Заканчиваются продажи - заканчивается стройка. Как решаются проблемы обманутых дольщиков, обсуждаем с управляющим партнером Общества защиты дольщиков

Заканчиваются продажи - заканчивается стройка. Как решаются проблемы обманутых дольщиков, обсуждаем с управляющим партнером Общества защиты дольщиков
Промежуточные итоги марафона ОТР помощи Иркутской области.. Жизнь взаймы. запрещённое лекарство. Переобучение пенсионеров. «Автомобили»
Среднему заемщику для погашения кредитов потребуется почти 11 зарплат. Как себя обезопасить от пени и брать в долг у банка меньше?
Почему рост экономики сдерживается и из чего складываются зарплаты
Советы по выбору автомобиля от Андрея Осипова, автоновости и тест-драйв Hyundai i30N
Сергей Левченко: Люди, лишившиеся жилья, смогут купить дома за госсчет с квадратными метрами не меньше, чем у них было
Почти 4 миллиона пострадавшим от наводнения в Иркутской области собрали зрители ОТР. Рассказываем, на что пойдут эти деньги
Переобучение для пенсионеров - поиск самореализации или дополнительного дохода?
Процентная ставка по кредитам должна быть адекватна доходам населения и росту экономики
Лекарство или срок. Почему родителей больных детей вынуждены добывать необходимые препараты контрабандой?
«Матери детей-инвалидов попадают под статью за то, что лечат своих детей. Это абсурд!»
Гости
Денис Бутовичев
управляющий партнер «Общества защиты дольщиков»

Петр Кузнецов: К следующей теме. Сегодня Верховный суд решает судьбу почти 200 покупателей жилья из Ростова. Они не смогли войти в реестр обманутых дольщиков из-за проблем с документами.

Тамара Шорникова: Все они приобретали квартиры по договору переуступки права, поэтому у них нет на руках подтверждения первоначальной оплаты, а это и необходимо для включения в реестр пострадавших дольщиков, это прописано в приказе Минстроя. Для того чтобы отменить эту норму, обманутые дольщики дошли до Верховного суда.

Олег Дегтярев: Несмотря на то, что они были включены в реестр арбитражного суда и признаны потерпевшими, Стройнадзор, к сожалению, не признает их обманутыми дольщиками со ссылкой на 560-й приказ Минстроя России. Суть настоящего иска в том, чтобы признать ряд пунктов этого приказа незаконными, поскольку они не соответствуют законодательству.

Ирина Полонская: Люди просто не могут встать в реестр Стройнадзора, для того чтобы в дальнейшем, в случае помощи, оказываемой администрацией города или федеральным бюджетом, они просто не смогут получить свои квартиры, потому что у них отсутствует один-единственный документ, платежное поручение. Мы хотим отменить данный пункт, для того чтобы люди в итоге смогли получить свое законно приобретенное жилье.

Петр Кузнецов: Да, ну и, конечно, вы понимаете, что это один из примеров, а вообще проблемы дольщиков отмечены в 68 регионах, больше всего их сегодня в Московской и Ленинградской областях, а еще в Краснодарском крае. За год реестр проблемного жилья только по официальным данным увеличился еще на 64 дома.

Тамара Шорникова: Если у вас или у ваших знакомых есть подобные истории борьбы за собственное жилье, мы ждем вас в прямом эфире: пишите нам SMS, звоните нам, рассказывайте, что у вас конкретно случилось и как вы отстаиваете свои права.

Будем обсуждать все с экспертом – у нас в студии Денис Бутовичев, управляющий партнер «Общества защиты дольщиков». Здравствуйте.

Петр Кузнецов: Здравствуйте, Денис.

Денис Бутовичев: Здравствуйте.

Петр Кузнецов: За последние лет 10, наверное, существенно изменилось все-таки законодательство с точки зрения защиты обманутых дольщиков: там и какие-то изменения в требовании 214-го закона, и компенсационный фонд, который должен появиться. Тем не менее ситуации продолжаются, их по крайней мере по сводках только за сегодняшний день меньше не становится. Почему?

Денис Бутовичев: Их не становится меньше, потому что сейчас мы видим результаты накопленным итогом, которые образовывались годами, то есть банкротства тянутся порой и по 5, и по 7 лет. И поэтому то, что попало под кризис в 2014-2015-х гг., мы результаты этого наблюдаем сейчас только.

Петр Кузнецов: Просто разгребаем, да?

Денис Бутовичев: Да. Пока проблем больше, но, возможно, со временем, когда заработает механизм эскроу-счетов, а это должно случиться с 1 июля, но по факту полностью смена произойдет через несколько лет, тогда, я думаю, проблем уже станет значительно меньше, как и объемов строительства.

Петр Кузнецов: Можно поподробнее как раз? С 1 июля отменится окончательно долевое строительство, как мы понимаем, в том числе и вступят новые правила. Интересно, что изменится и к чему готовиться тем, кто принял уже участие в долевом строительстве.

Денис Бутовичев: Хороший вопрос, потому что в этом как раз самая большая проблема. Переходный период, никто не знает, что будет на самом деле в переходный период. Но прогнозы были разные, то есть высказывались мнения в том числе и о том, что до трети строек может остановиться. Поэтому за прошедшие полгода критерии застройщиков, которые имеют право продолжить стройку по старым правилам, то есть по долевому строительству, точнее по привлечению денег непосредственно, минуя эскроу-счета, – эти критерии постоянно расширялись, и сейчас получается, что этот переходный период немного сглажен.

Тамара Шорникова: Давайте немного объясним нашим телезрителям, как будут эти счета функционировать и почему действительно вот до трети строек может завершиться, какие риски это несет для предприятий, застройщиков.

Денис Бутовичев: До трети строек может остановиться, потому что сейчас какой принцип? Продажи идут, дом строиться; продажи остановились, денег нет, соответственно начались проблемы. Почему может встать стройка? – потому что застройщикам не дадут продавать по 214-му ФЗ непосредственно, а банки им кредит тоже не дадут, потому что рейтинг кредитоспособности низкий. Почему низкий? Ну потому что собственных денег нет, грубо говоря, два участка, не очень ликвидные объекты… То есть проблема возникает именно оттого, что заканчиваются продажи и заканчивается строительство, а продажи у многих будут неминуемо закончены в связи с тем, что теперь нужно обязательно продавать через эскроу-счета, а банки в добровольном порядке могут дать кредит, а могут не дать.

Петр Кузнецов: В каком случае к решению проблемы подключаются местные власти? На каком этапе? Если регион говорит, что у них денег нет, например, как решать эту проблему? Вводить как-то через суд, не знаю, конкурсного управляющего, что ли?

Денис Бутовичев: Закономерный этап проблем у застройщика – это, как правило, банкротство. Как вы сказали, конкурсный управляющий – это лицо, которое приходит вместо прежнего руководства застройщика, оно распродает активы и соответственно организует процесс достройки, то есть либо через ЖСК, когда люди сами скидываются, либо через нового застройщика, когда подыскивают, соответственно, нового девелопера. И не всегда это выгодно девелоперам, власти включаются зачастую, чтобы гарантировать экономическую целесообразность, то есть дают застройщикам какие-то льготы, госзаказ, новые площадки под застройку, чтобы этот процесс был интересен.

Тамара Шорникова: Приходят нам сообщения. Казань: «Дольщиков тоже не ставят в реестр пострадавших». В каких случаях это происходит? Давайте рассмотрим и ростовский пример, их неприятности с документами и какие еще случаи бывают.

Денис Бутовичев: Ну в ростовском примере речь идет о том, что отсутствует подтверждение оплаты первоначального дольщика застройщику, а новый дольщик, соответственно, не может это доказать. Такая проблема действительно есть, но ее можно решить, соответственно для этого необходимо посмотреть реестры платежей у застройщика, есть там и банковские выписки, и кассовые документы. Если платежей действительно не было, а первоначальный дольщик продал, не имея согласия застройщика, то эту сделку можно оспорить, то есть саму уступку можно «откатить» и первоначальному дольщику предъявить требование вернуть эту цену. Другое дело, что это тоже если юридическое лицо и оно обанкротилось, то там, может быть, и некому предъявлять требования. Нужно разбираться в каждой ситуации отдельно.

Но не все так плохо. Если было согласие, то, соответственно, эти люди даже без подтверждения оплаты должны быть включены в реестр. Да, несмотря на то, что ведомственный акт Минстроя говорит о том, что есть какие-то критерии, их нельзя рассматривать формально, то есть подтверждение оплаты необязательно должен быть какой-то документ, подтверждением могут быть разные не только кассовые, платежные документы.

А проблемы какие еще есть? Не включают в реестр лиц, которые приобретали квартиры по всякого рода «серым» схемам. Раньше очень были популярны вексельные схемы, схемы с займами, но сейчас их почти уже не остается, но единичные случаи мы тоже знаем, то есть когда покупается не квартира, а по сути дается займ, и уже застройщик по факту стройки предоставляет как бы возврат в виде квартиры. Есть еще предварительные договоры, предварительные договоры купли-продажи, и зачастую по предварительным договорам квартиры продаются, когда еще и разрешения на стройку нет, – тогда да, тогда в принципе это не долевое строительство.

Тамара Шорникова: Ну это уже для тех, кто любит риск, что называется.

Денис Бутовичев: Да, для тех, кто любит риски.

Петр Кузнецов: Абсолютно.

У нас на SMS-портале вспоминают, что есть федеральный закон, который регулирует работу застройщиков; есть статья о мошенничестве. Кто же все-таки пропускает на рынок этих недобросовестных застройщиков?

Денис Бутовичев: Ну тут как все устроено? Как устроен механизм ответственности? Сначала ты делаешь, а потом тебя наказывают, если ты сделал что-то не по закону. Соответственно, у нас не может товарищ майор прийти и сказать: «Так, вот здесь вот я вам не разрешаю начинать вот эту деятельность». Нет, тут по факту получается, что сначала затевается какая-то бурная деятельность, получается разрешение на строительство или не получается, начинается реклама, идут продажи, дольщики покупают, все довольны, никто не пишет заявлений. То есть превентивного контроля, если нет разрешения на строительство, если это не долевое участие, в принципе нет, то есть государственные органы да, обязаны контролировать, но там так получается, что если ты строишь по 214-му ФЗ, то да, там больше внимания уделяется: там должна быть отчетность ежеквартальная, там периодически случаются проверки.

А если стройка идет полностью незаконная, то это, как говорится, вся надежда на соседей, которые пожалуются. То есть по факту ну строится и строится, по идее власти должны это пресекать, но стройка может возникнуть где угодно. Я сейчас не пытаюсь оправдать, но просто я хочу сказать, что в принципе так все устроено, что сначала совершили, а потом наступила ответственность. Наверное…

Петр Кузнецов: Ну то есть не всегда эти срывы и откладывания сроков связаны с недобросовестностью застройщика? Есть еще факторы, которые на это влияют.

Денис Бутовичев: Согласен. Вопрос, почему бывают проблемы, две причины: недобросовестность и мошенничество и, естественно, объективные факторы. То есть когда, например, разрешение на строительство выдано, но на определенный срок, этот срок закончился, его не продляют, и зачастую не продляют по надуманным основаниям. Ну это девелоперы лучше знают, и это сказывается на дольщиках. То есть мы видим, что люди, которые к нам обращаются, говорят, что зачастую виноваты местные органы, которые просто не дают возможности продолжить стройку или чинят какие-то препятствия с сетями, вот это очень большая проблема, что сети не подключаются. Это все зависит исключительно от органов власти. Ну и есть, конечно, обратная ситуация, когда застройщик украл деньги и пытается это представить так, как будто бы ему мешают, а на самом деле деньги уже потрачены.

Петр Кузнецов: А вот эти попытки жильцов судиться по факту срыва сроков сильно бьют по застройщику? Просто есть случаи – опять-таки не оправдываю, конечно, срок сорван, надо идти судиться, свои права защищать, – но тем не менее вот он уже кое-как практически выкарабкался, а тут судебные иски, они его просто-напросто добивают, он банкротится.

Денис Бутовичев: Вы знаете, по всем, вроде как если рассуждать в общем, то да, вроде бы денег нет, тут еще их меньше становится. Но на нашей практике ни один застройщик еще не обанкротился от исков дольщиков, то есть все застройщики все-таки по другим причинам банкротятся.

Петр Кузнецов: Вот это и хотелось услышать.

Тамара Шорникова: Давайте послушаем телефонный звонок. Марина из Владивостока, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте, уважаемые ведущие и ваш эксперт. Я хотела бы задать вот такой вопрос. Смотрите, у меня какая ситуация. Значит, мы в 2001 году приобрели от работы моего супруга, покойного ныне, в строительном кооперативе квартиру. Дом был сдан, поставлен на баланс, зарегистрирован. И вдруг председатель ЖСК выбрасывает наши вещи, квартиру вскрывает, потому что мама у меня заболела, я не жила, а муж был в рейсе. И заявляет после того, как дом уже зарегистрирован, на балансе, он заявляет, что я ему должна, и вселяет туда других людей.

Я начинаю с ними судиться. Потом в итоге этот человек, его признают мошенником, у меня уже дело, 7 лет надо мной там издевались как хотели. Потом я заявляю в краевом суде, что он мошенник и так далее, он ничем, ни одной бумагой не доказывает, а наоборот, я доказываю, что он еще мне должен, экспертизу подаю, так как в бросовом состоянии была квартира предоставлена. Судья выносит решение, что якобы я в суд принесла светокопии, а не оригиналы, хотя я представила все в оригиналах.

Потом, значит, я обжаловала это ее решение в Верховном суде, нотариально заверяю все вот эти свои документы, но мне от Верховного суда приходит ответ, что раз она, судья, заявила, что вы предоставляли светокопии, значит, светокопии – все, вот такой был мне ответ. И вот потом, значит, у меня муж умирает, деньги заканчиваются, на мне больная мать и дочь рожает без мужа, естественно, у меня денег нет.

И вот, значит, сейчас в моей квартире, у меня полный пакет документов, в моей квартире живут другие люди 11 лет. И вот скажите, кто я сейчас и что мне делать? Можете мне подсказать?

Тамара Шорникова: Спасибо вам за вашу историю. Сложная. Можно ли ее распутать?

Денис Бутовичев: Да, сложная действительно история. Пару слов про ЖСК скажу. ЖСК (жилищно-строительный кооператив) выделен 214-м ФЗ отдельно, говорится, что закон на него не распространяется, именно 214-й. ЖСК – это форма такой самодеятельности, то есть люди скинулись и построили. Зачастую, к сожалению, бывает все не так просто, что ЖСК делает вид, что это застройщик, играет, скажем так, на неграмотности людей, или там какие-то еще есть причины, и это становится фактом. У ЖСК есть масса возможностей избежать ответственности и манипулировать суммами, которые нужно заплатить за стройку, то есть все можно сделать так, что руководитель ЖСК всегда будет прав.

Что в данном случае делать? Здесь, скорее всего, есть признаки мошенничества, то есть с точки зрения гражданско-правовой, если суд проигран, в том числе до Верховного суда, то здесь сделать уже что-то нельзя в том плане, что все обстоятельства нужно было исследовать уже раньше. Единственное, что нужно, конечно, смотреть, что касается доказательств, но я думаю, что самый перспективный путь – это возбудить уголовное дело, и если будет доказан факт мошенничества… А что такое мошенничество? – это получение средств путем обмана или злоупотребления доверием. То есть здесь в чем был обман или злоупотребление доверием? – в том, что сказали, что вот квартира будет, а в итоге ее нет, в широком смысле это, естественно, обман. А значит, состав может быть, и если застройщик, вернее председатель ЖСК или кто там реально этим всем управлял будет привлечен к уголовной ответственности, то уже дело можно будет о собственности на квартиру пересмотреть по новым обстоятельствам.

Петр Кузнецов: У нас еще одна история из Новосибирска, хотим на нее ваше внимание обратить. Там сегодня именно обманутые дольщики 6 долгостроев встретились наконец-то с губернатором Андреем Травниковым. Личного приема людям удалось добиться впервые, они ждали разговора больше месяца. Все это время каждую неделю выходили на пикеты против здания правительства области, приносили плакаты, требовали решить проблемы с долгостроями, записали даже видеообращение к президенту, отправили его через Интернет-приемную. В ролике жители сказали, что те меры, которые принимает власть региона, только ухудшают положение дольщиков: например, чтобы помочь им масштабным инвест-проектом, чиновники предлагают сначала организовать жилищно-строительный кооператив и заплатить деньги.

Татьяна Тужина: Мы должны собрать по 7 тысяч с квадратных метров. После того как нам выделят…, мы должны будем еще 18% от цены застройщика собрать, и если у обманутого дольщика больше 60 квадратных метров, мы должны еще этому застройщику заплатить по коммерческой цене.

Тамара Шорникова: Всего по данным Минстроя в Новосибирской области на март этого года в официальном реестре обманутых дольщиков почти 1 800 человек. Люди говорят, что вынуждены обращаться за восстановлением своих прав в суды, а это дополнительные затраты и время. Как рассказывают участники сегодняшней встречи с губернатором, они потребовали у него защиты.

Светлана Моисеева: Андрей Александрович, мне кажется, вообще не очень владеет, как сказать, достоверной информацией вообще о долгостроях. Потому что мне кажется, когда отчитываются и представляют ему сведения, далеко, как сказать, не соответствующие реальности.

Тамара Шорникова: В итоге на встрече губернатор Новосибирской области взял проблему под личный контроль, заявил как минимум об этом и пообещал дольщикам решить ее как можно быстрее.

Что касается судебных историй, как часто людям удается добиться положительного решения в свой адрес? И самое главное, а что после суда? У тебя есть решение на руках, и ты просто вместе с ним дальше ждешь так же годами свое жилье?

Денис Бутовичев: Действительно, судиться приходится часто, это неминуемый выход, как правило. Если застройщик банкрот, то в любом случае нужно включаться в реестр требований, и если не включиться, то можно потерять квартиру. То есть есть 3 месяца после того, как было объявлено конкурсное производство, и нужно успеть подать заявление. Сейчас хотят порядок изменить, но пока так.

Значит, что касается того, чтобы судиться по другим вопросам, – ну судиться действительно приходится. Но если вот так в пассивном режиме ожидать, то можно действительно потерять свою квартиру, поэтому судиться, деваться некуда. Ну и, конечно, нужно «пинать», так сказать, своих представителей власти, потому что если не обращать на себя внимание, проблем много, а их мало, и ваши проблемы никто не решит.

Петр Кузнецов: Ну вот на примере как раз Новосибирской области – на вашей практике, когда уже подключаются местные власти, обращают внимание, впервые встречаются с обманутыми дольщиками, как часто заканчивается все хорошо в таких случаях?

Денис Бутовичев: Вы знаете, я думаю, что в конечном итоге где-то в 80% случаев все заканчивается хорошо. Но сколько нужно ждать, это вопрос. Критерий «хорошо» – я имею в виду, что в итоге большинство получает квартиру в перспективе 5 лет разными путями: кто-то доплачивает, кто-то просто сидит и ждет, кто-то… Есть истории, например, когда банкротство тянется 10 лет, люди покупали квартиры по 600–700 тысяч, они просто не в силах доплатить, они продают эти квартиры новым инвесторам. То есть когда понятно, что до уже будет достроен, а у них, допустим, нет еще столько же денег или кто-то уже умер даже и так далее, то эти все квартиры выкупаются или просто переходят в общую собственность.

Петр Кузнецов: Улан-Удэ с нами на связи и Татьяна. Здравствуйте, Татьяна.

Тамара Шорникова: Слушаем вас.

Петр Кузнецов: Татьяна, если можно, то коротко, у нас времени не остается практически.

Зритель: Да-да, конечно. Здравствуйте. У нас история, похожая на все предыдущие. Наш дом должен был сдаться в 2013 году. Усилиями дольщиков, то есть у нас 27 квартир, мы сумели заселиться в этот дом, дом не сдается по причине того, что у нас не тот лифт стоит в доме грузовой, он не тех размеров. И мы живем в этом доме в принципе нелегально все, получается. Нам единственное, что сделали наши городские власти, – это открыли все лицевые счета, и мы имеем хотя бы возможность оплачивать воду и отопление. Но когда наш дом сдастся…

То есть сами поменять лифт грузовой (у нас всего 27 квартир, я подчеркиваю) мы не в силах, он стоит больше 3 миллионов, плюс нужно его демонтировать, купить новый, сюда привезти и так далее. Денег у народа нет, потому что они все в ипотеках, в кредитах. Вот скажите, пожалуйста, как нам сдать дом в эксплуатацию?

Тамара Шорникова: А компания-застройщик что-то обещает?

Петр Кузнецов: И кто лифт должен поменять?

Зритель: Нет, компания застройщика очень лихо вышла из положения: они даже не обанкротились, они просто меняли своих директоров, как перчатки, поэтому…

Петр Кузнецов: Юрадрес, понятно.

Зритель: Да.

Петр Кузнецов: Казалось бы, рядом здесь, а не найти.

Зритель: Концов никаких, то есть они собрали с нас деньги, все деньги заплатили, квартиры были все выкуплены, они положили себе деньги в карман и все, и были таковы.

Петр Кузнецов: Да, спасибо, Татьяна.

Тамара Шорникова: Да, понятно.

Петр Кузнецов: Денис, коротко Татьяне ответим.

Денис Бутовичев: Если дом не введен в эксплуатацию, то его нужно вводить в эксплуатацию. Застройщик должен его достроить. Если он не строит, его можно обанкротить; если обанкротить его, возможно, у него денег не останется, придется самим достраивать. Но все в ваших руках, уважаемые участники строительства.

Петр Кузнецов: Денис, в качестве итога: все-таки сейчас стало более безопасно покупать квартиру, или ничего не изменилось в лучшую сторону?

Денис Бутовичев: Сейчас становится все более безопасно покупать, если речь идет о новых схемах с эскроу-счетами, то это относительно безопасно со своими оговорками: не факт, что дом будет построен, но деньги можно будет вернуть до 10 миллионов. А по старым схемам сейчас очень опасно покупать, то есть просто напрямую платить застройщику сейчас я бы не рекомендовал.

Петр Кузнецов: Ну и какие-то особые надежды все-таки на 1 июля, да?

Денис Бутовичев: Да.

Тамара Шорникова: Ну кстати, есть информация о том, что, возможно, перенесут с 1 июля на 1 октября, потому что не все участники рынка готовы.

Денис Бутовичев: Да, есть такая информация.

Петр Кузнецов: Как сроки ввода в эксплуатацию переносят, так же теперь и закон. Очень логично.

Денис Бутовичев: Ну это неминуемо в строительной отрасли.

Петр Кузнецов: Очень логично в структуре всей темы.

Тамара Шорникова: В рамках отрасли, в общем-то, действует.

Петр Кузнецов: Спасибо, спасибо большое.

Денис Бутовичев: Пожалуйста.

Петр Кузнецов: Денис Бутовичев, управляющий партнер «Общества защиты дольщиков».

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)

Выпуски программы

  • Все видео
  • Полные выпуски