• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Вадим Дремлюга: Если квартиру продают на миллион дешевле средней цены, наверняка есть изъян. Либо в документах и собственнике, либо в конструктиве жилья

Вадим Дремлюга: Если квартиру продают на миллион дешевле средней цены, наверняка есть изъян. Либо в документах и собственнике, либо в конструктиве жилья

Гости

Рубрика «Профессии». Сегодня в гостях у ведущей рубрики Тамары Шорниковой - риелтор Вадим Дремлюга.

 

Тамара Шорникова: Продолжаем эфир программы "Отражение". И сейчас – рубрика "Профессии". Сегодня в ней будем решать квартирные вопросы вместе с риелтором. Заодно узнаем, как стать агентом по недвижимости, какие знания требуются в этой профессии и на какую зарплату могут рассчитывать те, кто ее выбрал. Все это обсудим вместе с риелтором – Вадим Дремлюга в нашей студии. Здравствуйте.

Вадим Дремлюга: Здравствуйте, Тамара, здравствуйте.

Тамара Шорникова: Ну, для начала, я думаю, посмотрим сюжет, чтобы сразу ответить на некоторые вопросы, потому что, конечно, когда готовились к программе, читали разные комментарии. В чате уже начали писать после анонса программы, мол: комиссионные огромные, а вот чем занимается конкретно этот специалист, за что такие деньги, собственно? Давайте посмотрим.

СЮЖЕТ

Тамара Шорникова: Такой график, безусловно, удобен вашим клиентам. А как совмещать его с семьей? Я знаю, она у вас большая – трое детей.

Вадим Дремлюга: Да, достаточно сложно. И семья немножечко даже в какой-то степени недовольна, потому что очень часто это бывает, что в выходные происходит, так как клиенты очень часто бывают свободны именно в выходные. Вечера очень часто заняты. Поэтому стараюсь как-то уделять время с утра, в первой половине дня, если есть такая возможность, выделяю обязательно время. Середина дня. Ну, по-разному. Все зависит от того, как выстраивается график встреч, переговоров, общения.

Тамара Шорникова: Между просмотрами квартир чем занимается риелтор?

Вадим Дремлюга: Между просмотрами? Очень часто это такая, можно сказать, аналитическая работа, потому что клиенту надо всегда подобрать какие-то варианты, ну, можно сказать, подумать, посмотреть, что-то предложить, выбрать в том или ином районе те варианты, которые будут ему в первую очередь интересны. И, соответственно, уже исходя из своего понимания района и видения, как это все должно быть, уже отправляют варианты, которые интересны. И мы уже тогда обсуждаем вопрос встреч. Что-то понравится, что-то не понравится. Едем, смотрим. Так что…

Тамара Шорникова: Вот из своего представления района, часто смотришь на новостройку и думаешь: "Боже, какая красота! Вот бы там квартиру". А при этом она два раза горела. Вы откуда все это знаете?

Вадим Дремлюга: Ну, это опыт. Это надо ездить, это надо смотреть, опять же читать сводки МЧС, можно сказать. Соответственно, да, новостройка говорит. Иногда бывает такое, когда дом большой, много строителей, и они не всегда соблюдают те или иные нормы пожарные. Такое случается, происходит.

Тамара Шорникова: То есть город при этом нужно знать досконально?

Вадим Дремлюга: Ну, во всяком случае, тот район, в котором происходит поиск, да. То есть надо не только… Вот вы задали вопрос: чем занимается? Надо не только знать весь город, а надо именно конкретный район. Если человек хочет в каком-нибудь районе Москвы выбрать, надо смотреть, читать его историю, интересоваться, где что было, чтобы можно было какими-то теми или иными аргументами подогреть интерес к одному варианту или к другому и, можно сказать, неявно настоять.

Тамара Шорникова: Ну и обезопасить.

Вадим Дремлюга: И обезопасить, да, потому что в любом случае наличие рядом парка или какой-нибудь трассы очень шумной может очень сильно повлиять на качество жизни в дальнейшем – не сейчас, при выборе, а потом. Это может опять же повлиять на качество жизни людей.

Тамара Шорникова: Вот как раз от людей сейчас вопрос. Ирина из Красноярска к нам дозвонилась, давайте послушаем телезрительницу. Добрый вечер, Ирина.

Вадим Дремлюга: Добрый вечер. Будьте любезны, я бы хотела узнать, у нас какие-то законодательные есть моменты в аренде, в отношениях арендодателя и арендатора? У меня такое ощущение, что этот рынок совершенно никак не регулируется. Если попадается как бы грамотный риелтор, и не в его интересах получение выгоды, а в интересах арендатора составлен договор, то, возможно, там что-то, какие-то права защищены. А вообще я сталкивалась с тем, что очень поверхностные такие отношения – лишь бы быстренько получить задаток и смыться.

Тамара Шорникова: Ирина, а вы сталкивались с какой стороны – вы снимали квартиру, сдавали? Понятно. Связь с Красноярском все-таки далеко расположена, иногда отходят контакты, что называется. Итак, на что нужно ориентироваться? И как обезопасить себя с любой стороны?

Вадим Дремлюга: В данном случае мы действуем от законодательства. Гражданский кодекс у нас четко, в принципе, описывает такие взаимоотношения. Но Гражданский кодекс у нас, в общем-то, дает определенные рамки взаимодействия. При этом нет задачи в данном случае… Что не запрещено законом, то возможно. Поэтому в каждом договоре можно прописать те или иные защитные функции – как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому здесь, конечно же, важно, чтобы со стороны либо арендатора, либо арендодателя был качественный помощник, юрист, риелтор, который составит договор корректно. И в данном случае, когда все эти моменты будут прописаны, тогда не возникает никаких проблем при дальнейших взаимодействиях.

Тамара Шорникова: Ну и сразу еще один звонок – Анатолий из Петербурга. Давайте послушаем, какой вопрос у следующего телезрителя.

Зритель: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, здравствуйте.

Зритель: Я хотел бы узнать, опасная ли профессия у вашего гостя. И много ли недовольных клиентов?

Тамара Шорникова: Спасибо. По порядку. Ну, действительно, большие сделки, большие суммы, большой риск.

Вадим Дремлюга: Вы знаете, скажу так: наверное, если смотришь со стороны, то, наверное, опасно. А на самом деле все в основном проходит через банк. Соответственно, как правило, риелтор очень опосредованно имеет отношение к деньгам.

Тамара Шорникова: То есть вот эти большие чемоданы не выносите из квартир?

Вадим Дремлюга: Ни в коем случае. Сейчас технологии развиваются, сейчас все расчеты идут через аккредитивы. Соответственно, человек, заходя в свое отделение банка, переводит в любое иное отделение, в котором проходит сделка. Открывается аккредитивный счет – и, пожалуйста, проводим сделку. Деньги не надо практически в последнее время никуда и ником образом носить.

Тамара Шорникова: С клиентами недовольными встречались, было?

Вадим Дремлюга: Вы знаете, очень редко, потому что в данном случае я очень стараюсь настраиваться тонко на клиента и с ним обсуждаю очень много моментов, разных ситуаций. Поэтому получается, что, как правило, клиенты, когда покупаешь квартиру, они довольные. Очень редко бывает, что прямо совсем уж кто-то чем-то недоволен. Ну, бывают иногда высказывания из серии: "Слушай, тут сосед, оказывается, оказался…"

Тамара Шорникова: Плохо играет на фортепиано.

Вадим Дремлюга: Да, да. Ну, выяснить это можно косвенно или достаточно сложно. Или через этаж, например, когда ребенок подрос, начинает…

Тамара Шорникова: Музицировать.

Вадим Дремлюга: …пилить скрипочку, да, пробовать скрипку. Соответственно, тогда, в данном случае, конечно, могут высказать. Но в основном позитив.

Тамара Шорникова: Но есть же еще и другой риск. Очень часто мы, журналисты, делаем сюжеты о "черных" риелторах, о мошенничестве – как с одной, так и с другой стороны. Вот вы с такими примерами сталкивались в своей карьере?

Вадим Дремлюга: Вы знаете, очень редко. И такие моменты стараюсь обходить стороной, когда я не понимаю причинно-следственную связь, почему человек так действует или как-то ведет себя иначе.

Тамара Шорникова: Почему так дешево продает квартиру или почему так скоро? Или что?

Вадим Дремлюга: Да, почему срочно, соответственно, или, например, дешево. Поэтому, конечно, такие варианты… Я всегда для себя говорю: "Бесплатный сыр в мышеловке". Да? Поэтому я стараюсь их обходить стороной. Есть рынок, есть определенная сформировавшаяся цена на ту или иную квартиру. Соответственно, надо понимать, что если это на миллион или на два дешевле – ну, понятно, что здесь есть какой-то изъян либо в документах, либо, соответственно, с домом что-то не так, конструктив, либо же, соответственно, что-то с собственником квартиры. Соответственно, к вам могут через какое-то время прийти и постучаться.

Тамара Шорникова: Вот! О таких случаях как раз много сюжетов тоже делали недавно в нашей рубрике, предостерегали от возможного мошенничества. Есть ли сегодня действительно эффективный способ узнать, что называется, историю жилья, чтобы как раз вот те самые родственники ниоткуда через пару лет не появились? Или все-таки риск всегда существует?

Вадим Дремлюга: Вы знаете, люди у нас в данном случае и умирают, и живут, и приобретают квартиры, и продают. И получается, что сам по себе обмен жилья – продажа, покупка – происходит так или иначе. Например, наследственные квартиры в данном случае, когда возникает конфликт внутри семьи при разделе квартиры, – соответственно, здесь бывают очень часто такие моменты недоговоренности и недопонимания. И все это влечет за собой потом судебные разбирательства. Какого-то такого универсального рецепта нет.

Тамара Шорникова: Хорошо. Тогда совет, как предостеречь себя.

Вадим Дремлюга: Предостеречь, в принципе, просто. Надо смотреть документы в данном случае. Конечно же, смотреть на собственники, проверять его на дееспособность. И, соответственно, совет такой, можно сказать, отчасти универсальный: чем дольше квартира в собственности, чем меньше с ней сделок проходило, тем больше вероятность, что в дальнейшем…

Тамара Шорникова: Проблем не будет с этим жильем?

Вадим Дремлюга: Ну, как-то так, да. Сталкиваюсь с теми или иными вариантами, когда квартира перепродается много раз или же, например, много сособственников. Одна квартира, если у нее есть один собственник в течение 10 лет, понятно, что, приобретая такую квартиру, впоследствии навряд ли кто-то придет из других родственников, кто захочет в этой квартире свою долю получить.

Тамара Шорникова: Переходим к звонкам, накопились. Сначала Антон из Петербурга.

Зритель: Алло, здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, добрый вечер. По возможности лаконично.

Вадим Дремлюга: Здравствуйте.

Зритель: Да, да. Значит, я обращался в агентство очень известное в Санкт-Петербурге, называется Advecs, когда покупал комнату. И мне, конечно, с риелтором не повезло. Дело в том, что он предлагал мне много вариантов именно и по схемам рейдерского захвата. В общем, в результате мне самому пришлось искать. Я нашел подходящий вариант. И просто ему нужно было проверить как раз юридическую чистоту объекта недвижимости. И когда я уже въехал… Ну, он сказал, что все нормально. И когда я въехал, где-то через месяц после этого выяснилось, что долг за электричество там больше 100 тысяч рублей. Собственно, и хотелось бы узнать – все-таки риелторы должны проверять юридическую чистоту или нет? Потому что я потом претензии выдвинул ему и агентству Advecs, и они сказали, что они, в общем-то, не отвечают за проверку юридической чистоты, а занимаются только поиском.

Тамара Шорникова: Понятно, вопрос понятен. Спасибо. Итак, кто несет ответственность? И что все-таки должны проверять?

Вадим Дремлюга: Ну, для меня это априори, проверка такая должна быть всегда, потому что и по закону, и в договоре купли-продажи указывают, что квартира или комната передается без задолженности. Соответственно, риелтор должен проверить не только правоустанавливающие документы, но еще и во всех организациях, которые взымают плату, ЖКХ, соответственно, Мосэнергосбыт, если мы говорим про Москву. А если это в регионе где-то, то, соответственно, энергосбытовая компания. И это должно быть выяснено еще до момента сделки. То есть если есть такой долг, то, соответственно, надо садиться и договариваться, как это долг будет погашен: либо это будет вычтено из стоимости приобретаемого жилья (комнаты, квартиры, неважно чего), либо же, соответственно, потом компенсируют, или собственник должен погасить до момента выхода на сделку.

Тамара Шорникова: Хорошо. Вот постфактум после такой неудачной сделки можно вытребовать компенсацию с того же агентства по подбору недвижимости?

Вадим Дремлюга: С агентства? Я думаю, что маловероятно в данном случае, потому что договор купли-продажи заключается между покупателем и продавцом. Вытребовать компенсацию уже с бывшего собственника – ну, это, в принципе, да. Это должно быть сделано, а не…

Тамара Шорникова: Слушайте, ну хорошая профессия – такая творческая и без обременений.

Вадим Дремлюга: Я бы не сказал, что без обременений. Но в данном случае…

Тамара Шорникова: За что тогда – по пунктам – несет ответственность риелтор? Давайте расскажем.

Вадим Дремлюга: В данном случае риелтор… Давайте с самого начала. Подбор объектов. То есть риелтор выбирает квартиру. Он должен знать и понимать, какие есть планировки, предложить их клиенту для выбора. Это первый момент.

Второй момент – такая истина риелторская, которая есть: человек покупает квартиру, а риелтор покупает документы. Соответственно, получается, что вся история квартиры должна быть у тебя на ладони. Ты должен знать с 90-х годов историю этой квартиры. Соответственно, ее проверить. Заказываются официальные запросы – и, соответственно, ты уже видишь, что исторически с этой квартирой происходило. Надо понимать, кто был зарегистрирован в этой квартире опять же. То есть никто не застрахован, что кто-то может уйти в армию, а квартиру будут продавать. Или же, например…

Тамара Шорникова: Но это мы говорим об идеальной ситуации, когда специалист добросовестный, много ходит, много читает, много прозванивает и так далее. А если все-таки не повезло, действительно, то есть ли какая-то ответственность за тех же нашедшихся родственников или вот такие счета, хорошо, не на агентстве, а на конкретном риелторе?

Вадим Дремлюга: Ну, как правило, агентство… Конечно же, если вот как человек по телефону говорил, что он выдвинул претензию к агентству недвижимости, конечно, маловероятно, что агентство недвижимости будет нести ответственность. Хотя агентство недвижимости должно было проверить и выяснить, есть ли такая задолженность, и, соответственно, об этом сообщить своему клиенту.

Но в данном случае… Обычно агентства недвижимости, если происходит какой-то казус, ну, они несут ответственность в данном случае отчасти своим гонораром, потому что если выясняется это потом, то, конечно же, человек приходит и говорит: "Что же вы мне купили?" И тогда возникает вопрос тех или иных компенсаций. Если агентство недвижимости дорожит своей репутацией, то в данном случае шаги навстречу клиенту обязательно делаются: либо юридическая помощь, либо на уровне своего гонорара полученного. Обсуждается вопрос этот, конечно, обязательно.

Тамара Шорникова: Обсудим сейчас вопрос Ларисы, дозвонились нам из Крыма, давайте послушаем. Добрый вечер.

Зритель: Алло, здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, слушаем вас.

Зритель: Алло, здравствуйте.

Вадим Дремлюга: Добрый вечер.

Зритель: У меня вопроса нет. Я дважды сталкивалась с риелторами. Я жила в Хабаровске, год назад продала квартиру там и переехала в Крым. Вы знаете, я, наверное, отношусь к такому человеку, что рискую. И мне так повезло. Вы знаете, там риелтор через микроскоп все документы! Она со мной ходила везде. Вот настолько дотошная. И даже я сказала… Она спросила, за сколько я хочу продать квартиру. И я сказала сумму, а она мне предложила больше. Представляете? И за эту цену продали мы. И даже мы забыли игрушку любимую правнука там, в той квартире. Она нам выслала потом. И здесь, в Евпатории, мне помогли. В общем, вы знаете, у меня только приятные впечатления. Такие люди… В Евпатории вообще мне предоставили архив этой квартиры, сколько раз она продавалась – ну, все-все-все. Вот я столкнулась. Может быть, мне так повезло. Понимаете?

Тамара Шорникова: Спасибо в любом случае за этот отклик. Видите, есть и положительные. И надеемся, что их тоже немало.

А если говорить о прогнозах и перспективах профессии? Спрошу вот почему. Готовясь к эфиру, читала статью, где, в общем-то, аргументированно говорили о том, что профессия – одна из таких изживающих себя, потому что есть МФЦ, есть единые базы, все больше информации появляется в открытом доступе. И, в принципе, тому, кто серьезно нацелен на какие-то серьезные действия и умеет работать с информацией, скоро посредник может не понадобиться. Ну, правда, отмечу, что статье три года, а вы сегодня у нас в студии. Значит, все-таки пока работа есть. Но как оцениваете? Прогнозы для своей работы.

Вадим Дремлюга: Работа есть, она была, есть и будет. И никуда этот вид бизнеса не денется. Да, вы правы, что все переходит в электронную форму, все меняется. И в данном случае… 10–15 лет назад все было совсем по-другому. Конечно же, количество компаний и государственных учреждений, которые надо было посетить, было громадным. Сейчас, в принципе, это всего несколько мест.

Но для меня работа риелтора не столько заключается в том, чтобы пойти и зарегистрировать документы, а сколько работа с клиентом, это в первую очередь, потому что мы ведь предоставляем услугу, мы пользуемся своими знаниями и своим опытом, и можем порекомендовать сформировать мнение о районе и сказать: "Надо взять вот эту квартиру, а не эту, потому что…" – и аргументированно об этом сказать.

И это важно, потому что клиент ценит хорошие советы, толковые советы. Ну, это дорогого стоит на самом деле. Поэтому пока я не вижу, что этот вид деятельности изживает себя. Да, он упрощается, да, меняется много чего, но в данном случае все движется, работает, как говорится.

Тамара Шорникова: И это прекрасно! Больше вам работы. Спасибо, что сегодня пришли к нам в эфир. Это была рубрика "Профессии". Мы говорили с Вадимом Дремлюгой, риелтором. Спасибо, что смотрели нас. Встретимся в этой рубрике через неделю.

Вадим Дремлюга: Всего доброго!


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты