Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий

Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий | Программа: ОТРажение | ОТР

Как изменить к лучшему облик наших городов?

2020-09-02T14:24:00+03:00
Снова перестройка… ТЕМА ДНЯ: новые стандарты развития территорий
За что платим налоги. Регионам надо больше. Мигранты. Карантинный беби-бум. «Дорогая передача». Темы недели с Сергеем Лесковым. В поисках идеала
Россиянки описали идеального мужчину. А похожи ли они сами на женщину мечты?
Налоги много на себя берут?
Сергей Лесков: У нас поддерживаются традиционные ценности, но вопрос: не поддерживаются ли они только в докладах, а в действительности глубинная молодёжь живёт совсем другими ценностями?
Россиянин или мигрант: кого выбирает бизнес после пандемии?
Дорогая передача: жалобы на плохое качество услуг ЖКХ
Велика ли налоговая нагрузка на россиян?
Мигранты: мы без них не можем?
В марте в России случился беби-бум
Регионам надо оставлять больше заработанных денег
Гости
Юрий Эхин
эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
Татьяна Полиди
исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Михаил Гольдберг
руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ

Иван Князев: Программа «ОТРажение» продолжает свою работу, в студии Тамара Шорникова...

Тамара Шорникова: ...и Иван Князев.

Иван Князев: Ну что, будем строить с умом? В России разработаны новые стандарты развития городских территорий, причем не просто развития, а комплексного развития. То есть по логике застройщики должны будут думать и согласовывать, что, где и как они возводят, вместе с городскими властями и, главное, с жителями, а не кто во что горазд, лишь бы прибыль получить. Вот сегодня у нас зоны комплексной застройки предусмотрены в правилах землепользования всего в 154 городских поселениях, что составляет чуть больше 7% от их общего числа.

Тамара Шорникова: Новый механизм подразумевает, что жилищное строительство должно быть полностью обеспечено общественным транспортом, инфраструктурой и социальными объектами. При этом доля жилой застройки, по новым правилам, не должна превышать 80%, а этажность рядовых зданий – 9 этажей.

Иван Князев: Ну и в итоге появится ли надежда, что теперь жилые кварталы будут обеспечены парковками, детскими садами, школами, чтобы люди в пробках не стояли, когда пытаются выехать из района? Чтобы в историческом центре, например, того или иного города вместо уникальных старых зданий не лепили высотки в 25 этажей. Чтобы наши города не превращались в гетто.

Тамара Шорникова: Об этом будем говорить вместе с экспертом. Я думаю, графику все уже увидели, можно ее убирать. Покажем примеры, как, что у нас сейчас в разных городах строится. Вы о своих рассказывайте, действительно, что там у вас происходит. Ну и подключаем экспертов, конечно. Первым на связь выходит Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ».

Михаил Гольдберг: Добрый день.

Иван Князев: Здравствуйте, здравствуйте, Михаил Анатольевич.

Тамара Шорникова: Да. Михаил Анатольевич, есть сейчас понимание, сколько жилья нашей стране нужно и, главное, как такое количество построить?

Михаил Гольдберг: Безусловно. Указом президента определено, что к 2030 году объем ежегодного ввода жилья должен составить около 120 миллионов квадратных метров. Сейчас ежегодный ввод составляет около 80 миллионов. Соответственно, увеличить ввод жилья нужно в 1,5 раза.

Конечно, для того чтобы выполнить эту задачу, нужно одновременно стимулировать и спрос, и предложение на рынке жилья, ведь это полностью рыночная отрасль, жилье возводят более 3 тысяч застройщиков, которые в основном частные, жилье покупается за счет средств граждан, поэтому здесь, конечно, прежде всего должны действовать рыночные меры.

В части стимулирования спроса первое – это институциональные меры по развитию ипотечного кредитования, которые могут обеспечить дополнительное снижение ставки примерно на 1–1,5% по сравнению с текущим уровнем. Напомню, что сейчас ставки находятся на исторически низких уровнях, для рыночных ставок это примерно 8–8,5%, по программе субсидирования ставка составляет 6–6,5% в новостройках.

Иван Князев: Ага. Михаил Анатольевич...

Тамара Шорникова: А -1,5 пункта – это в какой перспективе ожидать, чтобы нам подготовиться, накопить?

Михаил Гольдберг: Я думаю, что... Смотрите, сейчас ставки по рыночным продуктам составляют примерно 8–8,5%, и мы ожидаем, что к 2028–2030-м гг. они составят примерно 7%.

Тамара Шорникова: Ага.

Иван Князев: Михаил Анатольевич, нас интересует, конечно же, не только количество жилья, но и качество жилья, которое мы возводим. Вот эти вот новые правила, что они нам дают? Вот те вопросы, которые мы задавали нашим телезрителям, – у нас теперь будут высотные здания, не высотные? Кто будет обеспечивать, чтобы, я не знаю, инфраструктура вся работала в том или ином жилом квартале, который возводят застройщики? Что дают нам эти правила?

Михаил Гольдберг: Ну, действительно, был утвержден стандарт комплексного развития территорий. Это как бы свод лучших практик, конструктор, из которого можно собрать дома, районы, жилье и построить качественную, комфортную городскую среду.

По поводу плотности. Понятно, что плотность застройки зависит от того, где именно жилье строится. Жилье, которое строится за городом или близко к окраинным частям городов, не должно быть высокой плотности, как происходит сейчас. По мере приближения к центру нормальной является ситуация, когда плотность застройки возрастает. Но при этом разработанные правила нацелены на то, чтобы снижать общую высотность застройки при росте ее плотности. То есть представьте себе, ну в истории это все уже было, представьте себе Санкт-Петербург, исторический центр.

Иван Князев: Ага.

Михаил Гольдберг: Вот стандарты по сути, там достаточно простая штука, они нацелены на то, чтобы жилье было комфортное, современное, тогда оно будет похоже на лучшие практики. В том числе для модели можно себе представить Петербург, только дома, которые соответствуют современным требованиям.

Иван Князев: За инфраструктуру кто будет отвечать?

Михаил Гольдберг: Сейчас мы совместно с Минстроем разрабатываем механизм по финансированию строительства инженерной инфраструктуры за счет новых ценных бумаг, инфраструктурных облигаций. Активно работаем с регионами, у нас уже есть несколько регионов, в которых реализуются пилотные проекты по финансированию инфраструктуры за счет инфраструктурных облигаций.

Тамара Шорникова: Просто...

Иван Князев: А если поточнее, это застройщик, на нем будет лежать ответственность, чтобы, вот когда он построил несколько домов, создает, строит какой-нибудь жилой квартал, он будет строить школу, он будет думать, какие у нас будут парковки, он будет думать, куда будут люди выезжать из этих парков, или нет?

Михаил Гольдберг: Смотрите, тут в каждом конкретном случае система может быть разная, схема разрабатывается. Но конечно, отвечать за общий облик района, общий облик среды и призван тот стандарт, который разработан. То есть в тот момент, когда будет обеспечено соответствие застройки, соответствие всей среды стандартам, мы рассчитываем на то, что уровень и качество этой застройки выйдет на современный уровень, который востребован населением.

Тамара Шорникова: Хочется просто подробнее узнать про территорию этих застроек. Как раз была информация о том, что в первую очередь будут рассматриваться так называемые «ржавые пояса», то есть такие...

Иван Князев: ...промышленные зоны заброшенные...

Тамара Шорникова: ...промышленные зоны, старые гаражные постройки...

Иван Князев: ...пустыри...

Тамара Шорникова: ...и так далее, и так далее. Естественно, интересует что-то в черте города. Но например, если говорить о той же Москве, насколько вот это новое пространство будет отвечать таким существующим нормам инфраструктуры? Условно, потянут ли эту новую застройку существующие дороги, существующие развязки и так далее? Не лучше ли эти заводы переделывать в парки, например, в рекреационные зоны, если мы говорим именно о городской среде?

Михаил Гольдберг: Конечно, мы говорим прежде всего о городской среде, ведь именно в городах сосредоточен основной спрос населения на жилье. И большой потенциал развития, градостроительный потенциал крупнейших городов как раз сосредоточен в более эффективном использовании земельных участков, которые на данный момент используются неэффективно. Они часто находятся в федеральной собственности, это, как вы правильно сказали, и заводы могут быть, и предприятия, которые уже не функционируют, и так далее. Безусловно, их надо вовлекать в жилищное строительство, вообще в городскую жизнь.

Что такое промзона, которая не используется? Это криминал, это нарушение связанности между районами, это, в конце концов, кусок экономики города, который просто вырван из использования. Конечно, с этим надо что-то делать, и мы считаем, что если строить на нем и вести благоустройство в соответствии с разработанными стандартами, а стандарт – это не только жилье, стандарт предусматривает в себе и парки, и дороги, и инфраструктуру, там определена и необходимая плотность улично-дорожной сети...

Иван Князев: Михаил Анатольевич, давайте... Вот смотрите... Прошу простить меня, что я вас перебиваю. Вот возьмем, к примеру, столицу нашу Москву. Бывшая промзона, завод «ЗИЛ», там сейчас возводят жилые кварталы очень даже хорошо. Цена на землю дорогая, квартиры там достаточно серьезно стоят. Я так понимаю, в том числе и «ДОМ.РФ» там заинтересован, ну или другие компании там строят, потому что можно выгодно потом все это дело продать.

Хорошо, построили жилой квартал, выезжают люди оттуда на машинах – они куда поедут? Они поедут на Третье транспортное кольцо, единственное, наверное, которое там осталось, чтобы вообще как-то разгрузить этот поток. Вот эти вот моменты учитываются? Почему нужно строить именно в черте города? Почему нельзя выносить застройку за город, за МКАД, и причем делать ее там не высотную, не гетто это, а, к примеру, малоэтажную?

Михаил Гольдберг: Конечно... Смотрите, конечно, мы говорим о том, что застройка на окраинах городов должна быть малоэтажной, я об этом сказал в самом начале, плотность должна падать.

Иван Князев: Ага.

Михаил Гольдберг: Население должно быть обеспечено инфраструктурой, дорогами и так далее. Но мы все равно живем в реальности, когда ключевой спрос населения на жилье сосредоточен в границах городов, и там мы должны строить эффективную высокоплотную застройку, но соответствующему современным требованиям, с низким достаточно уровнем этажности, соразмерно человеку, соразмерно городской среде окружающей и так далее. Если говорить о проекте того же «ЗИЛа», то там… Стандарт вводится к обязательному применению только в настоящее время...

Иван Князев: Ну понятно.

Михаил Гольдберг: Но и в «ЗИЛе» начали с того, что благоустроили набережную. То есть, конечно, уважающие себя застройщики думают прежде всего не только об объеме квадратных метров, но и об инфраструктуре. Вопрос согласования дорожной сети и так далее находится в ответственности местных органов власти прежде всего.

Тамара Шорникова: Спасибо.

Иван Князев: Спасибо.

Тамара Шорникова: Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ».

Слушаем телефонные звонки, очередь из них. Здравствуйте.

Иван Князев: Мне единственное хотелось бы поязвить, чтобы застройщик хоть раз бы проехал в 8 утра по тому отрезку Третьего транспортного кольца...

Тамара Шорникова: Такое ощущение, как будто они на вертолетах, да, все передвигаются?

Иван Князев: Да-да-да, и чтобы он посмотрел, что там происходит. Ну а теперь звонки.

Тамара Шорникова: Да. Сейчас у нас Анфиса, Ульяновск, правильно? Да, Анфиса, здравствуйте.

Зритель: Алло, алло?

Иван Князев: Здравствуйте, слушаем вас.

Тамара Шорникова: Да, слушаем.

Зритель: Здравствуйте.

Мы живем в городе Ульяновске на улице Кирова, дом 50 и еще дом 52. Рядом строится комплекс без всякой инфраструктуры, значит, жилой комплекс «Свобода», 5 малоэтажных домов и 1 большой будет дом. Значит, наши дома полностью блокируют, нам у детей хотят отнять детскую площадку, мы ее, правда, вроде бы отстояли.

Но рядом эта новая стройка делает выезд рядом с детской площадкой, то есть наши дети и мы не можем проходить даже в школу, в магазины, потому что будут бесконечно на этом месте въезжать и выезжать машины. Мы живем, у нас площадь, у нас нет свободной площади, у нас треугольничек детской площадки.

И мы ничего не можем сделать, никто нас не слушает. И депутата приглашали, и писали, и толку никакого нет. Сейчас ведется там строительство огромного котлована для огромного дома. Площадь небольшая вот этой стройки на бывшей военной части. Если можно, просьба к вам, помогите каким-нибудь образом нам отстоять свой проход в магазин и детскую площадку. Спасибо.

Тамара Шорникова: Да, спасибо, Анфиса. Оставьте обязательно все контакты нашим редакторам.

Иван Князев: Спасибо, Анфиса. Ну кстати, некоторые люди все-таки отстаивают свои права, потому что очень много в нашей стране подобных историй, когда негде пройти, негде проехать.

Тамара Шорникова: Да, вот одна из них. В подмосковных Химках возвели 2 огромных жилых комплекса, а больницы, школы и детские сады расположены через железную дорогу. Перехода наземного или подземного там нет, и местные жители, рискуя жизнью буквально, ходят прямо по путям. Итак, сюжет Мереке Ульманова.

Иван Князев: Посмотрим.

СЮЖЕТ

Иван Князев: Ну, справедливости ради надо отметить, что подмосковные власти людей услышали после того, как дело дошло до разборок с полицией, установки перекрытий и различных блоков. Ну вот...

Тамара Шорникова: Результат есть, но какой ценой и в какие сроки.

Иван Князев: Да-да-да.

Тамара Шорникова: Ждем по-прежнему ваших звонков. Прямо сейчас послушаем Наталью из Перми. Рассказывайте, что в ваших городах, что в ваших регионах, как строят, комфортно ли вам там жить, чего не хватает. Наталья?

Зритель: Добрый день! Спасибо большое, что я имею возможность, значит, высказать мнение жителей города Перми в частности.

Тамара Шорникова: Ага.

Иван Князев: Рассказывайте, Наталья, рассказывайте.

Зритель: Да, хорошо.

Значит, мы живем в микрорайоне «Парковый» города Перми. Это был 30 лет назад очень просторный, светлый и современный на тот момент район, где хотелось действительно жить. Было, значит, продумано, и школы находились рядом, детские сады, и организовано пространство. Сейчас ни выехать, ни заехать, значит, невозможно просто. Муниципальное строительство, которое, значит, проводится, оно проводится просто в авральном режиме и...

Но больше всего меня возмущает то, что за 30 лет здесь не появилось, значит, нового садика, сейчас вот просто в авральном режиме возводится, значит, один гигант, ну посмотрим, какого качества, будет видно, этот муниципальный объект. Дальше снова... Я считаю, что раньше все-таки научные были какие-то обоснования, для того чтобы грунт, который здесь песочный, выдерживал определенную этажность постройки.

Иван Князев: Ага.

Зритель: Сейчас я считаю, что совершенно бездумно и безобразно выглядеть стал район. Еще раз повторяю, большие пробки на выезде и на въезде, над инфраструктурой совершенно не думают местные власти, только, значит, это все декларируется при выборах, потом об этом всем забывают...

Тамара Шорникова: Понятно, Наталья.

Иван Князев: Забывают, квартиру купил, все, потом тебе ни детских садов, ничего.

Зритель: И еще я хотела бы сказать...

Тамара Шорникова: Наталья, буквально прямо пара секунд, потому что...

Иван Князев: Коротко, да.

Тамара Шорникова: Да, ждут ваши же коллеги, телезрители из других регионов и эксперты.

Зритель: Уважают только жителей Москвы и Ленинграда, а обо всех остальных не думают. Доколе?

Тамара Шорникова: Понятно, да. Спасибо.

Иван Князев: Спасибо большое.

Ну вот переадресуем эти вопросы нашему следующему эксперту. У нас Юрий Эхин на связи, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России. Юрий Брониславович, здравствуйте.

Юрий Эхин: Да, добрый день, Иван, Тамара.

Тамара Шорникова: Да, здравствуйте.

Иван Князев: Юрий Брониславович, ну вот смотрите, в Москве, как наш сказал телезритель, еще более-менее иногда, хотя вот история из Подмосковья подсказывает, что не всегда все хорошо бывает. Знаете, помимо того... Что нам дадут, во-первых, вот эта вот новая программа комплексного развития территорий? Хотелось бы еще понять, почему у нас все так убого строится в нашей стране? И ведь есть же города, где есть своя изюминка, свой стиль, а лепят вот все под копирку, высотки, убивают просто некоторые районы напрочь. Архитекторов, вас вообще слушают?

Юрий Эхин: Ага. Давайте я по порядку попробую ответить.

Вопрос очень сложный, и он требует детального по возможности рассмотрения. Во-первых, я читаю статью, которую мы сегодня обсуждаем: «Развитие городов пойдет по новым правилам Минэкономразвития, которое разработало новый механизм комплексного развития территорий в российских городах». Дело в том, что в Минэкономразвития нет ни одного специалиста-градостроителя, как, впрочем, нет таких специалистов-градостроителей вообще в правительстве Российской Федерации.

Иван Князев: Великолепно.

Юрий Эхин: Это сразу, значит, извините, отдает шарлатанством, видимо, иного слова подобрать невозможно, и автоматически отвечает на заданный вами вопрос, почему так все убого.

Если говорить детальнее, то я обратил внимание вот на какие цифры, приведенные в этой статье. Сказано, что старые правила землепользования вызвали интерес всего в 154 городах, или городских поселениях, как это названо, поскольку слово «город» сейчас отсутствует в Градостроительном кодексе, даже непонятно, что такое город. Так вот, я вам хочу сказать, что 154 города – это очень много, поскольку в России всего 3 тысячи городов примерно, но из них крупных или крупнейших городов всего 15 городов-миллионников, поэтому 154 – это очень немало. И для меня, вообще говоря, это не аргумент, что прежние правила, скажем, в 15 городах-миллионниках, даже если они приняты, что это мало. Тем более что в основном жилищное строительство у нас сконцентрировано как раз в крупнейших городах, городах-миллионниках.

Далее сказано, что этажность рядовых зданий 9 этажей. Я прошу никого не обольщаться: дело в том, что рядовая застройка может быть и 9 этажей, но есть так называемые высотные акценты, и их может быть довольно много, это может быть и 25, и 40, и даже 72 этажа, как мы видим в городе Москве, поэтому это слово очень лукавое «рядовая застройка».

Больше того, важно обратить внимание, что речь идет о редевелопменте, то есть о перестройке, как правильно у вас написано в заглавии вашей передачи, перестройка. Больше того, идет речь о разработке концепции реновации. Значит, реновация, мы знаем по городу Москве, – это снос существующей, скажем, 5-этажной крепкой и благоустроенной застройки, вместо которой будут возводиться рядовые здания в 9 этажей плюс высотные здания 25, 40 и, как я сказал, 70 этажей примерно.

Значит, насколько комфортна будет эта застройка, тоже очень тяжело судить, а я, в общем, уверен практически в том, что комфорта там не будет, поскольку новая застройка будет вестись практически с отменой, без всяких норм и правил. Поскольку отменить «СНиПы-хрипы», это известное выражение президента России Владимира Путина, а СНиП – это не что иное, как строительные нормы и правила. Если их отменят, а к этому все идет, значит, застройка будет высотной, плотной, без инсоляции, без соблюдения норм парковок, озеленения, без дворов. Таким образом, ни о какой комфортности говорить не приходится, к сожалению, эта тенденция, повторяю, она вот идет, это практически государственная политика.

Иван Князев: Ага.

Юрий Эхин: Далее речь идет о том, чтобы заменить морально устаревший жилой фонд. Что это такое в понятиях наших чиновников? Это означает те же самые 5-этажки, которые, извините, прослужат еще не менее 100 лет, поскольку они были рассчитаны на 150 лет, включая панельные и блочные, тем более кирпичные дома. Далее будут застроены заброшенные, как сказано, промышленные и складские территории, то есть будет окончательно добита вся промышленность, которая была уничтожена с 1990-х гг. и еще больше уничтожена в 2000-е гг. Теперь эти территории брошены, а, извините, где будут работать люди, которые приедут в эти города и купят это жилье?

Тамара Шорникова: Юрий Брониславович, но вот про промышленные территории просто короткая ремарка – может быть, и хорошо, что эти будут разрушены? Ну потому что объективно не все фабрики можно восстановить, некоторые просто кроме как снести...

Иван Князев: Ну, некоторые уже приказали долго жить.

Тамара Шорникова: ...другого выхода нет.

Юрий Эхин: Тамара, ну вы ответили, объективно не все, кое-что можно восстановить, и даже нужно это сделать. Дело в том, что территория промышленного предприятия – это здание, сооружение, это подъездные пути и вся инфраструктура. Даже если технологии, по которым работали эти предприятия, устарели, ничто не мешает перевести, значит, предприятие на новые технологии или на выпуск новой продукции, перепрофилировать, что было, собственно, сделано в Европе и в США еще в 1970-е гг., это так называемый...

Иван Князев: Юрий Брониславович, прошу прощения...

Юрий Эхин: Да?

Иван Князев: Вот какой вопрос. Тут нам телезритель написал из Самарской области: «Точечная застройка – это вообще забавная вещь: покупаешь квартиру с видом на Волгу, а через год смотришь кому-то в кухню». Общественные слушания будут больший вес иметь вот в этих новых правилах? Людей там будут слышать, архитекторов профессиональных там будут слышать?

Юрий Эхин: Значит, я, к сожалению, не видел полного документа от Минэкономразвития и так же, как вы, сужу только по газетным публикациям. Вот как там написано, что проведение общественных слушаний, это вообще странная довольно формулировка, потому что в действующих, скажем, в Градостроительном кодексе написано о том, что должны быть публичные слушания, или есть сейчас понятие «общественное обсуждение». Это разные вещи, поясню разницу. Публичные слушания – это когда собирают жителей или в Москве работающих людей на территории, подлежащей перестройке, реновации, и происходит такое некое публичное мероприятие, где якобы выслушивают мнение жителей…

Иван Князев: Ну это профанация, да, я понимаю, к чему вы клоните, что это профанация.

Тамара Шорникова: Понятно, да. Спасибо вам.

Иван Князев: Будем надеяться, может, все-таки в новых правилах что-то изменится.

Тамара Шорникова: Юрий Эхин, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России.

Телефонный звонок, Андрей из Челябинской области. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Ну вот, собственно, я не знаю, почему встает вот именно вопрос, строить или не строить, – конечно, строить. Но мне кажется, надо к этому более ответственно относиться, все-таки учитывать мнение жителей соседних домов. У нас вот, например, город Златоуст, у нас нацпарк «Таганай» в непосредственной близости от города, соответственно, строительство на территории города достаточно ограничено. Плюс в городе находятся несколько памятников это уже в настолько обветшалом состоянии, что нужно, наверное, еще пересматривать какие-то строительные нормы, что-то вносить новое в законодательство.

Тамара Шорникова: Да, понятно ваше мнение, спасибо.

Иван Князев: Спасибо.

Тамара Шорникова: Вот еще что думают наши телезрители. Псковская область, такая типичная картина: «Кругом одни руины, и среди них сияет новый детский сад».

Иван Князев: «Мы живем в реальности, а она такова, что только прибыль, а парковки и площадки для детей и, например, для выгула собак – это не прибыль», – это вот мнение из Московской области. Из Самарской области: В Краснодаре в одну школу впихнули 32 первых класса – это нормально разве?»

Тамара Шорникова: Да. Ну и Нижегородская вот жалуется: «Отвратительно застраивается центр Нижнего Новгорода, на мнение жителей наплевать». Итак, давайте послушаем, что думает по этому поводу еще один наш эксперт – Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города». Здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте, Татьяна Дмитриевна.

Татьяна Полиди: Добрый день.

Тамара Шорникова: Да. Татьяна Дмитриевна, вот сейчас тоже еще одна типичная картина из многочисленных командировок, когда приезжаешь в какой-то такой провинциальный город, первая мысль о том, что многое нелогично, что, где, на каком месте стоит, к чему примыкает и так далее. Вторая – это то, что ну явно там никто не слышал ни о редевелопменте, ни о других модных словах. Такой вот уличный язык – это язык простейших объявлений, то есть много небольших торговых центров пластиковых, на них крупными буквами понятная реклама «Рыба», «Пиво», «Шубы» и так далее. Вот так очень во многих городах: ярко, броско, практично, дешево, сердито, что называется.

Кажется, чтобы «причесать» это все, чтобы это все выглядело, как вот нам говорили в самом начале, как в Петербурге в лучших районах, нужно очень много денег. Откуда их взять и как их, простите за это грубое слово, отбить? Как пространство может работать внутри города и приносить городу самому прибыль?

Татьяна Полиди: Ну во-первых, да, надо начать с того, что, конечно, сделать из всех абсолютно более чем тысячи городов, которые есть в Российской Федерации, Санкт-Петербург нельзя. Понятно, что и визуальный, и архитектурный облик любого города не только в России, но и за рубежом развивается в параллели с его социально-экономическим развитием, то есть с его экономическим потенциалом в первую очередь. Поэтому из любого города сделать конфетку нельзя. Поэтому когда мы говорим про проекты редевелопмента, которые опять же реализуются во всех абсолютно странах мира и в нашей стране, и в прошлые годы эти проекты существовали в крупных городах-миллионниках, то это, конечно, в первую очередь касается действительно крупнейших мегаполисов, у нас их порядка 20 в стране, это первая мысль.

Мысль вторая: главный экономический инструмент, который позволяет реализовать эти проекты, – это так называемое понятие земельной ренты. Ну вот представьте, центр города, у нас в любом городе это есть, в Новосибирске, в котором вообще гораздо более миллиона населения, в Краснодаре, в Екатеринбурге, когда в центре города находится такая старая одноэтажная, зачастую некапитальная застройка, зачастую какая-то не имеющая ни канализации, ни водопровода и так далее. А это центр, самый центр города, где капитализация, где стоимость земли максимально высокая и где расположение любого объекта, будет это объект делового назначения, бизнес-назначения, тогда он будет приносить доход этому бизнесу, или будет это жилой объект, максимальную отдачу дает использование земли именно в центре города, а вместе с тем это занято абсолютно неликвидной какой-то застройкой.

Так вот любой проект редевелопмента основан просто на элементарной математике, на росте объема застройки, значит, рыночной капитализации данной территории. Обычно порядка 10 раз, а может и более, возрастает объем такой застройки, что означает и плотность.

Тамара Шорникова: Да. Татьяна, прямо сразу коротко – но это очень простой рецепт, снести центр, самое дорогое место в городе, и там что-то новое, светлое построить. Это очень просто, но это, во-первых, маловоплотимо, потому что во многих наших городах центр является исторической застройкой, какие-то культурные памятники. А во-вторых, это действительно, знаете, ну очень простой ход.

А если смотреть как-то с другой стороны, с учетом оценки функциональности тех или иных зданий? Например, сейчас у нас есть большая борьба со вторыми и третьими сменами в школах, в тех же школах как-то продумывать, как школа может вторую половину дня функционировать, там что-то размещать. Вот что-то как-то по более сложному пути идти?

Татьяна Полиди: Нет, разумеется, вот такие проекты, когда заходит экскаватор и сносит подчистую весь квартал, – это штучные проекты. Еще раз повторяю, они должны быть реализованы именно на территориях деградирующей, на мой взгляд, застройки, не любой малоэтажной застройки, а именно морально устаревшей, деградирующей, в которой есть и социальные, и санитарные, разные другие уже риски существования и так далее, она не соответствует современному развитию города. Я таких кварталов видела огромное множество во всех абсолютно наших городах.

Но есть так называемая смешанная застройка. Ведь все прошлые 20–30 лет у нас велась так называемая точечная застройка в тех же самых центрах, когда мы можем видеть квартал, где есть как старые, так и новые здания. И мы уже не сможем провести комплексный редевелопмент такой территории никак, потому что затраты будут аномально высокими, для того чтобы снести новые объекты, сносить выгодно старые объекты, желательно низкоэтажные, а новые сносить невыгодно. Поэтому, конечно, в городской застройке дальше должны применяться уже более хитрые механизмы: своевременный капитальный ремонт, своевременная реконструкция.

Что касается объектов культурного наследия, здесь нам необходимо поработать с законодательством, потому что на сегодняшний день частные инвестиции привлекать к этим объектам очень тяжело, есть запреты на адаптацию этих объектов к современному использованию...

Иван Князев: Ну да, там много недостатков, много пробелов, тот или иной старый дом не каждый инвестор возьмет, потому что слишком много всяких разных условий, которые там нужно выполнить.

Давайте телезрителей послушаем, у нас Ирина на связи из Москвы.

Тамара Шорникова: Да, Ирина, слушаем вас.

Зритель: Здравствуйте. Прежде всего я хочу поблагодарить вас за вашу программу, за ваш канал...

Иван Князев: Спасибо, спасибо.

Зритель: ...за то, что вы поднимаете очень серьезные проблемы для обсуждения простых людей, тех, которые живут, сталкиваются со многими проблемами и не знают, куда деться.

Я живу в Лефортово в Москве и очень огорчена, что у нас как нападение на Лефортово, у нас Лефортово превращается в каменные джунгли. Это старый московский район со своей большой историей, застройка идет без мнения жителей. То есть у нас было... Например, вот у нас есть два хлебозавода, один хлебозавод закрыли и сейчас закрыли второй хлебозавод. Считается, что их нельзя восстановить, все очень сложно, и везут нам хлеб с другого конца Москвы. А на этом месте, на месте хлебозавода, будут построены 4 громадные башни.

У нас две улицы, Красноказарменная и Авиамоторная, обе улицы идут примерно параллельно в этом районе, и у них, главное, идут трамвайные пути, то есть выезжать некуда, будут сплошные пробки, никто об этом не думает. И старый район практически старой Москвы превращается в зубастый, такой совершенно некомфортный для людей район. Все делается на глазах.

Мы очень боролись, мы писали письма, мы везде ходили на всякие собрания, которые организовывались, но это все совершенная про-фа-на-ция, никого не слушают.

Иван Князев: Да, Ирина, понятно, спасибо вам большое. Ну, я могу сказать, в Москве еще куда ни шло, все более-менее делается.

Татьяна, последний вопрос вам. Вот вы молодой специалист, вы эксперт в экономике города, хорошо, пускай, да, все мы помним, да, урбанизацию, фильм «Белые росы», как она там все это рассказывала. Пускай даже сносят в центре действительно страшные какие-то, изжившие себя кварталы. Новое возводить красиво можно? Вот сейчас такие эксперты, как вы, молодежь с новым видением, в этих новых правилах вы сможете это все учесть?

Татьяна Полиди: Я считаю, что, конечно, можно и нужно. Пока практика строительства в наших городах, на мой взгляд, действительно архаичная, и проекты комплексной застройки жилой, как правило, ну абсолютно визуально непривлекательные, некомфортные, вообще это прошлый век, я с этим мнением тоже согласна, с обычным мнением жителей. Для того чтобы нам все-таки перейти на новые стандарты строительства, комфортной, нормальной застройки красивой и так далее, на мой взгляд, нужно усиливать меры градостроительной политики, нужно больше вовлекать граждан в принятие градостроительных решений.

К сожалению, у нас последние законодательные поправки были в противоположном направлении, к сожалению. Необходимо системно планировать городское развитие, начиная с долгосрочного планирования в генеральном плане и заканчивая регулированием землепользования и застройки в правилах землепользования и застройки. К сожалению, сейчас все эти документы градостроительного регулирования абсолютно...

Иван Князев: Ну понятно.

Татьяна Полиди: …сведены, в общем-то, к нулю.

Тамара Шорникова: Спасибо.

Иван Князев: Спасибо вам.

Татьяна Полиди: Они де-факто есть, но...

Тамара Шорникова: Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города».

Иван Князев: Скоро продолжим.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)
Как изменить к лучшему облик наших городов?