Жильё могут отобрать у каждого?

Гости
Максим Плетнев
партнер юридической фирмы «СМБ Консалт»

Иван Князев: Сейчас вот о чем. Необычная история из Кунгура, о которой мы уже рассказывали в нашем эфире: суд лишил единственного жилья семью Шипигузовых. Самое интересное, что квартира ими была куплена в ипотеку, законность сделки была проверена банком, люди честно заплатили первоначальный взнос, платят ипотеку сейчас, но вот судебные приставы их выставили по решению суда. Все подробности узнаем из репортажа Маргариты Твердовой, потом обсудим это вместе с экспертом.

СЮЖЕТ

Тамара Шорникова: Яркая история, но, естественно, она не единственная, в стране много случаев, о других мы расскажем в течение эфира, чуть позже. Смысл в том, что любой добросовестный собственник в любой момент может оказаться без имущества. Что с этим делать? Поговорим с экспертами. Если вы попали в такую ситуацию или ваши знакомые, позвоните, напишите, расскажите об этом.

Иван Князев: Представим нашего гостя. Максим Плетнев, партнер юридической фирмы «СМБ Консалт». Здравствуйте, Максим Владимирович.

Мне все-таки хотелось бы в нескольких юридических нюансах вот этой вот истории разобраться, там потому что столько всего намешано. Во-первых, маткапитал уже действительно могут пристегнуть ко всему этому. Во-вторых, люди сейчас на улице тоже почему-то, непонятно как, они должны получить вроде как деньги за то, что они купили, 1 миллион 400 тысяч, по-моему, это идет, но при этом они вот вынуждены снимать квартиру... Не очень я понимаю, почему так получилось и почему суд принял такое решение.

Максим Плетнев: Ну, во-первых, здравствуйте, Иван, здравствуйте, Тамара.

Значит, почему так получилось? У добросовестного приобретателя истребовать имущество можно, но не во всех случаях. Истребовать можно только в двух ситуациях. Ситуация первая – это когда это имущество выбыло из владения законного собственника помимо его воли, под этим подразумеваются, например, мошеннические действия, вот как в случае того сюжета, который мы с вами сейчас видели и слышали. Значит, и второй случай, исключение из общего правила – это ипотека: если задолжал по ипотеке, то можешь остаться на улице, даже семья с детьми.

Иван Князев: Но они не задолжали. Там еще, правда, непонятно, первоначальный владелец этой квартиры, еще непонятно как бы его участие во всей этой истории с пятью перепродажами. Вот почему суд вот это не учел, что он может быть каким-то образом чуть ли там не замешан в этом? Потому что первого мошенника, который у этого гражданина квартиру каким-то образом отобрал, по-моему, даже уже осудили.

Максим Плетнев: Ну, скорее всего, его осудили, потому что иначе не признали бы право собственности за первым владельцем, из владения которого, собственно, и выбыла эта квартира помимо его воли мошенническими действиями. Здесь совершенно однозначно суд изучал и должен был изучить ситуацию с последними перепродажами этого имущества, должен был установить, значит, те обстоятельства, при которых это происходило. Следствие наверняка это уже сделало и во всем разобралось.

Но у последнего собственника, добросовестного приобретателя, есть право, и она этим правом воспользовалась, взыскать денежные средства и признать сделку недействительной, по которой она сама покупала эту квартиру. При этом применяются последствия недействительности сделки, то есть стороны возвращаются в первоначальное положение, а именно денежные средства возвращаются в полном объеме. В данном случае, если денежные средства оплачивались за счет материнского капитала, то материнский капитал должен вернуться в Пенсионный фонд, из которого они перечислены были. Если же они перечислены были в банк, то, соответственно, они сами должны такую квартиру приобрести будут самостоятельно за эти деньги.

Что касается того, что цены выросли и теперь жилье стоит не 1 миллион 400 тысяч, а больше, то в данном случае можно дополнительно отдельное требование формулировать к предыдущему собственнику и пытаться взыскать эту разницу, но это сделать уже тяжело, вряд ли получится.

Тамара Шорникова: Максим, мы видели предыдущего собственника, не похож он на богатого человека...

Иван Князев: Нет, это первоначальный собственник.

Максим Плетнев: Да, первоначальный собственник, предыдущий может быть гораздо более состоятельным собственником, ну не собственником, человеком. Но тем не менее мы прекрасно должны понимать, что и этих денег можно не получить.

Иван Князев: А почему? Вот в этом, мне кажется, камень преткновения. Почему суд не учел то, что прошло уже несколько лет? Да, мне кажется, история была бы исчерпана, если бы сейчас вот этой семье возместили... Хорошо, выселили, но возместили компенсацию денежную в размере стоимости квартиры нынешней, а не сколько там лет назад.

Максим Плетнев: Совершенно верно, вы абсолютно правильно говорите. Мы, например, при составлении договоров обычно делаем такую дополнительную оговорку: если договор будет по какой-то причине признан судом недействительным, то предыдущий собственник, продавец этой квартиры, должен возместить дополнительно еще ущерб, который причинен добросовестному приобретателю, в размере рыночной стоимости квартиры на дату признания судом недействительным такого договора. Это совершенно справедливо. Но в данном случае юристы, которые составляли этот договор или помогали составлять этот договор, этого не учли, по всей видимости, и поэтому в судебном решении это не отражено. Но защитить свои права вот чисто теоретически на этапе подписания договора таким образом вполне можно.

Иван Князев: Ну хорошо, а на данном этапе суд же может это каким-то образом учесть, необязательно отталкиваясь от первоначального вот этого договора, что там это не прописано?

Тамара Шорникова: Да, скажем, поместив это куда-то, например, в моральный ущерб или что-то.

Иван Князев: Да.

Максим Плетнев: Возможно предъявить отдельное требование, но еще раз повторюсь, суд не факт, что удовлетворит в полном объеме это требование, возможно, только частично, и достаточно сложно будет доказывать размер этой суммы, которую вы будете требовать.

Иван Князев: Оценку сделать?

Максим Плетнев: Возможно, оценку, возможно, судебную экспертизу, судебную оценку делать. Может быть, это поможет, этим нужно отдельно заниматься, вот телезрительница из сюжета, который мы видели, возможно, у нее это получится, на ту дату, когда ей вернут деньги, когда она будет приобретать это жилье новое. Я думаю, что это вполне возможно.

Тамара Шорникова: Давайте послушаем телефонный звонок. Ольга из Москвы, здравствуйте. Алло?

Зритель: Да-да-да, здравствуйте. Вы меня слышите?

Тамара Шорникова: Да, отлично, говорите.

Зритель: Да. Значит, я хотела сказать, что в Москве идет поголовный отъем жилья через суды, участвуют судьи, значит, первая тема – это доли квартирные, когда лишают... Вот лично у меня несколько лет назад лишили права преимущественной покупки, значит, доставили... деньги на депозит судебного департамента за долю, а в решении написано, что деньги не внесены, и мы их год не могли выдернуть. То есть лежит платежка в деле, и Мосгорсуд это все узаконил.

И сейчас… Дальше меня вогнали в ипотеки, потому что был отъем жилья, принудительное как бы выселение, принудительная продажа, то есть правоохранительные органы не работают вообще, потому что законодательство устроено таким образом, что судью за подлоги, за фальсификации привлечь нельзя, и все прокуратуры... Вот я на прошлой неделе была в прокуратуре, и мне открытым текстом было заявлено, что... Я сказала, что если судья в решении напишет, что я негр, а Мосгорсуд узаконит, то никаким образом доказать, что я белый человек, будет нельзя.

И нужно поднимать вопрос о том, чтобы поменять наше законодательство, потому что начинать надо с судов и с правоохранительной систем, и вообще, правовая система в нашей стране хромает. И мы сейчас создаем правозащитную организацию, которая будет оказывать помощь пострадавшим. Я в студии оставлю свой телефон, сейчас мы составляем списки людей, которые пострадали именно от судебного произвола, потому что это массовое явление.

Второе явление – это отъем через банки, потому что очень много закредитованных людей, банки, значит, хотят положить всю пятерню в рот и насчитывают такие штрафы и проценты, не идут ни на какие уступки, отказы в рефинансировании, отказы... Вот лично мне отказали, я готова была выкупить квартиру, они мне отказали в этом, насчитали безумные совершенно штрафы, сделали подлог экспертизы оценочной стоимости, снизили квартиру, квартира была реализована по не вступившему в законную силу решению, когда дело находилось в стадии обжалования, а потом задним числом... Да, и были скрыты документы, поданные мною...

Тамара Шорникова: Ольга, да, спасибо вам, большое количество информации...

Иван Князев: Много просто всего.

Тамара Шорникова: Но действительно такой напор и желание отстаивать свои права, создавать организацию, безусловно, это здорово.

Давайте послушаем еще телефонный звонок из Санкт-Петербурга. Людмила?

Зритель: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, здравствуйте.

Зритель: Вы знаете, ваши вот эти темы каждодневные, вот сегодняшняя тема эта ни о чем, ее никогда вы не решите. Этим должны заниматься правоохранительные органы и больше никто.

Тамара Шорникова: Людмила, так можно о любой теме говорить, что зачем пытаться, если все равно ничего не решить.

Как вам кажется, что нужно изменить, чтобы таких историй было меньше? Это к вам уже, Максим, вопрос. Законодательство поменять? Хотя вот вроде, смотрите, по идее, с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, будет признаваться добросовестным пользователем, то есть чтобы изъять, по идее, у него жилье, нужно признавать, что он имел какой-то умысел, знал, что там что-то нечисто с квартирой, только тогда можно. По идее, вот же хорошая мера, почему она не работает и квартиры все равно отнимают?

Максим Плетнев: Ну, законодательство у нас достаточно неплохо устроено, я вам хочу сказать, иногда хромает правоприменение. И действительно, таких ситуаций достаточно много, когда людей выселяют на улицу, это не исключительные истории, которые мы слышали сейчас от наших телезрителей в звонках. И по ипотеке выселяют... Вот как я говорил, два основания для выселения на улицу – ипотека и выбытие помимо воли собственника из владения первоначального.

По ипотеке банк совершенно спокойно может на улицу выселить. Да, банк начисляет непомерные проценты порой за просрочку выплаты кредита и прочие нарушения, которые допускает заемщик по договору. Но заемщик же подписывает такой договор, вы понимаете, он соглашается с этими условиями, когда берет этот кредит. И банк предупреждает, и в договоре это указано, в договоре об ипотеке это указано, что имущество заберет банк, отберет и на улицу выселит, об этом постоянно говорят. И почему люди не думают об этом, когда подписывают договор? – это тоже хороший вопрос.

Поэтому как защитить такого человека от выселения на улицу? Я думаю, что практически никак. Единственная мера, которая есть в судах и которую суды применяют, действительно реально применяют, – это отсрочка выселения. То есть людям предоставляют отсрочку, для того чтобы они могли подобрать себе место, куда выехать. Эта отсрочка может быть 3 месяца, 6 месяцев, например, но это хоть какой-то срок, для того чтобы люди могли как-то сориентироваться.

Иван Князев: Ну, это касается просроченных платежей по ипотеке.

Максим Плетнев: Да.

Иван Князев: Мне все-таки хотелось бы вернуться к проблеме добросовестных покупателей. Примеров несколько, давайте приведем.

Тамара Шорникова: Свежие буквально, такие новости приходят со всей страны. Вот буквально недавно, недавняя новость: в подмосковном Чехове администрация города отбирает землю у 12 семей. Дома им предлагают снести за свой счет. Эти участки застроили в 2016-м на месте бывшей свалки. Все документы были в порядке, их проверяли и банк, и чиновники, это важно, а в мае 2021-го власти признали сделку незаконной. Многие жители взяли кредиты и лишились единственного жилья, чтобы вложиться в эти дома.

Иван Князев: В Удмуртии вот на улице оказалась семья с несовершеннолетними детьми. Их дом, бывшее колхозное общежитие, продали вместе с землей, хотя жильцы там прописаны почти 30 лет. В апреле 2021 года пришло уведомление о выселении, отменить сделку не получается, документы на дом исчезли вообще из госархивов.

Тамара Шорникова: В Крыму власти отнимают землю у фермера. Он приобрел участок в 2016 году у собственника, все документы оформил по закону. Теперь сделку признали спорной, а ферму (50 гектаров) арестовали. На ней крымский предприниматель не только ведет хозяйство, но и сам живет с женой и четырьмя детьми.

Иван Князев: Ну вот если, конечно, покопаться, много таких историй можно было бы, когда вот строишь дом, документы все честные, все подписано, но потом приходят и говорят: «Ну извини, теперь тебе еще придется сносить его за свой счет». Вот здесь вот в каких моментах у нас страдает правоприменительная практика? Почему вот этот закон, который в 2020 году приняли, о защите добросовестного покупателя не работает? Вот какие здесь нюансы есть? И если уж они тогда есть, где подстраховаться, что называется?

Максим Плетнев: Ну, начнем с того, что страховаться нужно как раз на этапе приобретения такого участка или жилого дома.

Иван Князев: Я подстраховаться вообще имею в виду, необязательно обращаться в страховую компанию.

Максим Плетнев: Да, я понимаю.

Иван Князев: Просто что иметь в голове, чтобы...

Максим Плетнев: Ну, конечно, нужно обязательно проверять документы, проверять их достаточно досконально, и проверять в том числе подлинность этих документов. Бывают случаи, когда предоставляют предыдущие собственники документы от других предыдущих собственников, которые на самом деле подложные, просто поддельные. И вы как покупатель смотрите на них и думаете: «Да, действительно, это настоящий документ», – не знаю, распоряжение администрация районной о выделении, предоставлении земельного участка гражданину, например. Потом на основании этого документа регистрируется право, и потом человек вам продает такой земельный участок. Первоначальное распоряжение могло быть поддельным просто-напросто, и Росреестр это не заметил, когда регистрировал право, почему-то...

Иван Князев: А вот это вот очень интересно, почему все вокруг это не заметили, а я как добросовестный покупатель должен обо всем этом думать. В Росреестре не заметили, банк проверял законность сделки, не заметил ничего...

Максим Плетнев: Ну, вот как раз закон вас и должен защищать, и суды в таких случаях все-таки в большинстве случаев, есть исключения, это правда, но это неприятные исключения, я надеюсь, что вышестоящие инстанции будут исправлять такие решения судов, может быть, Верховный суд этим займется. Но большинство судов все-таки встают на защиту добросовестного приобретателя в таких ситуациях, говоря о том, что да, если были какие-то мошеннические действия со стороны неустановленных лиц в администрации, или в Росреестре, или еще где-то, то вот они и должны нести уголовную ответственность или административную ответственность за те действия, которые они сами совершали, но не вы как добросовестный приобретатель.

Потому что как отличить добросовестного от недобросовестного приобретателя? Вот если при обычных условиях вы сделали все, что от вас зависит, для того чтобы проверить, что это недвижимое имущество действительно на законных основаниях продается собственником, который заключает с вами договор, вот тогда вы добросовестный приобретатель. Если вы денежные средства перечислили добросовестно, безналичным образом, или пусть наличными передали, но у вас есть подтверждение легальности происхождения этих денежных средств, тогда и вопросов к вам должно быть меньше или не должно быть вообще. И вас как раз суд и должен защищать как добросовестного приобретателя в таких ситуациях, что, в общем-то, в большинстве случаев суды и делают. Конечно, опять же я повторюсь, исключений достаточно много.

Тамара Шорникова: Ну вот одно из исключений, действительно, очень такая сейчас набирающая обороты, резонансная история из Чехова: там 5 лет землю продавал нечистоплотный на руку риелтор, подписывали чиновники, то есть к людям вроде как никаких претензий, все проверили, деньги все платят, налоги на землю, налоги на дом. Сейчас, да, под следствием, но опять-таки пока информация такая, что и у риелтора, и у бывших чиновников условные сроки, у людей никаких компенсаций и нужно снести жилье за свой счет.

Максим Плетнев: Ну, к сожалению, такая проблема есть. Как людям защищать свои права? Обращаться в вышестоящие судебные инстанции, наверное, здесь другого ничего людям не посоветуешь. В подмосковном Чехове, который вы упомянули, есть целых три, насколько мне известно, огромных коттеджных поселка, земля для застройки которых незаконно выделялась администрацией по подложным документам, и у большинства этих собственников домов, которые там благополучно живут, на сегодняшний день есть такая подвешенная ситуация, скажем так: с одной стороны, они там живут и дома построили, их пока еще не выселили, но, с другой стороны, земельные участки незаконно выделялись.

Иван Князев: Максим Владимирович, у меня вот два вопроса в связи с этим. Как-то перевести в юридическую плоскость законность вот этих участков можно? Ну пускай они уже останутся у людей, только закрепим это все законодательно, ладно, придумаем, что с этой землей сделать, как ее назвать, лишь бы там люди жили. А второй вопрос, я просто точно не знаю: кто-нибудь из чиновников за это ответственность понес, был привлечен?

Максим Плетнев: Ну, насколько я знаю, да, есть и уголовные дела, и реальные сроки.

Тамара Шорникова: Сейчас опять-таки пока речь идет об условных сроках.

Максим Плетнев: Ну, достаточно много глав администраций районов, это и Московской области касается, и других регионов, сажают за превышение должностных полномочий, которые как раз связаны с незаконным выделением земельных участков, таких очень много.

Иван Князев: А первый момент, что вот я сказал, уже тогда...

Тамара Шорникова: Узаконить можно ли сейчас эту землю, эти дома?

Иван Князев: Узаконить, коль уже поставили?

Максим Плетнев: Если государство поможет людям в такой ситуации узаконить, то, конечно, можно. На сегодняшний день единственный правовой механизм защиты – это обращение в суд.

Тамара Шорникова: Я не понимаю действительно, мы обсуждаем уже практически полчаса, и я не понимаю, почему в современной стране сейчас у человека нет юридических прав. Он заплатил добросовестно большие деньги, но сделать ничего не может, и денег нет, и жилья нет, и все по закону.

Максим Плетнев: Если он добросовестный приобретатель, то он может и должен обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. И суд должен встать на его защиту как добросовестного приобретателя, если не будет установлено, что ему было известно о каких-то фактах или должно было быть известно.

Иван Князев: Ну понятно.

Тамара Шорникова: Просто, мне кажется, если бы это было легко сделать, вряд ли бы власти Чехова так напирали и говорили на полном основании, что они теперь по закону должны изъять землю, если бы они понимали, что закон на стороне добросовестного приобретателя.

Максим Плетнев: Ну, бывают, вы поймите, ситуации вот как в московском «Речнике», например, было, если вы помните, когда в водоохранной зоне строились дома и люди их покупали, эти дома построенные, хотя понимали, что в водоохранной зоне невозможно строить большие жилые дома. Но люди все равно шли на это почему-то и покупали эти дома. Их обязали за свой счет снести эти дома.

Иван Князев: Ну, люди могли и не знать. Но то, что действительно там, наверное, оставить эти дома уже было невозможно, потому что действительно водоохранная зона, там как раз-таки в юридическую плоскость, наверное, это переведено.

Тамара Шорникова: Давайте послушаем еще один телефонный звонок, возможно, сможем помочь Константину из Московской области. Здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, слушаем вас.

Зритель: Мне помогать-то не нужно, я просто хотел сказать, что в данной ситуации у нас законодательно нет, скажем так, бумажки у человека, который приобрел недвижимость, или имущество, или еще что-то. То есть ее законодательно, этой бумажки, нет, как у профессора Преображенского: «Дайте мне такую бумажку, чтобы ни один Швондер ко мне не подошел». И если такой документ будет законодательно, тогда никто ни у кого ничего забрать не сможет даже при помощи суда. Пока такого документа нет, то есть все вот эти документы, которые люди получают, – это бумажки, которые можно выкинуть в любое время в мусорное ведро, потому что суд может принять решение.

А если на законодательной базе принять решение, что вот есть бумага, пусть она назовется реестровая, кадастровая, какая-то любая бумажка, право собственности человека, его имущества или недвижимости, и законодательно прописать, что человек, купив ее, у него отобрать эту бумажку вместе с имуществом нельзя, просто категорически нельзя. Если мы поменяем закон, тогда люди у нас не будут попадать в такие ситуации, а в стране таких ситуаций миллион.

Иван Князев: Да, Константин, понятно, спасибо вам за ваше мнение. Ну, резонное замечание, это отношение у нас к собственности. Ну вот я купил, я купил честно, это моя собственность. Водоохранная зона? – хорошо, переносите реку, это меня уже не касается. На свалке построено? – ну хорошо, разбирайтесь, судитесь с чиновниками. Но здесь, мне кажется, отношение к собственности можно каким-то образом пересматривать, и я не знаю, есть ли это в нашем судебном производстве такое понимание.

Максим Плетнев: Ну, индульгенции никакой нет, тут нужно понимать на сегодняшний день совершенно точно. Нужно ли пересматривать положение о правах собственности? Я думаю, что, наверное, нет все-таки, потому что за собой это повлечет еще и другие... Любая монета обратную сторону имеет, и мы должны понимать, что если мы железобетонно защитим собственность таким образом, что никто больше претендовать не может, то тогда со стороны таких собственников могут быть другие злоупотребления: у вас мошенническим образом отобрали недвижимость...

Иван Князев: Простор для мошенников появится.

Максим Плетнев: Тогда еще больше мошенников появится, да. А потом, другие ситуации, вот вы покупаете недвижимость, а ваш продавец, предположим, банкротиться начинает через год. Приобрели вы квартиру или земельный участок задешево, и при таких обстоятельствах это имущество у вас тоже могут отобрать в конечном счете, потому что сделку могут кредиторы того банкрота оспорить, это тоже частая ситуация в нашей стране. Но как себя защитить от этого? – внимательно, конечно, подходить к вопросу заключения сделок, привлекать к этому специалистов, наверное, это один из немногих таких вот действительно...

Иван Князев: Я еще, прошу прощения, уточню в завершение, Максим Владимирович: проверять, наверное, историю объекта, который... ?

Максим Плетнев: Обязательно, причем с самого начала.

Иван Князев: Как историю машины.

Максим Плетнев: Причем с самого начала. Если мы говорим о земельном участке, с момента приватизации этого земельного участка; если об объекте недвижимости, то с начала его строительства. Вот прямо не за 3 года последних, как многие думают, а вот с самого начала истории этого объекта недвижимости.

Тамара Шорникова: Да, если есть такая возможность, конечно.

Максим Плетнев, партнер юридической фирмы «СМБ Консалт». Спасибо вам за разговор.

Максим Плетнев: Спасибо.

Тамара Шорникова: Через пару минут будем говорить о капитальном ремонте: как его дождаться, во-первых, а во-вторых, что делать, если капитальный ремонт принес больше проблем, чем пытался решить.

Иван Князев: Да, отремонтировали так, что в подвал проваливаешься. Будем разбираться.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)
Что делать, если исправно выплачиваешь ипотеку, а тебя вдруг выселяют?