• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Юрий Эхин: В дороговизне строительства заинтересованы власти города. Для них это один из источников высокого дохода

Юрий Эхин: В дороговизне строительства заинтересованы власти города. Для них это один из источников высокого дохода

Гости
Юрий Эхин
эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России

Александр Денисов: Переходим к следующей теме обсуждения. Марина, хотел тебя спросить: вот не обращала ли внимания, на объявлениях при продаже квартир часто крупными буквами пишут «сталинка»?

Марина Калинина: Бывает.

Александр Денисов: То есть подразумевается, что сталинка – это такой знак качества советский. Под этим термином, в общем, подразумеваются дома, построенные в 30–50-х годах. То есть сталинка – это на века. А вот «новостройка» уже звучит как-то сомнительно.

Марина Калинина: Ну да. Почему-то в наше время новостройка может быть как совершенно прекрасной и шикарной, так и с множеством недочетов на один квадратный метр. Застройщики это объясняют просто, мол: «Мы делаем это для вас, стараемся, экономим при проектировании, при выборе материалов, при найме рабочих, – ну и так далее, – чтобы потом якобы цена была пониже».

Александр Денисов: Ну да, вот такой дом, как в русской поговорке: «Труба пониже, дым пожиже».

Марина Калинина: Давайте посмотрим, несколько цифр мы подготовили. Что у нас? Смотрите, Агентство стратегического развития «Центр» исследовало жилые комплексы, которые вводились в эксплуатацию с первого квартала 2016 года по первый квартал 2018-го. Всего 1 069 жилых комплексов. В 175 из них создан высокий уровень комфортности. 352 пошли как «средний плюс», а 353 – «средний минус». И 189 – вообще «низкий». А вообще в десятки лучших жилищных комплексов вошли проекты в Казани, в Уфе, Перми, Ярославле, Тюмени, Москве, Челябинске, Новосибирске и Ижевске.

Смотрите. Действительно, чтобы снизить стоимость квадратных метров, девелоперы возводят типовые проекты минувших лет, зачастую без лифтов и пандусов. Вот такая ситуация на сегодняшний день.

Александр Денисов: Тему обсудим, тему новостроек, некачественных новостроек, обсудим с нашим гостем – Юрием Эхиным, экспертом по жилищной политике, членом Союза архитекторов России. Здравствуйте.

Марина Калинина: Здравствуйте.

Юрий Эхин: Добрый день.

Александр Денисов: Чтобы не быть голословными, тут нужно конкретно обсуждать конкретную проблему, давайте посмотрим сюжет из Ярославля. Редактор мне подсказывает, что он пока готовится к эфиру, чуть попозже его посмотрим.

Почему люди не доверяют новостройкам? Вот опрос, проводили исследование: из тысячи с лишним домов только 175 более или менее пригодные, а все остальное – там сплошные претензии. В чем дело? Экономят для себя ведь, выкручивают маржу побольше, а все жалуются, что это невыгодно – строить дома, что девелоперы у нас тут нищают с каждым годом, что у них доходы падают.

Юрий Эхин: Людям всегда нужна правда, без правды нет человечества.

Александр Денисов: Это весь ответ.

Юрий Эхин: Давайте постараемся говорить правду. Вы в самом начале сказали о том, что девелоперы, застройщики экономят на жилищном строительстве. Но дело в том, что те самые сталинки, на которые все ориентируются, они были в каком-то смысле примером экономии.

Александр Денисов: Разумной или неразумной?

Марина Калинина: Наверное, они были разумной экономики примером, потому что они стоят, они качественные.

Александр Денисов: До сих пор, да.

Юрий Эхин: Поэтому само слово «экономия» ничего не означает.

Александр Денисов: Ничего страшного нет, понятно.

Марина Калинина: Понятно.

Юрий Эхин: Вы совершенно правильно сказали. Нужна разумная экономия, без этого ничего не бывает. Но те самые сталинки… Вот для примера. Две сталинские высотки, которые стоят в Москве, известной совершенно архитектуры высотные дома – они примерно стоили столько же, сколько все благоустройство нового парка «Зарядье», 14 миллиардов рублей (в пересчете по ценам). Поэтому можете себе представить, насколько экономично было там и насколько неэкономично здесь. 14 миллиардов рублей? Такой парк без ничего, извините, мост какой-то в никуда – это не может столько стоить.

Это один из примеров того, что означает современное строительство. Всегда стараются закладывать высокую на самом деле себестоимость для того, чтобы была высокая прибыль застройщикам и (что, пожалуй, даже важнее) людям, которые дают разрешения.

Если говорить правду (а без правды нет человечества), то совершенно очевидная вещь, она общеизвестна, что в дороговизне строительства и вообще в жилищном строительстве прежде всего, и в офисном, заинтересованы, как правило, власти города Москвы (ну, поскольку мы здесь находимся) и других крупных городов. Для них, если уж говорить совсем открыто, это один из источников высокого дохода. И если мы не будем иметь в виду это обстоятельство, мы никогда не поймем с вами причину низкого качества современного строительства. Вот та самая маржа или та самая прибыль, о которой идет речь и на которую ссылаются застройщики, она включает в себя очень большие отчисления или, извините, откаты, которые все-таки приходится им давать.

Александр Денисов: Ну, давайте конкретно назовем. Кому? Они Госстройнадзору дают? Или кому? Госстройнадзор же в итоге принимает.

Юрий Эхин: Чтобы нас не привлекли к ответственности за ложные обвинения…

Александр Денисов: Ну, раз уж мы правду говорим.

Марина Калинина: Но разрешение на строительство тоже ведь нужно получать? Вот это тоже…

Юрий Эхин: Да. Вообще говоря, контроль за строительством делится на несколько этапов – бывает внешний контроль, бывает внутренний контроль.

Внешний контроль – это, как правило, органы власти (городские, государственные, муниципальные), которые выделяют земельные участки, которые определяют этажность строительства или тип жилого дома.

Дальше идет внутренний контроль, за который отвечает уже строительная компания. Это входной контроль – он включает в себя закупку качественных материалов, проверку проектной документации на правильность и ее исполнение.

Дальше идет операционный контроль – это выполнение всех операций, за которыми стоят бригадир, мастер, прораб и так далее. Там же есть и контроль главного инженера предприятия, который иногда подключается в самые сложные процессы.

Потом есть лабораторный контроль – это, например, когда бетон, который привозят на стройку, часть его выделяют в такие кубики, увозят в лабораторию и по прошествии некоторого времени подвергают этот бетон испытаниям. И если лаборатория не подтвердила, что бетон качественный, по идее, это строение нужно разбирать. Вот это, к сожалению, не часто бывает.

И потом есть контроль на выходе, приемочный контроль, в нем должен участвовать орган государственной власти.

Александр Денисов: Госстройнадзор как раз?

Марина Калинина: И несмотря на все эти уровни контроля… Давайте посмотрим сюжет об аварийной новостройке в Ярославле. Что происходит с домами?

СЮЖЕТ

Александр Денисов: Сразу у меня два вопроса возникло. Вот этот дом приняла комиссия Госстройнадзора. Что, они не понимают ничего в строительстве? Этого нельзя было предвидеть?

Марина Калинина: Или это действительно только на бумаге все?

Александр Денисов: И второе – почему жители подписали акт приемки-передачи? Ведь туда не стоило заезжать. Если ты не подписываешь, указываешь дефекты, ты можешь потом идти в суд. А они заехали. То есть, возможно, ошибку совершили?

Юрий Эхин: Давайте по порядку.

Александр Денисов: Да, давайте.

Юрий Эхин: Госстройнадзор – это государственная организация, которая состоит из специалистов.

Марина Калинина: Из специалистов?

Юрий Эхин: Если специалистов нет или они невысокого уровня, что называется, мы видим такую картину, которая происходит повсеместно – не только в Ярославле, а и в большинстве городов России, к сожалению, это имеет место.

Плюс то, о чем я уже сказал. Госстройнадзор так или иначе связан с исполнительной властью, исполнительная власть может на него влиять. Если исполнительная власть заинтересована в том строительстве, за которое ей, извините, проплачено, то, соответственно, и Госстройнадзор, который ей подчинен, он не будет проявлять излишнюю дотошность.

Плюс к этому – не секрет, что сами специалисты Госстройнадзора часто предъявляют претензии только для того, чтобы им заплатили, что они закроют глаза. Вот первая часть…

Александр Денисов: То есть тут явный пример, что они закрыли глаза?

Юрий Эхин: Ну, скорее всего. Я не буду говорить про этот конкретный пример, я увидел там несколько проблем.

И плюс еще то, о чем говорите вы – жители должны подписывать дефектную ведомость какую-то. Дело в том, что капитальное строительство потому и называется капитальным, что оно строится на десятилетия как минимум. И в процессе какого-то срока скрытые дефекты, которые…

Марина Калинина: Вот здесь, в сюжете, через год.

Юрий Эхин: Через год или полтора года обычно происходит это.

Марина Калинина: Дом оседает.

Юрий Эхин: Оседает, да, дает осадку, и поэтому появляются трещины. Далее они могут либо расширяться – и это уже проблема, дом становится аварийным.

Александр Денисов: То есть дефекты не были видны, думаете?

Юрий Эхин: Поначалу?

Александр Денисов: Да.

Юрий Эхин: Я думаю, неискушенным жителям не были видны эти дефекты.

Александр Денисов: Поэтому они спокойно подписывали акт приемки?

Юрий Эхин: Ну да. Ну, акт приемки жители не подписывают, они покупают квартиру, и есть там какие-то договорные обязательства между застройщиком и покупателем этой квартиры.

Марина Калинина: Но дело в том, что получается, что в данной ситуации покупатель квартиры покупает кота в мешке, потому что… А что будет с квартирой через год? Он же не может проконтролировать, какие закупались стройматериалы, какие специалисты строили, просто клали кирпичи, я не знаю, заливали бетоном полы и так далее. То есть они ничего про этот процесс не знают. И, покупая кота в мешке, через год – вода не идет, стены в трещинах, пол разваливается, крыша течет.

Юрий Эхин: Совершенно верно. И поэтому мы возвращаемся к тому, с чего мы начали. Вот когда нет внутреннего контроля внутри организации… А мы знаем, что на строительстве часто используются рабочие из Средней Азии, низкоквалифицированные рабочие. Плюс сам инженерный состав строительных организаций серьезно понизился в своей компетентности – ну, в силу ряда причин. И нет выходного контроля, то есть когда дом принимают в эксплуатацию. Конечно, задача Госстройнадзора – следить не только в процессе ввода, а и в процессе строительства. Вот раньше эта служба называлась «архитектурно-строительный контроль».

Александр Денисов: То есть выезжали на стройку и смотрели, что там происходит?

Юрий Эхин: Начиная от разбивки осей здания, то есть где на конкретном земельном участке должно располагаться здания, потом в процессе отливки фундамента, ростверков и далее по этажам – все контролировали государственные органы контроля. Потом это слово превратили в «надзор». И постепенно функции надзора свели к тому, о чем я уже сказал. Ну, формально они приходят, может быть, что-то заметят, а что-то – нет.

Александр Денисов: То есть просто в конце подписать бумажку?

Юрий Эхин: В конце подписать бумажку. А дальше, извините, «жители пусть сами расхлебывают как хотят».

Александр Денисов: Почему Госстройнадзор в данном случае не может урегулировать ситуацию? Почему они вынуждены за свои деньги что-то нанимать, ремонтировать, бегать в мэрию, жаловаться?

Марина Калинина: Нет, они, я так понимаю, независимую экспертизу заказали.

Александр Денисов: Почему они должны этим заниматься? Почему Госстройнадзор, раз он подписал, в итоге не призовет к ответу строительную компанию?

Юрий Эхин: Ну, вы мне задаете интересный вопрос. Я не представитель Госстройнадзора, поэтому отвечать за них я не могу, почему они этого не сделают.

Александр Денисов: Ну, как специалист. Вопрос же возникает.

Юрий Эхин: Теоретически – да. Больше того, там можно привлечь, видимо, и прокуратуру, и Следственный комитет. Но начать, правильно, нужно с экспертизы, которая даст квалифицированное заключение. Хотя не все дефекты, когда дом уже построен, можно обнаружить. В идеале нормальный застройщик и нормальный заказчик всегда следит за процессом, за ходом строительства.

Есть так называемый авторский надзор. Если проект авторской архитектуры, то автор обязан приезжать и в процессе строительства записывать в журнал все дефекты и все недочеты, которые он обнаруживает.

Александр Денисов: Вы ездите, проверяете свои проекты?

Юрий Эхин: Конечно, конечно.

Александр Денисов: И много находите недочетов?

Юрий Эхин: Дело в том, что сейчас сам институт авторского надзора тоже пытаются свести к минимуму, а иногда – к нулю. Ну, во-первых, используют типовые проекты (вы об этом уже сказали), которые, если и имеют авторство, то очень давнее, и авторов уже не найти. Либо подписывают таким образом договор, что автор проекта не имеет права буквально прийти на стройплощадку и проконтролировать, как идет ход строительства.

Александр Денисов: Почему они такое подписывают?

Юрий Эхин: Потому что им это выгодно, застройщикам. В силу того, что отношения рыночные и у них есть дополнительные как бы источники расходов, связанные с властью, скорее всего, и не только с ней, они вынуждены экономить, и поэтому лишний контроль за ходом строительства им не нужен, потому что это порождает дополнительные проблемы, замедляются сроки строительства и так далее и тому подобное.

Марина Калинина: Давайте послушаем Аллу из Бийска. Алла, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Я хочу задать вот такой вопрос: будет ли с властью города Бийска решаться вопрос? Куда бы мы ни обращались… А мы обращались и в Москву, в прокуратуру, и в Следственный комитет обращались, приезжал к нам Игорь Леонидович Шпектор. Нас переселили в 2012 году в картонные домики, ни одного, ни единого кирпича нет, полностью вокруг проходит у нас гипсокартон, где есть утеплитель, где нет. От этого образуется просто плесень, и мы живем. И что наша прокуратура, что московская прокуратура не обращает на нас никакого внимания. Судились – бесполезно. Эти дома никто не принимал.

Просто мы в 2012 году переехали, где дома построены были. В 2011 году наш глава города… Деньги за эти дома построенные, трехэтажные… В них невозможно проживать! Тараканы ползут, клопы ползут, потому что пустота в стенах, вентиляции нет. И мы просто задыхаемся от этого воздуха! Десять человек переселили, когда приезжал Степашин, и на этом все. Но самое интересное, что налог… Вот сейчас говорят про налог. С нас не взимается налог. Куда уходят деньги – непонятно.

Александр Денисов: Алла, извините, перебью вас. Вас переселили по программе ветхого жилья в какую-то новостройку?

Зритель: Да, да, да. Нас просто обманули, нас переселили непонятно во что. А оказалось, что это земля администрации. Домов-то нет по кадастровой карте, а мы проживаем. У нас жилье аварийное было намного лучшее, чем сейчас. Мы, люди, бьемся и не можем добиться. Игорь Леонидович приезжал 16 мая, он был удивлен…

Марина Калинина: Алла, спасибо большое. Вот видите? И очень много таких…

Александр Денисов: Как получается, что ветхое жилье лучше по качеству, чем те новостройки, куда их переселили?

Юрий Эхин: К сожалению, это правда, так бывает, и бывает нередко. Сами нормы строительные, с которых все начинается в нашей отрасли, они тоже в последние годы претерпели существенные послабления. То, что раньше – даже не то что при Сталине, а, скажем, в брежневские времена или в хрущевские – было немыслимо… А тогда были жесткие государственные стандарты – ГОСТы, СНиПы. Все технологии были отработаны и нормированы, и ничего этого нельзя было нарушить. Поэтому даже пятиэтажки, которые сейчас в Москве сносят, они были рассчитаны на срок службы от 150… ну, минимум 100 лет, панельные пятиэтажки, а кирпичные и блочные – на 150 лет. И свой срок они отслужат, потому что запас прочности, по нормативам советского времени, был пятикратным. Это был расчет на низкую квалификацию строителей, там было заложены нарушения в технологии и так далее. Пятикратный запас прочности!

Александр Денисов: То есть они предполагали все погрешности?

Юрий Эхин: Совершенно верно, там было все заложено. И несмотря на это, все эти дома стоят, если их не сносить насильственно. А это целая проблема на самом деле, и она в том числе связана с мусором, который прозвучал сегодня в вашем сюжете из Ярославля. Была попытка во Владимире. Сейчас пытаются сделать огромный полигон в Архангельской области, куда собираются железной дорогой свозить строительный мусор, в том числе из города Москвы, от сносимых пятиэтажек. А это, на минутку (я посчитал в свое время), примерно 25 миллионов грузовиков строительного мусора. Эту автоколонну нужно 10 раз обернуть вокруг Земли нашей. Понимаете?

Александр Денисов: Бетон сплошной.

Марина Калинина: Стекла.

Юрий Эхин: Бетон, кирпич и так далее. Плиты – их нужно ломать, они прочные, они совсем не исчерпали свой запас прочности. Поэтому, когда два эти процесса сталкиваются… Нормы строительные либерализованы. Могут применяться технологии, которые раньше не применялись. Ну, женщина сказала, что гипсокартон. Скорее всего, отделка в квартире из гипсокартона, а наружные стены там могут быть из многощелевого энергоэффективного кирпича, но все равно это, скорее всего, не несущие стены.

Есть же у нас сейчас самая популярная технология, когда железобетонный каркас и заполнение наружных стен из легких, так называемых энергоэффективных материалов. Если раньше наружная стена дома (пятиэтажки той же самой) была всегда несущей, она была сделана как капитальная несущая стена, в два, а то и в два с половиной кирпича, причем кирпич полнотелый и соответствующей марки прочности, и это все проверялось в лабораторных условиях, то сейчас делается в лучшем случае каркас. Неизвестно, какое там армирование и какой бетон. Это не всегда проверяют, тем более на небольших стройках. Хотя у нас и в башни «Федерация» («Москва-Сити») была проблема, когда пошли трещины.

Александр Денисов: И там трещины были?

Юрий Эхин: И там целый подземный этаж, по свидетельству очевидцев и строителей, залили бетоном просто, чтобы нельзя было туда добраться. Таким образом, они как бы гарантировали прочность. Но неизвестно, чем это в конце концов кончится. И вот комплекс проблем, который приводит к тому, что мы имеем сейчас.

Марина Калинина: Давайте послушаем Александра из Московской области. Александр, здравствуйте.

Зритель: Я как бы сам в какой-то степени строитель и маленько разбираюсь, что это такое – строительство домов. Вот передо мной залито уже здание, фундамент залит. Там протекает малая речка… А они залили фундамент, завезли материал. Сейчас нижний уровень залили, и он стоит. Ни одного рабочего. Первый дом нам дали по переселению. Они хотели в один дом трехъеподъездный заселить переселению 30 квартир… Шесть домов двухэтажных. И вот они по программе Воробьева, с подачи нашего бывшего губернатора, которого сейчас нет… Трижды переделывалась схема. Вот по суду переехали как бы. Вызывали во все инстанции. «Не хотите? Мы ваши дома снесем, трехэтажные, сталинские».

Марина Калинина: Спасибо большое. Александр из Московской области был. Действительно, уже на самой начальной стадии строительства дома понятно, что фундамент будет плохой, если в водах этих стоит.

Юрий Эхин: Чтобы дом был крепкий, прежде всего с чего начинают? Геология, состояние грунтов. Способны грунты нести такую нагрузку от этого дома, или там есть какие-то проблемы? Исходя из состояния грунтов делается проект фундамента, он тоже может быть разный – ленточный, свайный и другие варианты фундамента.

Марина Калинина: Ну понятно.

Юрий Эхин: Дальше на фундамент уже возводят стены, то есть саму конструкцию дома. И если в фундаменте или в грунте допущены просчеты какие-то, то дом неминуемо разрушится, или пойдут трещины, или его нужно укреплять и так далее и тому подобное.

Марина Калинина: В общем, проблем много, а решений пока как-то мы не увидели.

Александр Денисов: И надзора соответствующего.

Марина Калинина: Только если обращаться к совести людей, которые за это отвечают. Спасибо большое. Это был Юрий Брониславович Эхин, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

О халатности застройщиков

Комментарии

Ольга
Очень надеюсь, что нужные люди увидят этот выпуск и помогут нам.
  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты