Владимир Рязанский и Николай Комов — о проблеме бесхозных земель и межевании

Ольга Арсланова: Ну что же, впереди большая тема. Мы сегодня решили поговорить о российской земле. Дело в том, что Минсельхоз обнаружил в России примерно 40 миллионов гектаров бесхозных земель – это участки, которые более чем на 30% заросли сорной травой. Сейчас за неиспользование земли по назначению в Кодексе административных правонарушений предусмотрен штраф от 2 до 10% кадастровой стоимости. Но вот теперь Министерство сельского хозяйства хочет стимулировать введение таких земель в оборот, то есть предлагает их вернуть и повысить на заброшенные земли налог в 5 раз: было 0.3% от кадастровой стоимости земли, а предлагается сделать 1.5% налога. В Федеральной налоговой службе эту инициативу уже считают своевременной, отреагировали и сказали, что будут рассматривать. Нужно понимать, что у бесхозных земель есть какие-то владельцы, которые по разным причинам ею не занимаются. И вот теперь владеть такой землей им станет намного сложнее.

Юрий Коваленко: Также еще можно будет вспомнить и про людей, которые на этой земле живут и просто иногда, может быть, даже не знают о том, что ее необходимо оформлять – каким образом их жизнь будет складываться? Давайте будем разбираться.

Николай Комов: И там их корни.

Юрий Коваленко: У нас в гостях Владимир Михайлович Рязанский, сопредседатель "Российской Жилищной Федерации", и Николай Васильевич Комов, председатель совета Межрегиональной общественной организации "Национальный союз землепользователей", доктор экономических наук, профессор академии РАН.

Владимир Рязанский: Добрый вечер.

Ольга Арсланова: Здравствуйте. У нас много новостей, это касается и межевания. Многие дачники сейчас не знают, что им делать со своими участками. Есть новость от Счетной палаты, которая предлагает дособрать налог за старую недвижимость. В общем, обо всем об этом мы хотим поговорить. Наша задача сегодня – выяснить, во сколько действительно владельцам обходится наша земля, сколько она действительно стоит и почему с ней так часто возникают проблемы.

Давайте начнем, наверное, с этой истории Минсельхоза. Огромные цифры были приведены, и не очень понятно, почему так происходит. То есть земли кому-то принадлежат, но по какой-то причине не используются. Вот есть, наверное, какая-то системная проблема, которая к этому приводит.

Владимир Рязанский: Ну начнем с того, что системная проблема заключается в откровенном вранье.

Ольга Арсланова: Как вы сразу.

Владимир Рязанский: Потому что, по данным исследования Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте, не 44, а около 100 миллионов гектаров брошенных земель сельхозназначения у нас сейчас находится в стране. Это земли, которые забурьяниваются, это земли, которые зарастают первичной лесополосой, это постпожарные земли очень часто после лесного хозяйства. Это вроде бы земли сельхозназначения, но они не используются как земли для возделывания каких-либо культур. Это связано в том числе и в первую очередь с ликвидацией, с одной стороны, колхозной системы возделывания этих самых земель, с другой стороны, связано с общей бесхозяйственностью и фактически на самом деле действительно брошенными людьми на этой земле, а не брошенными землями как таковыми, потому что в принципе в любое сельхозназначение, в любое сельхозразвитие необходимо не пытаться налоги повышать, а наоборот, вкладывать и инвестировать максимум возможных ресурсов, для того чтобы можно было получать продукты.

Юрий Коваленко: Как вы предлагаете государству вкладывать в землю, если у нее есть конкретный собственник?

Владимир Рязанский: У нас есть субсидиарная система, у нас есть какие-то целевые инвестиции в соответствующее производство. Сейчас их получение достаточно сильно усложнено, но вообще-то, в принципе так и должно быть, то есть государство должно из налоговой ставки вкладывать в развитие себя как государства и своей экономики, иначе получается, что это какой-то такой односторонний поток денег, который после этого тратится на "возделывание" чего-то за пределами страны.

Ольга Арсланова: Я просто пытаюсь абстрагироваться, пытаюсь понять…

Николай Комов: Я поясню.

Ольга Арсланова: Если земля принадлежит какому-то частному собственнику, который ее приобрел, он имеет вообще право сам ею как-то распоряжаться? – хочу использую, хочу не использую.

Николай Комов: Не только не имеет, а обязан.

Юрий Коваленко: Обязан использовать?

Владимир Рязанский: Обязан самостоятельно распоряжаться и использовать, конечно.

Николай Комов: Обязан эффективно использовать.

Юрий Коваленко: А как определяется эффективность?

Николай Комов: Я поясню.

Ольга Арсланова: Вероятно, те земли, которые пригодны к этому использованию, используются, потому что это выгодно, а которые непригодны, не используются.

Николай Комов: Конечно. Недавно предварительные данные переписи показывают, что засевается около 80 миллионов гектаров земли российской – это огромная площадь. Мы получаем дополнительный объем зерна, в том числе в основном пшеницы, пшеница стала стратегическим ресурсом. Но это далеко не все.

Давайте оттолкнемся от нашей Конституции и, главное, от земли, что такое земля сама. Земля – это не то, что покупается и продается, а земля – это то, что дано нам свыше в принципе. Земля не имеет границ, не имеет цены. Чтобы человек жил на ней, как говорят, по-доброму, лелеял ее и имел ее, допустим, в собственности, у нас ее никогда не было при советской власти, мне пришлось работать и в том, и в том, и в том строе (и в СССР, и в РСФСР, и во время после 1990-х гг.). Ситуация здесь одна: земля и другие природные…

Вот, кстати, о 9-й Конституции: земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Вот здесь и заложен весь смысл тех… Они не заброшены, земля не забрасывается, она всегда на месте, земля просто не используются по какой-то причине. И причины здесь главные следующие. Либо не выполняется конституционное право или конституционное даже требование: проживаешь на соответствующей территории, землю получили в собственность, а там не живут. Во многих случаях, особенно в урбанизированных зонах, пригородных, особо охраняемых территориях землю получили в собственность, оформили в собственность, государство дало в собственность, и они имеют возможность перевести, допустим, в другую категорию для капитализации, под то же дачное строительство, под промышленные цели, и 5-10 раз капитализируют и ждут, ее забросили и ждут, оградили частокольчиком, может быть, колышки забили и ждут. Сколько будут ждать?

Такого в мире нет. В мире есть один порядок – если ты получаешь землю, то ты должен под какие-то условия получить. Получаешь землю, допустим, под дачное строительство, даже на полях, чего, кстати, нет ни в одной стране мира, чтобы поля застраивались под дачи, застраиваются населенные пункты под дачи, под жилые дома и другие цели. Но это мы придумали эту штуку и теперь мучаемся с ней. И земли сельхозугодий, особенно приближенные к населенным пунктам…

Ольга Арсланова: Ну это Подмосковье?

Николай Комов: …более высокоплодородные, подмосковные пашни. Сегодня, допустим, 200 гектаров отведено, 2-3 дома или сарайчика стоят, и больше она не осваивается. Он купил ее за миллион, продал за 100 миллионов…

Ольга Арсланова: …и построили коттеджи.

Николай Комов: Нет-нет, он ничего не построил – люди, которые купили, вот это заброшенное.

Ольга Арсланова: Вот с этим мы, собственно, и хотим бороться.

Николай Комов: Да-да, вот это заброшенная земля. Другая земля заброшена нашими теми, кто корни, соль земли русской, то есть нашими крестьянами, нашими фермерами часть заброшенной земли есть. Почему? Потому что нет возможности ее использовать. Ее нужно… Многие получили ее действительно закустаренной, подболоченной, то есть не в том состоянии, в каком хотелось, чтобы сразу посеял, пожал и реализовал результаты своего труда. На это нужны инвестиции.

Что делается в мире? В мире отдельно сельскохозяйственная земля не рассматривается как инструмент, для того чтобы оборачивать ее в рынке отдельно. Вот территория Российской Федерации – это один 1.7 миллиарда гектаров (с Крымом сейчас чуть прибавилось), из них 66% лесного фонда, из них только 22% земель сельхозназначения, из них только в собственности 7.8%, то есть 92.2% находятся в государственной собственности. Но по этой государственной собственности идут транснациональные магистрали, залежи нефти, газа и других полезных ископаемых. Как делается в мире? Там работать должна природная рента. Природная рента должна обсчитываться, исчисляться, изыматься и направляться на цели, на которые она должна расходоваться, расходоваться должна на улучшение земли, на обустройство земли и на, допустим, даже во многих странах на образование, на медицину и на другие нужды, на пенсионное обеспечение и другие нужды местного назначения.

Для этого в соответствии с Земельным кодексом каждое административное образование (допустим, область или район как муниципалитет) обязаны – не должны, а обязаны – ежегодно составлять планы, программы использования земли на перспективу.

Юрий Коваленко: Но никто же этого не делает.

Николай Комов: В этом-то и весь вопрос. Они должны своей земли муниципальной, она сегодня государством не разделена, это так называемая неразделенная государственная собственность. И вот отдали право им пользоваться, отсюда идет разбазаривание этой земли. Дальше: область имеет сегодня право всю территорию, программа на всю территорию, независимо, оборонная земля, земля ли науки, земля ли охранных всяких, земля ли памятников Министерства культуры, земля ли Гослесфонда – безразлично, все должны там платить, и должна быть программа использования земли. Она тоже не выполняется, никаких…

Юрий Коваленко: То есть даже частные домовладельцы должны платить?

Николай Комов: Там все, на этой территории все: частные…

Юрий Коваленко: Частники отказываются платить. Вот, позвольте. Допустим, SMS только что пришла: "500 тысяч рублей за свои 20 соток". Человек всю жизнь живет на этой земле – почему он именно сейчас за свою использованную землю, на которой он выращивает картошку, на которой у него дом стоит, сарай стоит, он ее использует, 500 тысяч платить? С чего?

Николай Комов: Тут мы уже перейдем к другому куплету общей песни (из песни слов не выкинешь), это уже кадастровая стоимость, с которой немедленно надо разобраться.

Ольга Арсланова: Об этом мы тоже поговорим обязательно.

Николай Комов: Обязательно поговорим о ней. Это очень серьезный вопрос.

Ольга Арсланова: Давайте сначала с заброшенными землями попытаемся разобраться. Вот если, предположим… Владимир, объясните процедуру. Предположим, жестко наказывают собственников земли, которая не используется: налогами их выжимают, я не знаю, выставляют землю на аукцион в итоге, потому что человек все, лишен права ею распоряжаться.

Владимир Рязанский: Владеть, да.

Ольга Арсланова: Что с этими участками скорее всего произойдет дальше? Их же кто-то должен выкупить.

Владимир Рязанский: Разрежут и раскупят, да.

Ольга Арсланова: Разрежут и раскупят, и дальше после этого она будет использоваться как сельхозземля, или опять же кто-то ее купит и будет так же ждать, когда она подорожает?

Владимир Рязанский: Зависит от того, что насколько интенсивно их будут за это колебать, то есть насколько непрерывным и ответственным будет сам по себе контроль над использованием. Потому что как такового сейчас, на данный момент контроля над использованием земельных ресурсов у нас в принципе в стране до сих пор нет. Нет даже системы аэрофотосъемки, которая могла бы позволить определить, используется эта земля или нет, выращивается на ней что-нибудь, кроме бурьяна, или нет, используется ли какая-то вообще инфраструктура, есть ли эта инфраструктура. Как такового никакого системного подхода на эту тему до сих пор, несмотря на все веерное развитие технологий, несмотря на то, что мы сейчас делаем ракеты и продолжаем запускать спутники в бесконечных объемах, все равно этой работой как таковой не проведено. Нет спутниковой геопривязки, нет фотофиксации. У нас, извините, в 2010 году из-за одних пожарищ пострадало таких угодий безумное количество, и результат никакой, то есть с ними после этого ничего не делали. Пожары кое-как потушили, вместе с ними загасили подлетную авиацию по пожаротушению, фактически уничтожили Государственную пожарную службу, передав ее в МЧС на тот момент, и все. То есть они получили некий результат мгновенный, но никакого долгосрочного стратегического планирования как такового не было и нет.

Ольга Арсланова: То есть даже если сейчас инициатива Минсельхоза будет принята, не факт, что это действительно…

Владимир Рязанский: Не факт, что она на что-то повлияет.

Ольга Арсланова: Эти земли вернуть в оборот.

Владимир Рязанский: С высокой вероятностью она не повлияет ни на что, кроме сиюминутного, текущего отъема средств у тех, у кого их можно отнять.

Ольга Арсланова: Налоговые поступления.

Юрий Коваленко: Почему так огульно? Почему до 1 января, и успейте как хотите? Ведь все вот эти геометки, про которые вы говорите…

Владимир Рязанский: А у нас "денег нет, вы держитесь тут".

Ольга Арсланова: Это межевание.

Юрий Коваленко: Нет, подождите-подождите, это межевание и все остальное. Я согласен с землями сельхозназначения – да, понятно, необходимо их более, скажем так, рационально использовать. С заброшенными деревенскими участками и домами или у тех, у кого погибли собственники и земли эти никак не продать без возвращения их государству. Но вот все-таки вы говорите по поводу того, что нет геометок и нет аэрофотосъемок – есть сайт Росреестра, на котором есть небольшое количество участков, за которыми якобы люди следят, а все остальные сейчас будут вынуждены, в общем-то, при каждом пересмотре кадастровой стоимости земли платить.

Владимир Рязанский: Платить совершенно сумасшедшие налоги, да.

Юрий Коваленко: Почему?

Николай Комов: Я поясню. Росреестр – это организация по услугам, у нас нет государственного органа по управлению земельными ресурсами, 20 лет назад был Госкомзем и исчез: из него сделали сначала Роскадастр, потом Роснедвижимость, потом Росреестр. Он чисто по услугам, а нет органа управления, который бы провел инвентаризацию, оценил, поставил на государственный учет земли, на основе государственного учета планирование использования земли, на основе планирования использования земли проектирование каждой территории, комплексное проектирование, на основе комплексного проектирования строительство комплексное, а дальше надзор за строительством, надзор за исполнением, дальше… Этого органа нет, это первое.

Второе: очень сегодня вольготно распоряжаются вот этими 92% государственной земли, даже, как говорят, неприкосновенным Государственным лесным фондом или особо охраняемыми территориями. И захваты повсеместные. И одновременно у нас более 3 тысяч деревушек или деревень так называемых лесных, сегодня бабули и дедули, проживающие там, не имеют права сухостой собрать, вы понимаете?

Юрий Коваленко: А должны платить по 200-300 тысяч за свой дом.

Николай Комов: Да-да, только шахту и должны платить. Поэтому сегодня стране нужен порядок. Почему управляет недрами государство, почему государство управляет лесным фондом, почему государство управляет водным фондом? Почему земля, скреп России, земля, по нашим подсчетам, скромным подсчетам… Земельный ресурс – это что такое? Это территория, что над ней и что в ней. Она стоит более 250 триллионов долларов. Давайте 1% в год брать – это плюс один бюджет, это 250 миллиардов долларов, это 1%, его можно взять за полгода, если умно распорядиться.

В Китае, в Европе, в Америке… Берем Америку, Европу и Китай: везде главный документ – это генеральный план использования земли, а потом все остальные генпланы, потом. Если нет генплана вот такого, где есть зонирование, где есть оценка, есть целевое назначение каждого участка, потом вы все… со строительством. А у нас сегодня Министерство строительство, уважаемый мною Михаил Александрович Мень занимается, что они будут там где-то сносить, где-то что-то следить за чем-то. Надо строить хорошо и удовлетворять потребности людей. Земля создана Всевышним для людей, а не для чиновников, поэтому…

Ресурс какой у земли? Даже земельная рента составляет в любом объекте, который внутри земли и который на земле, от 30 до 50% стоимости. То есть только за счет земли мы можем сократить, допустим, стоимость жилья и сделать его доступным до 50%. Но власть сегодня… Либо у нее нет прав, как у муниципалитетов, то есть глава муниципалитета отвечает за территорию, а у него нет земли: у него частная земля, федеральная земля, лесная, оборонная, научная, охранная – нет земли, одни кладбища да переулки. Надо дать туда права, туда, людям, там, где человек живет, где дышит, где купается, где растут его дети, где создаются, продолжаются корни, как говорят, жизни российского человека. Туда надо дать права. Если мы их сегодня не дадим, а все будет без центра командовать из центра, распределять, кому 6 соток, кому 15 – ну…

Ольга Арсланова: Послушаем наших зрителей, у нас звонки.

Николай Комов: Давайте.

Ольга Арсланова: У нас сейчас Вера из Воронежа на связи – здравствуйте, Вера.

Зритель: Здравствуйте. Вот по поводу предоставления земли многодетным. У нас семеро детей, нам купили индивидуальный жилой дом. Досталось по 0.75 сотки на каждого члена семьи, и то мы не можем оформить, потому что мы покупали этот земельный участок у председателя Земельного комитета. Он не размежеван, сплошная коррупция. Вместо этого нам отдают охранную санитарную зону. Мы ничего не можем построить и приватизировать, мы в собственность не можем оформить, но налог приходит – 800 рублей на каждого члена семьи, то есть 6 400 приходит налог за землю, хотя она у нас не оформлена. Ну что такое, даже сотки нет земли!

Николай Комов: А семья многодетная.

Зритель: Вот так предоставляют землю многодетным.

Юрий Коваленко: А сколько у вас детей?

Зритель: Семеро.

Николай Комов: Семеро детей. Вы сначала обратитесь… Вы где оформляли?

Зритель: Мой сын старший… 8 лет бьемся.

Ольга Арсланова: Вот, казалось бы, федеральная программа, земля есть в регионах.

Николай Комов: Запишите мой телефон.

Зритель: Сейчас, одну секундочку.

Николай Комов: 8-916-565-03-05 – Комов Николай Васильевич. Я вам помогу вместе с Алексеем Васильевич Гордеевым.

Зритель: Хорошо. Как вас зовут, повторите еще раз?

Юрий Коваленко: Представьтесь еще раз.

Николай Комов: Комов Николай Васильевич, ваш земляк воронежский. 8-916-565-03-05.

Ольга Арсланова: Надеемся, что программа поможет. Спасибо.

Зритель: Спасибо.

Николай Комов: Мы вам поможем.

Ольга Арсланова: Кстати, о Воронеже. Удивительная история в селе под Воронежем произошла: там из-за ошибки кадастровых инженеров жители остались без части дома и участков. Вообще вот эти кадастровые ошибки стали уже притчей во языцех, десятки сюжетов, в том числе и мы тоже снимали. Почему так происходит? Что там произошло? Территорию отсудили соседи, по документам все законно, но по факту земля, на которой живет семья, много лет принадлежит не им, и такая ситуация у целой улицы.

Владимир Рязанский: Запросто.

Ольга Арсланова: И это только одно село.

Владимир Рязанский: Запросто.

Ольга Арсланова: Как, как это происходит?

Владимир Рязанский: Ситуация очень простая. Это у нас торжество индивидуализма и капитализма, собственно, ничего особенного. У нас никогда…

Юрий Коваленко: По-русски как-то объяснить, как с этим бороться сразу же давайте.

Владимир Рязанский: Да, обязательно, без проблем.

Ситуация следующая. У нас почему-то в законодательстве о кадастровом учете что по территориальным ценностям, что по соответственно земельным участкам, что по правам на имущество внесен индивидуальный подход. У нас Росреестр работает только с индивидом – либо с индивидуальным помещением, либо с отдельным участком, либо с соответственно отдельным правом собственности внутри одного помещения. У нас никогда не было комплексного подхода к земле, и к земельным участку, и к строению на нем как к некоему единому имущественно-земельному комплексу, то есть как к самостоятельной единице, которая включает в себя все вышеперечисленное, включая коммуникации и все остальное. Никогда такого комплексного подхода не было.

Соответственно, как возникают вот такие ситуации? Один собственник заплатил за постановку на кадастровый учет, другой не заплатил; один собственник захапал все, что мог захапать, второй об этом не знал до тех пор, пока, соответственно, с этим не столкнулся.

Николай Комов: Обычно председатель кооператива.

Владимир Рязанский: Обычно да, председатель кооператива или какой-нибудь ушлый сосед или кто-нибудь, у кого есть соответствующие деньги. При этом, продолжая предыдущий тезис, который озвучил Николай Васильевич, в 2013 году органы Бюро технической инвентаризации были полностью сняты с бюджетного финансирования, фактически переведены на хозрасчет. То есть это означает, что вот они были отправлены на свободный рынок – учитывайте что хотите, как хотите, берите на это деньги откуда хотите. Понятно, что в этой ситуации что БТИ, что кадастровый учет земли действует на данный момент только в интересах тех, кто что? – больше заплатит.

Юрий Коваленко: Но подождите, больше заплатит. Но вот SMS за SMS идет, везде написано: "Мне оценили дом на 2 миллиона, 2 миллиона 200 тысяч за землю, и того 4.2 миллиона. Дачу продаю, больше 2.5 миллионов за нее никто не дает". И дальше ряд вопросов, которые под это подписаны: а можно государству за эту кадастровую стоимость продать? Ее на рынке невозможно продать за ту стоимость, которую выписали вот эти вот люди, которые делают кадастровый учет.

Владимир Рязанский: Так, кадастровая стоимость не может привязываться к рыночной. Технически невозможно.

Юрий Коваленко: Она выше.

Владимир Рязанский: Одну секунду. Если можно, я сейчас вот… Это как раз профкомпетенция.

Николай Комов: И там есть одна тонкость.

Владимир Рязанский: Сейчас она стала выше, до 2015 года она была значительно ниже. Тонкость там заключается в следующем.

Николай Комов: Она была более правильной.

Владимир Рязанский: Она была более правильной, более адекватной, более-менее адекватной.

Николай Комов: Более реальной.

Ольга Арсланова: Для собственников более приятной, разумеется.

Владимир Рязанский: После этого возник… Для собственников, естественно, более приятной, но, соответственно, являлась элементом каких-то махинаций на эту тему. В 2015 году ее пересмотрели, очень много факторов ввели, в какой-то момент выкупили, по-моему, все возможные базы данных, в которых можно было вообще хоть что-то найти про эти самые проекты недвижимого имущества и переопределяли стоимость в том числе в привязке к рыночной, к торговой, к поясности расположения, к инфраструктурным характеристикам, к населенности, к плотности этой населенности. Там очень много было параметров, по которым ее считали.

Но, грубо говоря, вот у нас, допустим, в одной только Москве 33 тысячи многоквартирных жилых домов, несколько миллионов квартир. Кадастровую стоимость в один момент на всех не посчитаешь, с этим не справятся никакие суперкомпьютеры, поэтому считают ее раз в году. За то время, пока досчитывается от первого объекта до последнего, что ожидаемо, уже рынок как-то поменялся, инфляция как-то поменялась, динамика как-то поменялась – уже те, кого посчитали первыми, не совпадают с оценкой последних. И так, к сожалению, происходит каждый раз. На данный момент в Федеральной налоговой службе только по московскому региону более 19 тысяч заявок, обращений граждан на неправильное определение кадастровой стоимости.

Юрий Коваленко: Как правильно?

Владимир Рязанский: Да нет тут правильного решения, нет универсального решения. Правильно делать по планированию, правильно делать по уму.

Николай Комов: Тут одна тонкость, можно пояснить?

Ольга Арсланова: А давайте, коллеги, буквально минуту. У нас на связи Мария Баст, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, она давно ждет выхода в прямой эфир. Здравствуйте, Мария. Мы хотим у Марии узнать, насколько часто случаются вот такие кадастровые ошибки, случаи и в Воронеже, и не только, в Тульской области в последнее время несколько скандалов.

Николай Комов: Это по всей России.

Юрий Коваленко: И как бороться.

Ольга Арсланова: У вас ваши клиенты часто жалуются на такие проблемы?

Мария Баст: Вы знаете, с точки зрения… Вы неправильно говорите "клиенты" – это, наверное, скорее пострадавшие.

Ольга Арсланова: Которые к вам обращаются.

Мария Баст: Почему? Потому что люди, скажем так, сталкиваются с тем, что у них есть право собственности, оно зарегистрировано в установленном порядке, даже там есть какие-то правоустанавливающие документы, но вовремя… были получены, но при этом человек юридически не является собственником. Понимаете, как бы здесь такая ситуация, что человек попадает в позицию того, что он должен доказать, что он собственник, то есть не с позиции того, что государство должно доказать какое-то нарушение, а человек заранее находится в презумпции виновности, то есть у нас собственник в чем-то уже заранее провинился, и он доказывает обратное. То есть с вот этим вот мы постоянно на практике сталкиваемся. У нас, допустим, были случаи, когда у человека была собственность, женщина из Дмитровского района, у нее было право собственности еще в 1940-х гг., она переходила по наследству, а они одним решением суда, одним решением Кадастровой палаты этот земельный участок просто был изъят, то есть он просто перестал существовать в связи с тем, что он был исключен из реестра, то есть у человека просто изъяли имущество абсолютно незаконно без какой-либо компенсации.

То есть я считаю, что такого рода, скажем так, нарушения в принципе не должны быть, потому что здесь должен быть изменен именно порядок признания нарушений в праве собственности. Собственник не должен вести, скажем так, бремя виновности – наоборот, государство должно доказать, что собственник в чем-то не прав, обратиться в суд и так далее. А у нас получается, что, допустим, спор между соседями возникает, собственник просит… земельный участок в другом уже районе (в районе Сергиева Посада у нас было). Или, допустим, изымается земельный участок для государственных нужд – тот же Краснодар, тот же Владивосток. И собственник по сути, получается, должен доказать, что он собственник. Я считаю, что вот этого не должно быть.

Ольга Арсланова: Мария, но пока, к сожалению, это так. Вот у нас люди жалуются, например: "Сосед узнал о том, что другой приватизировал часть его участка, и должен что-то как-то доказать". В той законодательной базе, которая сейчас существует с теми ошибками, с теми претензиями, как человек может все-таки доказать свое право?

Владимир Рязанский: В суде.

Мария Баст: Я считаю, что человек может первое, с чего начать – это обратиться срочно в суд, потому что… судебное решение может выноситься через определенный промежуток времени (через 2-3 месяца, неважно). Есть обеспечительная мера, которая принимается на первом, втором судебном заседании. То есть это то, что необходимо делать сразу.

Николай Комов: Долго.

Мария Баст: Здесь вот есть, опять же, такой определенный правовой нигилизм у граждан. Они не всегда обращаются в суд, они считают…

Юрий Коваленко: Но ведь не все же и знают о том, куда идти.

Николай Комов: В этом и дело, совершенно правильно.

Юрий Коваленко: Вот есть армия людей, которая находится вдалеке от мегаполисов, которые живут в тайге, которые живут, в общем, по всей России разбросаны, и у них времени нет ходить по судам, у них даже денег нет ходить по судам, и денег нет платить налог на землю, которая у них от рождения есть. Вот каким образом правильно сделать, кроме суда хотя бы?

Владимир Рязанский: Это называется "работать с населением".

Мария Баст: Вы правильно ставите вопрос. Помимо суда есть у нас сейчас Интернет, то есть все смотрят Интернет, доступ к Интернету у нас с сотового телефона практически у каждого. То есть есть у нас много…, которые занимаются, скажем так, защитой прав человека, а право собственности – это право человека. Это наша организация, есть организация Уполномоченного по правам человека, контакты везде есть. То есть люди должны обращаться. Те же уполномоченные в регионах оказывают помощь бесплатно. Есть правозащитные организации, которые получают специальные гранты на оказание бесплатной помощи; есть адвокатские…, которые в отдельных случаях могут оказывать бесплатную помощь. То есть, скажем так, механизмы получения качественной юридической помощи есть, плюс есть…

Юрий Коваленко: То есть 2 января у них прибавится работы, их просто завалят работой.

Ольга Арсланова: Понятно. Сейчас с этим, кстати, разберемся. Спасибо большое. Мария Баст, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека была у нас в эфире.

Николай Комов: Здесь очень острые две тонкости в законодательстве, значит, нарушающие права человека напрямую. Первая: в новом законе 218-м изъято свидетельство о праве собственности на землю. В мире этот сертификат, у моих друзей (у меня по миру очень много друзей) в обрамлении, в огромном обрамлении сертификат этот как собственника. У нас его изъяли. Теперь эта бабуля, которая живет, о чем вы сказали, в тайге, должна обратиться в Росреестр, да еще через многофункциональный центр, прийти туда, написать заявление…

Юрий Коваленко: Или обучиться Интернету.

Николай Комов: Да, Интернет через сосну, которая рядом с ее домом стоит. И тогда только пришлют ей или не пришлют. А вдруг архив сожгли? А вдруг? То есть все юридическое, правовое дело человека поставлено полностью в зависимость от чиновника. Этот закон нужно поправить на 40% как минимум и назвать его совершенно по-другому. Земля ради народа оформляется.

Юрий Коваленко: Что будет 1 января 2018 года?

Владимир Рязанский: Истерика.

Николай Комов: Еще одна тонкость. Когда была государственная собственность в СССР на землю, то стоял на ней жилой дом, его оценивал БТИ, то есть потом Ростехинвентаризация. Что это такое? – это материал, это затраты на строительство, это заработная плата, это на развитие. Так исчислялась стоимость жилого дома. Выходили, рынок все равно какой-то был. Теперь у нас появилась частная собственность, и вдруг дом оказался не в государственной собственности, а в частной собственности. И теперь появилась рента, которую нужно исчислять.

В Китае создано специальное министерство земельных ресурсов в 1987 году. Взяло у меня Госкомзема (я бывший председатель Госкомзема) полностью в 1986 году, увезло структуру, принял закон об управлении землями Китайской Народной Республики и создало в 1987 году Министерство земельных ресурсов. Главный департамент – исчисление ренты. Рента сидит в земельном участке, а не в доме, а сегодня, когда мы разорвали, хотели налоговики, и наши эти так называемые кадастровые специалисты (в больших кавычках и с тремя огромными вопросами) сказали, что они сделают единый объект, земля и… – никогда он не получится, в мире его нет: земля отдельно, это отдельно. А у нас не получился единый объект, и оказалось рента и в земельном участке, и рента в жилом доме, потому что рента – это местоположение объекта недвижимости, то есть два раза. Поэтому и возросла стоимость от этих жилых домов, да еще местные органы, чтобы чуть-чуть набрать налоги, вместо 0.5% берут 2.5% налога, исчисляют. Вот отсюда и все беды.

Но самая главная беда другая. В России на земельно-имущественный комплекс налогооблагаемая база от его наличия 14-15%, 85% налогооблагаемой базы отсутствует. Стране нужна страшная инвентаризация земли, она простая, она быстрая, я провел три инвентаризации (одну на Черноземке и два раза в России по указам президента). Привлечь общественность, привлечь местную власть, там все знают, чья она, какая она. Иван Иванович подписал, столько-то у меня, отдал в налоговую – плати налоги. За 2 года не оформишь – тебе, может быть, и налоги увеличат, не оформишь. И все приходят оформлять. Почему? Потому что там сделано правильно: то, что у тебя, то, что ты подписал, ты в суд не пойдешь на свою подпись. То есть землевладелец платит налоги, а у нас сегодня зависит налогообложение от того, зарегистрирован ли регистратор или нет. Регистратор – это технарь всего-навсего, чистит колеса у самолета. А главный – кадастр, у кадастра 99% и земельный участок, и формирование его. А там просто другая часть. Все отдали регистраторам, а их почти 16 тысяч, более 15 тысяч.

Владимир Рязанский: И сейчас до 30% возвратов с этих регистраторов – по 5-7 раз люди подают одну и ту же заявку.

Николай Комов: Смотрите, тот же Китай все перевел на услуги – госучреждения, но услуги, расценки утверждает государство. Сегодня на одно место работы 18 человек, чтобы работать в этой организации.

Ольга Арсланова: У нас очень много звонков – Павел из Твери на связи. Здравствуйте, Павел.

Зритель: Здравствуйте. У меня вот такой вопрос. Я очень слушаю вашу дискуссию, и вот у меня такой вопрос. Сам я живу в городе Твери, но надел у меня в Мурманской области остался от матери. Когда распадался колхоз и когда организовывали акционерное общество, стали раздавать паи. У меня мать его получила, но в свое время скончалась, и он достался в наследство. Я его долго не оформлял, потому что смотрел, что творились. Приезжали какие-то маленькие фирмы и скупали за бесценок огромные паи по 8-10 гектаров, и у нас в колхозе осталось только три человека, у кого остались на руках бумаги. Я недавно вступил в собственность, но межевание не делаю почему? Потому что меня задушат налоги, а обрабатывать и содержать эти 10 гектаров у меня нет ни сил, ни средств, понимаете? Кадастровая стоимость где-то около 0.5 миллиона, но чтобы ее куда-то отдать в аренду или продать кому-то – некому, у нас даже фермеров нет никаких. Понимаете, земля все зарастает.

Ольга Арсланова: Понятно, спасибо.

Владимир Рязанский: И при этом жители города Мурманска не могут купить эту землю, потому что ею владеет кто-то, находящийся в Твери.

Ольга Арсланова: Давайте все-таки с межеванием разберемся. Мы еще раз напомним нашим зрителям о том, что прошла информация, будто с нового года, если не проведено межевание участка, то вы не сможете ничего с ним сделать, то есть не сможете его ни продать, ни подарить, в общем, никаких операций. При этом Росреестр Москвы призвал не верить слухам об обязательности межевания с 1 января 2018 года, сказал: "Ребята, все в порядке, не нужно торопиться". Опять же повторюсь, Москвы. "Но при этом все-таки правообладателям мы рекомендуем это сделать". Давайте разъясним все-таки, что нужно нашему зрителю и всем остальным, кто не провел еще то самое межевание, делать или не делать в ближайшее время.

Владимир Рязанский: Давайте так. Межевание – это по определению определение местонахождения границы между земельными участками. Вот у нас два земельных участка, если это возможно показать как-то в кадре, было бы очень здорово.

Ольга Арсланова: Да, коллеги, покажите, пожалуйста, поближе стул нашего гостя.

Владимир Рязанский: Вот у нас два земельных участка: вот земельный участок одного хозяина, вот земельный участок другого хозяина. На них определена площадь, между ними граница может находиться вот так, может находиться вот так, может находиться вот так; они могут быть сдвинуты, могут быть разделены, могут быть вообще раздвинуты. Межевание – это определение по договоренности между двумя собственниками границы между земельными участками и где она находится.

Ольга Арсланова: Где твое, а где мое.

Владимир Рязанский: Как только у нас заходит речь о межевании, у нас не может быть индивидуальной постановки на учет, что вот этот участок поставили, а вот этот не поставили. Не может быть такого, чтобы человек один поставил какими-то границами, а второго об этом даже не спросили. Поэтому должна быть совершенно актуальная и адекватная тема: мы берем и в случае межевания одного участка в обязательном порядке пусть с виртуальными границами по неопределенным точкам, но ставим на кадастровый учет соседние участки. Соседи обычно между собой знакомы. Да, понятно, они могут отказаться от уплаты налога, но в любом случае, если у нас определилось местонахождение одной точки, то, соответственно, эта точка действует и для одного участка, и для другого, и на кадастровый учет надо ставить в обязательном порядке оба.

Еще один момент: у нас, к сожалению, в Росреестре именно в кадастровой карте и, собственно, в геопривязке нет функции с недоопределенными границами, когда у нас, допустим, две точки… Вот два участка, вот один принадлежит, допустим, Юрию, а второй принадлежит, допустим, мне. Вот, допустим, Юрий ставит свой участок на кадастровый учет, а я еще не поставил, еще на это не согласился и вообще ни сном ни духом. При этом у нас определены как минимум две точки – это точки границы между нашими двумя участками. Остальные две точки можно определить по гауссовым координатам, то есть по кривой в радиусе, соответствующем площади моего участка, и поставить так, и это должно было бы быть предусмотрено в кадастровой карте, но почему-то этого не сделано.

Ольга Арсланова: Так что людям сейчас делать? Им бежать куда-то до Нового года или пока расслабиться?

Юрий Коваленко: И будут ли "каникулы", как с приватизацией?

Владимир Рязанский: Точно не бежать никуда до Нового года.

Николай Комов: Никуда не надо бежать, надо сидеть на месте, на своей земле.

Владимир Рязанский: Ради бога, никакой паники, потому что паника поднимается только для того, чтобы резко поднять земельный налог, урвать как можно больше денег и ничего в результате не сделать.

Ольга Арсланова: То есть обязанности такой ни у кого нет?

Владимир Рязанский: То есть вы спрашиваете, что будет 1 января? 1 января у МФЦ будет завал, результат будет отрицательный. На данный момент 30% возвратов (я еще раз повторяю эту цифру) – это действительно катастрофа, потому что оформить по-человечески не могут. Грешат на всех: на кадастровых инженеров, на Росреестр, на юристов, на кого угодно еще. Поэтому, конечно, это должно быть именно системным, запланированным подходом. С одной стороны, нужно в обязательном порядке объединять…

Николай Комов: И обязательно от общего к частному надо…

Владимир Рязанский: Обязательно от общего к частному в пределах квартала прикинуть, кто там вообще существует, и с ними уже во взаимодействии ставить, определять границы и так далее. У нас, к сожалению… Я очень активно участвовал в московских публичных слушаниях по вопросам как раз межевания земельных участков, но, правда, многоквартирных домов, хотя разницы в принципе никак. Ситуация следующая. У нас участников публичных слушаний никто и никогда не оповещал. На эти публичные слушания приходят случайные люди по разнарядке от юридических лиц, от контор, которые, значит, хотят себе урвать кусок. Жителям об этом даже никто не сообщает. У нас нет систематического учета контактов с собственником, поэтому человека, который нам только что звонил из Твери, невозможно найти в Мурманске на этом несчастном земельном наделе, это технически нереально.

Поэтому возникает как минимум две задачи, которые нужно обязательно прорабатывать законодательно. Первая задача – это объединение граничной постановки на учет по коллективной заявке. То есть, грубо говоря, пришел, есть тут у нас собственник, он действительно на этой земле живет, он пришел ставиться, и все участки вокруг него так или иначе должны быть учтены, потому что про него-то хотя бы все понятно, и они должны быть поставлены на учет в соответствии с документацией, которая, когда туда приехал кадастровый инженер, ему окажется доступной непосредственно прямо на месте в тот момент, когда он приехал. То есть у нас сейчас существует заявительная формация, когда у нас только собственник может заявлять о том, что у него существует право. Но он об этом заявил еще в 1992, 1993, 1998 году, и это все не было объединено никуда.

Второй момент – это постановка по заявкам представителей, то есть расширить список, что да, если я доверяю соседу поставить и мою землю на учет, и еще три соседних участка, я могу давать ему доверенность, могу дать ему устную доверенность, потому что способа меня в этой ситуации "наколоть" с границей быть не должно, у меня должна быть площадь земельного участка. И соответственно постановка по заявкам представителей – вот кто разбирался, тот и заявляет, кто находится на месте, тот и заявляет.

Николай Комов: Давай поможем тверскому гражданину.

Ольга Арсланова: То есть он же продавать сейчас не собирается этот участок – значит что, сидит спокойно?

Владимир Рязанский: Никуда не бежит.

Николай Комов: Нет-нет, только если он недоволен кадастровой стоимостью, ему нечем платить.

Владимир Рязанский: Приходит в налоговую…

Николай Комов: На самом деле он что, пойдет кредит в банке брать? А подо что? – под его участок ему не дадут. Значит, для этого в 2012 году 12 декабря состоялся президиум Государственного Совета, который вел Владимир Владимирович, и есть поручение президента Российской Федерации. Они развязывают все узлы, которые мы сегодня рассматриваем: что нужно решить, чтобы народ имел землю, платил нормально за нее то, что ему положено платить и обязан он платить, делал на ней то, что положено на ней делать в соответствии с тем генеральным планом. Он сделал пять поручений.

Первое: немедленно разграничить вот эти 92% государственной собственности на землю на федеральные, на субъекты федерации и муниципальные. Прошло 5 лет – 0. Второе: разобраться с категориями земель. У нас этих категорий, извините за выражение, как собак нерезаных. В мире… Все изучил, все у себя использует максимально Китай, с которым, кстати, с хорошим соседом мы сегодня дружим и я думаю, долго будем дружить – там 3 категории: земля для сельского хозяйства, земля для строительства и прочие земли – все. Вот эти особые земли, и под эти земли они делают вот эти генеральные планы, особо охраняемые, типа с охранными грамотами. И нам примерно так надо подумать и быстро решить эту проблему.

Третье: чтобы разграничить землю, я еще раз говорю, нужна инвентаризация земли. И если необходимо – а будет необходимо примерно в 90% случаев – есть величайший… Другого метода нет в мире, не придумано, он придуман в основном в России еще до рождения христианства – это земельное устройство территории, землеустройство. Без землеустройства никакое деление на категории нельзя произвести. Всю жизнь отдал Столыпин, он говорил: "10 лет я отдал земельном устройству России. Это страшно тяжелое, страшно нудное дело, но страшно важное. Господа, давайте мне 20 лет, сделаю это, то есть сделаю, устрою нормально территорию в соответствии с развитием производительных сил страны, все будет в порядке". Но этого ему не удалось. Тут он сказал: "Земля – это наше будущее, земля – это Россия". Давайте вернемся. В Германии частная собственность – вот такой закон о землеустройстве, только частная собственность. Вторая статья закона о землеустройстве Федеративной Республики Германии (я там много раз был) гласит: "Землеустройство является обязательным для всех ветвей власти – обязательным".

Юрий Коваленко: За счет гражданина или за счет государства?

Владимир Рязанский: За счет бюджета.

Николай Комов: За счет государства.

Юрий Коваленко: А почему же здесь получается, что за счет гражданина все делается?

Николай Комов: Нет, это не землеустройство.

Владимир Рязанский: "Денег нет, вы держитесь".

Николай Комов: Мы занимаемся, извините за выражение, чепухой. Есть хорошее слово – чепуха.

Ольга Арсланова: Мы успеем принять еще, наверное, один звонок – давайте послушаем Ингу из Астраханской области, давно она уже ждет на связи. Здравствуйте, Инга, вы в эфире. Если можно, коротко.

Зритель: Здравствуйте. Я вот хотела просто спросить. Как у нас вот эта новая кадастровая стоимость осуществляется? Я вот приобрела земельный участок под нежилую недвижимость, 13 соток. Когда приобретала, купила его за 8 тысяч рублей, кадастровая на тот момент стоила 53.5 тысячи. Сейчас на 2016 год я заплатила налоги, кадастровая стоимость 2.5 миллиона, налога я заплатила 37 с лишним тысяч рублей. Я не понимаю.

Ольга Арсланова: Понятно. Очень часто то же самое спрашивают наши зрители. Если ты не согласен с кадастровой оценкой, как можно ее оспорить?

Владимир Рязанский: Идешь в налоговую, перед этим идешь в Росреестр, ставишь, если что-то не поставлено-недопоставлено, проверяешь, идешь в налоговую и в заявительном порядке заявляешь, что кадастровая стоимость определена неверно.

Юрий Коваленко: И так каждый год.

Владимир Рязанский: Налоговая очень часто соглашается с этими вопросами.

Ольга Арсланова: Серьезно?

Владимир Рязанский: Да.

Ольга Арсланова: Ты как-то должен доказать?

Владимир Рязанский: У налоговой отдельно отмечены те объекты, по которым кадастровая стоимость пересматривались в ручном порядке на основании заявления граждан, они отмечены отдельно от тех, которые определяются по общей уравниловке, и это разные совершенно объекты, у них этот учет ведется. Просто первичная постановка на кадастровый учет должна быть к этому моменту в порядке, то есть вы должны быть прописаны там как собственник, имеющий соответствующие права, вы должны быть вписаны в соответствующую кадастровую запись, и там должно быть все в порядке. Другой вопрос, что, к сожалению, у нас нет обязанности по передаче всех архивов для государственных служб, у нас нет сейчас, например, обязанности…

Ольга Арсланова: То есть вас могут и потерять.

Владимир Рязанский: Вас могут потерять, особенно тех, кто возник до 1998 года, особенно тех, кто непонятно как регистрировался или не регистрировался, могут потерять. И, к сожалению, это очень распространенная практика. Действительно, пока вы сами не придете, они сидят и ждут (вот такой у нас символ страны – ждун, на Олимпиаду надо было выставлять) – вот они сидят и ждут, пока к ним придут и будут что-то регистрировать, причем добровольно. Там есть отдельная оговорка про добровольную регистрацию ранее возникших прав с песнями, еще и эту самую госпошлину заплатят в пару тысяч рублей только за регистрацию. И единственный механизм, как сделать так, чтобы люди пошли на это соглашаться – это угроза гораздо более конского налога, чем эта государственная пошлина.

Юрий Коваленко: Либо отъем земли в целом.

Владимир Рязанский: Либо отъем земли в целом, но механизма для этого, к сожалению или к счастью, слава богу, наверное, нет, поэтому никто отнимать эту землю не будет – это же нужно туда ехать…

Ольга Арсланова: Понятно.

Владимир Рязанский: Поэтому должна быть установленная законом обязанность для всех государственных органов, имевших когда бы то ни было дело с документами по земле передать информацию из архивов и соответствующим образом ее зарегистрировать, архивариус должен стать самой популярной профессией.

Ольга Арсланова: Понятно.

Николай Комов: Но это небольшой процент.

Ольга Арсланова: У нас полминуты, Николай Васильевич.

Владимир Рязанский: Секунду, секунду, еще один момент. У нас сейчас очень много безработных кадастровых инженеров, и они взвинчивают ценник на свои услуги, потому что у них нет заявок. У нас нет единого реестра заявок на постановку земли на кадастровый учет, у нас нет единого реестра желающих поставить свою землю.

Николай Комов: Мы ушли к кадастровым инженерам, это исправимое дело.

Юрий Коваленко: Но жалеть их не стоит, конечно.

Ольга Арсланова: Полминуты, финальное резюме какое-то.

Николай Комов: Да, самое главное по кадастровой стоимости. По кадастровой стоимости есть созданные в Росреестре комиссии. Значит, нужно нанять оценщика, независимого оценщика…

Владимир Рязанский: ...заплатить ему деньги…

Николай Комов: Заплатить небольшую сумму – не ту, о которой говорила гражданка. И обычно комиссия выносит решение (тут надо хороший отзыв дать о работе этих комиссий) в пользу гражданина. И тогда берешь это решение комиссии, даешь в кадастр, кадастры правят, и уже кадастр сам направляет в налоговую службу, сам туда не отнесешь, только кадастр.

Ольга Арсланова: Понятно.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Ольга Арсланова: Спасибо за то, что пришли и ответили на наши вопросы и вопросы зрителей. В гостях у нас были Владимир Рязанский, сопредседатель "Российской Жилищной Федерации", и Николай Комов, председатель совета Межрегиональной общественной организации "Национальный союз землепользователей", доктор экономических наук, профессор, академик РАН. Спасибо.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Николай Комов: Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты