Стройка в упадке

Стройка в упадке | Программы | ОТР

Отрицательную динамику эксперты объясняют переходом наэскроу-счета

2020-02-11T14:14:00+03:00
Стройка в упадке
В долгах по самые ЖКУ
Бизнес закрывается: выручки нет, господдержки не хватает…
ТЕМА ДНЯ: Хочу пенсию в 100 тысяч!
ЖКХ: новые правила
Бесплатное высшее – только льготникам?
Что нового? Симферополь, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород
На МКС пора ставить крест? Деньги на свалку. Маньяк выходит на свободу. Страна под снегом. Как победить бедность
Сергей Лесков: Любой памятник - это некая точка единения нации. Если памятник служит возникновению напряжения в обществе, ему нет места на площади
Что такое бедность и как с ней бороться?
27 февраля - Всемирный день НКО
Гости
Юрий Медушенко
финансовый эксперт
Даниил Орлов
эксперт по недвижимости

Ольга Арсланова: Застройщики банкротятся. В России их стало в два раза больше. 508 компаний обанкротились. А в Реестре проблемных объектов числится 17,5 миллиона квадратных метров. То есть это те самые квадратные метры, которые кто-то не получит, хотя и рассчитывал.

Петр Кузнецов: И всю эту отрицательную динамику эксперты объясняют недавним переходом на проектное финансирование работ – то есть так называемые эскроу-счета.

Итак, давайте посмотрим, что было в последние годы. Если в начале 2018 года в активной стадии банкротства находились около 2 компаний, то к концу 2019-го, как Оля уже сказала, их количество достигло 508. Для сравнения, в середине 2018 года в плачевном состоянии было всего лишь (в данном случае так можно сказать) около 150 организаций. Соответственно, пропорционально числу банкротств растет и объем незавершенного строительства.

Между тем, есть нацпроект под названием «Жилье и городская среда», и он предполагает, что к 2024 году ежегодно будут вводить 120 миллионов квадратов. В прошлом году при плане построить 88 миллионов квадратных метров получилось сдать только 80 миллионов.

Ольга Арсланова: Что же происходит? Обещали, что как раз обманутых дольщиков станет меньше и ситуация станет чище. Может быть, это естественный процесс очистки рынка? Давайте выяснять.

У нас на связи Даниил Орлов, эксперт по недвижимости. Даниил, здравствуйте.

Даниил Орлов: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Слушайте, даже такая самая простая схема: застройщиков становится меньше – квадратных метров тоже меньше. Значит, цены будут расти. Где же выгода для дольщиков? И где же та самая более прозрачная ситуация, которую обещали после введения эскроу-счетов?

Даниил Орлов: Вы знаете, при переходе с системы, когда застройщик строил на деньги дольщиков, на эскроу-счета, естественно, при таких переходах случаются вот такие моменты, что, например, банкротящихся застройщиков становится больше. Ну, это нормальный процесс. И я считаю, что здесь, наоборот, со временем мы увидим все меньше вот таких проблемных строек. И в этом смысле эскроу-счета – это такая некая гарантия для дольщика, что он точно получит свою квартиру в строящемся доме.

Ольга Арсланова: Практически во всех субъектах Российской Федерации есть какие-то нормативы по возведенному жилью – сколько должно быть для того, чтобы социальные нужды были обеспечены. Сейчас застройщики, которые остаются на рынке, их мощностей достаточно для того, чтобы по новым правилам работать? И сколько нужно квадратов построить?

Даниил Орлов: Да, вполне. То есть крупные застройщики будут укрупняться. Они просто получат долю рынка тех небольших застройщиков, которые не смогут соответствовать новым стандартам, и банки просто не будут участвовать в их проектном финансировании. Соответственно, они не смогут попасть под эту программу эскроу-счетов, и эту долю просто заберут более крупные игроки, которые точно в хорошем финансовом состоянии и гарантированно достроят эти объекты.

Ольга Арсланова: Но когда мы говорим об укрупнении рынка, встают разные вопросы о негативных факторах монополизации и о том, что с этими застройщиками будет сложно работать.

Даниил Орлов: Вы, безусловно, правы. Это один из минусов, который… То есть это такой риск, который несет в себе вот эта программа эскроу-счетов. Действительно, останется небольшое количество игроков. Но здесь уже ФАС должна следить за ценовым сговором, государство должно регулировать незавышение цен на строящееся жилье.

Я считаю, что это оправданный шаг, потому что мы увидим все меньше вот этих обманутых дольщиков. А для государства это очень большая проблема. То есть люди берут ипотеку, влезают в долги, а потом получают недостроенную квартиру. И начинается вот такое социальное напряжение. Это, конечно, никому не нужно – ни бизнесу, ни государству, никому.

Петр Кузнецов: Даниил, как бы то ни было, укрупнение не укрупнение… Ну, судя по всему, все-таки укрупнение рынка идет. Чего нам ждать? Потому что рост цен на жилье в любом случае будет. Просто называются суммы от 10 до 15%. Кто-то называет, что скачки – 25%. С чем это связано? То есть к чему какая цифра привязана? И на самом деле какой будет рост?

Даниил Орлов: Да, это отличный вопрос, спасибо. Дело в том, что при такой монополизации, назовем это так… А это олигополия на самом деле. Потому что монополия – это когда одна-единственная компания, а это все-таки олигополия. Здесь возрастет просто себестоимость строительства. Если до этого застройщики строили на деньги, привлеченные от дольщиков, то теперь это проектное финансирование, и банк будет выдавать деньги застройщику. И стоимость такого финансирования возрастет. Соответственно, возрастет и себестоимость.

По поводу стоимости конечного жилья для потребителя, то здесь все диктует рынок. Если спрос будет слабым, то я не думаю, что мы увидим какой-то пятнадцатипроцентный рост. Ну, может быть, в пределах 10%, вполне допускаю. Но это та плата, еще раз повторюсь, за то, чтобы тот дольщик, который взял на себя финансовые обязательства (я имею в виду ипотеку в банке), гарантированно получил это жилье. То есть это переплата за гарантию того, что твой дом в срок сдастся.

Ольга Арсланова: Спасибо вам.

Петр Кузнецов: Спасибо вам. Даниил Орлов. Спасибо за комментарии.

Ольга Арсланова: Даниил Орлов, эксперт по недвижимости.

Мы продолжаем. Юрий Медушенко, финансовый эксперт, выходит с нами на связь. Здравствуйте.

Петр Кузнецов: Здравствуйте, Юрий.

Юрий Медушенко: Добрый день.

Ольга Арсланова: Вот смотрите: 508 компаний-банкротов на сегодняшний день в строительной отрасли. Для нашей большой страны это серьезная цифра?

Петр Кузнецов: В 2017-м, еще раз напомним, было всего 150.

Юрий Медушенко: Это достаточно серьезная цифра. Причем это не финальная цифра. Прямо сейчас еще порядка 350 застройщиков находятся в зоне риска, которые тоже могут обанкротиться.

Петр Кузнецов: То есть что можно сказать об этой тенденции? О чем это говорит? Давайте так. Все пользуются вот этим эскроу-счетом, новостью о том, что счета вводятся. Это действительно для застройщика такая прямо страшная штука, после которой: «Все! Мы бедные. Все! Мы закрываемся. Поэтому мы свое банкротство объясняем появлением именно этого нового закона»? Или какие-то другие факторы?

Юрий Медушенко: Я очень глубоко интегрирован внутри и знаю ситуацию изнутри. Давайте посмотрим.

Вот вы приходите в банк за кредитом. Что происходит? Банк начинает рассматривать вас, ваши доходы, возможность выдать вам кредит, чтобы вы могли вернуть этот кредит. Поэтому первый вопрос – это вопрос к компании-застройщику. Какая у него история? Какие у него обороты? Какие у него доходы? Сможет ли он выплатить это проектное финансирование? Это первый вопрос, который возникает к застройщику.

И сейчас выйти новым застройщикам будет все сложнее. Вряд ли они смогут доказать свои обороты и получить такое проектное финансирование, если они не аффилированы с кем-то из крупных застройщиков. Если полтора года назад (возьмем рынок Москвы) 70% рынка было поделено среди основных крупных застройщиков, то на сегодняшний день это уже 85–87%. То есть действительно идет процесс поглощения рынка вот такими крупными игроками.

Допустим, застройщика банк закредитовывает. Дальше он рассматривает проект – тот проект, который вы предложили банку по застройке того или иного микрорайона, жилого комплекса и так далее. И здесь тоже определенные параметры, которые должен застройщик соблюдать. Так, как раньше застройщики, допустим, могли пройти с низкой рентабельностью, но с интересными проектами, уже не очень получится. Сейчас уже надо обеспечивать определенную доходность, которая банк устроит, для того чтобы получить этот кредит.

И третий рубеж – это бенефициары. Потому что банк рассматривает и застройщика, и проект, и бенефициаров – то есть тех, кто непосредственно владеет этой строительной компанией. Если у них тоже какие-то «грехи» либо что-то сзади не очень чисто, либо банк им не верит, то это тоже вызывает проблемы с получением проектного финансирования.

Ольга Арсланова: Вот смотрите: 17,5 миллиона объектов недостроенных. Это объекты как раз тех, кто не справился с новыми условиями. Могут ли эти квадратные метры пополниться в процессе? Потому что сейчас компания может показать неплохие результаты, начать играть по новым правилам, а потом что-то пойдет не так, потому что совершенно другие риски.

Юрий Медушенко: Конечно, эти квадратные метры еще пополнятся. Я говорю, что 350 застройщиков прямо сейчас в зоне риска.

Петр Кузнецов: На грани.

Юрий Медушенко: Это большая цифра. Всего порядка 3 тысяч застройщиков в России. Это чтобы оценить. Безусловно, ближайшие два года еще будут турбулентными, и мы увидим банкротства даже не очень маленьких компаний. Наиболее сложно приходится компаниям, которые уже вошли в какие-либо проекты, которые уже начали финансировать и столкнулись непосредственно с тем, что необходимо обязательно перейти на эскроу-счета уже сейчас. И не получается получить банковское финансирование.

Опять же это некие проблемы затягивания сроков, потому что банки долго рассматривают. Я знаю, у меня ближайший друг работает у застройщика. Четыре месяца уже все согласовано, но не могут получить это финансирование, хотя стройка стоять не может. Каждый месяц – это издержки.

Петр Кузнецов: Короткий вопрос напоследок – короткий ответ. А почему не выгодно застройщикам снижать цены на жилье, чем строить вот эти коробки, которые просто будут стоять?

Юрий Медушенко: Не могут снижать, достаточно низкая рентабельность у строительной отрасли. То есть чистая рентабельность по проекту может достигать, например, 15%, может чуть выше достигать. То есть нет супердоходов, чтобы там снижать цены.

Сейчас примерно половина рынка, половина квадратных метров еще строится по-старому – по 214-ФЗ. И они конкурируют по цене с новыми проектами с эскроу-счетами, поэтому пока еще рост цен сдерживается. А когда закончатся вот эти проекты, то уже мы увидим в дальнейшем подорожание цен.

Ольга Арсланова: Примерно на сколько?

Юрий Медушенко: Я прогнозирую 10–15%. Не разделяю, что 25%, но 10–15% мы увидим.

Петр Кузнецов: Спасибо.

Ольга Арсланова: Спасибо. Посмотрим. Юрий Медушенко был на связи, финансовый эксперт. А теперь послушаем зрителя.

Петр Кузнецов: Людмила, здравствуйте. Коротко, пожалуйста. Людмила, наша телезрительница.

Ольга Арсланова: Добрый день.

Зритель: Тула. У нас в области и городе сейчас получше стало, а то было очень много недостроя. Лучше пусть будет мало компаний, совсем мало, но они будут людям за их деньги, пусть помедленнее, но давать жилье. То есть деньги человек отдал – и получил квартиру.

Петр Кузнецов: Помедленнее и подороже, скорее всего. В данном случае надежность важнее всего, потому что…

Зритель: Получается, что люди остались и без денег, и без квартир.

Петр Кузнецов: Обожглись на всем этом.

Зритель: И хорошо, если где-то есть жить, если есть деньги на съемное жилье. А сколько людей после этого…

Петр Кузнецов: Да, это правда.

Ольга Арсланова: Спасибо.

Петр Кузнецов: Это мнение народа. Спасибо. Еще одна тема впереди.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)
Отрицательную динамику эксперты объясняют переходом наэскроу-счета