• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Владимир Колмаков: Можно снизить процентную ставку хоть до нуля. Платежи по ипотеке все равно будут больше половины средней зарплаты

Владимир Колмаков: Можно снизить процентную ставку хоть до нуля. Платежи по ипотеке все равно будут больше половины средней зарплаты

Гости
Владимир Колмаков
доцент РЭУ имени Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук

Виталий Млечин: Все, мы похихикали по поводу лягушачьего «Тиндера». А теперь нас ждет весьма серьезная тема – будем говорить об ипотеке в ближайшие полчаса.

Ольга Арсланова: О жилье россиян поговорим.

Виталий Млечин: Ставки уже растут. Крупнейшие банки – ВТБ, Сбербанк – уже повышают плавно ставки на ипотеку по ипотечным кредитам. И специалисты говорят, что это только начало, нам нужно ожидать более серьезного повышения. Все почему? Потому что Центробанк проводит достаточно жесткую сейчас политику.

Ольга Арсланова: Ну, давайте посмотрим, как на это реагируют власти. Например, Минстрой России планирует поддержать покупательский спрос на жилье, если ипотечные ставки повысятся и окажут негативное влияние на рынок недвижимости. Об этом сказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. Но что значит «если»? Действительно, ставки ползут вверх, как вы сейчас видите на экранах. Декабрьское повышение ключевой ставки Центрального банка к этому привело. С 26 декабря 2018 года на 1,5 процентных пункта повысил ставки по ипотеке Россельхозбанк. С 1 января ставки по ипотеке уже этого на 0,6 процентных пункта повысил ВТБ. С Нового года ипотека стала дороже на 6 процентных пункта в этом банке, минимальная ставка составляет 10,1%. Ну и с 14 января даже Сбербанк решил повысить ставки по ипотеке на 1% или 1,2% – то есть в этом диапазоне.

Виталий Млечин: При этом в прошлом году ставки по ипотечным кредитам плавно снижались, а в этом году эксперты говорят, что подобного тренда уже ждать не стоит. Соответственно, примерно нам прогнозируют ставку среднюю в 10,5% годовых. Но во втором полугодии 2019 года ипотечные ставки могут опять начать снижаться. Ну, в общем, посмотрим. Давайте это все обсуждать. Позвоните нам, напишите, что вы думаете по этому поводу.

Ольга Арсланова: И давайте запустим опрос для наших зрителей. Простой очень у нас вопрос сегодня: есть ли у вас вообще ипотека? «Да» или «нет» – давайте присылайте сообщения на короткий номер, а мы посмотрим, насколько в этой яме наши зрители сидят, насколько это популярно.

Виталий Млечин: Да. И ощущаете ли вы себя… Если у вас есть ипотека и вам тяжело ее платить, позвоните нам.

Ольга Арсланова: Скажите, сколько платите.

Виталий Млечин: Да. Если вы считаете, что это не тяжело для вас и вы справляетесь – тоже позвоните нам и расскажите. Ну и самое главное тоже: если у вас была ипотека, вы ее успешно закрыли, то тоже обязательно свяжитесь с нами и расскажите, как вам это удалось.

Ольга Арсланова: Ну а мы приветствуем в нашей студии доцента РЭУ имени Плеханова, кандидата экономических наук Владимира Колмакова. Здравствуйте, Владимир.

Виталий Млечин: Здравствуйте.

Владимир Колмаков: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Ну смотрите. Мы в новый год вошли со ставками ипотечными в 10%. При этом президент Владимир Путин не так давно ставил задачу – добиться 7%. Недостижимая получается цель?

Владимир Колмаков: Смотря в какой перспективе. Теоретически достижимая.

Ольга Арсланова: В ближайшие несколько лет.

Виталий Млечин: При нашей жизни – давайте так.

Владимир Колмаков: В ближайшие несколько лет достижима. И ближайшее полугодие покажет. Ведь почему выросли ставки? Здесь как минимум два обстоятельства очень важных, и о них все помнят. Первое – это обсуждавшаяся все второе полугодие прошлого года весть о том, не перегрет ли наш рынок ипотечного жилищного кредитования, ведь темпы роста ипотечных жилищных кредитов были впечатляющими чересчур. И в профессиональном сообществе поговаривали о том, что, наверное, надо подохладить немножко пыл рынка.

И второй момент – это повышение НДС, которое состоялось, ставки налога на добавленную стоимость. И январь-февраль покажут, как в целом отреагировали инфляционные ожидания населения, как выросли цены. Соответственно, повышение ключевой ставки Банка России как одна из антиинфляционных мер, по крайней мере так у нас воспринимают, она уже повлияла в том числе и на долгосрочное кредитование, которое наиболее к этому чувствительно. Поэтому мы имеем то, что имеем.

Виталий Млечин: Давайте определяться с той процентной ставкой, которую готовы платить россияне. Как вы считаете, где этот порог находится, до которого россияне будут брать ипотеку, а после которого уже перестанут?

Владимир Колмаков: Я думаю, что этот порог не столько в ставке, сколько в стоимости жилья и в доходах, которыми располагают россияне. Ведь на сегодняшний день мы видим, что повышение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, допустим, на 1 процентный пункт – с 10 до 11, с 8 до 9 и так далее – в среднем увеличивает ипотечный платеж ежемесячный на 5%. То есть если вы платили 20 тысяч, вы будете платить 20,5. И доходы так не растут. Поэтому определенная часть потенциальных заемщиков, которые в данный момент размышляли о том, взять ли им кредит, уже окажется отсеченной. И в этом смысле, конечно же, мы созерцаем то, что созерцаем.

Второй момент – это средняя сумма займа. Она, по данным Центробанка, чуть менее 2 миллионов рублей.

Ольга Арсланова: По России?

Владимир Колмаков: Средняя сумма вновь выдаваемых ипотечных кредитов в целом по стране. Но надо понимать, что 2 миллиона рублей где-то – это половина стоимость квартиры, а где-то это 90% стоимости квартиры. И в этом контексте, следовательно, платеж будет одинаковый в обоих случаях, но для кого-то это будет более обременительно – в том смысле, что он зарабатывает где-то чуть больше, чем этот самый платеж, и ему приходится рассчитывать на дополнительный доход или доходы супруга/супруги. А в каком-то случае, конечно же, чувствительность к повышению ставки будет меньше – ну, например, у жителей Москвы, Санкт-Петербурга и в тех регионах, где доходы, среднестатистические доходы выше средних по стране, осязаемо выше средних по стране.

Ольга Арсланова: А как вообще можно оценить популярность ипотеки в нашей стране?

Владимир Колмаков: Ипотека очень популярна в нашей стране, потому что…

Ольга Арсланова: Ну, если с другими странами сравнивать, все-таки…

Владимир Колмаков: …потому что она является де-факто единственным способом решения жилищного вопроса. Ведь у нас в стране, во-первых, обеспеченность собственным жильем не самая высокая. А во-вторых, у нас есть еще проблема качества имеющегося жилья. Все хотят жить в комфортном новом жилье, это справедливо и закономерно. И в этом смысле спрос на новое жилье, который в том числе подогревается и ипотекой, он оправдан, безусловно.

И поскольку у нас нет других инструментов – например, доходных домов, как это есть в Европе, – россиянину среднестатистическому ничего не остается, как покупать. А покупать ты можешь либо за свой счет из доходов либо накоплений и сбережений, либо за счет ипотечного жилищного кредитования. Третьего, к сожалению, в эффективной плоскости не дано. Да, у нас есть ссудо-сберегательные кооперативы, общества взаимного кредитования, но это скорее такое зачаточное состояние рынка, о котором…

Ольга Арсланова: В рамках погрешности.

Владимир Колмаков: В рамках статистической погрешности, даже ниже.

Ольга Арсланова: Скажите, пожалуйста, в ближайший год, как вам кажется, с учетом все-таки фактического падения реальных доходов населения нашей страны, насколько снизится спрос на ипотеку вот с такими ставками?

Владимир Колмаков: Я думаю, что существенно он не снизится. И зависеть это будет в том числе от динамики цен на недвижимость. Ведь с 1 июля у нас вступают в силу изменения в порядок долевого участия в строительстве, в финансировании строительства. Соответственно, застройщики в этом контексте ожидают, и экспертное сообщество ожидает роста цен на недвижимость. И в этом смысле рост процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам будет, наверное, вторым фактором, который будет определять сжатие спроса на недвижимость, на вновь создаваемую недвижимость в нашей стране.

Виталий Млечин: Татарстан с нами на связи, Сергей. Здравствуйте, Сергей. Мы вас слушаем.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Вот по поводу ипотек. Это же беда. Рабочих мест, зарплаты нет, да? И вот как молодым семьям выбираться? Это же неправильно.

Виталий Млечин: А что вы предлагаете?

Зритель: Ну, не было… При Брежневе не было такого.

Ольга Арсланова: А, ну да. Но рыночной экономики тоже не было.

Виталий Млечин: При Брежневе не было собственности на квартиру, нельзя было купить квартиру.

Ольга Арсланова: Скажите, а у вас, может быть, у знакомых каких-то ипотека? Или у кого? У вас лично? Сергей, вы с нами еще, нет?

Зритель: Я оплачиваю ипотеку.

Ольга Арсланова: А, понятно.

Зритель: Потом дети будут оплачивать, а потом внуки. Ипотека – это кабала же, это же неправильно.

Виталий Млечин: Так альтернатива-то какая?

Зритель: Ну, альтернатива одна…

Ольга Арсланова: Дать бесплатно, конечно.

Зритель: Самое главное – повышайте уровень жизни, зарплату повышайте, рабочие места.

Ольга Арсланова: Понятно.

Виталий Млечин: Понятно.

Зритель: Будет достойная зарплата…

Виталий Млечин: Понятно, спасибо.

Ольга Арсланова: Понятно, да, спасибо. Тут многие пишут: «Ипотека есть, платим 25 тысяч рублей».

Владимир Колмаков: Телезритель подчеркнул важную проблему на самом деле – недооцененность труда в нашей стране.

Ольга Арсланова: Действительно, чтобы это развивалось, люди должны быть способными взять этот продукт и использовать его. Это было бы выгодно всем.

Владимир Колмаков: Да. Потому что ведь есть расчеты, которые показывают, что и при нулевой ставке, то есть просто «вот тебе деньги, вернешь в рассрочку» не многим по карману приобретение жилья при имеющемся уровне доходов, особенно с учетом специфики некоторых наших регионов. И получается, что у нас наслаивается на это очень много факторов: и отсутствие межтерриториальной мобильности населения, и недооцененность труда, и несоответствие квалифицированного состава рабочей силы реальным потребностям экономики, и много чего другого. Поэтому мы имеем то, что мы имеем. Люди хотят покупать жилье. Да, процентные ставки высоки, могут быть ниже. Но в целом, даже если мы дойдем до 7%, поставленных президентом, до 6,5%, ну, вряд ли сами по себе квартиры от этого станут дешевле. Наоборот, это подтолкнет спрос на них, а значит и подтолкнет цену на них.

Виталий Млечин: А почему у нас изначально такие высокие ставки по ипотеке? Все-таки в Европе существенно ниже.

Владимир Колмаков: Ну, здесь вопрос ценообразования на долгосрочные финансовые ресурсы. В этом смысле он, с одной стороны, такая тайна за семью печатями, потому что есть мнение о том, что любую ставку при желании можно обосновать экономическими расчетами. С другой стороны, все-таки надо признать, что кредитование в нашей стране – это более рискованное занятие. Но самый главный фактор – это более высокие цены на кредитные ресурсы долгосрочные. Почему? Потому что в том числе отсутствуют эффективные возможности – не то чтобы они отсутствуют, они есть – эффективные возможности рефинансирования долгосрочных кредитов в краткосрочные.

Простой пример. Вы как вкладчик принесли свои средства в банк на депозит, например, на один год, а банк их размещает потом в кредит на 20 лет. Вы приходите через год и говорите: «Отдайте мне, пожалуйста, мой депозит». А банк вам ведь не скажет: «Вы извините, через 19 лет придите, когда нам вернут». Надо как-то это дело поддерживать. Следовательно, должен быть вторичный финансовый рынок, вторичный рынок кредитов. На сегодняшний день у нас вторичный рынок представлен, но уровень его развития пока что не такой высокий, как нам бы того хотелось. Соответственно, отсутствие действенной возможности быстро и эффективно рефинансировать для некоторых банков тоже является фактором, способствующим рост ставки.

Виталий Млечин: И в такой ситуации как можно добиваться того, чтобы снижался этот процент?

Владимир Колмаков: На мой взгляд, не процент надо снижать, а все-таки бороться со стоимостью жилья и с величиной доходов. Ведь если мы говорим о том, что ипотечный платеж сегодня, средний ипотечный платеж у нас составляет чуть ли не 80% средней начисленной заработной платы, то… Ну хорошо, снизим мы процентную ставку хоть до нуля – он будет у нас не 80%, а 60%, что в целом тоже не очень удовлетворительно. И очевидно, что вопросы ценообразования на жилье и вопросы, допустим, повышения доходов населения скорее обеспечат позитивную динамику, нежели просто борьба с процентной ставкой как таковой.

Почему это произойдет? Мы понизим процентную ставку – закон спроса и предложения сработает однозначно. Мы сначала перегреем рынок ипотечного жилищного кредитования, повторим 2018 год, когда темпы роста была 70%, а потом у нас следом подскочат цены на жилье, потому что строить все-таки не так быстро, это же длительный процесс.

Виталий Млечин: А чтобы опустить цены на жилье, что мы можем сделать?

Владимир Колмаков: Ну, наверное, министр Якушев более компетентен в этом вопросе. Но надо понимать, что у нас значимым фактором является доступ к инфраструктуре. Говорят, дорого подключение к сетям. Земля у нас недешевая, и ценообразование на землю не очень понятное. И главное – у нас отсутствует транспортная инфраструктура. Мы по-прежнему строим компактно и вверх, хотя мы далеко не Гонконг, и у нас есть куда строить вширь. И несмотря на достижения урбанистов, которые каждый год на том же Гайдаровском форуме встают и говорят: «Ребята, не стройте выше восьми этажей. Это мы строим гетто через 5–10 лет, из которого будет ни выехать, ни въехать из-за транспортной развязки».

У нас земля-то есть, и она посевами не занята, как, например, могло бы быть в какой-то другой стране. И почему мы строим ввысь, а не вширь? У нас объясняется дороговизной той самой земли и, соответственно, невозможностью, точнее, нежеланием инвесторов вкладываться именно в горизонтальную развертку, а не вертикальную.

Ольга Арсланова: Да, выгоднее так.

Владимир Колмаков: Как это дело переломить? Ну, наверное, тут уже не один человек должен решать, а совместными усилиями. Рецепты-то есть. Но надо же, чтобы их еще услышали и приступили к реализации.

Ольга Арсланова: А вот что пишут зрители. Нижегородская область: «Ипотеки нет, деньги на жилье откладываю сама. Никогда не брала кредиты и не пользуюсь кредитными карточками». Такие люди еще есть.

Владимир Колмаков: Их много.

Ольга Арсланова: «Двое сыновей. У одного двое детей, у второго один маленький. Ипотека у обоих. Еле-еле сводим концы с концами. Один сын платит 31 тысячу, второй – 36 тысяч. Если поднимут платеж, будет совсем плохо». Ну, действительно, для Нижегородской области платежи серьезные, мне кажется.

Владимир Колмаков: Ну, платеж-то вряд ли поднимут, потому что я не думаю, что повышение ставок распространится на ранее выданные кредиты.

Ольга Арсланова: На тех, кто уже взял.

Владимир Колмаков: Да.

Ольга Арсланова: «Взял ипотеку вторую, жить можно, – пишет житель Татарстана, – нужно только захотеть. Работал на двух работах, чтобы закрыть первую ипотеку». Представляете, вся жизнь подчинена ипотечному кредиту.

Владимир Колмаков: Тоже не совсем, наверное, социально справедливо. Мы тут в конце прошлого года слышали некоторые выступления от чиновников, что, мол, «мало вы работаете, идите и работайте больше – и будет все хорошо». Ну нет, это неправильно, разумеется. Ведь некоторые и рады бы работать на двух работать, многие так делают, но где-то это реально невозможно. И вот тут мы упираемся в проблему, например, той же территориальной мобильности. Вот живет человек в Рязани, у него там есть квартира, а работа по его специальности есть в Туле. «Переехать в Тулу? Да нет! Что вы? Не вариант. У меня тут детский сад, у меня здесь квартира. А там у меня ничего нет. Как я туда поеду?» И многих это сдерживает.

Ольга Арсланова: Омск послушаем, у нас Сергей на связи.

Виталий Млечин: Сергей, здравствуйте, добрый вечер.

Зритель: Здравствуйте, добрый вечер. Я взял в 2014 году ипотечное кредитование. Цена ипотеки составляла 2 миллиона 261 тысяча, вторичное жилье. Платил 29 731. Сейчас понизили процентную ставку, два года назад они делали это, сделали 27 030. Заработок у меня составляет 23 700, до 24 тысяч, если работаю с 8 до 5. Плюс 12–14 часов сверху – и у меня получается около 35 тысяч. И как жить?

Виталий Млечин: Ну а вы, когда брали ипотеку, вы как-то просчитали наперед, сможете ли вы платить?

Зритель: А у меня зарплата была нормальная в 2014 году, позволяла она все делать. А сейчас понижается все и понижается, а цены растут.

Виталий Млечин: Понятно. Ну а вы пробовали как-то с банком обсуждать эту историю, может быть?

Зритель: Я вышел на связь с банком, пришел к ним. Они посчитали, посмотрели. Год построения там 56-й, по 70-й. С 70-го они берут вот эти расценки, а 56-й год – они не берут эти расценки.

Виталий Млечин: Понятно, спасибо большое.

Ольга Арсланова: Ну и наши корреспонденты в разных городах спрашивали жителей, под какой процент они готовы взять ипотеку и какую ежемесячную выплату по ипотеке могут потянуть. Давайте это народный опрос посмотрим.

Владимир Колмаков: Давайте.

ОПРОС

Ольга Арсланова: Владимир, скажите, пожалуйста, что нужно сейчас, что могло бы сделать так, чтобы ипотека стала более доступной для россиян, еще для большего числа россиян?

Владимир Колмаков: Мне кажется, много уже сделано из того, чтобы повысить эту самую доступность ипотечных кредитов. Но я буду стоять на своем: дело не в процентной ставке и в не доступности кредита как такового, а дело в стоимости жилья и в доходах человека. Вот опрошенные телезрители сказали, сколько они готовы платить. Ведь мы должны равняться на то, сколько у тебя останется после того, как ты заплатишь, и хватит ли того, что остается, не то чтобы на выживание, а на нормальное существование, на развитие. Ведь у людей есть дети, детям необходимо развиваться, кому-то поступать в университет в последующем. И ипотека – не сиюминутное решение.

Поэтому для того, чтобы сделать жилье более доступным, не кредит, а именно жилье более доступным, надо работать комплексно. И сосредотачиваться только на кредитах, на процентных ставках по кредиту, ну, было бы не очень верно, потому что это как лечить грипп, бороться с температурой, а все остальное отойдет на второй план. Да, быть может, нам повезет, но организм сам себя не излечит. Но в остальных случаях, конечно же, это работать не будет. К сожалению, так.

Виталий Млечин: Из Нижегородской области пишут: «Надоело жить с родителями, взяли ипотеку под 12% на 30 лет. Закрыли через шесть. Да, жили не очень, зато сейчас без ипотеки и в своей квартире. Татьяна, 35 лет». То есть такие варианты тоже возможны.

Ольга Арсланова: Звонок у нас. Леонид, здравствуйте.

Виталий Млечин: Да, нам звонит Владивосток. Леонид, добрый вечер.

Зритель: Добрый вечер.

Виталий Млечин: Мы слушаем вас. Говорите, пожалуйста.

Зритель: У меня вопрос к Владимиру. Я не знаю, как у вас там, на западе, но у нас, на Дальнем Востоке… Ну, я обращался, недавно взял ипотеку, обращался в несколько банков. У нас существует два вида ипотечного кредитования – дифференцированное, где фиксированная сумма, и второе… Я не помню, как правильно.

Владимир Колмаков: Аннуитетное.

Зритель: Вот почему у нас на Дальнем Востоке только дифференцированный платеж? Да, он меня устраивает. Как клиента банка меня устраивает и ставка по кредиту. А вот почему я не могу, допустим, перейти на другой платеж? Почему у нас вообще банки не предлагают или скрывают то, что есть два вида платежа?

Виталий Млечин: Да, ваш вопрос понятен, спасибо.

Владимир Колмаков: Ответ на вопрос «почему?» на самом деле кроется где-то именно в политике самого банка. Но надо сказать, что, конечно же, банку экономически выгоднее дифференцированные платежи.

Ольга Арсланова: Это стабильность.

Владимир Колмаков: Потому что в первые периоды обслуживания этого долга он получит большие процентные выплаты при прочих равных условиях. И в этом контексте, конечно же, банк, зная, что средний срок жизни ипотечного кредита все-таки не равен сроку его выдачи… То есть да, действительно, люди через пять, семь, восемь лет стараются погасить полностью. И в этом контексте, конечно же, банк хочет снять сливки сразу.

Почему это так происходит? Хороший вопрос. Я рекомендую направить его регулятору. То есть зайдите на сайт Банка России, и там есть Общественная приемная, и задайте вопрос с указанием себя и места своего жительства. Скорее всего, есть какие-то нарушения, которые Банк России там усмотрит – и быть может, ситуация изменится, если вы правы в своем суждении.

Ольга Арсланова: Так, у нас спрашивают: «Почему банки не просчитывают риски возврата займа теми, кому дают деньги?» Ну, просчитывают, вероятно, определенные риски готовы на себя принять.

Владимир Колмаков: Банки просчитывают и, кстати, перекладывают часть этих рисков на всех остальных, кто платит. Это еще один вопрос: почему же у нас процентные ставки чуть более высокие, нежели…

Ольга Арсланова: Понятно, риски заложены, как говорится.

Владимир Колмаков: Да, риски заложены.

Ольга Арсланова: Давайте подведем итоги опроса. Мы спрашивали зрителей, есть ли у них ипотека. «Да» – ответили 45%, а «нет» – только 55%.

Владимир Колмаков: Логично.

Ольга Арсланова: Почти пополам получилось. Спасибо нашему гостю за интересную беседу. Владимир Колмаков, доцент РЭУ имени Плеханова, кандидат экономических наук, был в нашей студии.

Виталий Млечин: Мы беседовали об ипотеке, о жилье. А прямо сейчас расскажем, о чем пойдет речь сегодня в вечернем блоке программы «Отражение».


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты