Специальная военная операция. Россияне скупают жильё. Спрос вырос на 10-15%, несмотря на рост цен из-за ситуации на Украине и подорожания стройматериалов до 30%. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшее время правительство представит антикризисный план по поддержке строительной отрасли. Виталий Млечин: Продолжаем программу «ОТРажение», наш дневной выпуск. По-прежнему здесь Марианна Ожерельева и Виталий Млечин. И следующий наш аспект, следующая тема: россияне скупают жилье, спрос вырос на 10-15%. Это несмотря на рост цен. Из-за ситуации на Украине подорожание стройматериалов до 30%. Марианна Ожерельева: Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшее время правительство представит антикризисный план по поддержке строительной отрасли. Меры разрабатываются на фоне повышения ключевой ставки д 20%. Об этом мы поговорим с экспертом. На связи с нашей студией Евгений Шлеменков, вице-президент «ОПОРЫ РОССИИ», руководитель направления «Строительство и ЖКХ». Здравствуйте! Виталий Млечин: Евгений Иванович, здравствуйте! Марианна Ожерельева: Здравствуйте! Евгений Шлеменков: Добрый день! Виталий Млечин: Евгений Иванович, статистика нам говорит: спрос на квартиры растет. А скажите, пожалуйста, как человек, который знает ситуацию не понаслышке, этот спрос растет по всей стране или в каких-то конкретных регионах только? Евгений Шлеменков: Да нет, он растет по всей стране, но я бы сказал, по-разному. Виталий Млечин: А где больше, где меньше? И по какой причине? Почему именно сейчас? Евгений Шлеменков: Понимаете, любая стрессовая ситуация приводит к тому, что люди пытаются каким-то образом защитить свои накопления. Это, прежде всего. На сегодняшний день они видят это в том, чтобы вкладывать свои деньги в недвижимость. Это самая первая реакция. Соответственно, возникает избыточный спрос. Виталий Млечин: Да, когда стрессовая ситуация, люди стараются свои сбережения сохранить, это понятно. Но когда стрессовая ситуация продолжается уже в течение нескольких лет? Ведь мы же из одной проблемы в другую сейчас перетекаем. Вот как коронавирус начался 2 года назад, так вот, собственно говоря, этот стресс и не проходит, к сожалению. То есть я к чему это все? Собственно говоря, те, кто располагал уже какими-то деньгами, должен был их на то или иное что-то потратить, разве нет? Евгений Шлеменков: Да, но есть и вторая проблема. Не проблема, а вторая сторона этого процесса. Дело в том, что мы все эти годы стимулируем спрос, предоставляя льготные кредиты на приобретение жилья. Это хорошо. То есть у нас появляется возможность делать покупки, откладывая платежи на довольно длительный срок. Людям хочется улучшить свои жилищные условия, поэтому это абсолютно естественно. И плюс ко всему мы ведем все большее строительство. Соответственно, у нас и в представлении людей меняются представления о стандартах жилья, то есть люди хотят улучшать свои жилищные условия, они ищут любые способы для этого. Я говорю о повышении спроса в последние дни, он немножечко проявился. И вот этот спрос, он, конечно, продиктован именно тем, что люди пытаются защитить свои накопления. Марианна Ожерельева: А вкладываются во что? Во вторичку или в новое жилье? С учетом того, что стройматериалы подорожали и новостройки подорожали, соответственно. Евгений Шлеменков: Вы понимаете, какая штука: сейчас рынок вообще, скажем так, находится в состоянии некоторого недоумения. Дело в том, что произошел такой довольно серьезный всплеск повышения цен. И даже те сделки, которые готовились и на вторичном, и на первичном рынке, они приостановились. Люди ждут, как будут развиваться события, потому что кто-то готов к тому, что где-то цены выросли до 20% к первоначальным, кто-то не готов. И, в общем, скажем так, рынок находится в состоянии стресса и в состоянии ожидания. Марианна Ожерельева: Но все равно покупают? Евгений Шлеменков: Понимаете, какая штука, покупают там, где идут прямые продажи. То есть если человек продает с тем, чтобы купить что-то взамен, он сейчас остановился и ждет момента, когда может доверять тому, у кого он покупает конечный продукт. То есть продают только те, кто просто избавляется от лишней недвижимости. И продают застройщики, в их интересах реализовать побыстрее то, что они уже построили. Виталий Млечин: Вот из Краснодарского края нам пишут: «А что мешает ввести дифференцированную ставку: в привлекательных регионах 20%, а в других – 5%?» Как вы считаете, можно было бы таким образом действительно немножко влиять на спрос, так сказать? Евгений Шлеменков: Конечно, можно! В принципе, как раз вот экономические методы регулирования рынка вполне доступны и, наверное, надо их применять. Виталий Млечин: Тут просто, наверное, все несколько сложнее, да, чем только стоимость кредита или даже стоимость самого жилья? Ведь люди все-таки предпочитают покупать квартиры там, где есть работа, инфраструктура и т.д. Евгений Шлеменков: Конечно! Там, где комплексно решаются вопросы и с социалкой, и с работой, и с комфортностью проживания, да, конечно, там и цены выше. Но люди стремятся именно к таким покупкам, прежде всего. Виталий Млечин: Евгений Иванович, а можно ли сейчас прогнозировать хотя бы в каких-то очень общих чертах, что будет с ценами на недвижимость? Вообще в кризисные такие, в острые кризисные моменты, что с ценами происходит? Евгений Шлеменков: Обычно получается так: сначала достаточно резкий скачок, затем остановка, затем, как правило, отскок – может быть, и не на весь размер повышения, но все-таки откат обычно происходит. Происходит некая стабилизация, потому что платежеспособный спрос он тоже конечен и выравнивается на какой-то отметке. Как правило, немного выше, чем было до того, но уже таких резких скачков не происходит. Поэтому я бы посоветовал тем, кто сегодня оказался в таком положении, не паниковать, не спешить, спокойно разобраться в ситуации, дать паузу хотя бы на неделю-две и когда станут понятны тенденции на рынке, тогда спокойно провести эти сделки. Потому что, в общем-то, это достаточно серьезные покупки, в них нет смысла торопиться. Марианна Ожерельева: А вот в режиме этого ожидания, что может произойти на рынке стройматериалов? Минпромторг уже заявил, что «дефицита во всем этом не будет. А если и будет, то мы расконсервируем мощности, которые ранее были закрыты». Все-таки чего-то можем не досчитаться? Где-то не достроить на фоне той самой геополитической напряженности или всего хватит и все построим? А уже вот эта невидимая рука сыграет как бы кому-то в плюс, кому-то в минус по стоимости? Евгений Шлеменков: Знаете, насчет невидимой руки не знаю, мне как-то трудно об этом судить. Дело вот в чем. Дело в том, что на самом деле цены на стройматериалы точно так же, как все остальное сейчас тоже в такой же стрессовой ситуации, тоже произошел скачок. Он произошел вот просто очень быстро и достаточно серьезно. Примерно такой же, как на ценах на жилье. Марианна Ожерельева: Но он же ранее случился, еще до всего этого? Евгений Шлеменков: Опять же, это нельзя принимать, как данность, которая не может откатиться назад. Это раз. Во-вторых, Минстрой готовит ряд предложений вместе с правительством, которые должны помочь стабилизировать ситуацию на строительном рынке. Потому что строительный рынок на самом деле – это рынок, от которого зависит очень многое, в том числе рынок стройматериалов. И это не может быть брошено вот так вот на произвол рыночной... Марианна Ожерельева: А стабилизировать в каком смысле? То есть зарегулировать цены или что сделать? Евгений Шлеменков: Нет. Цены регулируются ведь не только какими-то запретами и какими-то постановлениями и т.д. Цены регулируются в том числе и стимулированием производства либо стимулированием применения и т.д. Если у нас потребление стройматериалов достаточно большое, то мы очень быстро придем к дефициту стройматериалов. То есть надо, чтоб все было сбалансировано, чтобы те потребности, которые есть у стройкомплекса, соотносились с производством тех же стройматериалов и с платежеспособным спросом покупателей, то есть нашего населения. И вот как раз задача и заключается в том, чтоб этот баланс был разумным. Виталий Млечин: Давайте послушаем Александра из Санкт-Петербурга, он до нас дозвонился. Александр, здравствуйте, вы в эфире! Зритель: Добрый день! Эту тему поднимают очень часто, но я вам скажу, что нужно, во-первых, сказать о том, что у нас максимум 30 регионов всего занимается жилищным строительством в полном понимании этого слова. В меньше количестве осталась «СтройИндустия», которая обеспечивает это жилищное строительство. И вот эта смычка строителей и хозяев «СтройИндустии», она и позволяет диктовать цены даже не в специальной военной операции. Я вам приведу пример по себе. Моя квартира за 10 лет в Петербурге, ее стоимость увеличилась в 11 раз. Никаких военных операций не было. Ушли мнимые строители с рынка петербургского, так сказать, остались монополисты. И они диктуют цены в связи, так сказать, вот с тем знаменитым кредитом дешевым на ипотеку, и прочее, и прочее, и прочее. Государство не занимается этим вопросом. Государство не занимается обеспечением жильем, как основной формой существования гражданина Российской Федерации в период его физиологической жизни, а занимается только вот такими какими-то латаниями и... Виталий Млечин: А как вы считаете, что должно государство сделать? Просто обеспечить всех жильем? Раздать квартиры? Зритель: Государство должно обеспечить строительство жилья... Марианна Ожерельева: На всей территории? Зритель: Чтобы процентов 20 социального жилья своими силами. Отдать приоритет, хотя бы на пять-шесть-десять лет этому делу из своего бюджета, который у нас сейчас не дефицитный, а профицитный. И обеспечить социальным жильем, а потом уже по категорийности обеспечить льготами в этом социальном жилье студентов, молодежь, молодые семьи и т.д. Сегодня этой политики нет. И что бы не говорил ваш, так сказать, эксперт – это все в пользу монополистов. Я знаю этих монополистов, которые сейчас живут в Испании, в Португалии, наших петербургских. А строительство таджиками ведется в Петербурге. Марианна Ожерельева: Спасибо большое! Виталий Млечин: Понятно. Александр, спасибо вам большое. Евгений Иванович, звучит-то неплохо на самом деле. Пусть государство... Марианна Ожерельева: И даже правдиво отчасти. Евгений Шлеменков: Нет, он абсолютно прав в основном – в том, что государство должно заботиться не только о коммерческом строительстве, но и должно заботиться о муниципальном строительстве. Должна быть возможность получения жилья не только в собственность, а и в долгосрочную аренду. Все это нужно делать, это абсолютно правильно! И мы практически этим занимаемся очень-очень слабо на государственном уровне. Виталий Млечин: Евгений Иванович, а государство? Мы говорим – государство, да вот. Какой конкретно орган, вот этот государственный должен отвечать за строительство жилья? И самое главное, может ли вообще государство само что-то строить? Или оно должно заключать контракт с каким-то? Евгений Шлеменков: Оно должно создать условия, понимаете? Оно должно создать условия для того, чтоб было выгодно и необходимо, прежде всего выгодно заниматься строительством жилья для сдачи в аренду. То есть оно должно предоставлять дешевые долгосрочные кредиты. Оно должно предоставлять налоговые льготы для тех организаций и компаний, которые строят жилье для сдачи в аренду. Оно должно часть средств государственных пускать на то, чтобы заказывать такое строительство, выкупать это жилье, для того чтобы сдавать гражданам в аренду. Это необходимо делать! Это необходимо делать и с точки зрения обеспечения жильем тех, кто не может его купить, и с точки зрения организации возможности для миграции трудовых ресурсов по стране. Это все очень выгодно на самом деле для государства. Просто на сегодняшний день проще сводить дело к тому, что строить на продажу. Практически все страны проходили через такую работу. И на этапе, когда жилье в дефиците, когда предложение меньше, чем спрос, вот такие ситуации и возникают. Как только предложение станет больше, чем существующий спрос, пойдут по другим путям. Но это неправильный подход. Нужно все-таки делать эти вещи параллельно. Марианна Ожерельева: Спасибо! Виталий Млечин: Спасибо вам большое! Евгений Шлеменков, вице-президент «ОПОРЫ РОССИИ», руководитель направления «Строительство и ЖКХ». Вот что нам из Волгоградской области пишут: «Льготную ставку надо было давать только на покупку первого жилья, а не то, что было. Покупали вложения, а дальше богатеют за счет роста цен». Вот такое мнение. Марианна Ожерельева: Продолжаем тему обсуждать, да. Виталий Млечин: Продолжаем обсуждать. Марианна Ожерельева: С нами на связи Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при Правительстве России. Александр Андреевич, здравствуйте! Виталий Млечин: Александр Андреевич, здравствуйте! Александр Цыганов: Здравствуйте! Виталий Млечин: А, он с нами по телефону сейчас, Александр Цыганов. Александр Андреевич, вот многие недовольны вот этой самой льготной ипотекой и считают, что именно из-за нее цены растут. Вы согласны? Александр Цыганов: Вы знаете, недовольных у нас всегда хватало. И можно недовольным быть чем угодно. Цены на недвижимость в ряде случаев росли при поддержке льготной ипотеки, но она была не единственной причиной для роста. Если вспомним ситуацию начала пандемии, то люди искали, куда вложить средства. Тогда тоже падал рубль, и тоже был такой навес психологический, куда инвестировать. Росла стоимость стройматериалов не в России, а в мире, что оказывало влияние. Это комплексная причина. И говорить, что это льготная ипотека только повлияла, это сказать не полностью. И второе скажу, что у нас люди на самом деле имеют мечту – мечту о собственном доме, о собственной квартире. И льготная ипотека помогла очень многим ее реализовать. Марианна Ожерельева: А с точки зрения реализации по всей стране, насколько сегодня действительно все регионы, можно сказать, им предоставляется такая возможность? Потому что ранее телефонный звонок был и очень много сообщений о том, что достаточное количество там, где не строят. А действительно, это необходимо было бы. Вот здесь госполитика работает в правильном направлении? Или все-таки не досчитали и не достроили? Александр Цыганов: А вот здесь, собственно, вопрос-то: какие виды льготной ипотеки бывают? Мы постоянно говорим про льготную ипотеку на покупку новостроек. Окей! Но только она не единственная. Есть еще семейная ипотека, которая дается на совершенно различное жилье. Есть дальневосточная ипотека, которая распространяется на Дальний Восток, и она действительно по интересным ставкам весьма. Есть программы «Земский доктор», «Земский учитель», где выделяются деньги в виде жилищного сертификата. Есть ипотека для военнослужащих. На самом деле это довольно большое количество программ, которые распространяются в тех или иных регионах, в тех или иных профессиях, применительно к тем или иным социальным группам. И, как правило, подыскать необходимую для себя программу реально. Не буду говорить, что для всех, но для многих. Марианна Ожерельева: Но подождите, вот честно только если, есть какие-то регионы, отрезанные вот от этой истории льготного жилища? Вот где это правда, не работает? Александр Цыганов: У них будет тогда программа семейной ипотеки, она по всей России распространяется. Если нет многоквартирного строительства и идет застройка по индивидуальным домам, то будет сельская ипотека, она распространена. Для военнослужащих – работает по всей России. «Земский врач», «Земский доктор» – работает по небольшим городкам по сельской местности. Поэтому регионов, где, в принципе нет таких программ, их нет. Есть регионы, где нет льготной ипотеки на новостройки. Это действительно так, потому что есть у нас регионы, где нового строительства нет. Марианна Ожерельева: Где нет? Александр Цыганов: Да. Но если речь идет о семейной ипотеке, во всех регионах у нас есть семьи, и в каждом регионе семьи могут получить ипотечный кредит по программе семейной ипотеки. Марианна Ожерельева: Александр, а что же с ценой? Когда она и от чего будет зависеть снижение ценника? И стоит ли его ждать? Или вот как цены на газ сегодня скачут в Европе за тысячу кубометров, так оно и будет продолжаться, несмотря на геополитическую напряженность, несмотря на ситуацию вокруг курса доллара, евро? Александр Цыганов: Вот здесь я могу только воспользоваться опытом предыдущих кризисов 2008-го года, 2014-го года, когда в начале цена росла на недвижимость. По понятным причинам люди стремятся вложить свои средства в наиболее надежный актив. А недвижимость представляется для многих таким наиболее надежным, привычным активом, потому что жизнь не прекращается, и место для жизни нужно всем. А потом, по мере снижения ажиотажа, по мере снижения платежеспособности, потому что любой кризис ведет за собой определенное снижение платежеспособного спроса, цены снижались. Как будет сейчас, это вопрос. Потому что окажет свое влияние и инфляция, какая она будет, и курс рубля, который психологическое давление оказывает. Если инфляция не будет разогнана и курс удастся удержать, то можно ожидать, как минимум, стабилизации цен. Если инфляция будет усиливаться и курс рубля будет продолжать снижаться, то можно предположить, что рублевые цены не снизятся, а будут расти. Но это предположение, и я все-таки скорее сторонник того, что будет стабилизация. Виталий Млечин: Но все-таки, как такие кризисные времена влияют на стоимость жилья? Потому что понятно, люди, у которых есть деньги, хотят их во что-то конвертировать. Но люди, у которых не так много денег или которые уже потратили эти деньги, или люди, которые хотели бы взять ипотеку, но теперь под 20% уже не будут этого делать. Можно ли как-то сейчас прогнозировать все-таки развитие ситуации? Александр Цыганов: Смотрите, во-первых, под 20% ипотечные кредиты объявлены, но пока у меня ощущение, что если и брали, то единицы. Льготная ипотека на сегодня остается в тех же цифрах. Может быть, будет приподнята ставка, а может быть, и нет. Это зависит от позиции российского государства, которое должно позаботиться о своих гражданах и о реализации их чаяний по поводу жилья. Если эта ставка будет примерно такая же, как и есть, или даже чуть больше, то ипотечный кредит будет пользоваться популярностью, он будет доступным. Что сейчас делать людям, которые хотят улучшить свои жилищные условия? Наверное, такой вопрос будет правомерен. Им нужно осмотреться, посмотреть, какие они могут привлечь для себя способы получения ипотечного кредита, ту или иную льготную программу, посмотреть, что будет твориться на рынке. По любому, сейчас период турбулентности и продавцы придерживают продажи, они тоже хотят посмотреть, что будет. И покупатели придерживают свои средства. Продавцов тоже можно понять. Чаще всего это альтернативные сделки, они боятся, что им не хватит средств на приобретение необходимого. Поэтому вот в эти периоды, такие вот острые, есть резон осмотреться и проводить только сделки, которые касаются уже одобренных кредитов. Если его одобрили по низкой ставке, почему бы не воспользоваться. Или в тех случаях, когда реально необходимо улучшить жилищные условия и необходимый вариант уже найден и одобрен. Виталий Млечин: Спасибо большое! Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при Правительстве России. Прервемся буквально на секунду и продолжим говорить о деньгах.