Виталий Млечин: Цены на недвижимость в России достигли исторического максимума. Об этом свидетельствуют данные Росбанка. Самый резкий рост цен на новостройки зафиксирован в нескольких регионах – это Псков, Самара и Ставрополь. Вот вы сейчас видите на ваших экранах карту с цифрами. В Пскове – 21,5%. Самара – 16,5%. Ставрополь – 12,5%. Это рост стоимости на жилье. «Вторичка» сильнее всего подрожала в Сочи, в среднем квадратный метр там стоит 234,5 тысячи рублей. Почему это происходит? И продолжится ли рост? Или какие-то другие тенденции будут наблюдаться? Будем обсуждать в ближайшие полчаса. Расскажите, пожалуйста, что происходит в вашем регионе. 8-800-222-00-14 – бесплатный телефон прямого эфира. 5445 – бесплатный номер для ваших SMS-сообщений. Сколько у вас стоит квадратный метр? Если вы хотите купить или, наоборот, продать жилье – пожалуйста, позвоните нам, напишите, какая ситуация в вашем регионе. А у нас в гостях Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Константин Валерьевич, здравствуйте. Константин Барсуков: Здравствуйте. Виталий Млечин: Скажите, пожалуйста, вот этот рост, такой взрывной рост на новостройки в российских регионах – причем, видите, Москвы нет в топе, а другие города, и даже не самые крупные, – о чем это говорит? Константин Барсуков: Это говорит о том, что у нас в последние месяцы (я не считаю сейчас апрель, потому что, скорее всего, вот этот рост, который зафиксирован, – это некие мартовские показатели), он был ажиотажным на фоне появления политических моментов. Спецоперация у нас появилась, санкции ввели, экономику начало трясти. Люди не понимали, что делать. И у нас в марте был очень ажиотажный спрос на недвижимость на самом деле везде. Просто в некоторых регионах есть перекосы определенные. Ну, это такая региональная особенность. Обычно Москва всегда в лидерах как некий такой основной регион спроса, скажем так, но оказалось, что некие особенности в конкретных городах переиграли в Москву, и там рост произошел быстрее. Но еще раз повторюсь: этот рост скорее мартовский, чем апрельский. Виталий Млечин: Но можно как-то экстраполировать это все и сделать вывод о том, что и дальше будет, скажем, расти стоимость новостроек? Или рановато? Константин Барсуков: Нет. Я могу на самом деле сказать следующее. Вот если мы говорим про новостройки (мой прогноз), 60–70% – что цены на новостройки останутся, как есть, 25–30% – что упадут, а на рост я ставлю максимум 5%. И то это я делаю так, потому что всегда… Ну, как бы предсказания на рынке недвижимости – это такая вещь, что всегда нужно оставлять про запас. Застройщики сейчас зубами вцепились в цены, они понимают простую вещь. Смотрите. Что такое «вторичка» и что такое новостройка? Какое главное кардинальное отличие? «Вторичка» – это в основном люди хотят жить здесь и сейчас, а новостройка – готовы ждать. Это психологическая особенность покупателей в новостройке – готовы ждать. Соответственно, если застройщики сегодня перепишут ценник и начнут его понижать, то люди, которые готовы ждать, что они сделают? Они скажут: «Давайте подождем, подождем месяц-два, цены вниз пойдут». Виталий Млечин: А станет еще дешевле. Константин Барсуков: «Станет еще дешевле, купим потом». Они готовы ждать. Застройщики эту психологию понимают. И если они сейчас начнут опускать цены, то что произойдет? Падение спроса мгновенное. Он и так упал. Сильнейшее падение спроса! И тогда цены еще сильнее упадут. Поэтому застройщики вцепились в эти сегодняшние цены. И что они делают? Они готовы субсидировать ставки по ипотеке. Грубо говоря, «Семейная ипотека» – 5%. Застройщики субсидируют, и ты можешь получить под 1%. Есть такое предложение в Москве, например, от застройщиков. Виталий Млечин: Но это у конкретного застройщика? Константин Барсуков: У конкретного застройщика. И таких много. Виталий Млечин: Надо просто искать? Константин Барсуков: Искать, да. Кто-то субсидирует… Вот это я называю «гибридной ипотекой», ввели льготную ипотеку: 12 миллионов субсидирует государство, до 18 по рынку. Есть банки, которые договорились с застройщиками (а скорее наоборот – застройщики с банками), где вся ставка льготной ипотеки – 8,7% – на всю сумму, до 30 миллионов. 12 субсидирует государство, а до 18 – застройщик. То есть застройщик не хочет давать скидку, ценник переписывать, а дает субсидию. Все равно дешевле… Ну, он получает меньше, но ценник такой же. Акции, какие-то скидки персональные, субсидирование ипотеки – все, что они сейчас делают, лишь бы цена осталась такая, как есть. Поэтому я и говорю, что большая вероятность, что на рынке новостроек цена останется такая, как есть. Смотрите. Смотрим сегодняшние ставки по ипотеке: они практически такие же, как в начале 2022 года. В начале этого года что мы говорили, до появления спецоперации, до появления экономических потрясений? Мы говорили, что рост цен на недвижимость в этом году будет на уровне инфляции. Это мы говорили. Сегодня мы ставки по ипотеке видим такие же, но спроса такого не будет. Почему? Потому что экономическая ситуация другая. У людей нет понимания стабильности. Да, они могут ипотеку взять по тем же ставкам, но они не понимают, смогут ли они ее выплачивать. Все подорожало вокруг, и у них доход домохозяйства в деньгах уменьшился, потому что траты увеличились. А недвижимость – это такая вещь, которая как бы напоследок, не самая важная. И поэтому спроса такого не будет. Значит, я и говорю, для роста цен нет экономических оснований. Ну вот. А есть все основания для падения цены. Но застройщики имеют поддержку государства, в отличие от «вторички», и застройщики как бы пытаются держать цену. Виталий Млечин: Но при этом цены-то уже выросли достаточно сильно. Константин Барсуков: Выросли. В марте выросли цены на 6% по сравнению с февралем за счет ажиотажа. И понятно, что застройщики могут на самом деле на эти 6% опустить, но они не хотят. Хотя бы, например, по Подмосковью зафиксировали небольшое снижение цены в размере 3%. Но, на мой взгляд, 3% – это, знаете, такая цифра ни о чем, потому что на 6% выросло, на 3% упало. Причем вот этот рост на 6% – это же бумажный рост. А что такое «бумажный»? Это когда на бумаге нарисовали, а реально по этой цене люди не покупают. Потому что вот те, кто успели в марте продать по этим повышенным ценам, они продали, а у остальных квартиры «висят». На новостройках еще как-то покупают, а на «вторичке» вообще «висят». Вот те квартиры, которые стоят по мартовским ценам на «вторичке», они не продаются по этим ценам. И люди опускают их назад, на январскую цену. И тогда хоть какой-то интерес у покупателя появляется. Сейчас на «вторичке» торг по Москве… Если мы вернемся, например, в начало года или в конец 2021-го, то 10 миллионов объект стоит, а торгуются на 50 тысяч максимум. Сейчас – 500 тысяч, 5%. Вот приходит покупатель и говорит: «5% минимум». Агрессивные такие торги идут. Ну, агрессивные – не в смысле ругани, а в смысле большой скидки. Покупатель приходит, а покупатель – в основном тот, у кого деньги есть. Ну, «надежды юноши питают», как говорится. И на что надеются продавцы? На то, что сейчас идет такая сказка некоторая, что люди, которые в марте не успели купить недвижимость, вложили деньги в депозиты под 20%, а они вкладывали в основном на три месяца, и сейчас три месяца эти проходят, люди снимают эти деньги… Виталий Млечин: Появятся деньги. Константин Барсуков: И появились покупатели. Виталий Млечин: Ага! Константин Барсуков: На мой взгляд, полная сказка, и по одной простой причине: люди, которые не успели купить с ипотекой по тем ставкам, они сегодня не купят, потому что ставки на «вторичке», во-первых, большие, а на новостройки… ну, на новостройки люди, может быть, и придут, но не на «вторичку». Во-вторых, не столько много людей было, чтобы это делать. И плюс вообще сегодня тоже ставки по депозитам 12%, а ипотека – 9%. Ну, в принципе, можно и заработать, да? Взять кредит вместо того, чтобы деньги живые заплатить. Считай, 3% годовых получил дополнительно. Виталий Млечин: Уникальная ситуация! Константин Барсуков: Но еще раз говорю: вот эта ситуация не приведет к росту спроса. Виталий Млечин: Про «вторичку» поговорим чуть-чуть позже. А сейчас – ситуация в Пскове. Как вы помните, там самый большой рост в марте – 21,5%. И, как утверждают эксперты, на рынке вторичного жилья в Пскове происходит выравнивание цен на недвижимость в разных частях города. Рост был на первичном рынке, на рынке новостроек. А вот то, что касается «вторички». Можно было бы порадоваться, конечно, за потенциальных покупателей, поскольку предложение превышает спрос, но стремительный рост цены квадратного метра в новостройке уже вынудил многие семьи отложить покупку квартиры до лучших времен. Елена Егорова, директор агентства недвижимости: На данный момент спрос очень упал. Это связано именно с тем, что тяжелое оформление ипотечного кредитования. Потому что если взять и проанализировать именно средний чек приобретательской способности по покупке первичного жилья, то все-таки лидирует ипотека – не наличные денежные средства, а все-таки ипотека. Для нашего города, если честно сказать, та цена, которая действует сейчас на рынке – это нереальная цена, потому что люди, средняя семья не может приобрести себе квартиру по стоимости, например, 75 тысяч рублей/квадратный метр на новостройке. Виталий Млечин: А сейчас с нами на прямой связи Андрей Шубарцов, риелтор из Пскова. Андрей Иванович, здравствуйте. Слышите ли вы нас? Андрей Шубарцов: Добрый день. Я вас прекрасно слышу. Меня тоже слышно, да? Виталий Млечин: Да, да, слышно. Андрей Иванович, скажите, пожалуйста, какая ситуация у вас сейчас? Согласны ли вы с такой средней оценкой роста в 21%? Что в реальности на рынке происходит? Андрей Шубарцов: Ну, во-первых, спасибо за то, что вы вспомнили про наш древний город. Очень приятно, что Псков прозвучит. Да, вчера я тоже видел сообщение «РИА Новости» о том, что практически на 22% якобы в марте выросли цены на новостройки в Пскове и достигли 75 тысяч за квадрат. Но, честно говоря, меня эта новость сильно удивила. Хотя финальная цифра в 75 тысяч – это очень похоже на наши оценки. А вот динамики роста такой не было и не могло быть, ей неоткуда взяться. Дело в том, что уровень зарплат в городе Пскове очень низок. Скажем, медианная зарплата в апреле была всего 37 тысяч, и она снижается на текущий момент. А рейтинг региона на фоне всей страны составил… по той же оценке «РИА Новости» мы заняли 76-е место по итогам 2021 года. Соответственно, экономика слабая, зарплаты невысокие. Соответственно, спрос на новостройки с учетом текущих цен тоже невысокий, падает. Жалуются все – и застройщики, и банки. Соответственно, еще куда-то резко расти, ну, просто нет никакого повода. Причем я бы что еще отметил? То, что те цены, о которых мы говорим – 75 тысяч за квадратный метр – это такое первое предложение для разговора с клиентом, который только пришел к застройщику или в агентство недвижимости. На самом деле застройщики сейчас формально… Они официально, конечно, не хотят снижать цену, показывать снижение цены, но реально, я бы сказал, уже это делают, потому что цены сделок фактических, например, по статистике «Сбербанка», «СберИндекс», где-то на уровне 57 тысяч за квадратный метр. А на переговорах с застройщиками, да, действительно, можно вести обсуждение и про 60, и 65. То есть цифры достаточно гибкие. Кроме того, некоторые застройщики, их пока немного, но тоже стараются делать так, как, скажем, Константин озвучил, когда предлагают субсидированную процентную ставку по ипотеке на весь срок. И у нас есть пример, где процентная ставка составляет 4,3%. Ну, фактически, с моей точки зрения, это скрытое снижение цены на новостройки. Поэтому скачка не было. И какого-то роста мы точно не ждем – нам просто невозможно будет продавать такие объекты. А снижения, ну, мне кажется, сами застройщики тоже не могут себе большого позволить, потому что у очень сложно будет с их рентабельностью проектов. Ну, как нам кажется, в Москве у застройщиков есть некий «жирок», они что-то успели накопить. А наши работают на очень невысоком уровне доходов – соответственно, у них очень сложная ситуация. Виталий Млечин: Андрей Иванович, а много строят в Пскове? Андрей Шубарцов: У нас на самом деле из таких активных застройщиков-компаний, ну, где-то с десяток всего лишь. То есть это очень мало. Объем строительства невысокий. Мы строим в год где-то… Ну, в хорошие времена – 300 тысяч квадратных метров в год. Это в очень хорошие времена. Сейчас на самом деле меньше. При том, что мы понимаем, что для того, чтобы город развивался, должно быть порядка 200 тысяч за квадратный метр, но, если не ошибаюсь, в 2021 году было порядка 57 тысяч, что ли, за год всего лишь. То есть строят мало, объектов немного. И когда приходит реальный клиент и нужно ему помочь, то есть надо ему подобрать новостройку, надо продать его вторичную квартиру, которая будет продана для того, чтобы первоначальным взносом служить, то очень часто сталкиваемся с тем, что очень сложно подобрать объекты. То есть они есть, но или локация не устраивает, или цена запредельная. То есть, с точки зрения выбора, все достаточно сложно. Виталий Млечин: А как вы считаете, как эта ситуация скажется на рынке в Пскове? Насколько тяжелее еще станет застройщикам? Не приведет ли это к тому, что, например, стройка вообще встанет? Андрей Шубарцов: Ну, чтобы она встала – это сложно себе представить, потому что это огромные коллективы, это люди. Я думаю, что так или иначе государство будет поддерживать эту отрасль, какие-то шаги дополнительные будут делаться. Но то, что притормозит – да. Потому что были моменты в марте, в конце марта, в начале апреля, когда некоторые застройщики часть квартир снимали с продажи, потому что они не понимали, что будет дальше, не понимали, что будет с ценой. И в этой ситуации просто убирали с рынка, уменьшая тем самым количество предложений. Сейчас ситуация поменялась. Вот буквально за последний месяц на 60% объявлений о продаже в новостройке стало больше. То есть, видимо, строители, у них какое-то состояние равновесия получилось в итоге, то есть они готовы двигаться. Виталий Млечин: Спасибо вам большое. Андрей Шубарцов, риелтор из Пскова, был с нами на прямой связи. Константин Валерьевич, хочу задать вам тот же вопрос: как вы считаете, как эта ситуация скажется на рынке строительном? Что произойдет с застройщиками, со строительством в целом? Константин Барсуков: А тут и предсказывать ничего не нужно. Они сами уже сказали. У нас же какой план был? На 2024 год 120 миллионов квадратных метров по стране, как бы государство поставило задачу. В прошлом году отрапортовали, что был рекордный рост – 90 с лишним миллионов построили. Это рекорд для современной России. И сказали, что, в принципе, к 2024 году достижима величина – 120 миллионов. Сейчас уже корректируют эти планы. Уже сказали, что только при позитивном сценарии это может произойти, а при базовом и негативном это явно не произойдет. То есть застройщики как бы говорят: «Мы не построим столько». Почему? Потому что они прекрасно понимают: если они начнут строить столько… А у них и так сейчас спроса нет. Смотрите. «Сегодня строим, завтра продаем» – это всегда принцип работы новостройки. В прошлом году построили рекордное количество квадратных метров. Их, вообще-то, продать нужно, а у нас спроса нет. А спрос восстановится, на мой взгляд, при благоприятных условиях, спрос начнет восстанавливаться где-то через полгода. Если, конечно, не случится чудо – например, Центробанк у нас возьмет 10 июня и ключевую ставку снизит до 9% и ниже, чтобы ипотека на «вторичке» стала в районе 11%. Потому что выше 11% она работать не будет. Некоторые эксперты говорят, что 12–13%. Нет. На мой взгляд, 11% – это такая верхняя граница комфортной ставки. Виталий Млечин: Вот нам зрительница звонила и сказала, что по 11% готова взять. Константин Барсуков: Да, я понимаю это, я на земле работаю. А что дальше произойдет при благоприятном сценарии? Вот если Центробанк так сделает, и плюс еще экономику наводнят деньгами у людей, у людей в карманах, на уровне инфляции хотя бы 2021 и 2022 года, то есть на 30% зарплата вдруг резко увеличится – вот тогда у нас и со спросом все нормально будет. Но вы понимаете, какова вероятность этого события, да? Поэтому полгода – это еще позитивный сценарий. Я когда на своем канале в YouTube сказал, что полгода где-то, мне много комментариев было, в том числе от коллег, что я очень позитивно мыслю. Но я на самом деле как сказал? «Посмотрим, что будет. Правительство все-таки работает на восстановление спроса, по крайней мере на рынке новостроек». Поэтому строительная отрасль притормаживает стройку, это правда. И, честно, мне кажется, что в этих реалиях, а особенно с учетом того, что у нас вице-премьер сказал, что мы будем восстанавливать Донбасс, в том числе стройкой заниматься, и российские строительные компании планируют это делать, – на мой взгляд, сейчас есть повод задуматься. Хоть я этого и не люблю, но мне кажется, что хорошее время для появления какой-нибудь государственной строительной компании. Именно не поглощая все, не убивая частный рынок, а как некий конкурент, который не лезет на сегмент бизнеса, работает исключительно в сегменте массовом (не в «экономе», а именно в массовом), устанавливает свои стандарты стройки. А у нас же что происходит? Нужно за застройщиком все время следить, чтобы он нормально строил. А есть, представляете, некая госкомпания, которая строит хорошо и качественно, все ее знают. И застройщикам придется на нее ориентироваться. Делает хорошие проекты городов, не «человейники», а нормальные проекты, чтобы люди могли выбирать. И тогда как раз эта компания и может в том числе ценой немножко как бы регулировать. Если эта госкомпания берет и ставит цену пониже, то понятно, что у нее очередь, а у застройщиков – нет. Вот им и придется тоже пониже. То есть некий такой противовес частному объединению. Потому что, честно, как бы антимонопольный комитет ни пытался работать с этим, все равно застройщикам после того, как они укрупнились… А государство сделало определенные шаги для их укрупнения, чтобы закончить с беспределом, который был, потому что крупные компании легче контролировать. Помните, у нас куча обманутых дольщиков была и все такое, да? Укрупнился бизнес. И им договориться проще. Ребята держат цену. «Вот в упор встаем и держим цену». Ну, мой коллега это подтвердил, да? Мы, не сговариваясь, сказали, что застройщики цену держат. Скидки готовы давать, но цену держат. Появилась бы госкомпания, и она бы сказала: «А мы снижаем цену». На мой взгляд, это интересный момент. Но отвечаю на ваш вопрос. Да, у нас строительство уменьшится сейчас, на мой взгляд. Уменьшится. Виталий Млечин: Из Сочи звонок. Наталья, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте, студия. Вы знаете, очень интересная передача. Я хочу сказать что? У нас в городе Сочи стоимость квадратного метра уже 300 тысяч и более. И строят строители – окно и дверь. Ни коммуникаций, ни разводок, ни батарей, ни отделки. То есть надо вложить еще очень много денег, чтобы это привести в должный вид. А цены… Ну, сказать, что запредельные – это ничего не сказать. Как говорится, все, кто могу, купили, а остались только те, кто хочет. Я думаю, нашим строительным организациям, компаниям, которые строят новостройки, надо немножко умерить свои аппетиты. Виталий Млечин: Понятно, спасибо большое, ваша мысль ясна. Ну, по поводу «получаем стены» – это же, наверное, везде так строят? Константин Барсуков: Ну, по-разному. Есть предложения вообще с отделкой от застройщика. Виталий Млечин: Да. Но это дополнительно, за дополнительные деньги. Константин Барсуков: Ну, я думаю, что сейчас мы в рамках как раз скидок таких и получим еще предложения: «Давайте мы цену вам оставим такую же, сделаем субсидию по ипотеке, но еще и плюс вы ремонт получите». Ну, застройщику ведь на самом деле ремонт обходится дешевле, чем человеку – там на объемах, просто на стройматериалах можно сэкономить. Причем я точно могу сказать: грубо говоря, вы покупаете какую-нибудь строительную вещь, оптовик ее продает дилеру с наценкой в 30–40%, потому что дилер розницей занимается, берет на себя все риски работы с розницей. Соответственно, крупный покупатель может явно на 30% дешевле купить. То есть для него это тоже выгодное предложение. Человек ведь понимает: «Я потрачу на ремонт миллиона два-три». А застройщик думает: «Я тебе как бы скидку типа сделаю на три миллиона, но на самом деле реально полтора», – потому что застройщику дешевле это будет. Поэтому увидим сейчас и такое предложение в том числе. Но мне кажется, что… Как раз опять речь о государственной строительной компании, которая может ввести некий стандарт строительства, в котором будут все квартиры с отделкой, например. Я говорю, здесь не хватает… У нас как? Бизнес – хорошая вещь. Конкуренция – классная штука. Но в ситуации, когда конкуренции мало, нужен отдельный какой-то рычаг конкурентный, которым государство могло бы указывать, что оно вообще хочет от этой отрасли. Виталий Млечин: Ну, с отделкой… А качество этой отделки? Когда ты сам себе делаешь ремонт, то ты контролируешь вроде бы, что происходит. А когда тебе сдают уже готовую квартиру, ты же не видишь, что у тебя там внутри, условно говоря. Константин Барсуков: Да. Ну, есть стройэкспертиза. Есть гарантии, которые установлены законом. У нас люди на самом деле просто как-то так к этому… Кстати, в последнее время стали лучше относиться. С застройщиками судятся и по задержкам сроков. Сейчас это неактуально, потому что опять застройщикам дали льготу, как и в пандемию, на полгода. Люди должны при приемке квартиры не экономить. У нас у людей есть такая вещь, как неоправданная экономия. Вот ты покупаешь квартиру за 10 миллионов рублей или в другом городе (не в Москве) за 5 миллионов, берешь ипотеку. Понятно, своих денег вложил 10%, и тебе любые нагрузки – это дополнительно. Но потрать ты 10 тысяч рублей, позови стройэкспертизу. Придет человек, составит акт, все недочеты… Он тебе всю квартиру проверит, все недочеты найдет. Приходишь с этим актом к застройщику, показываешь бумагу и говоришь: «Устраняй». Не устранит? В суд. Закон «О защите прав потребителей». Штрафы очень хорошие там, еще и заработать можно. Поэтому не надо стесняться эти траты делать. Это как, извините, не к слову, но про «загородку», вот дома люди покупают. И я в шоке, конечно! Стройэксперта позвать на дом – это такая трата, которую люди почему-то не используют. Хотя дом – это даже не квартира, да? Вот нельзя экономить на таких вещах. Кстати, я знаю кучу примеров, когда застройщик, видя акт стройэксперта, он прямо однозначно все исправляет. Виталий Млечин: По поводу Сочи. Действительно, по статистике, там рост на «вторичку» колоссальный. Константин Барсуков: Да у них просто очень большой спрос появился за счет того, что… ну, очень разогнан город после Олимпиады. На самом деле если взять миграционный поток с Севера, основной, с Севера уезжают люди, то 25% – это Юга, 25% – это Москва, 15% – Санкт-Петербург. Вот так. То есть все Юга… Ну, они распределены не только в Сочи, но это сопоставимо с переездом в Москву. А у них ограниченное предложение все-таки тоже. И если в Москве застройщики давно входили в город и развивали его, то там начинают с 2014 года. В Москве это с 2000-х. Понятно, что там ограниченное предложение. Ну, любая новостройка становится «вторичкой» в итоге, конечно, но все равно предложение ограниченное, территория ограниченная. Людей, которые хотят возле курорта, возле моря получить себе квартиру, много. Вот и разогнали. Виталий Млечин: Это и дальше будет продолжаться? Константин Барсуков: Ну, на самом деле, как показывают мировые тенденции, города-курорты вообще дорогие, по идее. Но это должно обеспечиваться и инфраструктурой в том числе. А тут, видите, на самом деле застройщики периодически пытаются сэкономить и на коммуникациях, и нет… Ну, стандарты-то постройки есть, но это все равно им позволяет где-то лавировать и получать те же самые пресловутые «человейники». А по большому счету, нужно стандарты, может быть, менять, расширять. Простор между домами. Ведь как люди… Вот вспомните Москву старую и Москву новую в некоторых местах, когда вот так стоят колонны, только машины ездят и пытаются найти парковку. И старые пятиэтажки, которые в условном некоем лесу: деревья, деревья, деревья… Так же комфортнее жить. Но понятно, что меньше площадей, таким образом. Ну, надо что-то с этим делать. Виталий Млечин: Вы знаете, последний вопрос. Вот нам пишут из Орловской области: «А вы цены на стройматериалы вообще видели? Какое снижение может быть при таких ценах?» Это же тоже очень важный аспект. Константин Барсуков: Да. У застройщиков поэтому об этом речь и идет. На них снизу давят стройматериалы. На них, кстати, давит заработная плата, которая хочет расти. То есть себестоимость строительства растет. Я почему и говорю, что цена на сегодняшний момент… Вот на «вторичке» такого давления нет. Поэтому если вы меня спросите, что со «вторичкой» будет, я вам скажу, что 70% я даю на то, что «вторичка» упадет на 30% в цене. Виталий Млечин: На 30%? Константин Барсуков: Да. А 20–25% я даю, что цены останутся на «вторичке» такие, как есть. А в новостройках, наоборот, я говорю, 60–70%, что цены останутся такие, как есть, а 25% – что упадут. Виталий Млечин: Это же колоссальный тогда будет разрыв. Константин Барсуков: А разрыв нужно компенсировать. Смотрите. Ставка по ипотеке: «первичка» – 8%... Виталий Млечин: Но ставка по ипотеке – это же не скидка. Тебе дают эти деньги, но тебе их надо будет вернуть все равно. Константин Барсуков: Да. Но вы представьте: 8% и 14%. То есть для того, чтобы «вторичку» человек купил… Ну, мы боремся сейчас, грубо говоря, «вторичка» борется с «первичкой» за покупателя. Покупатель говорит: «А зачем мне на «вторичке» покупать? Я на «первичке» куплю, у меня ипотека 8%»… А в основном это ипотечники, да? Виталий Млечин: Ну да. Константин Барсуков: «А у тебя 14%». Виталий Млечин: Но если разница все равно в цене колоссальная. Константин Барсуков: Так поэтому «вторичка» и говорит: «Давайте мы скинем 2–3 миллиона вам, – то есть между новостройкой и «вторичкой», – и тогда платеж по ипотеке твой будет точно такой же». Ставка большая, но платеж такой же. А чтобы был платеж такой же, как на новостройке, «вторичка» в сегодняшних условиях должна стоить – десятимиллионный объект на 2–3 миллиона дешевле. Просто банально по этому поводу. Ну и дальше уже идет разговор о том, какая конкретно квартира человеку нужна. Я еще раз говорю: пока ставки по ипотеке не будут 11% максимум… А это максимальная ставка. То есть средняя должна где-то 10% быть, 10–10,5%. И только тогда спрос начнет на «вторичке» оживать. Вот тогда. Поэтому, да, я согласен с тем, кто написал: «Цены на стройматериалы видели?» Видели, знаем. Но у застройщиков есть… А что такое бизнес любой? Себестоимость, продажа, а между ними прибыль. Застройщик может не получать прибыль, оставаясь в балансе, на нуле, для того чтобы сохранить бизнес. Он может это делать какое-то время. Любой бизнес может жить – как это? – не получая ничего. Какое-то время. Потому что в любом случае деньги на развитие нужны. Потому что прибыль – это не только то, что ты в карман положил, а и то, что еще на развитие пустишь. Поэтому может быть. Но опять возникает вопрос… Вот просто бизнесмена возьмите. Ему говорят: «Давай ты построишь дом, продашь его и ничего не получишь». Он скажет: «А давайте я эти деньги возьму, в банк положу и 12% годовых получу». То есть у него должна доходность быть больше, чем 12% годовых, в текущих условиях. То есть по нулю он может какое-то время жить, но небольшое. Виталий Млечин: Понятно. Константин Барсуков: Поэтому в будущем, через какое-то время, понятно, цены вырастут. Но сегодня спроса нет, сегодня экономика плохая, и сегодня вот те прогнозы, о которых я говорил. Виталий Млечин: Спасибо вам большое за то, что подробно обрисовали ситуацию. Стало, по-моему, гораздо понятнее. У нас в гостях был Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Говорили о том, что происходит на этом рынке – на «первичке», на «вторичке». Сейчас прервемся на пару минут, а сразу после новостей поговорим о погоде. Вот москвичей совсем не радует то, что происходит.