Полиди: Ну во-первых, да, надо начать с того, что, конечно, сделать из всех абсолютно более чем тысячи городов, которые есть в Российской Федерации, Санкт-Петербург нельзя. Понятно, что и визуальный, и архитектурный облик любого города не только в России, но и за рубежом развивается в параллели с его социально-экономическим развитием, то есть с его экономическим потенциалом в первую очередь. Поэтому из любого города сделать конфетку нельзя. Поэтому когда мы говорим про проекты редевелопмента, которые опять же реализуются во всех абсолютно странах мира и в нашей стране, и в прошлые годы эти проекты существовали в крупных городах-миллионниках, то это, конечно, в первую очередь касается действительно крупнейших мегаполисов, у нас их порядка 20 в стране, это первая мысль.

Мысль вторая: главный экономический инструмент, который позволяет реализовать эти проекты, – это так называемое понятие земельной ренты. Ну вот представьте, центр города, у нас в любом городе это есть, в Новосибирске, в котором вообще гораздо более миллиона населения, в Краснодаре, в Екатеринбурге, когда в центре города находится такая старая одноэтажная, зачастую некапитальная застройка, зачастую какая-то не имеющая ни канализации, ни водопровода и так далее. А это центр, самый центр города, где капитализация, где стоимость земли максимально высокая и где расположение любого объекта, будет это объект делового назначения, бизнес-назначения, тогда он будет приносить доход этому бизнесу, или будет это жилой объект, максимальную отдачу дает использование земли именно в центре города, а вместе с тем это занято абсолютно неликвидной какой-то застройкой.

Так вот любой проект редевелопмента основан просто на элементарной математике, на росте объема застройки, значит, рыночной капитализации данной территории. Обычно порядка 10 раз, а может и более, возрастает объем такой застройки, что означает и плотность.

Тамара Шорникова: Да. Татьяна, прямо сразу коротко – но это очень простой рецепт, снести центр, самое дорогое место в городе, и там что-то новое, светлое построить. Это очень просто, но это, во-первых, маловоплотимо, потому что во многих наших городах центр является исторической застройкой, какие-то культурные памятники. А во-вторых, это действительно, знаете, ну очень простой ход.

А если смотреть как-то с другой стороны, с учетом оценки функциональности тех или иных зданий? Например, сейчас у нас есть большая борьба со вторыми и третьими сменами в школах, в тех же школах как-то продумывать, как школа может вторую половину дня функционировать, там что-то размещать. Вот что-то как-то по более сложному пути идти?

Татьяна Полиди: Нет, разумеется, вот такие проекты, когда заходит экскаватор и сносит подчистую весь квартал, – это штучные проекты. Еще раз повторяю, они должны быть реализованы именно на территориях деградирующей, на мой взгляд, застройки, не любой малоэтажной застройки, а именно морально устаревшей, деградирующей, в которой есть и социальные, и санитарные, разные другие уже риски существования и так далее, она не соответствует современному развитию города. Я таких кварталов видела огромное множество во всех абсолютно наших городах.

Но есть так называемая смешанная застройка. Ведь все прошлые 20–30 лет у нас велась так называемая точечная застройка в тех же самых центрах, когда мы можем видеть квартал, где есть как старые, так и новые здания. И мы уже не сможем провести комплексный редевелопмент такой территории никак, потому что затраты будут аномально высокими, для того чтобы снести новые объекты, сносить выгодно старые объекты, желательно низкоэтажные, а новые сносить невыгодно. Поэтому, конечно, в городской застройке дальше должны применяться уже более хитрые механизмы: своевременный капитальный ремонт, своевременная реконструкция.

Что касается объектов культурного наследия, здесь нам необходимо поработать с законодательством, потому что на сегодняшний день частные инвестиции привлекать к этим объектам очень тяжело, есть запреты на адаптацию этих объектов к современному использованию...

Иван Князев: Ну да, там много недостатков, много пробелов, тот или иной старый дом не каждый инвестор возьмет, потому что слишком много всяких разных условий, которые там нужно выполнить.

Давайте телезрителей послушаем, у нас Ирина на связи из Москвы.

Тамара Шорникова: Да, Ирина, слушаем вас.

Зритель: Здравствуйте. Прежде всего я хочу поблагодарить вас за вашу программу, за ваш канал...

Иван Князев: Спасибо, спасибо.

Зритель: ...за то, что вы поднимаете очень серьезные проблемы для обсуждения простых людей, тех, которые живут, сталкиваются со многими проблемами и не знают, куда деться.

Я живу в Лефортово в Москве и очень огорчена, что у нас как нападение на Лефортово, у нас Лефортово превращается в каменные джунгли. Это старый московский район со своей большой историей, застройка идет без мнения жителей. То есть у нас было... Например, вот у нас есть два хлебозавода, один хлебозавод закрыли и сейчас закрыли второй хлебозавод. Считается, что их нельзя восстановить, все очень сложно, и везут нам хлеб с другого конца Москвы. А на этом месте, на месте хлебозавода, будут построены 4 громадные башни.

У нас две улицы, Красноказарменная и Авиамоторная, обе улицы идут примерно параллельно в этом районе, и у них, главное, идут трамвайные пути, то есть выезжать некуда, будут сплошные пробки, никто об этом не думает. И старый район практически старой Москвы превращается в зубастый, такой совершенно некомфортный для людей район. Все делается на глазах.

Мы очень боролись, мы писали письма, мы везде ходили на всякие собрания, которые организовывались, но это все совершенная про-фа-на-ция, никого не слушают.

Иван Князев: Да, Ирина, понятно, спасибо вам большое. Ну, я могу сказать, в Москве еще куда ни шло, все более-менее делается.

Татьяна, последний вопрос вам. Вот вы молодой специалист, вы эксперт в экономике города, хорошо, пускай, да, все мы помним, да, урбанизацию, фильм «Белые росы», как она там все это рассказывала. Пускай даже сносят в центре действительно страшные какие-то, изжившие себя кварталы. Новое возводить красиво можно? Вот сейчас такие эксперты, как вы, молодежь с новым видением, в этих новых правилах вы сможете это все учесть?

Татьяна Полиди: Я считаю, что, конечно, можно и нужно. Пока практика строительства в наших городах, на мой взгляд, действительно архаичная, и проекты комплексной застройки жилой, как правило, ну абсолютно визуально непривлекательные, некомфортные, вообще это прошлый век, я с этим мнением тоже согласна, с обычным мнением жителей. Для того чтобы нам все-таки перейти на новые стандарты строительства, комфортной, нормальной застройки красивой и так далее, на мой взгляд, нужно усиливать меры градостроительной политики, нужно больше вовлекать граждан в принятие градостроительных решений.

К сожалению, у нас последние законодательные поправки были в противоположном направлении, к сожалению. Необходимо системно планировать городское развитие, начиная с долгосрочного планирования в генеральном плане и заканчивая регулированием землепользования и застройки в правилах землепользования и застройки. К сожалению, сейчас все эти документы градостроительного регулирования абсолютно...

Иван Князев: Ну понятно.

Татьяна Полиди: …сведены, в общем-то, к нулю.

Тамара Шорникова: Спасибо.

Иван Князев: Спасибо вам.

Татьяна Полиди: Они де-факто есть, но...

Тамара Шорникова: Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города».

Иван Князев: Скоро продолжим.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)