Иван Князев: Еще интересные новости приходят уже с рынка жилья в России. Продажи элитных квартир в Москве выросли в полтора раза и побили прошлогодний рекорд. По данным аналитиков, суммарная стоимость всех сделок на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за 2021 год превысила 170 миллиардов. А вот с эконом-классом проблемы, больше трети россиян передумали оформлять ипотеку в 2022 году из-за высоких ставок и цен на квадратные метры. Исследование показало, что 34% опрошенных россиян планировали взять ипотеку, но отложили свое решение. Ксения Сакурова: Будет ли жилье в стране когда-нибудь доступным и для кого? И чем в итоге обернулся эксперимент по введению льготной ипотеки? Поговорим с экспертами. Что с ценами на жилье в вашем регионе, можете ли вы себе позволить купить квартиру в ипотеку? Расскажите свою историю, может быть, вы как раз из тех, кто думал, но, увы, передумал в этом году. 8-800-222-00-14, 5445 – короткий номер для ваших СМС-сообщений. Иван Князев: Сейчас у нас на связи Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-новострой». Ирина, здравствуйте. Что у нас получается, сейчас выгоднее строить элитное жилье? Дороже продать можно, больше маржа. Ирина Доброхотова: Добрый день. Нет, строить жилье было выгодно всегда, для девелоперов если разные варианты. Сейчас 2021 год показал, конечно, большой рост прибыли у застройщиков, но это не значит, что вы сделали выборку, и сейчас у вас, во-первых, я прочитала, 5 тысяч всего участвовало в этой выборке. И люди, когда планируют, не факт, что они, отказываясь, потом не возьмут, это первое. И мы увидели за 2021 год, что ипотека у нас не упала, как была 63%, так и остается там 61%, 64%, если считать по году из всех сделок, то это ипотека. Иван Князев: Ирина Евгеньевна, я прошу прощения, что перебиваю вас, просто начали с элитной недвижимости. Давайте с этим разберемся, почему этот сегмент так стартанул у нас в прошлом году? Ирина Доброхотова: Потому что были все предпосылки к тому, что люди, которые имеют такие большие доходы, не выехали, это первое, многие остались в стране. Ксения Сакурова: Деньги некуда девать, так получается? Иван Князев: Не вывезли их за границу, вы это имеете в виду? Ирина Доброхотова: Они не выехали за границу, очень многие находились в стране, но самое главное, не потому, ведь там около пяти предпосылок было. У нас, во-первых, подорожали материалы, вы это прекрасно знаете, во-вторых, у нас именно в Москве произошел коэффициент, когда площади переводились, которые предназначались промзоне, они переводились под жилье, и этот коэффициент вырос. Дальше. Естественно, ипотека. Это был самый большой драйвер роста, 6%, которые были, позволяли взять 12 миллионов в Москве, и это уже давало возможность финансового рычага не только для элитной, но для комфорт-класса и бизнес-класса. И на сегодняшний момент ипотека вообще … с элитным, с люкс-жильем невозможно, потому что 3 миллиона, которые идут в Москве, это не решает вопроса, когда элитная квартира стоит от 50 миллионов, если мы берем 2-3-комнатную квартиру. Но рост произошел по всему сегменту, и даже дальше мы видим, что не будет падения, потому что инфляция, которая происходит, в рамках инфляции 10-15% все равно будет держаться. И смотрите, если люди где-то хранили деньги, то что произошло? Просто рубли перенесли в твердую валюту – в недвижимость, и правильно это делали. Кто-то приобретал для себя, и мы знаем, что 35% инвестировало на росте. 35% – это большой вообще процент для того, что люди покупали с целью перепродажи. Что сейчас будет? Сейчас коррекция цен, это мы тоже понимаем, видим, и на сегодняшний момент те проекты, которые были переоценены, каким-то образом – скидками или просто замедлением продаж, вот такое на рынке происходит. Я думаю, что если вы планировали покупать, нужно не отказываться от этого, идти к этому, и все равно брать ипотеку и покупать. Ксения Сакурова: Были бы деньги, конечно. Ирина Евгеньевна, тут интересный вопрос: получается, что при помощи льготной ипотеки, которая изначально была создана для того, чтобы люди могли себе позволить доступное жилье, то есть молодые семьи и так далее. Этим инструментом пользовались и те, кто покупал элитное жилье, в том числе для инвестиций? Ирина Доброхотова: Да, в основном первые побежали инвесторы, потому что в самом законе не было того, что в одни руки – одна ипотека, и люди могли сразу же взять ипотеку в нескольких банках, и как финансовый рычаг инвестировать в разных проектах. Абсолютно точно вы сказали, это тоже способствовало росту, 35% все-таки мы видим. Что такое инвестор? Это когда до собственности он делает переуступку …. И очень многие сейчас, мы на табло объявлений, продаж видим эти переуступки. Ксения Сакурова: То есть эти люди стали первыми драйверами этого процесса, первыми, кто разогнал цены на жилье? Ирина Доброхотова: Кто догадался на самом деле. Профессиональные игроки-инвесторы брали и по пять ипотек, это законом не запрещалось, если ты мог доказать, что ты платежеспособен, ты мог брать. А платежеспособное население, опять же, те, у которых есть деньги, и они спокойно доказывали и брали, да, инвесторы сыграли. Иван Князев: Ирина, какой жилье строит ваша компания и в каких регионах? Ирина Доброхотова: Вы знаете, на сегодняшний день у меня информационная платформа «Dombook», мы продаем буквально все регионы и все новостройки Москвы. На сегодняшний день мы также инвестируем и помогаем клиентам найти эти лоты. Поэтому я так глубоко понимаю этот вопрос. Иван Князев: И какая средняя стоимость квадратного метра у вас? Ирина Доброхотова: На сегодняшний момент, смотря какой смотреть класс. По Москве в среднем 280 тысяч, а если посмотреть элитный, люкс-класс, то 1452 тысячи за квадратный метр. Иван Князев: Миллион четыреста? Ирина Доброхотова: Да, 1400 за квадрат. Иван Князев: И если сравнить, чего строите больше – жилье элитного класса или эконом? Ирина Доброхотова: Сейчас больше все застройщики по Московскому региону идут в бизнес-класс. То есть это позволяет площадки, которые есть в Москве, комфорт тоже, но мало, больше это Новая Москва и малое Подмосковье. Иван Князев: Собственно, с чего мы и начали. То есть застройщики все-таки идут в бизнес-класс, ориентируются на этот сегмент? Ирина Доброхотова: Да. Иван Князев: Почему? Ирина Доброхотова: Потому что квадратный метр больше стоит, и это для них рентабельнее. Иван Князев: Понятно, да. Спасибо большое. Ксения Сакурова: Спасибо большое. Иван Князев: Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЭСТ-Новострой», была с нами на связи. Ксения Сакурова: Екатерина, Московская область, наша зрительница. Екатерина, здравствуйте. Зритель: Добрый день. Я бы хотела рассказать свою историю. Прошлой зимой я собралась брать ипотеку, смотрела Подмосковье, такие небольшие поселки: …, Хотьково (это Сергиев-Посад) и Щелковский район, поселок Литвиново. Там я как бы, моя цена – до 2 миллионов рублей. И там я нашла за миллион восемьсот, миллион девятьсот, все мне понравилось, обычные однокомнатные квартиры, но сделка сорвалась не по моей вине. И я подумала: «Ладно, на следующий год сделаю новую заявку, оформлю». Сейчас эти же квартиры в этих же пятиэтажках с таким же страшным ремонтом возросли просто, те же квартиры были миллион восемьсот, сейчас они же – под три миллиона. И я понимаю, что если та сумма мне светила на 20 лет по 15-20 тысяч, то сейчас эту сумму я точно не смогу взять, потому что я не замужем, у меня нет детей, и никакие льготы мне не подходят. И даже не знаю, как мне сейчас быть, жилье стало совершенно недоступно, за такой старый ремонт, за такие старые дома я не готова столько платить, у меня просто нет столько денег. Ксения Сакурова: Екатерина, какие-то альтернативные варианты рассматривали? Например, я не знаю, меньшая площадь, какие-то другие районы? Все равно же вопрос, я так понимаю, как-то нужно решать? Зритель: Да, вопрос острый, но знаете, можно найти подешевле на 200-300 тысяч, но это будут 2-3-этажные дома, вот эти бараки. Честно, я молодая девушка, я не готова вот это брать, когда я выплачу ипотеку, жилье станет аварийным, зачем мне это? Поэтому я даже не знаю, пока живу на съемной, что будет дальше – не знаю. Но это очень серьезная проблема. Иван Князев: Спасибо вам за вашу историю, за ваш звонок. Ксения Сакурова: Да, понятно. Спасибо большое. Иван Князев: Далее подключаем к разговору Ирину Радченко, президента Международной академии ипотеки и недвижимости. Здравствуйте, Ирина. Ксения Сакурова: Здравствуйте. Ирина Радченко: Здравствуйте. Иван Князев: Ирина Станиславовна, давайте все-таки разберемся: на кого была направлена льготная ипотека в нашей стране? Программы уже, в принципе, потихонечку сворачиваются, условия поменялись, все осталось в прошлом и позапрошлом годах. Что в итоге мы получили? Ирина Радченко: В итоге мы получили поддержку строительного комплекса России, потому что в апреле 2020 года, когда она была запущена, на рынке строительства в России была очень тяжелая ситуация: был локдаун, многие гастарбайтеры разъехались по своим странам и городам, некому было работать, и в принципе нельзя было работать, и естественно, нельзя было совершать никаких сделок. И строительная отрасль была в таком достаточно кризисном положении. Я считаю, что правительство, которое приняло такое решение (льготная ипотека), оно запустило вот этот маховик поддержки строительной отрасли. Давайте будем говорить своими именами, она была именно для них и рассчитана. Иван Князев: Да, просто когда я сказал «мы», я имел в виду нас, обычных людей. Ирина Радченко: Она была рассчитана на новостройки, поэтому, конечно, это для застройщиков. Иван Князев: Да, просто когда я говорил «мы», я имел в виду нас, обычных людей. Мы-то что в итоге получили? Ирина Радченко: Мы получили, мы. Ну, я лично не воспользовалась этой услугой, я не знаю, как вы, но те, кто воспользовался, удовлетворили два своих инстинкта – страх и жадность. Страх, потому что большинство граждан, которые инвестировали, это были инвесторы, у них были свои рублевые накопления. Я напомню, что в 2020 году рубль резко девальвировался в марте (с 68 и сразу чуть ли не до 80), и люди, у которых были сбережения, боялись их потерять, и соответственно, реинвестировали в квадратные метры, в бетон, и это было для них спокойно. Иван Князев: А в целом страна получила колоссальный рост цен на квадратный метр. Ирина Радченко: А те, которые были, как предыдущий спикер говорил, в рынке, как говорится, и набрали ипотек по 6%, по две-три, сколько кому давали в одни руки, они воспользовались вот этой, удовлетворили свой инстинкт жадности. То есть те люди, у которых были сбережения, инвестировали их в квадратные метры, и сейчас спокойно сидят. И те люди, которые набрали ипотек, тоже сейчас радуются, потому что ипотечная ставка выросла почти в два раза. Остальные граждане не получили ничего, кроме того, как ваша зрительница объяснила, что квартиры резко выросли на 20-30%, и они вообще не вписываются теперь сейчас. То есть хотели как лучше, получили как всегда, вот бессмертная наша формула. Иван Князев: Да, рост цен за квадратный метр и громадные теперь уже проценты, прошу прощения. Ксения Сакурова: Когда-то же наступит обратный эффект? Очевидно, что сейчас у людей уже нет тех денег, которые у них где-то там лежали, они, в конце концов, вложены, и получается, что рано или поздно строительная отрасль столкнется с нехваткой покупателей? Или этого никогда не произойдет, и они просто начнут строить элитку огромными площадями, и все, на этот рынок уйдут все? Ирина Радченко: Да. Вы абсолютно правильно рассуждаете, потому что тот вопрос, который сейчас часто задается: «Что это было?», так вот, я хочу сказать, что это был такой воспалительный процесс. То есть 500 тысяч россиян, которые взяли льготную ипотеку – это не люди, которые нуждались в жилье, или они давно копили, это были, в общем, большинство из них – инвесторы. И этот платежеспособный спрос себя исчерпал, других таких же платежеспособных людей наша стагнирующая экономика сейчас не генерит. У нас нет такого роста, к сожалению, у нас по-прежнему рынок труда такой, знаете, как говорится, дышит на ладан, неизвестно вообще, сокращения там и так далее. Поэтому для большинства граждан, конечно, сейчас ипотека недоступна, и, в общем, мало, скажем так, предсказуемая. Поэтому вот такому покупательскому спросу просто неоткуда взяться, чтобы он еще поддерживал такие высокие цены. Но здесь, к большому сожалению, играет сейчас политический фактор, и у нас снова обесценивается рубль, каждый день вы видите, как он проседает. И опять же страх, который движет рынком, снова может поддержать застройщиков, и снова люди, у которых еще остались сбережения, поспешат все-таки превратить их во что-то более-менее надежное типа бетона. Поэтому пока длится это противостояние на политической арене, возможно, слабонервные держатели национальной валюты еще как-то будут на рынке оперировать, но потом – все, потом – стагнация. И я ожидаю к лету вот такое противостояние, когда покупатели просто не смогут покупать, а продавцы еще не хотят снижать, потому что они привыкли к этому зафиксированному росту. Ксения Сакурова: Но исходя из того, что вы говорите, получается, что все равно будет снижение, вот будет противостояние. Иван Князев: Рано или поздно. Ирина Радченко: Я считаю, что нет таких факторов, обоснованных экономически, которые говорили бы о том, что у нас будет покупатели, вписывающиеся в новые условия по ипотеке, это почти 11,5% сейчас рыночная ставка, и по квадратному метру, как сказала предыдущий спикер, 280 тысяч рублей за квадратный метр, слушайте, это вообще уже космос, да? Поэтому неоткуда взяться такому большому количеству платежеспособного спроса, чтобы поддерживать вот этот хайп. Иван Князев: Давайте послушаем наших телезрителей. Ксения Сакурова: Олег из Краснодара. Олег, здравствуйте. Зритель: Добрый день. Насколько мне известно, Краснодар занимает первое место в России по строительству жилья, именно по строительству. Но стоят, это я вам точно говорю, третья часть домов (новые микрорайоны стоят) пустая. У людей нет возможности купить, и когда застройщики говорят, что они сдают жилье, они лукавят, мне кажется, они лукавят. Потому что они берут деньги под строительство, большие деньги, на фоне этой ипотеки, на фоне этих ипотечных программ молодой семье, но продать жилье они не могут. Покупают жилье люди с более-менее достатком. На Кубани уж очень, поверьте мне, не такие большие зарплаты. Сейчас вообще покупательная способность людьми квартир очень упала. И я знаю, в Краснодаре жилье стоит, третья часть пустует, а компании, большие компании-застройщики, строят и строят, продолжают. Я просто не понимаю смысл. Вокруг этих компаний начинают расти фирмы и фирмочки по перепродаже этого жилья. Покупают у компаний жилье, начинают перепродавать. Может быть, сам застройщик рад бы продать по какой-то определенной цене, доступной людям, но есть очень много промежуточных звеньев, которые накручивают на этом всем, и мне кажется, выхода из этой ситуации, тем более ипотекой, не будет никогда. Люди сейчас просто не имеют возможности купить себе жилье, не имеют. Иван Князев: Да, спасибо. Ксения Сакурова: Спасибо. Иван Князев: Спасибо вам, Олег, за ваш звонок. Ирина Станиславовна, а компании-застройщики могут пойти по другому пути? Мы уже поняли, что они пережили пандемию, государство их поддержало, в принципе, они себя неплохо чувствуют, и даже в плюсе. Они могут немножко перенаправить свои интересы – все-таки больше строить жилье эконом-класса, подумать о том, что неплохо бы снизить цены, а не идти по пути наименьшего сопротивления за большой маржой? Ирина Радченко: Абсолютно с вами согласна. К счастью, у нас все-таки рыночная экономика, и когда застройщики понимают, что нет покупательского спроса, они будут думать уже, как говорится, не надеясь на государство, как бы его сгенерить. И сейчас, я напомню, что с 2019 года у нас все застройщики продают по эскроу-счетам, и банки оказываются в одной связке с застройщиками, то есть они тоже заинтересованы, чтобы у покупателей было кредитное плечо. И многие банки уже делают такие свои личные программы, и они могут себе это позволить, потому что они, я напоминаю, берут деньги у дольщиков, первоначальный взнос вообще просто бесплатный, они не платят им никаких денег, даже какого-то минимального депозита. То есть они могут эти деньги отдать тем же строителям, которые тоже под процентами, и вот этот круговорот денег в банке позволяет выдавать ипотеку для покупателей по сниженному курсу. Я считаю, что они вполне могут сами стимулировать эти продажи, снижая ипотеку до 5%, до 6% и до 2%, все равно это будет выгодно по итогу. Поэтому снижение ипотечных ставок на рынке строительства в каких-то локальных проектах, где есть связка «банк-застройщик», я считаю, однозначно будет, поэтому мониторьте и можете купить (в смысле вложиться, потому что вы не покупаете пока ничего, еще воздух, квартир нет). И второе, конечно, сейчас застройщики будут под разными благовидными предлогами, например, какие-то акции, какие-то распродажи, конечно, вот так впрямую снизить (сегодня было 280, а теперь – 220), но они могут там, не знаю, купи квартиру, подари жене к 8 марта, со скидкой 10%, то есть вот такие маркетинговые разные … будут однозначно, пользуйтесь, смотрите, наблюдайте за рекламой. Да, я точно рассчитываю, что к осени у нас будет их разнообразие, и в общем, будут стараться выживать, как смогут. Но льготная ипотека еще осталась, поэтому, если кому-то захочется прикупить, до 1 июля 2022 года ее можно взять в размере 3 миллионов рублей. Ксения Сакурова: Ирина Станиславовна, мы больше не за рекламой, а за новостями следим, там мы что видим? Что у нас средняя площадь квартиры в Москве уменьшается, средняя площадь новостроек. Наши зрители часто пишут о том, как эти новостройки строят. Конечно, мы говорим не про элитный сегмент, а про то самое доступное жилье. Получается, что все-таки застройщики и сейчас уже экономят: они продают нам крохотные квартиры, но дорого, причем в домах, где, все мы знаем, какая в новых домах эконом-класса шумоизоляция и так далее, и какие там бывают проблемы. То есть даже сейчас, когда у них есть хорошие прибыли, даже сейчас они все равно умудряются экономить, хотя они еще не столкнулись с серьезным падением спроса. Ирина Радченко: И это, конечно, такая, я считаю, мина замедленного действия, потому что вот это мельчание, как в анекдоте, скоро до мышей доэкономимся, я считаю, это будет катастрофа для строительного рынка, потому что эти квартиры по 17-18 метров, как в них можно жить в принципе? Я считаю, что лучше снимать полноценную квартиру, комфортную, и откладывать деньги, копить их (сейчас есть масса замечательных инструментов на фондовом рынке, как можно преумножать свой капитал), и потом все-таки купить себе нормальное жилье, где ты можешь жить с семьей. Иван Князев: Как в них можно жить? А кого это волнует? И на рынке арендного жилья тоже сейчас цены серьезно ползут вверх. Ирина Радченко: Я к тому, что это жилье рано или поздно, конечно, будет таким, знаете, Гарлемом. И большой вопрос, чем запомнится эпоха – этими лилипутинками? Мне бы не хотелось, чтобы вместо сталинских домов, доходных домов XIX века – начала XX наша эпоха запомнилась вот этими. Иван Князев: Да даже после хрущевок. Ксения Сакурова: Да даже хрущевки мы скоро будем воспринимать как дворцы, да. Иван Князев: Кухоньки в Гостинке покажутся нам счастьем. Послушаем еще одного телезрителя. Ксения Сакурова: Юлия из Калининградской области на связи. Юлия, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Я хотела бы сказать, что у нас, например, цены взлетели порядка двух миллионов. То есть однокомнатную квартиру сейчас мы можем купить в новостройке (ну, мы, конечно, уже не можем себе этого позволить) от четырех миллионов. Мы, например, выплатили ипотеку, мы даже не успели (у нас маленькая квартира, 33 квадратных метра, в ней проживает 4 человека) себе купить ничего, льготную ипотеку с сентября уже не давали. Давали больше 9%, под 9%. Но так как у нас старшему ребенку 18 лет, мы не можем позволить себе даже купить ему однокомнатную квартиру. То есть нам надо купить трешку. Трешка у нас стоит больше пяти миллионов. Я не понимаю, у нас элитное жилье тоже строится в Калининграде, причем, что самое интересное, все жилье, которое у нас продается, покупается жителями других регионов, в основном это Москва, Питер, Камчатка, вот такие районы. Я вообще не понимаю, что происходит, наши калининградцы покупают (это статистика) 10-12%, все остальное – не наши регионы. Иван Князев: Да, спасибо. Ксения Сакурова: Да, понятно. Вот такие последствия бума на внутренний туризм. Ирина Станиславовна, буквально коротко последний вопрос: что вы сейчас посоветовали бы нашим зрителям, которые оказались в ситуации, что у них было что-то накоплено и вроде бы им хватало на первоначальные взносы, в общем, на квартиру, которую они планировали, но с нынешним ростом цен они уже понимают, что не могут себе этого позволить. Что делать? Иван Князев: Копить дальше. Ирина Радченко: Я считаю, что рынок недвижимости – это цикличный рынок, как и все другие, и есть периоды роста, периоды спада. Вот сейчас, условно, период стагнации. И люди, у которых есть накопления, желательно, чтобы они заставили эти деньги работать, как минимум на депозитах, сейчас уже можно получить 9%. Или переводили в валюту, но это уже для особо продвинутых, кто умеет следить за этим курсом и так далее. И все-таки дождаться более благоприятной обстановки для выхода на рынок недвижимости, потому что сейчас, и все ваши зрители подтверждают. Иван Князев: Купить квартиру нереально, особенно эконом-класса. Спасибо вам большое. Ирина Радченко: И я считаю, что все-таки нужно смотреть на ситуацию на рынке, а не закрыли глаза и ныряем в эту ипотеку под 12%, зачем? Подождите, будет лучше. Иван Князев: Понятно. Ксения Сакурова: Спасибо. Иван Князев: Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости, была с нами на связи. Идем дальше.